Was Vermieter über Modernisierung und Härtefälle wissen müssen
Die Modernisierung einer Immobilie hat für Vermieter viele Vorteile. So erhöht sie beispielsweise den Verkehrswert einer Immobilie und die Chancen auf eine lukrative Vermietung. Mieter profitieren von einem besseren Wohnkomfort, müssen jedoch in der Regel Baulärm, Dreck und eine Mieterhöhung in Kauf nehmen. Daher werden die Maßnahmen oft zum Streitfall zwischen beiden Parteien.
Hinweis:
Sie sind Vermieter und möchten eine Modernisierung ankündigen? Ein kostenloses Musterdokument zur Modernisierungsankündigung erhalten Sie hier:
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Modernisierung?
Laut § 555b BGB fallen unter den Begriff Modernisierung Maßnahmen, die die Wohnqualität nachhaltig verbessern.
Beispiele für typische Modernisierungsmaßnahmen:
1. Zur Energieeinsparung:
Wärmedämmung von Fassaden
Einsatz von Isolierglasfenstern
2. Zur Reduzierung des Wasserverbrauchs:
Einbau dosierbarer Spülkästen
Einbau von Wasserzählern
3. Zur Einsparung von Primärenergie:
Installation einer Solaranlage
Umstellung von Nachtspeicherheizung auf Gasheizung
4. Zur Gebrauchswerterhöhung der Wohnung:
Erhöhung des Trittschallschutzes
Einbau eines elektrischen Türöffners einer Gegensprechanlage
Modernisierung eines Bads
5. Zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse:
Einbau eines Aufzugs
Anlegen von Grünanlagen
6. Modernisierungen, die sich aus gesetzlichen Vorgaben ergeben:
Asbestsanierung
Maßnahmen im Rahmen des Denkmalschutzes
7. Zur Schaffung neuen Wohnraums:
Ausbau von Dachgeschoss und Keller
Aufstockung des Gebäudes
Renovierungen und Reparaturen zur Instandhaltung oder Instandsetzung sind hingegen keine Modernisierungsmaßnahmen.
Gut zu wissen:
Vermieter haben nach § 559 BGB das Recht bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete aufzuschlagen. So sichert ihnen das BGB eine Modernisierungsumlage. Mehr Details zur Umlage von Modernisierungskosten erhalten Sie in unserem Ratgeber-Artikel:
Zum Artikel: Modernisierungsumlage – diese Anpassungen sind möglich
Hinweis:
Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie momentan wert ist? Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Homeday finden Sie es schnell und unverbindlich heraus.
Welche Modernisierungsmaßnahmen lassen sich nicht auf Mieter umlegen?
Nach § 55b Nr. 2 und 7 BGB sind diese Modernisierungskosten nicht auf Mieter umlegbar:
Maßnahmen, die dazu dienen, erneuerbare Primärenergie einzusparen oder das Klima nachhaltig zu schützen
Maßnahmen, die dazu dienen, neuen Wohnraum zu schaffen
Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Vermieter eine Photovoltaikanlage installieren oder das Dachgeschoss zu einer weiteren Wohnung ausbauen lässt, von der der Mieter nicht profitiert.
Muss der Vermieter den Mieter über Modernisierungsmaßnahmen informieren?
Laut § 555c Absatz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Maßnahmen zur Modernisierung eines Hauses oder einer Wohnung spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich per Brief, E-Mail oder Fax anzukündigen.
Die Ankündigung enthält Angaben zu:
Art und Umfang der Maßnahme
Beginn der Baumaßnahme
Der voraussichtlichen Dauer der Arbeiten,
Der voraussichtlichen Mieterhöhung,
Den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten,
sowie einen Hinweis auf die Möglichkeit eines Härtefalls.
Ein Muster-Anschreiben zur Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen stellen wir Ihnen kostenlos bereit:
Gut zu wissen:
Kommt der Vermieter seiner Ankündigungspflicht nicht korrekt nach, sind finanzielle Einbußen die Folge: Statt nach drei Monaten ist eine Mieterhöhung erst nach neun Monaten möglich.
