Experteninterview über wichtige Punkte beim Maklervertrag

Homeday hat zum Thema Maklervertrag mit Alexander Sauer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Höfle & Sauer Rechtsanwälte in Mannheim gesprochen.

Generell gilt, dass es für Maklerverträge keine vorgeschriebene Form gibt. So genügt schon die Frage »Möchten Sie meine Immobilie verkaufen?« zu bejahen als Abschluss eines Maklervertrags (Angebot und Annahme). Die Grundlage des Maklervertrags ist in § 652 BGB geregelt. Um Probleme zu vermeiden sollte deshalb die Schriftform gewählt werden.

Im Gespräch mit Alexander Sauer

Wie lange sind sie schon als Anwalt tätig?

A.S.: Seit sieben Jahren.

Gibt es bestimmte Ziele, die Sie mit Ihrer Tätigkeit erreichen wollen?

A.S.: Erfolg für den Mandanten und an anspruchsvollen Fällen zu arbeiten sind mein Ansporn.

Was ist die am häufigsten genutzte Vertragsart bei Maklerverträgen?

A.S.: Bei den Maklervertragstypen muss man zuerst einmal unterscheiden zwischen Nachweis- und Vermittlungsmaklervertrag, wobei der Nachweismaklervertrag das am weitesten verbreitete Modell ist. Als Nachweismakler muss der Makler, wenn er seine Provision geltend machen will, lediglich eine Vertragsabschlussmöglichkeit nachweisen. Der Nachweis ist z. B. erbracht, sobald er seinem Kunden, der eine Immobilie sucht, eine konkrete Miet- oder Kaufgelegenheit nachweist, also ein Objekt und einen Vertragspartner benennt, der mit ihm den Vertrag abschließen möchte. Er muss es dem Auftraggeber also ermöglichen mit dem Dritten Verhandlungen über den Vertragsabschluss aufzunehmen. Der Vermittlungsmakler hingegen muss nicht nur eine Möglichkeit des Vertragsabschlusses nachweisen, er muss auf den Dritten so einwirken, dass tatsächlich ein Vertragsabschluss mit dem Auftraggeber zustande kommt. Der Vermittlungsmakler ist also noch in sämtliche Vertragsverhandlungen zwischen Auftraggeber und Drittem eingebunden und muss sich für seinen Auftraggeber gegenüber dem Dritten einsetzen um einen Vertragsabschluss herbeizuführen.
Wenn man einen Vertrag mit einem Makler abschließt, ist es im Übrigen nicht so, dass dieser verpflichtet ist, direkt aktiv zu werden. Begründet ist dies im § 652 BGB, wonach der Makler nur im Erfolgsfall eine Provision erhält. Tut er also nichts, bekommt er auch keine Provision. Ein Anspruch auf Entfaltung von umfangreichen Bemühungen ist daher nicht geschuldet.

Wann können sie welche Auftragsart empfehlen?

A.S.: Für den Auftraggeber ist natürlich die Vertragsform am angenehmsten, bei der er alle Optionen hat. Das ist der einfache Maklerauftrag. Hier gibt es keine zeitliche Bindung und der Auftraggeber kann auch mehrere Makler parallel beauftragen. Vor allem wenn man den Makler und seine Qualifikationen nicht kennt ist diese Vertragsform empfehlenswert. Gewisse Makler werden allerdings keinen einfachen Maklervertrag abschließen wollen, da sie das alleinige Recht zum Verkauf besitzen möchten. Hier handelt es sich dann um einen Alleinauftrag, der zeitlich zu befristen ist. Während dieses Zeitraums verpflichtet sich der Auftraggeber keinen anderen Makler zu beauftragen. Eine noch stärkere Bindung ist beim qualifizierten Alleinauftrag gegeben, hier ist es dem Auftraggeber dann während der Bindungsfrist auch verwehrt selbst, unter Umgehung des Maklers, Verträge abzuschließen.

Was sollte Bestandteil eines Maklervertrages sein?

