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Verkauf einer vermieteten Immobilie: So funktioniert es

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie müssen Eigentümer mehr beachten als bei einer unbewohnten. Erfahren Sie, welche Punkte Sie berücksichtigen sollten.

Welche Besonderheiten gelten beim Verkauf einer vermieteten Immobilie?

Wer eine vermietete Immobilie verkauft, tritt seine Rechte und Pflichten als Vermieter an den Käufer ab. Nach §566 BGB gilt zur Sicherheit des Mieters der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das heißt: Der neue Eigentümer übernimmt bestehende Mietverhältnisse unverändert.

Handelt es sich nicht gerade um eine Immobilie in einer wirtschaftlich schwachen Region, lassen sich vermietete Immobilien in der Regel schwerer verkaufen als freie Immobilien. Schließlich sind Käufer in ihren Entscheidungen – z.B., an wen sie die Immobilie vermieten – eingeschränkt. Ein weiterer Grund besteht darin, dass die Gruppe potenzieller Käufer für vermietete Immobilien von vornherein kleiner ist. Sie setzt sich vor allem aus Kapitalanlegern und einigen Selbstnutzern, welche die Kündigung des Mieters anstreben, zusammen. Der Mietaufhebungsvertrag bietet Verkäufern die Möglichkeit, das Mietverhältnis vor dem Verkauf der Wohnung zu beenden und so einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Mieter sind zur Unterzeichnung oftmals bereit, wenn sie im Gegenzug eine Abfindung sowie im Idealfall zudem die Aussicht auf eine neue Wohnung erhalten. Hier lohnt es sich, einen erfahrenen Immobilienmakler mit der Suche einer entsprechenden Immobilie sowie den Verhandlungen mit dem Mieter zu beauftragen. Einen Experten in Ihrer Nähe finden Sie mit Homeday.

Was ist bei der Vermarktung einer vermieteten Immobilie zu beachten?

Die Vermarktung einer vermieteten Wohnung gestaltet sich etwas anders als die einer unbewohnten Wohnung. So bieten einige Vermarktungsplattformen etwa spezielle Rubriken, um vermietete Immobilien zu präsentieren. Da sich oftmals Kapitalanleger für den Kauf vermieteter Immobilien interessieren, kommt es bei der Vermarktung mehr auf das Exposé als auf Besichtigungstermine an. So sollte die Beschreibung der Immobilie auch eine Kalkulation der Rendite beinhalten. Einige Käufer entscheiden sich sogar für den Kauf, ohne die Wohnung überhaupt gesehen zu haben. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte Interessenten daher passende Zahlen liefern und das Verkaufsgespräch sicher führen können.

Wie laufen die Besichtigungen beim Verkauf vermieteter Immobilien?

Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, muss sich mit seinem aktuellen Mieter absprechen. Bei Hausbesichtigungen greift das sogenannte Besichtigungsrecht. Das heißt: Vermieter oder deren Makler sind berechtigt, die Wohnung für eine Besichtigung zu betreten. Dabei legt der Gesetzgeber folgende Rahmenbedingungen fest:

  • Besichtigungen sind zu (angemessenen) Tageszeiten durchzuführen: zwischen 10 Uhr und 13 Uhr sowie 16 Uhr bis 18 Uhr.

  • Besichtigungen sollten nur in Ausnahmefällen an Sonn- und Feiertagen stattfinden.

  • Vermieter müssen einen Besichtigungstermin mindestens 24 Stunden zuvor bei ihrem Mieter ankündigen und den Termin bestätigen lassen. Im besten Fall sollte die Ankündigung jedoch rund 14 Tage vorher erfolgen.

  • Vermieter müssen die Urlaubszeiten des Mieters berücksichtigen.

Ein Mieter ist nicht dazu verpflichtet, seine Wohnung permanent für Besichtigungen zu öffnen. Laut einem Gerichtsurteil erfüllt der Mieter seine Pflicht bereits, wenn er die Wohnung einmal pro Woche für eine Dauer von zwei Stunden für Besichtigungen zur Verfügung stellt. Haben Vermieter und Mieter ein gutes Verhältnis, lassen sich Besichtigungstermine in der Regel unkompliziert koordinieren.

