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Hier würden Sie einen Grundbuchauszug sehen.

Was dem Grundbuch zu entnehmen ist

Im Grundbuch sind alle bebauten und unbebauten Grundstücke sowie die Eigentümer, als auch die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Lasten aufgeführt.

Was im Grundbuch steht

Das Grundbuch wird vom zuständigen Grundbuchamt geführt. Darin ist für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt angelegt, dem sich wichtige Informationen wie alle Rechte an dem Grundstück sowie dessen Eigentums- und Schuldverhältnisse entnehmen lassen. Das Grundbuch enthält also alle rechtlichen Informationen über eine Immobilie. Entsprechend müssen im Zuge eines Immobilienkaufs oder -verkaufs eine Reihe wichtiger Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden.

Aufbau des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei so genannten Abteilungen.

  • Abteilung I gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse.
  • In Abteilung II sind sämtliche Lasten und Beschränkungen der Immobilie ersichtlich.
  • Abteilung III enthält Eintragungen über Grundpfandrechte.

Aufschrift

In der Aufschrift werden das zuständige Amtsgericht, der Band und das Blatt des Grundbuchs genannt.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis sind Eigenschaften des Grundstücks wie Größe und Lage aufgeführt. Hier werden auch Gemeinderechte und grundstücksgleiche Rechte wie das Wohneigentum oder das Erbbaurecht eingetragen. Auch die Grunddienstbarkeit, beispielsweise ein Wegerecht, kann hier vermerkt werden.

Erste Abteilung

Die Erste Abteilung nennt Eigentümer bzw. Erbbauberechtigte. Im Falle mehrerer Eigentümer oder Berechtigter werden auch deren Anteile sowie ihr Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnis aufgeführt. Außerdem wird genannt, wie es zu dem Besitz oder Recht kam, beispielsweise durch Kauf oder Erbe.

Zweite Abteilung

In der zweiten Abteilung werden Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen aufgeführt.

Dritte Abteilung

Die dritte Abteilung dient dem Vermerk von Grundpfandrechten, also Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden.

Einsichtnahme in das Grundbuch

Das analoge Grundbuch wurde mittlerweile durch ein digitales abgelöst, das für schnellere Abläufe auch über das Internet eingesehen werden kann, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt. Seine Einträge sind jederzeit für Notare, Behörden, Gerichte und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure einsehbar, außerdem für Personen oder Stellen, die von den Eigentümern zur Einsicht ermächtigt wurden. Außerdem kann Einsicht erhalten, wer die Zwangsvollstreckung betreibt oder an dem Grundstück dinglich berechtigt ist.

Der Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug ist eine Abschrift des Grundbuches. Für die Ausstellung in unbeglaubigter Form werden 10 Euro in Rechnung gestellt, für die beglaubigte Version 20 Euro. Der Auszug kann bestätigen oder widerlegen, dass der Anbieter wirklich der Eigentümer der Immobilie und somit zum Verkauf berechtigt ist. Interessenten erfahren außerdem, ob Rechte Dritter auf dem Grundstück lasten.

Auch wenn im Regelfall ein Einfamilienhaus nur einer Partei gehört, können Dritte Rechte daran haben, was sich auf den Verkauf auswirkt.

Änderungen im Grundbuch

Änderungen erfolgen nur auf Antrag und mit Bewilligung des Voreingetragenen. Bei Änderungen, etwa dem Kauf einer Immobilie, kommt es zur Löschung des betreffenden Eintrags im Grundbuch. Dabei wird er aber nicht entfernt, sondern farbig markiert und die Löschung an entsprechender Stelle eingetragen. Dadurch bleibt jede Maßnahme auch in Zukunft nachvollziehbar.

