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Dafür sind Immobilieninvestoren bereit zu zahlen

Bei einem Immobilienkauf interessieren sich Investoren für eine Vielzahl von Eigenschaften einer Immobilie und ihres Umfeldes.

Lage als wichtigstes Kriterium der Wertsteigerung

Das wichtigste Kriterium für die Wertsteigerung einer Immobilie ist ihre Lage, denn daran schließen sich eine Fülle weiterer Aspekte an, darunter die Sozialstruktur des Wohnumfeldes, dessen Image und damit schließlich auch die Nachfrage nach der Immobilie. Die Lage wird aus zwei Perspektiven betrachtet:

Makrolage: Region

Die einzelnen Regionen Deutschlands unterscheiden sich nicht nur stark in ihrem wirtschaftlichen Entwicklungsstand, sondern auch hinsichtlich ihrer entsprechenden Perspektiven. Beides hat Konsequenzen sowohl für den aktuellen Wert einer Immobilie als auch für ihre Wertentwicklung, denn mit der Entwicklung der Wirtschaft geht auch die der Bevölkerung einher.
Während in den prosperierenden Regionen ein Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen ist, sind wirtschaftlich schwache Regionen auch durch eine Abnahme der Bevölkerung gekennzeichnet, was sich negativ auf die Immobilienwerte auswirkt. Obwohl es kaum möglich ist, allgemeingültige Aussagen zu treffen, werden besonders für die Metropolregionen und damit auch für die dortigen Immobilienpreise positive Entwicklungen prognostiziert. Als schwierig werden vor allem die Perspektiven strukturschwacher und damit für Zuzug unattraktiver Regionen im Osten bewertet. Allerdings ist dies für jede Mikrolage gesondert zu prüfen.

Mikrolage: Lokales Wohnumfeld und Infrastruktur

Neben der Region ist die Attraktivität des lokalen Wohnumfelds ein wichtiger Faktor der Wertbemessung und -steigerung: Der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr, das Vorhandensein von Bildungs- und Erziehungseinrichtungen, Ärzten, Restaurants, Parkmöglichkeiten sowie von Kultur- und Einkaufsangeboten werden von einer attraktiven Wohngegend erwartet. Außerdem achten Interessenten auf kurze Wege in umliegende Naherholungsgebiete und zu weiteren Freizeitangeboten. Durch entsprechende Maßnahmen lässt sich ein Quartier aufwerten, was sich auch auf die Immobilienpreise auswirkt. Auch die Ansiedlung eines großen Arbeitgebers kann zur Aufwertung eines Quartiers führen und durch dessen hinzugewonnene Attraktivität zur Niederlassung anspruchsvoller Anwohner führen, was wiederum die Immobilienpreise steigen lässt. Eine positive Ausprägung möglichst vieler der Standortfaktoren, die in der folgenden Übersicht zusammengefasst werden, wirkt sich vorteilhaft auf den Immobilienwert aus.

Soziale Infrastruktur Ökonomische Infrastruktur
Bildung Verkehr
Forschung Kommunikation
Gesundheit Versorgung
Kultur Entsorgung
Verwaltung
Sicherheit

Nachbarschaft

Schließlich beziehen Interessenten die Nachbarschaft in ihre Bewertung ein. Junge Familien schätzen ein kinderreiches Wohnumfeld, Ältere bevorzugen meist eine ruhigere Lage. In aller Regel wird eine Sozialstruktur erwünscht, die der eigenen Person bezüglich des Alters, des Familienstandes, der Herkunft, der Bildung, des beruflichen Prestiges, des Lebensstils und einiger weiterer Kriterien entspricht. Je stärker das subjektive Wohlfühlen in einer Wohngegend ausgeprägt ist, desto mehr wird ein Interessent in eine entsprechende Immobilie zu investieren bereit sein. Den Einfluss der einzelnen Lage-Faktoren zu bewerten und zu gewichten, erfolgt individuell durch den jeweiligen Interessenten.

  • Eine positive Wohlstandsprognose, also zunehmende Verdienstmöglichkeiten der Bevölkerung und Zuzug finanzstarker Gruppen, kann sich wertsteigernd auf eine Immobilie auswirken.
  • Die Güte des Wohnumfeldes wird anhand seiner ökonomischen und sozialen Infrastruktur sowie deren weiterer Entwicklung bewertet.
  • Eine Steigerung der Standortvorteile geht häufig mit einem Anstieg der Immobilienpreise einher.
  • Interessenten entscheiden anhand ihrer subjektiven Wahrnehmung darüber, ob eine Immobilie und eine Wohngegend zu ihnen passen. Beim Verkauf einer Immobilie empfiehlt es sich deshalb, das Angebot auf die Bedürfnisse einer geeigneten Zielgruppe hin zu optimieren.