Zu welchen Modernisierungen ist der Vermieter verpflichtet?
§ 555b Nr. 6 BGB definiert auch solche Maßnahmen als Modernisierungsmaßnahmen, „die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind.“ Das heißt: Zu bestimmten, üblicherweise durch das Gesetz oder Behörden vorgeschriebene Maßnahmen, die Gebäudeteile oder die Mietsache verbessern, sind Vermieter verpflichtet. So kann sich eine Modernisierungsmaßnahme beispielsweise aus einer Vorschrift aus der Landesbauordnung oder aus dem seit 1. November 2020 geltenden Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ergeben. Letzteres löst die EnEV ab und kann Hauskäufer zum Beispiel dazu verpflichten, ihre frisch erworbenen Wohnung zu modernisieren beziehungsweise sanieren.
Ist eine Modernisierung nach einem Hauskauf immer nötig?
Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Eigentümer von Bestandsimmobilien dazu, ihre Klima- und Heizungstechnik, den Hitzeschutz ihres Gebäudes sowie dessen Wärmedämmstandard entsprechend der im Gesetz beschriebenen Vorgaben bis zu einem bestimmten Termin nachzurüsten bzw. auszutauschen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Eigentümer das Gebäude bereits seit 1. Februar 2002 selbst bewohnt. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhauses durch Kauf, eine Schenkung oder als Erbe erhält, hat diese Anforderungen innerhalb von 24 Monaten zu erfüllen – andernfalls drohen Strafen von bis zu 50.000 Euro:
Sie müssen Warmwasser- und Heizungsrohre in unbeheizten Räumen wie Kellern dämmen (lassen).
Sie sind verpflichtet, bestimmte Heizkessel wie Gas- und Öl-Heizkessel (4-4000 kW Heizleistung + älter als 30 Jahre) auszutauschen. Niedertemperatur- und Brennwert-Kessel sind davon ausgenommen. In der Regel kennzeichnen Schornsteinfeger alte Kessel seit 2017 mit einem entsprechenden Aufkleber. Darüber hinaus ist es ab 2026 nur noch in bestimmten Gebäuden erlaubt, Kohle- und Ölheizungen zu betreiben, beispielsweise in alten Häusern, die weder über einen Gas- noch Fernwärmeanschluss verfügen.
Sie haben die oberste Geschossdecke des Gebäudes zu dämmen sodass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 W/m2K nicht überschreitet. Alternativ ist auch die Dämmung des Daches möglich.
Darüber hinaus ergeben sich aus dem GEG für alte Häuser noch weitere Pflichten, wie die regelmäßig Wartung der Haustechnik oder die Erstellung eines Energieausweises beim Hausverkauf oder einer Immobilienvermietung. Die meisten Maßnahmen energetischer Sanierung wie der Einsatz neuer Fenster schreibt das GEG jedoch nicht vor. Hier entscheidet der Eigentümer, welche Maßnahmen er für sinnvoll hält.
Gut zu wissen:
Der Energieausweis informiert Kaufinteressenten über den Energieverbrauch eines Gebäudes und gibt zugleich Sanierungsempfehlungen. Um die nach einem Hauskauf anfallenden Modernisierungsmaßnahme zu finanzieren, bietet sich ein Modernisierungskredit an.
Was fällt unter einen Modernisierungskredit?
Ein Modernisierungskredit ist ein zweckgebundener Ratenkredit, den ein Immobilieneigentümer ausschließlich und nachweislich zur Modernisierung seines Hauses erhält. Darunter fallen etwa diese Maßnahmen:
Altersgerechter Umbau
Austausch der Heizung
Installation einer Solaranlage
Fassadendämmung
Einsatz neuer Fenster
Je nach Kreditgeber sind Modernisierungskredite über 5.000 Euro bis 50.000 Euro möglich. Anders als die klassisch Baufinanzierung wird der Kredit nicht ins Grundbuch eingetragen. Die Laufzeit eines Modernisierungskredits beträgt 5 Jahre bis 15 Jahre. Besonders flexibel ist er dadurch, dass er sich per 100 prozentiger Sondertilgung jederzeit ablösen lässt.
