Immobilienwert: Auf diese Faktoren kommt es an

Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen will, sollte den Wert seiner Immobilie kennen. Um ihn zu ermitteln, spielen mehrere Faktoren eine Rolle

Clarissa Freund

Immobilienredakteurin

10. November 2017 · 5 Minuten Lesezeit

Die Lage

Ob schnuckeliges Einfamilienhaus oder unsanierter Mehrgeschosser: Wie viel eine Immobilie wert ist, hängt vor allem von ihrer Lage und entsprechend Angebot und Nachfrage ab. Zu unterscheiden ist dabei zwischen Makro- und Mikrolage. Erstere bezieht sich auf die Region im Ganzen und schließt Infrastruktur, politische Situation sowie wirtschaftliche und soziodemografische Entwicklung mit ein.
Die Mikrolage bezieht sich auf das unmittelbare Wohnumfeld der Immobilie. Auch hier ist die Infrastruktur entscheidend: Wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Wie weit sind Ärzte, Schulen, Kitas, Restaurants oder Einkaufsmöglichkeiten entfernt? Gibt es Naherholungsgebiete und Freizeitangebote in der Nähe? Je besser die Infrastruktur ausgebaut ist, desto positiver wirkt sich das auf den Immobilienwert aus.

Negativ wirken Faktoren wie Verkehrslärm oder eine hohe Luftverschmutzung. Ein Flughafen oder eine Müllverbrennungsanlage in der Nachbarschaft können den Immobilienwert negativ beeinflussen. Doch ob Wohnlagen für Kaufinteressenten attraktiv sind, hängt auch von subjektiven Präferenzen ab. So schätzen Geschäftsleute, die oft verreisen, beispielsweise gerade den Flughafen vor der Haustür.

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Die Immobilie

Um den Markt- beziehungsweise Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, spielt neben der Wohnlage natürlich auch das Gebäude selbst eine Rolle. Im Fokus stehen dabei Ausstattung und Zustand des Gebäudes.

Ausstattung

Die Ausstattung einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab, darunter die Qualität der verwendeten Baumaterialien, die Bauausführung, Bauweise, Sanitär- und Heizungsanlagen. Bei ihrer Bewertung wird in vier Standardstufen unterschieden: einfache, mittlere, gehobene und stark gehobene Ausstattung. Fenster mit Wärmeschutzverglasung werden dabei beispielsweise besser bewertet als Fenster mit Einfachverglasung. Auch Einrichtungsgegenstände wie ein Bidet oder Whirlpool zählen zur Ausstattung.

Zustand

Bei der Beurteilung des Zustands eines Gebäudes spielt heute vor allem dessen Energiestandard eine Rolle. Er legt die Obergrenze des Energiebedarfs einer Immobilie fest und hängt maßgeblich von der Haustechnik und den verwendeten Baumaterialien ab. Faktoren wie die Instandhaltung, Renovierung und Modernisierung können sich extrem auf den den Immobilienwert auswirken.

Wohnfläche

Da Wohnfläche wertvoller ist als Grundfläche, ist ihre korrekte Angabe bedeutsam bei der Wertermittlung. Laut Wohnflächenverordnung wird die Wohnfläche wie folgt berechnet:

  • Räume bzw. Raumteile mit sogenannter “lichten Höhe” von mindestens zwei Metern werden vollständig angerechnet.
  • Liegt die lichte Höhe über einem und zugleich unter zwei Metern, gelten 50 Prozent der Grundfläche als Wohnfläche.
  • Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume zählen komplett zur Wohnfläche. Sind sie unbeheizt: nur zu 50 Prozent.
  • Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten gelten in der Regel zu 25 Prozent als Wohnfläche. Eine Anrechnung von bis zu 50 Prozent ist bei sehr guten Lagen oder aufwendiger Gestaltung möglich.

Gut zu wissen: Auch der Zuschnitt der Wohnung beeinflusst den Immobilienwert. Denn es ist sehr kostspielig, die Raumgliederung im Nachhinein zu ändern. Interessenten wollen wissen, welche Veränderungsmöglichkeiten sie haben, ob Zimmer vergrößert oder verkleinert werden können.

Bewertung der Immobilie

Da eine Vielzahl von Faktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen, sollte – um einen zuverlässigen Wert zu erhalten – ein Sachverständiger das Gebäude beurteilen. Wird die Bewertung von offizieller Stelle gefordert, übernimmt dies in der Regeln ein Gutachter. In allen anderen Fällen kann diese Aufgabe jedoch auch ein Makler übernehmen.

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