NIMBY: Not in my Backyard

Eine hohe Lebensqualität und eine entsprechende Investitionsbereitschaft resultieren außerdem aus einer geringen Belastung durch Verkehrslärm, Luftverschmutzung und andere negative Einflüsse so genannter NIMBY-Einrichtungen. Der Begriff bezeichnet Infrastruktur-Einrichtungen, deren Notwendigkeit allgemein anerkannt ist, die dennoch nicht im eigenen Wohnumfeld erwünscht sind, was schon ihre Umschreibung ausdrückt: NIMBY steht für “Not in my Backyard”, also “Nicht in meinem Hinterhof”. Dazu gehören beispielsweise Flughäfen und Müllverbrennungsanlagen. Da solche Einrichtungen dennoch im Nahbereich großer Wohngebiete unverzichtbar sind, lassen sich selbst in relativ kleinen und homogenen Wohngebieten große Preisunterschiede feststellen.

Wie Lärm den Immobilienwert beeinflusst

Untersuchungen belegen, dass Verkehrslärm ab einer Lautstärke von 50 Dezibel, was dem Geräuschpegel eines Kühlschranks oder Geschirrspülers entspricht, mit jedem weiteren Dezibel den Wert einer Immobilie um 1 Prozent mindert. Wenn die Beeinträchtigung zu stark ist, wird eine Immobilie sogar unverkäuflich. Ähnlich verhält es sich mit Fluglärm. Hier genügt bereits die Befürchtung einer Beeinträchtigung durch einen geplanten Ausbau, um den Wert einer Immobilie erheblich zu senken. Immobilien, die in der Nähe eines vorhandenen oder geplanten Flughafens liegen, aber wenig oder gar nicht von Fluglärm betroffen sind, können wiederum durch ihre Lage eine Wertsteigerung erfahren, denn zum einen schätzen Geschäftsleute den kurzen Anfahrtsweg, und zum anderen entstehen durch den Bau oder durch einen Ausbau neue Arbeitsplätze und somit Bedarf an Wohnraum.

Technischer Zustand

Bevor sie eine Kaufentscheidung treffen, lassen Interessenten häufig eine technische Objektbewertung vornehmen: Anhand einer formalen Prüfung aller technischen Unterlagen über die Immobilie und während einer ausführlichen Begehung ermittelt ein Immobiliengutachter die Güte der Immobilie. Dabei wird unter anderem der bauliche und energetische Zustand des Gebäudes sowie sein Einklang mit allen Vorschriften, Auflagen und Genehmigungen geprüft. Die Einbeziehung des Experten verleiht dem Interessenten Klarheit über die Potentiale einer Immobilie, was ihn in seiner Investitionsentscheidung bestätigen und die Preisforderung des Eigentümers unterstützen kann. Zudem beschleunigt die Expertise des Sachverständigen den Entscheidungsprozess, die Verhandlungen und damit den Verkauf der Immobilie, was wiederum die Kosten des Eigentümers senkt.

Ausstattung

Im Rahmen einer Verkehrswertermittlung können Eigentümer die Ausstattung einer Immobilie anhand einer Fülle baulicher und technischer Faktoren bewerten lassen. Im Anschluss lässt sich die Ausstattung für die einzelnen Gebäudearten wie Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus in verschiedene Standardstufen festlegen (einfach, mittel, gehoben, stark gehoben), was einen großen Einfluss auf den Wert der Immobilie hat.

Bewertet werden unter anderem:

  • Qualität der verwendeten Materialien
  • Qualität der Bauausführung
  • Bauweise (z.B. Anzahl der Stockwerke und Unterkellerung)
  • Baulicher Zustand (z.B. Schall- und Wärmeschutz)
  • Grundriss (Raumgröße und Aufteilung, Ausrichtung des Gebäudes bzw. der Wohneinheit)
  • Sanitär- und Heizungsanlage
  • Instandhaltung, Renovierungen und Modernisierungen
  • Ausstattung (z.B. Boden, Küche und Bad, Balkon, Garten)

