Das Baulastenverzeichnis: Alles über das wichtige Dokument beim Grundstückskauf
Steht ein Kauf oder Verkauf eines Grundstücks an, ist oft vom Baulastenverzeichnis die Rede. Doch was steht im Baulastenverzeichnis? Wer darf es einsehen und warum ist es so wichtig? Hier finden Sie Antworten auf diese und weitere Fragen.
Inhalsverzeichnis:
Was ist der Unterschied zw. Baulastenverzeichnis und Grundbuch?
Warum ist das Baulastenverzeichnis beim Kauf und Verkauf wichtig?
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Was ist das Baulastenverzeichnis?
Das Baulastenverzeichnis ist eine Übersicht, welche aufführt, ob – und wenn ja, welche – Baulasten auf einem Grundstück liegen. Im Baulastenverzeichnis sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde vermerkt. Diese können die Nutzbarkeit des Grundstückes einschränken und damit wertmindernd sein, aber auch die Nutzbarkeit erweitern.
Was steht im Baulastenverzeichnis?
Im Baulastenverzeichnis steht, welche bestimmten Dinge ein Eigentümer auf seinem Grundstück tun, unterlassen oder dulden muss. Wichtig ist, dass diese Ansprüche von öffentlich-rechtlichem Interesse und nicht privater Natur sind. Sie müssen also der Allgemeinheit dienlich sein.
Wie entsteht eine Baulast?
Wenn der Eigentümer eines Grundstücks eine Baugenehmigung beantragt, beginnt die Bauaufsicht ein Baugenehmigungsverfahren. Im Rahmen dieses Verfahrens wird festgestellt, ob das beantragte Bauvorhaben genehmigt werden kann oder ob dafür eine Baulast erforderlich ist. Notwendig werden Baulasten dann, wenn das Bauvorhaben nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen würde. Um dennoch eine Genehmigung zu erhalten, können Nachbargrundstücke in die Planung miteinbezogen werden.
Welche Baulasten gibt es?
In Deutschland gibt es verschiedene Arten von Baulasten. Gängige Eintragungen ins Baulastenverzeichnis sind beispielsweise:
Anbaubaulast: Der Eigentümer ist verpflichtet, sein Bauvorhaben grenzständig an ein oder mehrere Nachbargebäude umzusetzen.
Abstandsflächenbaulast: Der Eigentümer erklärt sich bereit, bestimmte Flächen seines Grundstücks nicht zu bebauen, damit sein Nachbar gesetzlich vorgegebene Abstände einhalten kann.
Erschließungsbaulast: Der Eigentümer gewährt, dass andere Grundstücke über sein eigenes an das öffentliche Straßen- und Versorgungsnetz angeschlossen werden.
Kinderspielflächenbaulast: Bei mehr als fünf vermietbaren Wohnungen muss der Eigentümer Spielflächen für Kinder bereitstellen und unterhalten.
Stellplatzbaulast: Der Eigentümer duldet die Nutzung von Stellplätzen durch Dritte auf seinem Grundstück.
Überfahrbaulast: Der Eigentümer duldet, dass sein Grundstück Teil einer Zufahrt zu einem anderen Grundstück ist, beispielsweise für die Feuerwehr.
Vereinigungsbaulast: Die Eigentümer von zwei oder mehr Grundstücken müssen die Grundstücke baurechtlich wie ein einzelnes Grundstück behandeln.
Natürlich muss diesen Regelungen immer erst schriftlich zugestimmt werden. Nach öffentlich beglaubigter Einwilligung werden sie jedoch als Baulast auf das Grundstück eingetragen und sind verbindlich.
Welche Behörde führt das Baulastenverzeichnis?
In Deutschland sind Städte, Gemeinden und Landkreise für die Baulastenverzeichnisse verantwortlich. Dort werden sie von der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde geführt. Lediglich in Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, dort werden Baulasten in das Grundbuch eingetragen. Kurzzeitig war dies auch in Brandenburg der Fall. Zwischen 1994 und 2016 wurden Baulasten im Grundbuch des jeweiligen Nachbarn vermerkt.
Was ist der Unterschied zwischen dem Baulastenverzeichnis und dem Grundbuch?
Grundbuch und Baulastenverzeichnis unterscheiden sich voneinander, auch wenn es hin und wieder zu Überschneidungen kommt. Diese sind dann in beiden eingetragen.
Das Grundbuch klärt die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks
Das Baulastenverzeichnis hält die Baulasten eines Grundstücks fest
