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Wer sie kennt, zahlt sie auch meistens: die Grundsteuer. Schließlich ist sie eine der wichtigsten Steuern beim Immobilienkauf. Doch was hat es mit dieser Steuer auf sich, wie lässt sich die Grundsteuer berechnen und wer muss die Grundsteuer wie oft zahlen? Hier finden Sie Antworten auf diese und weitere Fragen.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird in Deutschland auf das Eigentum von inländischen Grundstücken erhoben. Kaum ein Grundstücksbesitzer kommt also an ihr vorbei. Es werden drei Arten der Grundsteuer unterschieden:

    • Die Grundsteuer A (agrarisch) gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
    • Die Grundsteuer B (baulich) gilt für bebaute und bebaubare Grundstücke sowie Gebäude.
    • Die Grundsteuer C ist Teil der verabschiedeten Reform der Grundsteuer ab 2025. Die Bundesregierung möchte sie einführen, damit Kommunen unbebaute Grundstücke höher besteuern können. Dadurch soll Spekulation verringert und mehr Wohnraum geschaffen werden. Mehr Informationen zur Reform finden Sie hier.

Für die meisten Eigentümer sind damit aktuell die Grundsteuer B und ihre Berechnung relevant. Erhoben wird die Grundsteuer jährlich von der Gemeinde, an die sie auch in vollem Umfang zu entrichten ist. Die Grundsteuer als Real- oder Objektsteuer ist eine der ältesten Direktbesteuerungen und existiert in ihrer aktuellen Form seit 1948.

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Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer?

Die Höhe der jährlichen Grundsteuer
ist nicht einheitlich festgelegt.

Wie hoch die jährliche Grundsteuer ausfällt, ist nicht einheitlich festgelegt. Die Höhe unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde. Von gesetzlicher Seite gibt es mit dem Grundsteuergesetz (GrStG) lediglich einen groben Rahmen. Dieser gestattet den Kommunen Entscheidungsfreiheit bis hin zur Nichterhebung der Grundsteuer.

Wie setzt sich die Grundsteuer zusammen?

Die Grundsteuer setzt sich aus drei Faktoren zusammen. Für die Berechnung der Grundsteuer B ist zunächst der Einheitswert der Immobilie relevant. Der Einheitswert ist ein Wert für bebaute und unbebaute Grundstücke, der als Bemessungsgrundlage für die Festsetzung von Steuern und anderen Gebühren dient. Er wird in einem standardisierten Verfahren ermittelt. Allerdings weicht er deutlich vom Verkehrswert (also dem vorraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis) ab, welcher beispielsweise durch ein Immobilienwertgutachten ermittelt wird. Das liegt daran, dass die Einheitswerte auf Daten basieren, die viele Jahrzehnte zurückliegen. In den alten Bundesländern stammen sie aus dem Jahr 1964, in den neuen sind sie noch älter: Hier wurde seit 1935 keine Aktualisierung vorgenommen. Auch aus diesem Grund hielt es die Bundesregierung für notwendig, die Grundsteuer mit der Grundsteuer C zu reformieren.

Zweiter Faktor für die Ermittlung der Grundsteuer ist die sogenannte Steuermesszahl. Diese einheitlich festgelegte Zahl wird in Promille angegeben und auf den Einheitswert angewendet. Dadurch ergibt sich der Steuermessbetrag. Die Steuermesszahl richtet sich nach der Art des Grundstücks und unterscheidet sich auch von alten zu neuen Bundesländern. In den neuen Bundesländern gelten höhere Werte, zudem wird zwischen Alt- und Neubauten sowie der Gemeindegröße unterschieden.

Letzter Parameter ist der jeweils geltende Hebesatz. Dieser wird für die gesamte Gemeinde festgelegt, ist also nicht individuell von der Immobilie oder dem Grundstück abhängig. Jede Kommune kann den Steuerhebesatz in einem gewissen Rahmen selbst festlegen. Allerdings darf er zur Vermeidung von Steueroasen nicht unter 200 Prozent liegen. In der Regel werden Hebesätze zwischen knapp 400 und gut 800 Prozent angewendet. So liegt der durchschnittliche Hebesatz in Berlin mit 810 Prozent deutlich höher als in Schleswig-Holstein (363 Prozent). Einzelne Gemeinden erreichen hierbei Spitzenwerte von über 1.000 Prozent.

