Bauland - So finden Sie das passende Grundstück
Bauland ist in Deutschland ein knappes Gut. Die Preise für Baugrundstücke haben sich seit der Jahrtausendwende im Schnitt mehr als verdreifacht. Viele Kommunen verfügen nur noch über wenige freie Flächen, um neues Bauland ausweisen zu können. Umso glücklicher ist, wer ein Grundstück zu akzeptablen Preisen findet. In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie zum Thema "Bauland" wissen sollten.
Inhaltsverzeichnis
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1. Wann ist ein Grundstück Bauland?
Wer ein Haus bauen möchte, benötigt Bauland. Längst nicht jedes unbebaute Grundstück kommt als Bauland in Betracht.
1.1 Was ist Bauland - Definition
Bei Bauland handelt es sich um Bodenflächen, die hinsichtlich der Bodenbeschaffenheit für eine Bebauung nutzbar sind und die auch die rechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von Gebäuden erfüllen. Es kann sich sowohl um ein einzelnes Grundstück, als auch um mehrere zusammenhängende Grundstücke handeln. In einer Bauland-Befragung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung wurden 2022 für Deutschland noch 99.000 ha baureife Flächen ermittelt, davon rund zwei Drittel für den Wohnungsbau. Diese Zahl ist seit Jahren rückläufig. Vor allem in Ballungsräumen ist freies Bauland extrem knapp geworden.
1.2 Rechtliche und natürliche Voraussetzungen für Bauland
Rechtlich ist ein Grundstück dann als Bauland qualifiziert, wenn es in einem Bebauungsplan entsprechend ausgewiesen ist oder durch seine Lage im sogenannten Innenbereich einer Kommune die Bebaubarkeit zweifelsfrei feststeht.
Ein Bebauungsplan ist ein kommunaler Plan, der für einen räumlich definierten Teil eines Gemeinde- oder Stadtgebiets rechtsverbindlich festlegt, wie die dort befindlichen Grundstücke genutzt und bebaut werden dürfen. Bebauungspläne beruhen auf der kommunalen Flächennutzungsplanung und der daraus abgeleiteten Bauleitplanung. In vielen Bebauungsplänen werden größere Baugebiete ausgewiesen - das sind mehrere Baugrundstücke in einem abgegrenzten Gebiet, die eine zusammenhängende Fläche bilden. Beim Innenbereich handelt es sich um "im Zusammenhang bebaute Ortsteile" im Sinne von § 34 BauGB (Baugesetzbuch), für die nicht notwendigerweise ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegen muss. Unbebaute Grundstücke in diesem Bereich - zum Beispiel Baulücken zwischen bereits bebauten Grundstücken - stellen rechtlich per se Bauland dar.
Die rechtliche Qualifizierung als Bauland setzt voraus, dass ein Grundstück aufgrund seiner natürlichen Merkmale für die Bebauung geeignet ist. Die Bodenbeschaffenheit hat erheblichen Einfluss darauf, ob und wie ein Grundstück bebaut werden kann. Die Bodenqualität kann mit einem Bodengutachten ermittelt werden. Es ist zwar nicht rechtlich zwingend, aber zu empfehlen. Das Gutachten wird auf der Basis von Bodenanalysen (Probebohrungen) erstellt. Es gibt Auskunft über die Bodenbeschaffenheit, zum Beispiel zur Tragfähigkeit des Bodens, zum Setzungsverhalten, zum Grundwasserspiegel, zur Wasserdurchlässigkeit oder zu möglichen Altlasten. Die Bodenqualität kann erheblichen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks haben und wirkt sich auch maßgeblich auf die Baukosten aus.
1.3 Wertermittlung von Bauland
Wertermittlungen bei Grundstücken finden im Zusammenhang mit Transaktionen statt, um eine realistische Kaufpreisvorstellung entwickeln zu können - unabhängig davon, ob man Bauland kaufen oder verkaufen möchte. Ziel der Bewertung ist, einen möglichst objektiven Markt- oder Verkehrswert für den Grund und Boden zu ermitteln. Für die Wertermittlung wird in der Regel auf die Bodenrichtwerte zurückgegriffen oder man nutzt das sogenannte Vergleichswertverfahren.
Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in einem abgegrenzten Gebiet (Bodenrichtwertzone). Bodenrichtwerte werden von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf Basis von Kaufpreissammlungen ermittelt. Der Wert des zu bewertenden Grundstücks berechnet sich daraus nach der einfachen Formel: Grundstückswert = Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl. Es handelt sich um einen Durchschnittswert, der nur eine grobe Orientierung bietet.
Beim Vergleichswertverfahren wird der Grundstückswert durch Vergleich mit Grundstückspreisen bei zeitlich nicht weit zurückliegenden Transaktionen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. Die Besonderheiten des zu bewertenden Grundstücks - zum Beispiel hinsichtlich Bodenbeschaffenheit, Lage, Zuschnitt usw. - werden dabei durch geeignete Zu- und Abschläge berücksichtigt. Das Verfahren ist genauer und marktnäher, aber auch aufwändiger und setzt entsprechende Expertise voraus.
2. Welche Kategorien von Bauland gibt es?
Das Baurecht definiert unterschiedliche Kategorien von bebaubaren Grundstücken je nach Entwicklungsstadium. Maßgebliche Vorschriften hierfür sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Anforderungen und Voraussetzungen für eine Bebauung unterscheiden sich je nachdem, in welche Kategorie ein Grundstück fällt.
2.1 Bauland
Bauland bezeichnet - wie bereits gesagt - ganz allgemein Grundstücke, bei denen aufgrund eines Bebauungsplans oder wegen ihrer Lage eine Bebauung möglich und vorgesehen ist. Eine (vollständige) Erschließung (versorgungstechnische und verkehrstechnische Anbindung) muss noch nicht erfolgt sein, aber die Erschließung muss zumindest gesichert sein. Je weiter die Erschließung schon fortgeschritten ist, umso attraktiver ist das Grundstück.
2.2 Bauerwartungsland
Bauerwartungsland sind nach § 3 Abs. 2 ImmoWertV Grundstücke, die noch nicht als Bauland ausgewiesen sind, bei denen aber aufgrund ihrer Merkmale, einer Bauleitplanung, eines Flächennutzungsplans oder wegen der städtebaulichen Entwicklung mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass sie künftig Bauland werden. Der Zeitpunkt, wann dies der Fall ist, ist allerdings unbestimmt.
2.3 Rohbauland
Bei Rohbauland handelt es sich gemäß § 3 Abs. 3 ImmoWertV um Flächen, für die nach einem Bebauungsplanbereits eine Bebauung vorgesehen ist, bei denen aber die Erschließung noch nicht gesichert ist oder für die noch Gestaltungsbedarf bezüglich Lage, Form und Größe besteht. Rohbauland ist im Hinblick auf die Bebaubarkeit ein konkreteres Entwicklungsstadium als Bauerwartungsland, jedoch noch kein baureifes Land.
2.4 Baureifes Land
Baureifes Land ist Bauland, das "...nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar..." ist (§ 3 Abs. 4 ImmoWertV). Darunter werden voll erschlossene Flächen verstanden, bei denen kurzfristig eine Bebauung möglich ist. Es kann ohne Weiteres eine Baugenehmigung beantragt werden. Baureife Grundstücke sind für Käufer mit Bauabsicht die wertvollsten Flächen.
Manchmal wird nicht ein ganzes Grundstück, sondern nur eine noch nicht vermessene Teilfläche eines Grundstücks zum Kauf angeboten. Das ist zum Beispiel häufig der Fall, wenn einzelne Parzellen eines neuen Baugebiets verkauft werden sollen. Hier ist es besonders wichtig, dass im Kaufvertrag die Parzelle hinsichtlich Lage, Größe und Zuschnitt genau bezeichnet ist. Üblicherweise wird dem Kaufvertrag ein möglichst maßstabsgetreuer Lageplan als Anlage beigefügt. Die Vermessung der Parzelle durch einen amtlichen Vermessungsingenieur erfolgt dann im Nachgang. Nachträglich ist auch eine Teilung des Grundstücks möglich. Aus dem Grundstücksteil wird dann ein eigenständiges Grundstück.