A.S.: Die Höhe der Provision sollte klar geregelt sein sowie zu welchen Konditionen verkauft beziehungsweise veräußert werden soll. Beim Verkäuferauftrag muss natürlich ersichtlich sein, um welches Objekt es sich handelt und zu welchem Preis dieses den Eigentümer wechseln soll. Wenn der Eigentümer seine Immobilie für 500.000 Euro verkaufen möchte und der Makler einen Käufer für 400.000 Euro findet, wurde nicht der beauftragte Nachweis erbracht. Man muss also den Rahmen ganz genau abstecken, in dem der Makler seinen Vertrag erfüllt. Umgekehrt, wenn ich ein Kaufinteressent bin, muss ich konkretisieren, welche Art von Immobilie ich suche und muss dementsprechend meine Bedürfnisse deutlich machen. Grundsätzlich jedoch ist der Maklervertrag formfrei. Er kann also mündlich, per E-Mail und sogar per SMS abgeschlossen werden. Empfehlenswert ist aber in jedem Fall die Textform, was jetzt für Wohnungsmietverträge auch im Wohnraumvermittlungsgesetz vorgeschrieben wird (§ 2 Abs.1 WoVermRG).

Worauf muss bei der Provisionsvereinbarung geachtet werden?

A.S.: Man sollte sich vorab informieren, was in der Region üblich ist. Die Höhe der Provision wird stark vom Markt beeinflusst und ist zudem in der Regel lokal geprägt. Bei der Wohnraumvermittlung gibt es eine Deckelung von maximal 2 Nettokaltmieten + MwSt. Bei der gewerblichen Vermietung hingegen gibt es keine Regelung. Wichtig ist daher bei Vertragsabschluss zu klären, zu welchen Konditionen ein Auftrag erteilt wird. In den meisten Gegenden ist es üblich, dass der Käufer sich im Vertrag verpflichtet, den Makler zu bezahlen, wenn es sich um einen Immobilienverkauf oder eine gewerbliche Vermittlung handelt. Bei der Wohnraumvermittlung gilt jetzt aber das Bestellerprinzip. Es bezahlt also die Person den Makler, die den Auftrag ausgelöst hat.

Muss ich die Provision auch zahlen, wenn ich den Käufer selbst gefunden habe?

A.S.: Das kommt auf den Vertrag an. Beim einfachen Maklerauftrag muss ich die Provision nicht bezahlen, da der Eigentümer ja auch selbst tätig werden kann. Es müssen grundsätzlich vier Voraussetzungen geprüft werden: Gibt es einen Maklerauftrag, war der Makler aktiv, ist die Tätigkeit des Maklers für den Vertragsabschluss kausal und wurde überhaupt ein Vertrag zwischen Auftraggeber und Drittem abgeschlossen. Dem Auftraggeber steht es frei, auch bei nachgewiesener Abschlussmöglichkeit doch keinen Vertrag mit dem Dritten abzuschließen, dann geht der Makler leer aus.

Muss der Makler das Objekt immer bewerben?

A.S.: Nein, der Maklervertrag selbst verpflichtet den Makler nicht dazu, es sei denn, es ist dort so geregelt. Wer mit einem Makler einen Vertrag abschließt, der besagt er soll die Immobilie verkaufen und er bekommt dafür 5% Provision vom Kaufpreis, dann ist es ein wirksamer Vertrag. Wenn dann allerdings nicht ersichtlich wird, dass er tätig wird, kann man ihn nicht auf Leistung verklagen. Bei anderen Dienstverträgen hingegen kann man die andere Partei auf Leistungserbringung verklagen. Der Makler bekommt keine Provision, wenn er keinen Käufer findet, aber ich kann ihn nicht auf Leistung verklagen. Aus diesem Grund ist es auch schwierig sich an einen Alleinauftrag mit einem Makler zu binden, wenn ich seine Fähigkeiten nicht kenne.

Muss der Makler nachweisen, dass er für mich tätig geworden ist?

A.S.: Wenn er seinen Provisionsanspruch geltend machen möchte, muss er dies nachweisen. Er hat die Beweislast, dass er die Ursache für den Vertragsabschluss ist.

Wie sollte solch ein Nachweis aussehen?

A.S.: Üblicherweise ist es so, dass er seinen Kunden zu dem potentiellen Vertragspartner bringt, also z. B. einem Vermieter, Verkäufer oder Käufer.

Wie hoch sollte die Aufwandsentschädigung für den Makler im Nicht-Erfolgsfall sein?