Bewertung durch einen Gutachter

Ein Gutachter kann damit betraut werden, die Immobilie anhand einer Reihe festgelegter Standardmerkmale zu qualifizieren. Zu welchem Ergebnis der Gutachter gelangt, ist nicht nur abhängig von den baulichen und technischen Merkmalen der Immobilie, sondern auch von den am Stichtag der Wertermittlung geltenden rechtlichen Grundlagen. Diese werden in größeren Zeitabständen aktualisiert, um den Veränderungen des Marktes gerecht zu werden. So zählen manche Details, die noch vor einigen Jahren eine gehobene Ausstattung definierten, heute bereits zur mittleren Ausstattung.
Je höherwertig der Gutachter die Ausstattung einer Immobilie bemisst, umso höher wird er auch ihren Preis veranschlagen. Allerdings sollte die Ausstattung dem Wohnumfeld entsprechen: Wenn dort eine finanzkräftige Klientel lebt, muss auch die eigene Immobilie eine vergleichbare Ausstattung bieten, um einen dem Umfeld angemessenen Preis erzielen zu können. In einer einfachen Wohngegend wiederum wird eine hochpreisige Aufwertung eine Immobilie nicht unbedingt begehrter machen. Wie die Ausstattung bewertet wird, veranschaulicht exemplarisch die folgende Tabelle anhand eines freistehenden Einfamilienhauses.

Kostengruppe Fassade Fenster Dächer Sanitär Innenwand-bekleidung der Nassräume Bodenbeläge Innentüren Heizung Elektro-installation
Einfache Ausstattung Mauerwerk mit Putz oder Fugenglattstrich und Anstrich Holz,Einfachverglasung Betondachpfannen (untere Preisklasse), Bitumen-, Kunststofffolien-abdichtung,keine Wärme-dämmung 1 Bad mit WC, Installation auf Putz Ölfarbanstrich, Fliesensockel(1,50 m) Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVCNassräume:PVC, Fliesen Füllungstüren, Türblätter und Zargen gestrichen,Stahlzargen Einzelöfen,elektr. Speicherheizung, Boiler für Warmwasser je Raum 1 Lichtauslass und 1–2 Steckdosen,Installation tlw. auf Putz
Mittlere Ausstattung Wärmedämmputz, Wärmedämmverbund-system, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich, mittlerer Wärmedämm-standard Kunststoff,Rollladen,Isolierverglasung Betondachpfannen (gehobene Preisklasse), mittlerer Wärmedämm-standard 1 Bad mit Dusche und Badewanne,Gäste-WC, Installation unter Putz Fliesen (2,00 m) Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum(mittlere Preisklasse)Nassräume:Fliesen Kunststoff- bzw. Holztürblätter, Holzzargen, Glastürausschnitte Mehrraum- Warmluftkachelofen, Zentralheizung mit Radiatoren (Schwerkraftheizung) Je Raum 1–2 Lichtauslässe und 2–3 Steckdosen,Installation unter Putz
Gehobene Ausstattung Verblendmauerwerk, Metallbekleidung, Vorhangfassade, hoher Wärmedämmstandard Aluminium, Sprossenfenster, Sonnenschutzvorrichtung, Wärmeschutzverglasung Tondachpfannen,Schiefer, Metalleindeckung, hoher Wärmedämmstandard 1-2 Bäder,Gäste-WC Fliesen raumhoch, großformatige Fliesen Fliesen,Parkett,BetonwerksteinNassräume:großformatige Fliesen Edelholzfurnierte Türblätter,Glastüren, Holzzargen Zentralheizung/ Pumpenheizung mit Flachheizkörpern oder Fußbodenheizung, Warmwasserbereitung zentral Je Raum mehrere Lichtauslässe und Steckdosen,Informations-technische Anlagen
Stark gehobene Ausstattung Naturstein Raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, elektr. Rolladen, Schallschutzverglasung Große Anzahl von Oberlichtern, Dachaus- und Dachaufbauten mit hohem Schwierigkeitsgrad, Dachausschnitte in Glas mehrere großzügige Bäder, tlw. Bidet, Whirlpool, Gäste-WC Naturstein, aufwendige Verlegung Naturstein, aufwendige Verlegung,Nassräume: Naturstein massivere Ausführung, Einbruchschutz Zentralheizung und Fußbodenheizung, Klimaanlagen, Solaranlagen Aufwendige Installation,Sicherheitseinrichtung

(Quelle: WertR2006, Anlage 7)

