Hier würden Sie das Foto von Frank Falck sehen, mit dem HOMEDAY über die Zusammenarbeit mit einem Makler gesprochen hat.

Experteninterview über die Zusammenarbeit mit einem Makler

Sich für den Verkauf einer Immobilie zu entscheiden, ist ein großer Schritt. Umso wichtiger ist es, sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob man dafür einen Makler beauftragen möchte. Wie die Zusammenarbeit mit einem Makler abläuft und weswegen diese für den Verkäufer viele Vorteile mit sich bringt, wollte Homeday im Interview mit Frank Falck, Immobilienmakler bei Falck Immobilien, erfahren.

Wie lange sind Sie schon als Immobilienmakler tätig?
Ich bin Sohn eines Bauträgers und Architekten und seit 1985 im Unternehmen meines Vaters tätig gewesen. In den 90er Jahren dann habe ich Neubau-Eigentumswohnungen verkauft, bevor ich mich 1997 zusätzlich als Immobilienmakler selbstständig gemacht habe.

Wie hat sich der Immobilienmarkt im Laufe Ihrer Tätigkeit verändert?
Man erkennt den sogenannten »Schweinezyklus«, was bedeutet, dass bei großer Nachfrage die Preise steigen. Wenn dann die Nachfrage aus konjunkturellen Gründen wieder nachlässt, die Preise aber weiterhin hoch bleiben, erhalten Verkäufer keinerlei Resonanz, woraufhin sie mit den Preisen wieder runter gehen. Die aufgrund der Lehman-Brothers verursachte Niedrigzins-Phase hält nach wie vor an und befeuert daher den Immobilienmarkt noch immer extrem, was zur Folge hat, dass derzeit Objekte über Wert verkauft werden.

Was gefällt Ihnen an Ihrer Tätigkeit als Immobilienmakler?
Das Immobilienmakler-Geschäft ist äußerst interessant, da ich oftmals nicht vorhersehen kann wie mein Tag endet. Besichtigungstermine, Interessenten und Immobilieninhaber treten an mich heran, ich lerne neue Leute kennen und es ist sehr abwechslungsreich. Das motiviert mich. Man hat natürlich auch mit schwierigen Leuten oder Fällen zu tun, z.B. mit Erbauseinandersetzungen, das kommt auch vor.

Welche Unterlagen sollte ich zum Erstgespräch mitbringen?
Das kommt ganz darauf, um welches Objekt es sich handelt. Je nachdem benötigt man z.B. bei Grundstücken und Häusern eine Flurkarte, Grundrisse, Grundbuchauszüge und neuerdings auch den gesetzlich vorgeschriebenen Energieausweis. Die Wohnflächenberechnung ist ebenfalls wichtig. Bei Eigentumswohnungen werden hingegen noch mehr Dokumente benötigt, wie Eigentümerprotokolle und Wirtschaftspläne. Ich biete den Eigentümern dann an, dass sie mir eine Vollmacht ausstellen, damit ich mich um die Zusammenstellung der Dokumente kümmern kann.

Wie lange dauert ein Erstgespräch?
In der Regel dauert das Erstgespräch eine Stunde, wobei sich bereits oftmals in den ersten 30 Minuten entscheidet, ob eine Zusammenarbeit zustande kommt.

Wird direkt ein Maklervertrag abgeschlossen?
Das ist Geschmackssache. Es gibt viele Vertragsarten und ich habe den Eindruck, dass viele Leute sich noch immer scheuen, einen Vertrag abzuschließen. Viele scheuen die Bindung über mehrere Monate an einen Makler. Ich bin seit ca. 7 Jahren dazu übergegangen keinen Vertrag mehr abzuschließen. Gesetzlich ist der Maklervertrag auch formfrei, sodass ein mündlicher Abschluss vollkommen ausreichend ist. Wichtig ist, dass die Chemie zwischen Makler und Eigentümer stimmt.