Besonderheiten beim Vertrag

Im Kaufvertrag ist es wichtig, festzuhalten, dass es sich um den Verkauf einer vermieteten Immobilie handelt. Verkäufer sollten zudem konkrete Rechte und Pflichten benennen, die aus den bestehendem Mietverhältnis auf den Käufer übergehen. Zudem gilt es, Regelungen zu offenen Mietforderungen, der Zahlung von Betriebskosten und Kautionsrückzahlungen zu treffen.

Wann müssen Vermieter ein Vorkaufsrecht des Mieters berücksichtigen?

Mieter haben nach § 577 BGB unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht für die zum Verkauf stehende Immobilie. Dies ist der Fall, wenn die Mietimmobilie während der laufenden Mietzeit des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und an eine dritte Person verkauft werden soll. Nur bei diesem ersten Verkauf nach Umwandlung in Wohneigentum hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn der Verkäufer die Wohnung an einen Familienangehörigen verkauft.

Spätestens, wenn ein wirksamer notarieller Kaufvertrag zustande kommt, sind Vermieter dazu verpflichtet, ihrem Mieter den Vertragsinhalt (Kaufpreis etc.) offenzulegen. Der Mieter erhält zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht geltend zu machen oder darauf zu verzichten. Macht er von seinem Recht Gebrauch, kann er die Immobilie zu den gleichen Konditionen wie im Kaufvertrag für den Dritten festgeschrieben, erwerben.

Wie geht es nach dem Eigentümerwechsel weiter?

Der Käufer wird erst nach der tatsächlichen Eigentumsumschreibung im Grundbuch zum neuen Eigentümer. Vorher findet in der Regel jedoch bereits der sogenannte Nutzen-Lasten-Wechsel, umgangssprachlich Besitzübergang, statt. Meist erfolgt dieser nach der Zahlung des Kaufpreises. Die genauen Regelungen treffen Sie hierzu im Kaufvertrag. Somit gilt der Käufer bereits zu diesem Zeitpunkt als Vermieter, obwohl er noch kein eingetragener Eigentümer ist. Der Mieter ist schriftlich darüber zu informieren, dass die Miete nun an den neuen Vermieter geleistet werden soll.

Im Übrigen gelten die folgenden Besonderheiten beim Erwerb vermieteter Wohnungen:

  • Kündigt ein Mieter sein Mietverhältnis, ist der neue Eigentümer dazu verpflichtet, die Kaution zurückzuzahlen – auch dann, wenn der alte Eigentümer diese zuvor erhalten hat. Treffen Sie also bereits im Kaufvertrag Regelungen dazu, wie die Kaution an den Erwerber zu übertragen ist.

  • Für die Abrechnung der Betriebskosten ist in der Regel derjenige verantwortlich, der am Ende der Abrechnungsperiode als Eigentümer im Grundbuch steht. Auch hier lassen sich sinnvolle Regelungen im Kaufvertrag treffen. Bei einer Übergabe können dann beispielsweise auch Verbrauchszählerstände festgehalten werden.

Darf der Vermieter seinem Mieter kündigen?

Der neue Vermieter darf den Mietvertrag ohne Zustimmung des Mieters nicht ändern geschweige denn, ihm kündigen, um den Mietvertrag anschließend zu anderen Konditionen aufzusetzen. Genauso ist es Vermietern untersagt, einen Mieter zu kündigen, weil er die vermietete Immobilie verkaufen möchte. Anders sieht es jedoch aus, wenn der Vermieter für die vermietete Wohnung Eigenbedarfsinteresse anmeldet. Dies ist der Fall, wenn er selbst, eines seiner Familienmitglieder oder ein Angehöriger seines Haushalts die Immobilie nachweislich selbst bewohnen möchten. Er ist dann berechtigt, dem aktuellen Mieter nach §573 II Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Bei der Kündigungsfrist muss sich der Vermieter an die vertraglichen und gesetzlichen Regelungen halten.

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