Um den Immobilienwert zu bemessen und dabei die Wertentwicklung zu prognostizieren, bedient sich der Gutachter einer Reihe verschiedener Verfahren. Beispielsweise bemisst er mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens den Marktwert einer Immobilie daran, welche Kaufpreise mit vergleichbaren Immobilien realisiert wurden. Der seltene Idealfall liegt vor, wenn die Vergleichsimmobilien der zu bewertenden Immobilie hinsichtlich ihrer Eigenschaften wie Lage, Ausrichtung, Zuschnitt, Ausstattung, baulichem sowie technischem Zustand stark entsprechen. Im häufigeren Fall, dass eine Reihe wesentlicher Unterschiede zu berücksichtigen ist, werden entsprechende Korrekturfaktoren in die Berechnung einbezogen. Anhand weiterer Verfahren wie des Sachwertverfahrens oder des Ertragswertverfahrens lässt sich das gewonnene Ergebnis überprüfen. Da auch äußere Faktoren (z.B. die Zinspolitik) die Wertentwicklung beeinflussen, hat ein Wertgutachten nur Relevanz zur Bestimmung eines Marktpreises, wenn es in zeitlicher Nähe zum beabsichtigten Verkauf erstellt wird. Die Kosten dafür liegen je nach Größe der Immobilie bei 1000 bis 2000 Euro. Kostenfrei dagegen und als erste Orientierung durchaus ausreichend, ist eine Online-Immobilienbewertung.

Größe der Immobilie

Die Nachfrage, nicht nur allgemein nach Wohnraum, sondern speziell nach Wohnraum bestimmer Größe, ist abhängig von der demographischen Entwicklung: Die weitere Zunahme von Single-Wohnungen und kleinen Haushalten wird dazu führen, dass auch die Nachfrage nach verhältnismäßig kleinem Wohneigentum, nämlich mit einer durchschnittlichen Größe von 70 Quadratmetern, in den kommenden Jahren konstant steigen wird. Das gilt insbesondere für städtischen Wohnraum, der eine jüngere Bevölkerung anzieht. Vor allem an Universitäts-Standorten steigt der Bedarf. Generell muss eine Immobilie auch hinsichtlich ihrer Größe möglichst die am Standort vorherrschende Nachfrage bedienen, damit sich der Wert der Immobilie positiv entwickeln kann: In einer Urlaubsregion etwa sind kleine Objekte als Ferienwohnung gefragt, die nicht unbedingt den Komfort und Wohnraum des Hauptwohnsitzes bieten müssen. In einer privilegierten Nachbarschaft schätzt man hingegen viel Wohnraum, ebenso in einer Umgebung, die besonders bei Familien beliebt ist. Im Gegensatz dazu sind in einem jungen Wohnumfeld kleinere Wohneinheiten besonders begehrt.

Hohe Wirtschaftlichkeit

Im Fall von Renditeobjekten, also Immobilien zur künftigen Vermietung, ist eine möglichst hohe Wirtschaftlichkeit ein entscheidendes Kaufkriterium. Sie wird daran bemessen, welche Mieteinnahmen die Immobilie generieren kann. Je wirtschaftlicher eine Immobilie ist, desto gefragter ist sie auch im Normalfall, was Spielraum für Preissteigerungen schafft. Als Verkäufer ist nun allerdings Feingefühl gefragt: Indem der Preis erhöht wird, sinkt gleichzeitig die Wirtschaftlichkeit. Hilfreich zur ersten Orientierung ist eine Kennzahl, die sich auch Investoren zunutze machen. Der sogenannte Mietmultiplikator.

Berechnung der Rentabilität

Der Mietmultiplikator ist ein Anhaltspunkt zur Rentabilität einer Immobilie. Um ihn zu ermitteln, wird der Kaufpreis ins Verhältnis zur erzielbaren Jahresnettokaltmiete gesetzt: Der Kaufpreis dividiert durch die Jahresnettokaltmiete ergibt den Multiplikator. Bis zu einem Multiplikator von etwa 20 gilt eine Immobilie für Investoren als rentabel. Mit 20 Jahresnettokaltmieten ist in diesem Fall der Kaufpreis erwirtschaftet. Allerdings werden in dieser Rechnung beim Kaufpreis die Erwerbsnebenkosten (Makler- und Notarkosten sowie Kosten für die Grunderwerbssteuer und den Grundbucheintrag) ebensowenig berücksichtigt wie bei den Mieten die Bewirtschaftungskosten (etwa die Instandhaltungsrücklage). Außerdem fließt in die Rechnung nicht die künftige Entwicklung des Wohnumfelds ein, zum Beispiel, dass in einer attraktiven Lage die Mieten steigen werden und dementsprechend der Multiplikator kleiner wird. Deshalb ist der Multiplikator für Investoren, aber genauso für Verkäufer, nur eine erste Methode um zu überprüfen, ob ein Immobilienpreis angemessen ist oder nicht. Ohnehin hängt die Investitionsbereitschaft eines Anlegers von weiteren Kriterien ab, etwa ob sie die Immobilie leicht vermieten können, ob sie von Leerstand bedroht ist und wie hoch das Mietausfallrisiko liegt. Der Bewertung dieser Fragen liegen folgende Merkmale zugrunde:

