Hier würden Sie eine schimmelige Hauswand sehen.

Mietstreitthema Schimmel: Wer für die Kosten aufkommen muss

Im Winter treten vermehrt Schimmelbefall und Feuchtigkeitsprobleme auf. Immer wieder kommt es deswegen zu Streit zwischen Mietern und Vermietern, die nicht selten vor Gericht enden. Dabei sehen sich Vermieter häufig Mietminderungen ausgesetzt. Doch nicht zwangsläufig liegt die Schuld für Schimmel beim Vermieter und schon gar nicht muss immer der Vermieter für die Behebung aufkommen. Wir zeigen Ihnen, was im Ernstfall zu tun ist und in welchen Fällen Sie Schadensersatzforderungen gegen den Mieter geltend machen können.

Schimmel: Wer ist wirklich schuld?

Zunächst einmal muss Ihr Mieter laut § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuch melden, wenn er Schimmel in der Wohnung bemerkt. Im Zweifelsfall muss er nachweisen, dass er seiner Anzeigepflicht nachgekommen ist und dass tatsächlich ein Mangel vorlag. Tut er das nicht, verwirkt er seinen Anspruch auf Schadensersatz und Mietminderung, denn er muss Ihnen die Möglichkeit geben den Schaden zu beheben. Umgekehrt können Sie Schadensersatzforderung gegen den Mieter für die aus dem nicht angezeigten Mangel erwachsenen Schäden geltend machen.
Auch wenn Ihr Mieter den Mangel nachweislich angezeigt hat, sind nicht automatisch Sie als Vermieter für dessen Beseitigung zuständig. Zunächst muss geklärt werden, wer für den Schaden verantwortlich ist. Hier bietet es sich an durch ein Sachgutachten zu klären, ob die Probleme baulicher Natur sind oder aber ein falsches Lüft- und Heizverhalten des Mieters Schuld ist. Ist nachweislich das Verhalten des Mieters für den Schimmel verantwortlich, obliegt ihm auch die Beseitigung. Es besteht kein Anspruch auf Mietminderung. Als Vermieter sollten Sie hier schriftlich eine Frist setzen, bis wann der Pilzbefall zu beseitigen ist. Lässt der Mieter diese Frist verstreichen, können Sie wiederum Schadensersatz fordern.
Hat der Mieter bereits eine Mietminderung vorgenommen und Sie können nachweisen, dass die Schuld bei ihm lag, gilt die ausstehende Miete als Mietrückstand, der mitunter eine fristlose Kündigung und Räumungsklage begründet. Auf jeden Fall ist Ihnen der Mieter die Differenz schuldig.

Nicht jede Mietminderung ist rechtens

Damit eine Mietminderung überhaupt gültig ist, muss vorher eine Mangelanzeige erfolgen. Das gilt auch, wenn ein Schaden erneut auftritt. Auch kann die Miete nicht wegen bereits beim Einzug bekannter Mängel gemindert werden. Ebenso kann die Miete nicht rückwirkend gemindert werden, auch wenn der Schaden schon länger besteht, es sei denn der Mieter hat sie unter Vorbehalt gezahlt.
Viele Mieter setzen die Minderung zu hoch an. Tatsächlich ist es immer Ermessenssache, welcher Minderungsbetrag gerechtfertigt ist. Minderungstabellen von früheren Gerichtsentscheiden geben hier eine gute Orientierung. Mindert der Mieter die Miete unangemessen hoch, sollten Sie Widerspruch einlegen. Kommt der Mieter Ihrer Forderung nicht nach und überweist Ihnen nach wie vor eine Miete die weit unter den Richtwerten der Minderungstabelle liegt, haben Sie ggf. die Möglichkeit, dem Mieter fristlos zu kündigen, wenn  der Mietausfall gegenüber den Richtwerten in der Minderungstabelle die Summe von zwei monatlichen Kaltmieten übersteigt.

