Hier würden Sie einen gezeichneten Umriss einer Häuserzeile sehen.

Der Grundbucheintrag

Alle Grundstücke in Deutschland – egal ob bebaut oder unbebaut, sind in einem öffentlichen Verzeichnis nach öffentlichem Glauben aufgeführt, d.h. alle Angaben gelten bis zur Widerlegung als richtig. Im Grundbuch sind sowohl die Eigentümer, als auch die mit dem Eigentum verbundene Rechte und Lasten aufgeführt.

Mündliche Absprachen haben für das Grundbuch grundsätzlich keine Gültigkeit

Auf Grundlage des Registerrechts sind die Amtsgerichte als Grundbuchamt für die in ihrem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. Eine Ausnahme bildet hier das Land Baden-Württemberg. Noch bis zum Ende des Jahres 2017 ist die Grundbuchführung Aufgabe der Gemeinden.

Das Elektronische Grundbuch kann auch über das Internet eingesehen werden. Dieses „EDV-Grundbuch“ ersetzt das analoge Grundbuch, jedoch ist die Einsehbarkeit des Grundbuches eingeschränkt. Das elektronische Grundbuch ist jederzeit für Notare, Behörden, Gerichte und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (Gruppe 1), sowie für Personen oder Stellen, die von den Eigentümern zur Einsicht ermächtigt wurden, einsehbar. Außerdem dürfen Personen, die für Zwangsvollstreckungen zuständig sind oder an dem Grundstück dinglich berechtigt sind (Gruppe 2), Einsicht erhalten. Alle anderen Personen müssen ein berechtigtes Interesse nachweisen. Allein die Kaufabsicht reicht nicht aus.

Insbesondere Banken und Notare nutzen den Zugriff um den aktuellen Grundbuchstand abfragen zu können und so eine schnellere Abwicklung des Grundbuchverfahrens zu ermöglichen.

Aber auch hier gilt, keine Regel ohne Ausnahme: Ein Miet- oder Kaufinteressent kann ebenso ein berechtigtes Interesse haben, z.B. um zu überprüfen, ob eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert wird oder ob eine Wohnung in einem Sanierungsgebiet liegt.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei so genannten Abteilungen.

Die Aufschrift gibt Informationen über das zuständige Amtsgericht, sowieso die Nummer des Grundbuchblattes. Im Bestandsverzeichnis, auch Register genannt, sind die Lage und Größe der Grundstücke nach Gemarkung, Flur und Flurstück vermerkt. Hier werden auch grundstückgleiche Rechte, wie das Wohnungseigentum oder ein Erbbaurecht eingetragen. Ebenso werden hier z.B. Wegerechte angegeben.

Erste Abteilung: Sie enthält Angaben, über die Eigentümer bzw. die Erbbauberechtigten und die Grundlage der Eintragung, dies kann der Kauf, oder das Erbe eine Grundstücks sein.

Zweite Abteilung: Hier werden Lasten und Beschränkungen eingetragen. Die sind: Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen.

Dritte Abteilung: Diese Abteilung dient dem Vermerk von Grundpfandrechten, also Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden.

Änderungen des Grundbuchs

Entgegen der allgemeinen Bedeutung, wird ein Grundbucheintrag nicht gelöscht, sondern rot markiert um jegliche Änderung nachvollziehen zu können. Jegliche Veränderungen des Grundbuches benötigen die Einwilligung des voreingetragenen Betroffenen.

Wird ein Grundstück verkauft, sind für den Grundbucheintrag neben der notariellen Urkunde, die Steuerunbedenklichkeitserklärung, eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde und möglicherweise weitere Genehmigungen erforderlich.

Kosten: Etwa 1,5 % des Kaufpreises werden für den Grundbucheintrag und die notarielle Beurkundung fällig. Nachdem die Auflassungsvormerkung erfolgt ist, muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen. Ein Käufer sollte darauf achten, dass er sich schriftlich versichern lässt, dass keine Altlasten auf der Immobilie liegen und alle Erschließungskosten beglichen wurden. Gebührenermäßigungen und -befreiungen sind unter gewissen Umständen möglich. Beratungen dazu übernimmt der Notar. Das Grundbuchamt berechnet für einen Grundbuchauszug Gebühren in Höhe von 10 Euro für einen einfachen Ausdruck oder eine unbeglaubigte Kopie bzw. 20 Euro für einen amtlichen Ausdruck oder eine beglaubigte Kopie.