  • Lage und Zustand der Immobilie
  • Demografie, also Entwicklung und Struktur der regionalen Bevölkerung
  • Vorhandene und künftige Mieterstruktur: Ein demografischer Wandel kann sich auch auf die Nachfrage nach bestimmtem Wohnraum auswirken. In Gebieten einer alternden Wohnbevölkerung ist der Bedarf an großen Immobilien deutlich geringer als in Gebieten, die von Familien präferiert werden

Je positiver diese Merkmale bewertet werden, desto höher ist der erzielbare Preis der Immobilie, zumal in einem aufgeheizten Markt auch Preise in Höhe des 40-fachen der Jahresnettokaltmiete und deutlich darüber gezahlt werden.

  • Einfach und risikoarm vermietbare Immobilien sind bei Investoren besonders begehrt.
  • Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete = Multiplikator
  • Als generell lukrativ für Investoren gilt eine Immobilie mit einem Multiplikator von 20. In einem aufgeheizten Markt wird auch ein deutlich größerer Multiplikator (also ein höherer Kaufpreis) Investoren nicht abschrecken.

Image

Das Image eines Viertels kann verstanden werden als die Vorstellungen und Assoziationen, die mit der Gegend und ihren Bewohnern verbunden werden. Ein positives Image einer Wohngegend führt dazu, dass man sich mit der Nachbarschaft identifizieren will, da man an ihr verbindende Ähnlichkeiten wahrnimmt. Man möchte also dazu gehören – anders als bei einer Wohngegend mit negativem Image, bei der man eher geneigt ist, sich positiv von der Nachbarschaft abzugrenzen. Ein positives Image entspricht in der Regel der eigenen Selbstwahrnehmung. Es entsteht anhand soziodemografischer Merkmale der Wohnbevölkerung, etwa ihrer Berufe, ihres Einkommens und sozialen Status, die jedoch von jedem Interessenten subjektiv bewertet werden.

  • Das positive Image eines Wohngebiets ist Anreiz zum Immobilienerwerb und kann sich erlössteigernd auswirken.
  • Ein positives Image bildet sich der Interessent, wenn er in einem Quartier eine Gruppe vorfindet, der er sich selbst zugehörig fühlt, weshalb dasselbe Quartier bei verschiedenen Gruppen der Bevölkerung ein unterschiedliches Image haben kann.
  • Dementsprechend wichtig ist es, eine Immobilie einem Kundenkreis anzubieten, der zum sozialen Umfeld der Immobilie passt.

Entwicklung des Bodenwertes

Bei der Ermittlung des Bodenwerts ist unerheblich, ob der betreffende Boden bebaut ist oder nicht. Der Bodenwert ergibt sich aus der Fläche eines Grundstücks und dem geltenden Bodenrichtwert, der alle zwei Jahre durch die Gutachterausschüsse der Bundesländer ermittelt wird, um unter anderem konjunkturellen Einflüssen Rechnung zu tragen. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt der aus Verkäufen ermittelten Werte unbebauter Grundstücke, die sich bezüglich ihrer Lage und Nutzungsmöglichkeit ähneln. Angaben dazu sind bei den jeweiligen Gutachterausschüssen gegen eine Gebühr verfügbar, sie geben jedoch nur einen ersten Überblick. Die Richtwerte können nämlich nicht direkt in die Wertermittlung einfließen, sondern sie müssen in jedem Einzelfall den vorliegenden Gegebenheiten angepasst werden. Dabei werden eine Reihe von Eigenschaften bewertet, darunter:

  • die Topographie des Grundstücks
  • der Zuschnitt des Grundstücks
  • die Bodenbeschaffenheit
  • mögliche Altlasten
  • der Erschließungszustand

Anhand der zurückliegenden Wertentwicklungen lässt sich prognostizieren, wie sich der Wert eines Grundstücks künftig entwickelt.

Insgesamt verzeichnet der Immobilienmarkt in Deutschland nach wie vor ein Wachstum und wird als besonders attraktiv angesehen.

Wertsteigernde Faktoren im Überblick:

  • Lage in einer wirtschaftlich attraktiven Region sowie in einem infrastrukturell begünstigten lokalen Wohnumfeld
  • Geringe Lärmbelastung
  • Nachfrage, die das Angebot übersteigt
  • Hochwertiger Zustand
  • Kontinuierliche Instandhaltung, Renovierungen und Modernisierungen
  • Dem Wohnumfeld angemessene Ausstattung
  • Größe, die die am Standort vorherrschende Nachfrage bedient
  • Im Fall eines Renditeobjektes eine hohe Wirtschaftlichkeit
  • Gutes Image der Wohngegend

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