Auch der Mieter hat Pflichten

Allgemein liegt es in der Pflicht des Mieters, regelmäßig zu lüften und die Wohnung zu beheizen. Dabei sind sich die Gerichte nicht einig, was hier als angemessen gilt. Es reicht in jedem Fall nicht aus, das Fenster zu kippen. Das Fenster muss mehrmals am Tag für wenige Minuten vollständig geöffnet werden.
Stellt sich heraus, dass der Schimmel durch bauliche Gründe wie einen nicht richtig behobenen Wasserschaden oder durch das Eindringen von Feuchtigkeit von außen entstanden ist, müssen Sie sich als Vermieter um die Behebung kümmern. Als Vermieter sollten Sie unbedingt überprüfen, ob die Kosten dafür von der Gebäudeversicherung übernommen werden. Haben Sie den Schaden durch eine Fachfirma beheben lassen, ist zu prüfen, inwieweit diese in die Verantwortung gezogen werden kann.
Wenn Sie als Vermieter den Schimmel beseitigen sollen, bedeutet das im Umkehrschluss, dass der Mieter Ihnen Zutritt zu seiner Wohnung gewähren muss. Dazu sollten Sie Ihren Besuch und eventuell den eines zusätzlichen Handwerkers mindestens 24 Stunden vorher beim Mieter anmelden. Weigert sich der Mieter trotz vorheriger Ankündigung, die Reparaturarbeiten zuzulassen, hat er kein Recht, die Miete zu mindern. Als letztes Mittel können Sie Ihrem Mieter sogar kündigen, wenn er die Reparatur dauerhaft verweigert.

Ein geändertes Lüft- und Heizverhalten kann helfen

Sollten in der Wohnung früher schon einmal Probleme aufgetreten sein, sollten diese und das erforderliche Nutzungsverhalten bei einer Neuvermietung der Wohnung im Vorfeld besprochen und im Mietvertrag als Individualvereinbarung festgehalten werden. In diesem Fall hat der Mieter die Wohnung in Kenntnis des Mangels angemietet und eine entsprechende Obhutspflicht angenommen. Eine Individualvereinbarung bedeutet, dass vorher die Raumklimadaten erfasst werden müssen und eine Bauteiluntersuchung vorgenommen werden muss, die begründet, warum für diese Wohnung ein geändertes Heiz- und Lüftverhalten vonnöten ist und wie dieses aussehen sollte. Tritt wieder Schimmel auf und stellt sich heraus, dass der Mieter sich nicht an die Vereinbarung gehalten hat, ist er zu Schadensersatz verpflichtet.
Auch bei einem Schimmelschaden während eines laufenden Mietverhältnisses besteht die Möglichkeit, mit dem Mieter ein auf die Wohnung zugeschnittenes Heiz- und Lüftverhalten festzulegen. Allerdings ist der Mieter nicht verpflichtet, dieser Vertragsänderung zuzustimmen. Hier hilft es, sich als Mieter kooperativ zu zeigen, was die Beseitigung des Schimmels betrifft, und mit einer kleinen Mietminderung die erhöhten Heizkosten auszugleichen. Das sollten Sie nicht als finanziellen Nachteil sehen, ersparen Sie sich doch Baukosten, sollte Ihnen die Beseitigung des Schimmels durch ein Gericht auferlegt werden.

Einen Experten zu Rate ziehen

Allgemein empfiehlt es sich, zur Schimmelbeseitigung eine Fachfirma zu Rate zu ziehen. Schimmel tritt in ganz unterschiedlichen Arten auf und braucht entsprechend unterschiedliche Bekämpfungsarten. Ist der Schimmel neu und nur oberflächlich, reicht mitunter ein Schimmelspray. Gerade bei tiefsitzendem Schimmel aber kann es vonnöten sein, den Putz abzutragen. Ein Fachmann weiß, welche die richtige Methode ist. Zudem haben Sie im Falle eines Rechtsstreits den Nachweis, dass Sie gegen den Mangel vorgegangen sind.