Gut zu wissen:
Der Sanierungskonfigurator des Ministeriums für Wirtschaft und Energie zeigt Eigentümern mit wenigen Klicks, welche Auswirkungen die verschiedenen Energiesparmaßnahmen auf ihr Gebäude haben. Außerdem errechnet es auch die etwaigen Kosten und informiert über staatliche Förderprogramme, die Eigentümer in Anspruch nehmen können.
Müssen Mieter die Modernisierungsmaßnahmen akzeptieren?
Mieter haben hinsichtlich der durch ihren Vermieter durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen eine sogenannte Duldungspflicht. Mieter können also nicht von ihrem Vermieter verlangen, die Maßnahmen zu unterlassen. Die Duldungspflicht entfällt jedoch, wenn der Mieter sich aufgrund der Baumaßnahmen auf den Härtefall beruft. Ein Härtefall bei Modernisierung besteht, wenn die Maßnahmen den Mieter und seinen Personenkreis besonders belasten. Der Personenkreis umfasst Familienangehörige, Mitbewohner oder Untermieter.
Modernisierung: Härtefall-Beispiele
Eindeutige Härteeinwände sind:
Nachteile, die durch den Umfang und die Dauer der Maßnahme entstehen (Unbewohnbarkeit der Mietsache, unzumutbare Umstände durch Baumaßnahmen)
Gefährdung von Leben und Gesundheit der Mieter (hohes Alter, schwere Krankheit, Invalidität)
Bereits vorliegende Kündigung des Mieters (der Vermieter darf erst nach Auszug des Mieters mit den Arbeiten beginnen)
Nachteile für den Mieter durch die Maßnahme (unvorteilhafter Zuschnitt der Wohnung, drohende Feuchtigkeitsschäden)
Härtefall aus finanziellen Gründen
Ein Härteeinwand bei Modernisierung besteht auch, wenn die zu erwartende Mieterhöhung eine unangemessene Belastung für den Mieter darstellt. Seit der Mietrechtsänderung 2013 können Mieter zwar der Modernisierungsmaßnahme an sich nicht mehr widersprechen, jedoch wenn eine finanzielle Härte durch die Mieterhöhung entsteht, die aus der Modernisierung resultiert (Stichwort: Modernisierungsumlage). Eine finanzielle Härte liegt vor, wenn die Miete nach der Modernisierung mehr als 30% bis 40% des Haushaltsnettoeinkommens beträgt, die Miete vor der Mieterhöhung also deutlich niedriger war.
Ein finanzieller Härtefall liegt nicht vor,
wenn der Vermieter aus gesetzlichen Gründen Modernisierungen vornimmt.
wenn der Vermieter die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt.
wenn sich durch die Modernisierung die Wohnfläche und Miete erhöhen.
wenn die Mieterhöhung durch Wohngeld ausgeglichen wird.
Wie erheben Mieter Härteeinwand bei Modernisierungen?
Mieter müssen Härtegründe unter Einhaltung einer Monatsfrist schriftlich einreichen und diese nachweisen. Wird die Einwendungsfrist z. B. aus Krankheitsgründen nicht eingehalten, ist auch ein nachträglicher Härteeinwand möglich. Fehlen in der Modernisierungsankündigung Hinweise auf Form und Frist des Härteeinwands, muss der Mieter Textform und Monatsfrist nicht beachten.
Wie gehe ich als Vermieter mit einem Härtefall um?
Beruft sich ein Mieter im Zuge der Modernisierung auf einen Härtefall, ist der Vermieter zu einer Abwägung verpflichtet. Dabei stehen sich die Interessen des Vermieters und des Mieters gegenüber. Pauschale Aussagen über die Härtefallregelung gibt es nicht. Die Interessenabwägung ist immer eine Frage des jeweiligen Einzelfalls. Im Streitfall entscheidet letztendlich ein Richter, ob ein Härtefall vorliegt.
