5 wichtige Punkte beim Verkauf von vermieteten Immobilien

Beim Verkauf vermieteter Immobilien gilt es einige Besonderheiten zu berücksichtigen. Was Sie als Eigentümer wissen sollten.

Kauf bricht nicht Miete

Als Verkäufer einer vermieteten Immobilie treten Sie Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter an den Käufer ab. Hier gilt der Leitsatz: ,,Kauf bricht nicht Miete”. Bestehende Mietverhältnisse werden in unveränderter Form von dem neuen Eigentümer übernommen.
Folgende Dinge sind dabei zu beachten:

  • Die Miete steht dem Käufer erst nach dessen Eintragung ins Grundbuch zu.
  • Die Betriebskosten sind von demjenigen abzurechnen, der am Ende der Abrechnungsperiode eingetragener Vermieter ist.
  • Bei dem Mieterwechsel ist die Kaution immer vom aktuellen Vermieter zu zahlen – unabhängig davon, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich erhalten hat.

Möglichkeit des Eigenbedarfs

Alle bestehenden Mietverträge müssen vom Käufer zu unveränderten Konditionen übernommen werden. Ebenso wie der alte Eigentümer darf auch der neue Vermieter dem Mieter nicht kündigen, um einen neuen Vertrag zu anderen Konditionen aufzusetzen oder die Immobilie zu verkaufen.
Einzige Ausnahme: Der Vermieter meldet Eigenbedarf an. Hat der Vermieter oder einer seiner Familienmitglieder ein nachweisliches Interesse daran, die Immobilie selbst zu bewohnen, ist eine Kündigung des Mietverhältnisses zulässig. Der Vermieter ist dennoch dazu verpflichtet, die vertraglich festgelegten Kündigungsfristen einzuhalten.

Besichtigungstermin: Nur nach Absprache mit dem Mieter

Mit einem guten Verhältnis zu den Mietern läuft die Koordination der Besichtigungstermine meist unkompliziert. Natürlich müssen die Besichtigungstermine rechtzeitig angekündigt und mit den Mietern abgestimmt werden.
Falls es zu Komplikationen kommt, ist es hilfreich, seine Rechte als Vermieter zu kennen.
Bei Hausbesichtigungen greift das sogenannte Besichtigungsrecht. Das heißt: Sie als Vermieter und Ihr Makler haben das Recht, die Wohnung zum Zwecke einer Besichtigung zu betreten. Auf folgende Punkte müssen Sie dabei Rücksicht nehmen:

  • Besichtigungstermine müssen mindestens 24 Std. vorher mitgeteilt und vom Mieter bestätigt werden.
  • Besichtigungen dürfen nur zu angemessenen Tageszeiten durchgeführt werden (ca. 10:00 bis 13:00 und 16:00 bis 18:00 Uhr).
  • Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen sollten nur in Ausnahmefällen stattfinden.
  • Der Vermieter muss Rücksicht auf etwaige Urlaubszeiten des Mieters nehmen.

Generell gilt: Ihr Mieter ist nicht dazu verpflichtet, seine Wohnung ständig für Besichtigungstermine bereitzustellen. Ein Gerichtsurteil besagt: Der Mieter erfüllt seine Pflicht, wenn er den Wohnraum einmal pro Woche für eine Dauer von 2 Std. für Besichtigungen zur Verfügung stellt.

Vorkaufsrecht für den Mieter

Beim Vorkaufsrecht kommt es oft zu Missverständnissen. Tatsächlich kommt dem Mieter beim Verkauf einer Immobilie nur dann ein Vorkaufsrecht zu, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

  1. Die Mietwohnung wurde während der laufenden Mietzeit des aktuellen Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, d. h. das Haus
    wurde in mehrere Eigentumswohnungen geteilt.
  2. Der neue Eigentümer ist kein Familienangehöriger. Für diesen Fall gilt das Vorkaufsrecht nicht.
  3. Der aktuelle Mieter hat seit der Teilung bei einem anderen Verkauf nicht auf sein Vorkaufsrecht verzichtet. Das Vorkaufsrecht gilt nur für den ersten Verkauf an Dritte – also Nicht-Familienmitglieder – seit Teilung.

Sind diese drei Kriterien erfüllt und es kommt zu einem Abschluss eines Kaufvertrages, steht dem Mieter das sogenannte Vorkaufsrecht zu.
Sobald ein wirksamer notarieller Kaufvertrag zustande kommt, sieht das Vorkaufsrecht vor, dass Sie dem Mieter den Vertragsinhalt (Kaufpreis etc.) schriftlich offenlegen – dies übernimmt der Notar. Der Mieter hat anschließend zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht geltend zu machen bzw. seinen Verzicht zu erklären.
Falls er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht,kann er die Immobilie zu den gleichen Konditionen, wie sie im Kaufvertrag mit Dritten festgeschrieben sind, erwerben.

Besonderheiten beim Kaufvertrag

Auch im Kaufvertrag ergeben sich bei dem Verkauf vermieteter Immobilien einige Besonderheiten. Um Rechtsstreitigkeiten mit dem Käufer zu vermeiden, gilt es folgende Dinge zu beachten:

  • Weisen Sie ausdrücklich darauf hin, dass es sich bei dem Verkaufsobjekt um eine vermietete Immobilie handelt.
  • Benennen Sie ganz konkret die Rechte und Pflichten, die aus den bestehenden Mietverträgen auf den Käufer übergehen.
  • Formulieren Sie verbindliche Reglungen für offene Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlungen.