Wann kippt die Preiswelle auf dem Immobilienmarkt?

Vor 10 Jahren gab es die größte Immobilienkrise. Sie begann in den USA und schockte die Welt. Stehen wir ein Jahrzehnt später wieder vor einer möglichen Blase?

Ein Jahrzehnt ist es nun her, seit es in den USA zur größten Immobilienkrise kam. Auslöser der Krise waren Kredite, die die Banken an einkommensschwache Immobilienkäufer mit geringer Bonität vergeben hatten. Viele Eigentümer konnten ihre Zins- und Tilgungsraten nicht mehr bezahlen und mussten ihre Immobilien verkaufen. Eine Welle von Verkäufen wurde ausgelöst und die Immobilienpreise rutschten in den Keller. Panikverkäufe befeuerten die Abwärtsspirale und damit die Krise. Auch deutsche Banken hatten sich mit amerikanischen Hypothekenkrediten verspekuliert und mussten mit staatlicher Hilfe gestützt werden.

Bestandsanalyse: Immobilien – des Deutschen liebste Anlageform

Immobilien zählen aktuell zur beliebtesten Geldanlageform der Deutschen. Dies ergab eine aktuelle Umfrage des Deutschen Sparkassen- und Giroverbands. Mehr als die Hälfte der Deutschen halten Wohnungen und Häuser für das beste Mittel um Vermögen aufzubauen. Das sind doppelt so viele wie vor der Finanzkrise. Betongeld boomt.

Die hohe Nachfrage nach Immobilien ließ die Preise steigen – teilweise exorbitant. Kaufinteressenten sprechen mittlerweile von Mondpreisen. Mitunter haben die Immobilienpreise ein Niveau erreicht, das sich ein Normalverdiener kaum mehr leisten kann. Expertenstimmen werden lauter, die vor einer Blasenbildung und erneuten Immobilienkrise warnen.

Mondpreise in den Metropolen

Wir bei Homeday analysieren Millionen von Immobiliendaten. Homeday verschafft damit allen Marktteilnehmern wie Immobilieneigentümern, Maklern und Kaufinteressenten einen Marktüberblick.
Unsere Preisanalysen zeigen: In Metropolen wie München zahlen Immobilienkäufer aktuell durchschnittlich über 6.000 Euro für den Quadratmeter – so viel wie in keiner anderen Millionenstadt.

Vor allem in den Großstädten und großen Ballungsräumen stiegen die Preise stark. Allein in den letzten Jahren kletterten die Quadratmeterpreise in Stuttgart und Berlin um 38 Prozent, in Köln um 25 Prozent und in Hamburg um 22 Prozent. Auch B-Städte sind immer gefragter: In Bremen, Mannheim oder Nürnberg stiegen die Immobilienpreise innerhalb der letzten drei Jahre sogar um über 30 Prozent an. Im Vergleich zu den Metropolen sind die B-Städte vor allem aufgrund der niedrigen Kaufpreise und höheren Renditen für Investoren interessant.

In ländlichen Regionen liegen die Preise aber noch deutlich unter denen der Ballungsgebiete. Wir sehen daher eher lokale Preisübertreibungen. Preise sind jedoch nur ein Indiz für eine mögliche Blasenbildung. In Deutschland sind hohe Tilgungsraten und Eigenkapitalanteile die Regel. Auch gibt es strenge Kreditvergaberichtlinien, die das Risiko leichtfertiger Kreditvergaben verringern. Gesetze und konkret festgesetzte Steuerabgaben hemmen auch für eine Blase notwendige Spekulationsgeschäfte.

Dreht sich die Preisspirale weiter?

Kurz- und mittelfristig ist nicht mit einer starken Dämpfung der Preisdynamik zu rechnen.

Denn die noch moderaten Immobilienpreise im Vergleich zu anderen Weltmetropolen, die positive Wirtschaftsleistung, die geringe Neubautätigkeit und die wachsende Bevölkerung in den Städten wirken positiv auf Investoren.

Sollte die EZB im nächsten Jahr 2018 die Zinsen anheben, wäre zunächst nur mit leichten Erhöhungen zu rechnen, die im Immobilienmarkt zu leicht rückläufigen Preisen führen würden.

Der Kommentar von Steffen Wicker erschien zuerst in der procontra-Ausgabe 12/2017.