Wie kann man die Grundsteuer berechnen?

Die Berechnung der Grundsteuer
erfolgt anhand einer Formel.

Wie läuft nun die Berechnung der Grundsteuer ab? Um die Grundsteuer berechnen zu können, wird folgende Formel angewendet:

Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Sie benötigen also diese drei Werte, um die Höhe der Grundsteuer für Ihre Immobilie zu berechnen. Noch einfacher geht es mit einem praktischen Grundsteuerrechner im Internet.

Anhand zweier Beispiele wird die Berechnung der Grundsteuer verdeutlicht.

Wieviel Grundsteuer für ein Einfamilienhaus?

Für das erste Beispiel nehmen wir ein Einfamilienhaus in Brandenburg. Um die Grundsteuer berechnen zu können, gehen wir von einem Einheitswert von 50.000 Euro aus. Bei der Steuermesszahl gehen wir von 8 Promille und beim Hebesatz von 390 Prozent aus. Der Formel folgend ergibt sich daraus folgende Rechnung:

50.000 x 0,008 x 3,9 = 1.560 Euro

Die Grundsteuer B für das fiktive Einfamilienhaus in Brandenburg beträgt damit 1.560 Euro pro Jahr bzw. 390 Euro pro Quartal.

Wie hoch ist die Grundsteuer auf ein unbebautes Grundstück?

Beim zweiten Beispiel geht es um ein unbebautes Grundstück in Nordrhein-Westfalen. Ausgehend von einem Einheitswert von 22.000 Euro, einer Steuermesszahl von 3,5 Promille und einem Hebesatz von 590 Prozent, kommen wir zu folgender Aufstellung:

22.000 x 0,0035 x 5,9 = 454,30 Euro

Die Grundsteuer B für dieses unbebaute, aber bebaubare Grundstück beträgt somit im Jahr 454,30 Euro. Quartalsweise fallen jeweils 113,57 Euro an.

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Zu welchem Zeitpunkt und wie oft ist die Grundsteuer zu entrichten?

Meistens werden Grundstücksbesitzer alle drei Monate, also viermal im Jahr, aufgefordert, ein Viertel des Grundsteuerbetrags zu entrichten. Damit ist die Grundsteuer quartalsweise fällig und zwar jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November des Jahres.

Liegt der Gesamtbetrag der Grundsteuer unter 15 Euro kann er mitunter nur einmal jährlich zum Stichtag im August bezahlt werden. Unter 30 Euro ist er dann jeweils hälftig im Februar und August fällig. Auf Antrag des Steuerschuldners ist es ebenfalls möglich, die gesamte Grundsteuer in einem Jahresbetrag zum 1. Juli des Jahres zu begleichen. Der Antrag muss bis zum 30. September des Vorjahres gestellt werden.

Wer muss die Grundsteuer zahlen?

Grundsätzlich muss jeder Grundstücksbesitzer die Grundsteuer zahlen. Hierbei kommt es auf den Stichtag an. Steuerschuldner ist demnach derjenige, der am 1. Januar des Jahres im Grundbuch eingetragen ist. Bei einem Eigentümerwechsel ist der neue Eigentümer erst ab dem 1. Januar des Folgejahres für die Entrichtung der Grundsteuer verantwortlich. Es kann jedoch sein, dass die Gemeinde die Grundsteuerpflicht sofort auf den Käufer überträgt. Verpflichtet dazu ist sie aber nicht.

Tipp:

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie für die Kaufinteressenten den Einheitswert parat haben. So können diese die Grundsteuer berechnen und Ihre Kosten besser kalkulieren.

Welche Grundstücke und Immobilien sind von der Grundsteuer befreit?