Die Auflassung

Die Auflassung (§ 925 BGB) bezeichnet die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück. Die Auflassung erfolgt grundsätzlich vor einem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragspartner. Durch die Auflassung erlangt der Käufer noch nicht das Eigentum an einem Grundstück, sondern nur ein Anwartschaftsrecht auf das Eigentum. Der Eigentumswechsel erfolgt erst mit der Umschreibung des Grundbuchs.

Die vorhergehende Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB), die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wird, kündigt den Eigentumswechsel an einem Grundstück an und sichert damit den künftigen Erwerb des Käufers. Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung ist ein gutgläubiger Erwerb des Grundstücks durch einen anderen Kaufinteressenten nicht mehr möglich. Das Grundstück kann somit durch den Eigentümer nicht mehr an einen weiteren Interessenten verkauft werden.

Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen in der Regel mindestens vier Wochen.

Nach Heirat und Trennung sind Grundbuchänderungen nötig

In der Regel werden Ehepartner als Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie zu gleichen Teilen ins Grundbuch eingetragen. Durch eine Heirat erhält der Ehepartner das hälftige Eigentum, wenn eine Immobilien bisher im Alleineigentum des anderen Ehepartners stand. Kommt es hingegen zu einer Scheidung, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Während der Scheidungsauseinandersetzung muss entschieden werden, welche gewählt wird. Zum einem kann die Immobilie verkauft werden. Die erzielte Verkaufssumme wird nun aufgeteilt. Eine weitere Möglichkeit besteht in der Übertragung des Eigentums auf einen der Ehepartner. An dieser Stelle muss sich geeinigt werden, ob und in welcher Höhe Zahlungen für die Eigentumsübertragung fällig werden. An dieser Stelle kann durch ein Wertgutachten, dass durch einen Immobiliengutachter erstellt wird, der Wert der Immobilien bestimmt werden.

Der Grundbucheintrag als Sicherheit

Wird die Immobilie durch eine Bank finanziert, sichert diese sich durch verschiedene Gewährleistungen ab, sodass das Geld in jedem Fall zurückgezahlt wird. Daher wird ein Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuches vorgenommen. Dadurch wird die Möglichkeit eines Zwangsvollstreckungsverfahrens eröffnet, sollte es zur Zahlungsunfähigkeit des Schuldners kommen. Dabei legen viele Banken Wert darauf, dass ihre Forderung mit dem ersten Rang eingetragen wird. Im Falle einer Zwangsvollstreckung werden die Forderungen in der Reihenfolge des Ranges abgegolten, d.h. die Forderung des ersten Ranges wird zuerst bedient. Je niedriger der Rang, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine Forderung nicht oder nur zum Teil bedient wird. Nachrangig werden öffentliche Förderkredite und Bauspardarlehen eingetragen.

Bis das Darlehen der Bank vollständig bezahlt ist, bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen. Der Darlehensnehmer kann nun eine Löschungsbewilligung beantragen, mit der eine Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt möglich wird. Jedoch muss eine Grundschuld nicht gelöscht werden. Wenn in absehbarer Zeit ein neuer Kredit bei der Bank aufgenommen werden soll, kann die Grundschuld wieder als Sicherheit eingesetzt werden, dadurch können Kosten für die erneute Eintragung gespart werden.

Abtretung statt Löschung

Gläubigerwechsel kommen häufiger vor als man denkt. Wird eine Baufinanzierung  von einer Bank zu einer anderen übertragen, muss zuerst das alte Verhältnis aus dem Grundbuch gelöscht und das neue eingetragen werden. Für beide Vorgänge fallen Kosten an. Eine Abtretung kann diese Kosten deutlich verringern.

Der alte Gläubiger stellt dem Darlehensnehmer nach der Ablösung des Darlehens eine Löschungsbewilligung aus, mit dem die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernt werden kann. Die neue Grundschuld wird nun eingetragen.

Bei einer Abtretung hingegen wird vom alten Gläubiger eine Abtretungsurkunde ausgestellt. Die neue Bank muss sich mit der Abtretung der Grundschuld natürlich zufriedengeben – dies gilt es vorher abzuklären. Stattdessen kann sie auch eine persönliche Haftungsübernahme des Darlehensnehmers mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung fordern.

Die einzusparende Summe ist abhängig von der Höhe der Grundschuld. Als grober Richtwert kann mit einer Einsparung von 70 % gerechnet werden.