Wann erhält der Makler seine Provision?
Die Provision ist verdient und fällig bei Vertragsabschluss.

Muss der Eigentümer den Wert seiner Immobilie selbst festlegen?
Jede Immobilie ist ein Unikat, weswegen ich auch erst nach einer Besichtigung den Wert der Immobilie errechne.

Wie wird eine Immobilie beworben?
Früher habe ich in einer lokalen Zeitung Anzeigen inseriert. Mittlerweile hat sich das Inserieren ins Internet verlagert. Das Internet hat wirklich viele Vorteile, die Umschlaggeschwindigkeit wird deutlich erhöht, was vor allen Dingen die Beteiligten freut.

Hat der Verkäufer Einfluss auf den Marketingplan eines Immobilienmaklers?
Eher nicht. Ein Marketingplan im Rahmen eines Immobilienverkaufs sollte man Profis überlassen. Meist wird der Kauf einer Immobilie von Emotionen beeinflusst, die Kaufentscheidung ist auch eine Bauchentscheidung. Rationale Gründe, wie z.B. die Anzahl der Zimmer, beeinflussen die Kaufentscheidung natürlich auch.

Wie erfolgt die Besichtigung der Immobilie?
Am liebsten führe ich Besichtigungen sonntags zwischen 11-12 Uhr durch. Dann haben die Leute frei und kommen nach dem Frühstück entspannt zum Besichtigungstermin. Grundsätzlich richtet es sich jedoch nach dem Terminkalender der Kaufinteressenten bzw. Verkäufern.

Muss der Verkäufer bei der Besichtigung persönlich anwesend sein?
Wenn die Immobilie bewohnt ist, ist meist der Bewohner/Verkäufer noch vor Ort. Ich bitte darum, dass die Person während der Besichtigung außer Haus geht oder in einem Zimmer wartet. Denn wenn der Verkäufer der kompletten Besichtigung beiwohnt ist der Käufer gehemmt und redet weniger.

Woran erkenne ich, ob der Interessent eine ernsthafte Kaufabsicht verfolgt?
Ich übersende am Anfang nicht direkt alle Unterlagen an den Interessenten. Das erste Kaufsignal ist die Anforderung weiterer Unterlagen. Wenn sich dann Fragen ergeben stellt er diese meist im Anschluss, sodass ich sie klären kann. Wenn der Interessent sich schon einige Immobilien angesehen hat, weiß man, dass er sich schon ein Bild vom Immobilienmarkt machen konnte und für einen Kauf bereit ist.

Hat der Verkäufer bei der Wahl des Käufers Mitspracherecht?
Natürlich. Meist fällt die Entscheidung des Verkäufers auf denjenigen, der bereit ist, den höchsten Kaufpreis zu zahlen.

Was passiert beim Notartermin?
Der Notar liest den Kaufvertrag vor, erklärt juristische Begriffe und es besteht die Möglichkeit, Fragen zu besprechen. Es können auch noch Korrekturen am Vertrag vorgenommen werden, die der Notar dann einträgt. Wenn die Immobilie Mängel hat, wird aufgenommen, dass die Mängel dem Käufer bekannt sind. Ein Irrglaube ist übrigens, dass der Notar alle Punkte, z.B. Mängel, prüft. Das stimmt nicht. Er prüft nur als neutrale Amtsperson, dass was im Vertrag steht, zu keiner Benachteiligung einer der beiden Vertragsparteien führt. Deswegen ist es sinnvoll mit einem Makler zusammenzuarbeiten, der prüft, ob der Kaufvertrag die Wünsche der Parteien berücksichtigt. Zum Schluss unterschreiben Käufer, Verkäufer und der Notar den Kaufvertrag.

Wie endet die Zusammenarbeit von Makler und Eigentümer?
In der Regel endet die Zusammenarbeit mit der Schlüsselübergabe. Meistens biete ich als Dienstleistung den Leuten an die Übergabe zu machen sowie das Übergabeprotokoll aufzusetzen.