Hier würden Sie ein Foto von Justitia sehen.

Bundesgerichtshof stoppt Abzocke von Immobilienverkäufern

Die meisten Eigentümer haben zum Erwerb ihrer Immobilie einen Kredit aufgenommen. Wollen Sie diesen nun vorzeitig kündigen, müssen Sie der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Dabei handelt es sich oft um Beträge im fünfstelligen Bereich. Immobilienverkäufer sehen darin schon lange eine Ungerechtigkeit, schließlich investiert die Bank das Geld wieder in neue Finanzgeschäfte und verdient dadurch doppelt. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Grundsatzurteil gefällt, das eine willkürliche Festlegung der Vorfälligkeitsentschädigung eindämmt. Wir zeigen Ihnen, wie Sie ungerechtfertigten Forderungen der Bank begegnen können und wann die Vorfälligkeitsentschädigung unzulässig ist.

Oft zu hohe Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Bei Immobilienkrediten werden in der Regel langfristige Zinsbindungen vereinbart. Das bringt Ihnen als Eigentümer den Vorteil, dass der zu zahlende Zinssatz gleich bleibt, auch wenn das Zinsniveau allgemein steigt. Zudem ist eine bessere Kalkulation der finanziellen Belastung möglich. Wenn Sie jedoch Ihren Kredit vorzeitig abbezahlen wollen, weil Sie z.B. Ihre Immobilie verkaufen, kann das teuer werden. Auf Grundlage der vertraglich vereinbarten Zinsen, die der Bank durch die vorzeitige Kündigung des Kredits entgehen, kann die kreditgebende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen (vgl. § 490 Abs. 2 BGB). Wie die Entschädigungshöhe berechnet wird, ist vom Gesetzgeber allerdings nicht genau festgelegt, weswegen die Forderungen oft unverhältnismäßig hoch ausfallen. Die Verbraucherzentrale Bremen hat festgestellt, dass bei jedem achten Vertrag die Vorfälligkeitsentschädigung bis zu 30% zu hoch angesetzt ist. Immer wieder beschäftigt die Benachteiligung der Kreditnehmer auch die Gerichte.

Sondertilgungsrechte müssen berücksichtigt werden

Aktuell sorgt ein Entscheid des Bundesgerichtshofs (BGH) für Aufsehen. Dabei hatte die Verbraucherzentrale Hamburg gegen einen Passus in den Darlehensverträgen der Sparkasse Aurich-Norden mit der Formulierung „Zukünftige Sondertilgungsrechte werden im Rahmen vorzeitiger Darlehensvollrückzahlung bei der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt“ geklagt. Die meisten Verträge enthalten jährliche Sondertilgungsrechte, die es Ihnen als Kreditnehmer ermöglichen, über den normalen Satz hinaus Ihre Schulden zu begleichen. Entsprechend reduziert sich Ihre Darlehensschuld schneller und mit ihr auch die Summe der entstehenden Zinsen. Das wurde bisher jedoch bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht berücksichtigt. Der BGH hat jetzt entschieden, dass die Möglichkeit künftiger Sondertilgungsrechte mit anzurechnen ist (Az.: XI ZR 388/14).

Hier würden Sie den Schriftzug "Verbraucherschutz!" sehenBereits das Oberlandesgericht Oldenburg wertete die Formulierung der Sparkasse als unzulässige Bereicherung. Diese war wiederum in Berufung gegangen, weswegen es nun zum Urteil des Bundesgerichtshofs kam. Dennoch sieht der Deutsche Sparkassen- und Giroverband einen Einzelfall, wohingegen Verbraucherverbände von einem Grundsatzurteil ausgehen. Zudem kam es in letzter Zeit durch die Gerichte immer wieder zu  verbraucherfreundlichen Urteilen.

Unkorrekte Widerrufsbelehrung

Zuletzt wurde entschieden, dass eine unkorrekte Widerrufsbelehrung dem Kreditnehmer die Möglichkeit gibt, auch viele Jahre nach Vertragsabschluss seinen Kredit zu kündigen ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Beim Abschluss eines Konsumentenkredites oder Immobiliendarlehens müssen Sie über Ihre Widerrufsrechte belehrt werden. Dazu gibt es eine gesetzliche Musterwiderrufsbelehrung, an die sich Banken halten müssen (Az.: III ZR 83/11). Geschieht dies nicht oder nur unzureichend, können Sie Ihren Kredit jederzeit kündigen. Mitunter haben Sie dabei sogar die Möglichkeit, selbst Zinsen auf die während der Vertragsdauer gezahlten Raten zu verlangen. Belehrungsfehler können sowohl inhaltlich als auch formell auftreten, z.B. bei der Angabe zur Widerrufsfrist. Betroffen sind Darlehensverträge aus den Jahren zwischen 2002 und 2011. Verbraucherzentralen gehen davon aus, dass bei 90% der Kreditverträge die Widerrufsbelehrung gegen eine der Vorgaben verstößt, weswegen Sie gute Chancen haben, Ihren Vertrag vorzeitig tilgen zu können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Zu lange Kündigungsfristen

Grundsätzlich gilt, dass Sie einen Kredit nach zehn Jahren kostenlos kündigen können, selbst wenn der Vertrag eigentlich eine längere Vertragslaufzeit hat (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Entscheidendes Datum ist dabei der Tag, an dem Sie das Darlehen vollständig ausgezahlt bekommen haben. Allerdings müssen Sie noch eine sechsmonatige Kündigungsfrist berücksichtigen.  

Wie ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs am 19. Januar diesen Jahres besagt, darf eine Bank auch keine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen, wenn sie den Kredit selbst gekündigt hat (Az.: XI ZR 103/15).

Prüfen Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung

Verbraucherschützer bestätigen, dass Banken immer wieder zu hohe Summen für die Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Für eine erste Überprüfung, ob die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung angemessen ist, können Sie einen entsprechenden Rechner aus dem Netz nutzen. Zudem kann Ihnen gegen eine kleine Gebühr die Verbraucherzentrale weiterhelfen. Eine ausführliche Beratung bietet Ihnen ein Anwalt, der ein professionelles Gutachten erstellen kann, was allerdings mit Kosten verbunden ist. Weist dieses Gutachten einen deutlich niedrigeren Betrag auf als die Forderung des Geldinstituts, sollten Sie auf Grundlage dessen die Bank zu einer Korrektur des von ihr verlangten Betrages auffordern.

Darauf sollten Sie bei der Vorfälligkeitsentschädigung achten:

  • Mit welchem Wiederanlagezins hat die Bank gerechnet?
  • Werden die durch die vorzeitige Tilgung ersparten Verwaltungskosten rausgerechnet?
  • Werden die ersparten Risikokosten der Bank abgezogen?
  • Werden Sondertilgungen mitbedacht?
  • Welche Summe berechnet die Bank für die Bearbeitung?

 

Sie haben einen Vorschlag für einen interessanten Beitrag oder Lust auf ein Makler-Interview mit Homeday? Dann nehmen Sie mit uns Kontakt auf.