Es gibt gewisse Ausnahmen an Grundstücken und Immobilien, die von der Grundsteuer befreit werden. Dazu gehören:

    • Grundbesitz des öffentlichen Rechts oder Dienstes
    • Grundbesitz, der durch das Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke genutzt wird
    • Grundbesitz für gemeinnützige Zwecke
    • Grundbesitz von Religionsgemeinschaften
    • Dienstwohnungen der Geistlichen und Kirchendiener der Religionsgesellschaften
    • Grundbesitz von wissenschaftlichen Einrichtungen
    • Grundbesitz von Krankenanstalten
    • Grundbesitz von Bildungseinrichtungen

Privatpersonen müssen dementsprechend in der Regel immer zahlen. Allerdings können besondere Härtefälle zu einer Verminderung oder Befreiung der Grundsteuer führen:

    • Wesentliche, nicht selbst verschuldete Mietausfälle
    • Gefährdung oder Vernichtung der persönlichen oder wirtschaftlichen Existenz des Steuerzahlers
    • Wenn die zu deckenden Kosten von Denkmalgebäuden die jährliche Rendite übersteigen

Muss der Mieter die Grundsteuer mitzahlen?

Vermietern ist es gestattet, die Grundsteuer auf ihre Mieter umzulegen. Er kann sie somit als Nebenkosten geltend machen und seine Mieter zur Kasse bitten. Wie viel der Grundsteuer der einzelne Mieter zu zahlen hat, wird häufig anhand der Wohnfläche der gemieteten Immobilie festgemacht. Ebenso ist es möglich, einen im Mietvertrag festgehaltenen Umlageschlüssel anzuwenden.

Grundsteuer berechnen – FAQ

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird in Deutschland auf das Eigentum von inländischen Grundstücken erhoben. Die Grundsteuer A (agrarisch) gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
Die Grundsteuer B (baulich) gilt für bebaute und bebaubare Grundstücke sowie Gebäude.
Die Grundsteuer C ist Teil der verabschiedeten Reform der Grundsteuer ab 2025. Für die meisten Eigentümer ist damit aktuell die Grundsteuer B und ihre Berechnung relevant. Erhoben wird die Grundsteuer jährlich von der Gemeinde. Mehr dazu

Wie setzt sich die Grundsteuer zusammen?

Die Grundsteuer setzt sich aus drei Faktoren zusammen. Für die Berechnung der Grundsteuer B ist zunächst ist der Einheitswert der Immobilie relevant. Zweiter Faktor für die Ermittlung der Grundsteuer ist die sogenannte Steuermesszahl, die sich unter anderem nach der Art des Grundstücks richtet. Letzter Parameter ist der jeweils geltende Hebesatz. Dieser wird für die gesamte Gemeinde festgelegt, ist also nicht individuell von der Immobilie oder dem Grundstück abhängig.

Wie kann man die Grundsteuer berechnen?

Für die Berechnung der Grundsteuer gibt es folgende Formel:
Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Sie benötigen also diese drei Werte, um die Höhe der Grundsteuer für Ihre Immobilie zu berechnen. Zu den Rechenbeispielen

Wer muss die Grundsteuer zahlen?

Steuerschuldner der Grundschuld ist derjenige, der am 1. Januar des Jahres im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Bei einem Eigentümerwechsel ist der neue Eigentümer erst ab dem 1. Januar des Folgejahres für die Entrichtung der Grundsteuer verantwortlich.

Welche Grundstücke und Immobilien sind von der Grundsteuer befreit?

Es gibt gewisse Ausnahmen an Grundstücken und Immobilien, die von der Grundsteuer befreit werden. Unter anderem ist Grundbesitz der öffentlichen Hand, für gemeinnützige Zwecke oder von Krankenhäusern oder Bildungseinrichtungen von der Grundsteuer befreit. Auch besondere Härtefälle bei Privatpersonen können zu einer Verminderung oder Befreiung der Grundsteuer führen. Weitere Informationen

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