Was unterscheidet eine Modernisierung bei einem vermieteten Haus vs. einer Mietwohnung?
Anders als Eigentümer eines kompletten Hauses können Eigentümer einer einzelnen Mietwohnung die Entscheidung über eine Modernisierung ihrer Immobilie nicht immer unabhängig treffen. Nämlich dann, wenn die geplanten Maßnahmen das sogenannte Gemeinschaftseigentum betreffen, also Gebäudeteile, die zugleich auch Eigentümern anderer Wohneinheiten gehören. Wer als Eigentümer einer Wohnung etwa einen Balkon anbauen, die Wohnungstür erneuern oder eine tragende Innenwand in seiner Wohnung einreißen lassen will, braucht das Einverständnis der Eigentümergemeinschaft und muss über die Maßnahme entsprechend in der Eigentümerversammlung abstimmen lassen. Möchte er jedoch nur die Türfläche oder den Türgriff auf der Innenseite zur Wohnung erneuern oder den Fliesenbelag austauschen, bedarf es keiner Absprache mit den anderen Eigentümern. Denn diese Gebäudeteile fallen unter das Sondereigentum, gehören also direkt zu der jeweiligen Wohnung.
Hinweis:
Mehr Informationen darüber, welche Gebäudeteile zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören, erhalten Sie in unserem Ratgeberartikel “Eigentümergemeinschaft – Das sollten Sie wissen.”
Modernisierung – FAQ
Was ist eine Modernisierung?
Laut § 555b BGB gelten als Modernisierung Maßnahmen, die die Wohnqualität nachhaltig verbessern. Typische Maßnahmen sind etwa die Wärmedämmung von Fassaden zur Energieeinsparung oder die Installation einer Solaranlage zur Einsparung von Primärenergie. Vermieter haben nach § 559 BGB das Recht bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete aufzuschlagen. Mehr Beispiele zu Modernisierungsmaßnahmen
Muss ich als Mieter Modernisierungsmaßnahmen akzeptieren?
Mieter haben hinsichtlich der durch ihren Vermieter durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen eine sogenannte Duldungspflicht. Die Duldungspflicht entfällt jedoch, wenn der Mieter sich aufgrund der Baumaßnahmen auf den Härtefall beruft. Ein Härtefall besteht, wenn die Maßnahmen den Mieter und/oder seinen Personenkreis besonders belasten. Dies ist etwa der Fall, wenn dem Mieter durch die Modernisierung ein Nachteil entsteht oder sich die Maßnahmen negativ auf seine Gesundheit auswirken. Modernisierung: Härtefall-Beispiele
Können Mieter einer Modernisierung aus finanziellen Gründen widersprechen?
Ein Härteeinwand bei Modernisierung besteht auch, wenn die zu erwartende Mieterhöhung (Stichwort Modernisierungsumlage) eine unangemessene Belastung für den Mieter darstellt. Seit der Mietrechtsänderung 2013 können Mieter einer Modernisierungsmaßnahme nur noch widersprechen, wenn eine finanzielle Härte durch die Mieterhöhung entsteht. Eine finanzielle Härte liegt vor, wenn die Miete nach der Modernisierung mehr als 30% bis 40% des Haushaltsnettoeinkommens beträgt.
Was bedeutet die Modernisierungsumlage für Vermieter?
Vermieter haben nach § 559 BGB das Recht bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete aufzuschlagen, die sogenannte Modernisierungsumlage. Wann eine Modernisierungsumlage gerechtfertigt ist, regeln § 557 bis § 561 BGB.
Wie muss ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen ankündigen?
Laut § 555c Absatz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Maßnahmen zur Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich per Brief, E-Mail oder Fax anzukündigen. Die Ankündigung muss unter anderem Angaben zu Art und Umfang der Maßnahme, Beginn und Dauer der Baumaßnahme sowie die voraussichtliche Mieterhöhung erhalten. Zum kostenlosen Musterschreiben
Themengebiet: Immobilien vermieten
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