Erst durch eine Eintragung im Grundbuch und nicht schon mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag wird beispielsweise der Kauf einer Immobilie vollzogen. Bedingungen für diese Eigentumsübertragung sind:

  • Antrag auf Grundbucheintragung
  • Bewilligung des Antrags
  • Notarielle Urkunde, die die Auflassung bezeugt
  • Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes
  • Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde
  • Evtl. weitere Genehmigungen

Änderungen nach Heirat und Scheidung

Bringt ein Ehepartner eine Immobilie in die Ehe ein, so bleibt er der Alleineigentümer. Dem anderen Ehepartner kann aber durch eine Grundbuchumschreibung das hälftige Eigentum an der Immobilie überlassen werden. Wenn ein Ehepaar eine Immobilie erwirbt, werden in aller Regel beide Partner zu gleichen Teilen ins Grundbuch eingetragen. Im Fall einer Scheidung kann diese Immobilie dann verkauft werden oder ihr Besitz wird durch eine Änderung im Grundbuch auf einen der Ehepartner übertragen.

2015 wurden in Deutschland 163.335 Ehen geschieden. Für beide Ehepartner bedeutet das Ende der Ehe eine umfassende Veränderung ihrer Lebensumstände.

Was ist eine Auflassung?

Die Auflassung ist die Einigung von Veräußerer und Erwerber über die Übereignung eines Grundstücks. Sie erfolgt vor einem Notar durch beide Vertragspartner oder deren Bevollmächtigte. Durch die Auflassung erlangt der Käufer noch nicht das Eigentum an einem Grundstück, sondern nur ein Anwartschaftsrecht auf das Eigentum. Der Eigentumswechsel erfolgt erst mit der Umschreibung des Grundbuchs. Die vorhergehende Auflassungsvormerkung, die in der zweiten Abteilung des Grundbuchs eingetragen wird, kündigt den Eigentumswechsel an einem Grundstück an und sichert damit den künftigen Erwerb des Käufers. Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung ist ein gutgläubiger Erwerb des Grundstücks durch einen anderen Kaufinteressenten nicht mehr möglich. Das Grundstück kann somit durch den Eigentümer nicht mehr an einen weiteren Interessenten verkauft werden. Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen in der Regel mindestens vier Wochen.

Der Grundbucheintrag als Sicherheit

Wenn eine Bank die Immobilie finanziert, sichert sie sich ab, um in jedem Fall ihr Geld zu erhalten. Daher wird das Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet und dieses in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Dadurch wird die Möglichkeit eines Zwangsvollstreckungsverfahrens eröffnet, sollte es zur Zahlungsunfähigkeit des Schuldners kommen. Dabei legen viele Banken Wert darauf, dass ihre Forderung mit dem ersten Rang eingetragen wird. Im Falle einer Zwangsvollstreckung werden nämlich die Forderungen in der Reihenfolge des Ranges abgegolten, d.h. die Forderung des ersten Ranges wird zuerst bedient. Je niedriger der Rang, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine Forderung nicht oder nur zum Teil bedient wird. Nachrangig werden öffentliche Förderkredite und Bauspardarlehen eingetragen.

Bis das Darlehen der Bank vollständig bezahlt ist, bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen. Der Darlehensnehmer kann nun eine Löschungsbewilligung beantragen, mit der eine Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt möglich wird. Jedoch muss eine Grundschuld nicht gelöscht werden. Wenn in absehbarer Zeit ein neuer Kredit bei der Bank aufgenommen werden soll, kann die Grundschuld wieder als Sicherheit eingesetzt werden. Dadurch können Kosten für die erneute Eintragung gespart werden.

Abtretung statt Löschung

Wird eine Baufinanzierung von einer Bank zu einer anderen übertragen, muss ebenfalls eine Änderung im Grundbuch vorgenommen werden. Dazu gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Zum einen kann das alte Verhältnis aus dem Grundbuch gelöscht und das neue eingetragen werden. Der alte Gläubiger stellt dem Darlehensnehmer nach der Ablösung des Darlehens eine Löschungsbewilligung aus, mit der die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernt werden kann. Dann wird die neue Grundschuld eingetragen. Für beide Vorgänge fallen Kosten an, die durch die zweite Möglichkeit einer Abtretung deutlich verringert werden können.
  • Bei einer Abtretung wird vom alten Gläubiger eine Abtretungsurkunde ausgestellt. Die neue Bank muss sich mit der Abtretung der Grundschuld natürlich einverstanden erklären, was vorher abzuklären ist. Die eingesparte Summe ist abhängig von der Höhe der Grundschuld. Sie liegt bei rund 70 Prozent.

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