2.5 Fertigbauland
Handelt es sich um Fertigbauland, sind alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt, um mit dem Bau zu beginnen. Es reicht aus, einen Antrag auf Baugenehmigung zu stellen und ihn bei der zuständigen Behörde einzureichen. Die Bezeichnung Fertigbauland bedeutet jedoch nicht, dass das Baugrundstück vollständig an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen ist.
2.6 Fertiges, freies Bauland
Diese Kategorie ist bereit für den Hausbau, denn fertiges, freies Bauland ist im Bebauungsplan verzeichnet und voll erschlossen. Diese, von Bauherren am häufigsten nachgefragte, Kategorie gibt es deshalb insbesondere in Neubaugebieten.
Zukünftige Bauherren sollten beim Hausbau jedoch nicht nur auf die Kategorie achten, sondern auch darauf, ob es sich um ein Grundstücksteil oder um ein selbstständiges Grundstück handelt. Nur bei selbstständigen Grundstücken wird der Käufer als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Anderes gilt für einen Grundstücksteil, welcher ein nicht genau vermessenes Flurstück ist. Käufer sollten darauf achten, dass das Teilstück im Grundstücksvertrag genau beschrieben und im Lageplan exakt eingezeichnet ist. Mauern und Zäune reichen als Kennzeichnung der Grenze nicht aus, da sie leicht zu entfernen sind.
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3. Worauf ist bei der Suche nach Bauland zu achten?
Bei der Suche nach geeignetem Bauland sind verschiedene Aspekte von Bedeutung. Das Baugrundstück muss grundsätzlich von seinem Zuschnitt und seiner Größe die Realisierung des geplanten Bauvorhabens ermöglichen. Und der geltende Bebauungsplan muss die beabsichtigte Bebauung auch zulassen. Darüber hinaus sind bei der Grundstückssuche Faktoren zu berücksichtigen, die generell bei der Immobiliensuche relevant sind, insbesondere:
die Lage des Grundstücks;
das vorhandene oder mögliche künftige Umfeld (aktuelle und geplante weitere Bebauung in der Nachbarschaft);
die Verkehrsanbindung (Straßenanbindung, ÖPNV);
die Infrastrukturanbindung (Einkaufsmöglichkeiten, Freizeiteinrichtungen, Schulen, Kindergärten, Arbeitsmöglichkeiten);
mögliche Beeinträchtigungen durch Lärm oder Emissionen (Straßenlärm, Lärm durch Schulen, Diskotheken, Sporteinrichtungen, Unternehmensemissionen);
mögliche sonstige Umweltbelastungen;
die Preislage.
3.1 Wichtige Aspekte wie Infrastruktur, Lärmbelästigung, Emmisionslast, Gewässer und Planungen in der Umgebung
Ein passendes Grundstück für den Hausbau finden Sie, wenn Sie sich ein realistisches Bild vom Baugrundstück und von der Umgebung machten. Dafür empfiehlt es sich das Grundstück mehrfach zu besichtigen – sowohl an Wochentagen als auch am Wochenende. Lernen Sie die Infrastruktur kennen, erfahren Sie, wie hoch die Lärmbelästigung (z. B. durch Bahn oder angrenzende Straßen) ist. Achten Sie außerdem auf die Lärm- und Emissionslast durch angrenzende Unternehmen, Schulen, Diskotheken und Sportplätze oder auch auf Gewässer in der Umgebung, die in den Sommermonaten eine Mücken- und Insektenplage bedingen können. Erkundigen Sie sich außerdem, ob in der Nähe des Baugrundstücks weitere Neubauten oder die Verlegung oder Erweiterung von Straßen geplant sind. Auskunft dazu erteilt die zuständige Bauaufsichtsbehörde.
Wenn das passende Bauland gefunden ist, steht im nächsten Schritt der Baulandkauf an. Was Sie dabei alles beachten sollten, erfahren Sie in unserem Beitrag zum Grundstückskauf.