A.S.: Die Aufwandsentschädigung darf auf keinen Fall die entgangene Provision ersetzen. Falls es zu keinem Vertragsabschluss kommt, geht der Makler leer aus. Das ist die gesetzliche Konzeption der Maklervergütung als reine Erfolgsvergütung. Aufwandsentschädigungen sind der Ausnahmefall und sollten sehr restriktiv geprüft werden. Allenfalls sollten die Kosten für Inserate oder Fahrtkosten erstattet werden. Pauschale Aufwandsentschädigungen, die über 10 % einer Provision im Erfolgsfall liegen, wurden bereits für unzulässig erachtet. Falls einem die Aufwandsentschädigung zu hoch vorkommt, sollte man ggf. einen Anwalt einschalten.

Wann kann ich einen Maklervertrag fristlos kündigen?

A.S.: Wenn ich an einen Vertrag gebunden bin und feststelle, dass der Makler nichts unternimmt, dann sollte ich den Makler erst einmal abmahnen. Falls sich dann immer noch keine Besserung einstellt, kann der Maklervertrag fristlos gekündigt werden. Aber auch bei einer Treuwidrigkeit, wenn der Makler mir also arglistig Informationen verschweigt, ist eine fristlose Kündigung möglich. Treuwidrigkeit liegt beispielsweise dann vor, wenn der Makler für beide Vertragspartner tätig ist, und die Doppeltätigkeit verschweigt. In dem Fall wäre auch das Provisionsbegehren verwirkt.

Gibt es gewisse Formulierungen, die ich im Maklervertrag vermeiden sollte?

A.S.: Es sollte nichts im Maklervertrag stehen, was nicht den Tatsachen entspricht. Der Maklervertrag sollte ausschließlich die objektiven Tatsachen wiedergeben. Man sollte im Vertrag ebenfalls eine Untergrenze für den Kaufpreis festlegen bis zu welcher dem Makler eine Provision zu zahlen ist.

Sollte ein Maklerauftrag befristet werden?

A.S.: Beim Alleinauftrag ist eine Befristung unerlässlich. Den einfachen Maklerauftrag kann ich einfach beenden bzw. laufen lassen und andere Makler beauftragen.

Welche Tipps möchten sie unseren Kunden zum Abschluss besonders ans Herz legen?

A.S.: Verbraucherwiderrufsrechte gelten auch beim Maklervertrag. Sowohl bei der Wohnraumvermittlung, als auch beim Kauf. Viele Makler haben dies in der Vergangenheit ignoriert oder taten dies aus Unwissenheit. Jedoch besteht die Verpflichtung bei einem Widerrufsrecht, dass man auch darüber belehrt wird. Wenn man Verbraucher ist und den Kontakt per Internet, Telefon oder E-Mail herstellt, dann ist der Maklervertrag ein Außergeschäftsraumvertrag, bei dem das Widerrufsrecht greift. Darauf muss der Makler den Kunden hinweisen und ihn über die Frist belehren. Wenn der Makler das unterlässt, läuft die Frist genau ein Jahr und 14 Tage. Dann kann es natürlich sein, dass der Kunde nach Wochen seinen Widerruf einreicht und dem Makler auch keine Maklerprovision schuldet. Gute Makler lassen sich eine Bestätigung geben, dass der Verbraucher das Widerrufsrecht erhalten hat. Etwas anders läuft es, wenn der Verbraucher eine sofortige Besichtigung des Objektes fordert. Dann muss der Makler den Verbraucher darauf hinweisen, dass die Aufnahme einer Tätigkeit vor Ablauf der Widerrufsfrist, das Widerrufsrecht erlöschen lässt.
Außerdem sollte man den Makler auf seine wirtschaftliche Verflechtung zum Vermieter prüfen. Denn eine solche ist in vielen Fällen unzulässig. Das kam früher öfter vor, mittlerweile passiert dies durch das Bestellerprinzip nur noch selten. Wenn ich als Verbraucher eine Wohnung suche und einen Makler beauftrage, bei dem sich hinterher herausstellt, dass der Makler z. B. der Ehepartner des Vermieters ist oder eine wirtschaftliche oder rechtliche Verflechtung vorliegt, dann hat der Makler nach § 2 Abs 2 WoVermRG keinen Anspruch auf Provision. Der Makler sollte stets als Dritter zwischen den Vertragspartnern fungieren.