Erbbaurecht: Wann sich eine Erbpacht lohnt

Das Erbbaurecht bedeutet, dass eine Person auf einem Grundstück ein Bauwerk errichten darf, wobei der jeweilige Grund und Boden einer anderen Person gehört.

Rechtlich betrachtet handelt es sich beim Erbbaurecht um ein sogenanntes beschränktes dingliches Recht, was daraus abgeleitet wird, dass eine „fremde“ Person natürlicher oder juristischer Natur auf dem Grund und Boden eines anderen Eigentümers ein Bauwerk errichten darf. Die rechtliche Grundlage des Erbbaurechtes ist der Erbbaurechtsvertrag, der zwischen den beiden beteiligten Parteien geschlossen wird. Eine weitere Eigenschaft besteht beim Erbbaurecht darin, dass dieses im Prinzip wie jedes Grundstück verkauft, vererbt oder belastet werden kann. Das „Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz)“, welches bereits 1919 erlassen wurde, ist die allgemeine gesetzliche Grundlage der Erbpacht.

Laufzeit des Erbbaurechts

Eine wesentliche Eigenschaft besteht beim Erbbaurecht darin, dass dieses für einen gewissen Zeitraum vereinbart wird. In der Regel werden Erbbaurechtverträge mit einer Laufzeit zwischen 75 und 99 Jahren geschlossen. Nach Ablauf des Vertrages erlischt die Erbpacht, sodass auf dem Grundstück errichtete Gebäude wieder zu entfernen sind. Oftmals ist es in der Praxis allerdings so, dass die Erbpacht um einen weiteren Zeitraum verlängert wird. Dazu sollte der Nutzer frühzeitig gegenüber dem Eigentümer seinen Wunsch auf Verlängerung anmelden. Die Verlängerung muss vor Ablauf ins Grundbuch eingetragen werden, sonst muss ein neuer Vertrag geschlossen werden. Umgekehrt kann der Erbbaurechtvertrag auch vorzeitig aufgelöst werden. Dazu bedarf es der Zustimmung des Grundstückeigentümers. Die Aufhebung muss dem Grundbuchamt mitgeteilt werden und ist unwiderruflich.

Der Erbbauzins als Entschädigung

Die Erbpacht meint, dass der Erbbaurechtgeber – hierzulande meistens Institutionen, wie Gemeinden und Kirchen – einen sogenannten Erbbauzins erhält. Dieser ist praktisch eine Entschädigung dafür, dass er seinen Grund und Boden dem jeweiligen Erbbauberechtigten zur Verfügung stellt, damit dieser ein Bauwerk errichten und nutzen kann.

Vorteile für den Pächter

Das Erbbaurecht ist für Pächter insbesondere dann interessant, wenn die Hypothekenzinsen relativ hoch sind. In diesem Fall ist der Erbbauzins nämlich oftmals niedriger als der Zins für die Finanzierung, die zum Kauf des Grundstücks erforderlich wäre. Auf dieser Basis bietet die Erbpacht insbesondere Personen und Familien mit einem relativ geringen Einkommen die Möglichkeit, dennoch ein Eigenheim zu errichten. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist das Erbbaurecht allerdings weniger interessant, denn da sich die Bauzinsen auf einem sehr geringen Niveau bewegen, ist der Erbbauzins fast immer (deutlich) höher.

Vorteile für den Verpächter

Wer sein Grundstück nicht verkaufen, aber dennoch einen Ertrag erwirtschaften möchte, kann es verpachten. Üblicherweise wird für den Erbbaurechtsvertrag eine lange Laufzeit, die im privaten Bereich meist 99 Jahre beträgt, vereinbart, was beiden Seiten Sicherheit bietet. Ferner ist es bezüglich des Erbbauzinses so, dass dieser keineswegs für die gesamte Laufzeit festgesetzt ist, sondern sich erhöhen kann. Allerdings ist eine Anhebung frühestens alle drei Jahre möglich. Auch darf der jeweilige Pächter nicht frei über die auf dem Grundstück errichtete Immobilie verfügen. Meistens ist im Erbbaurechtsvertrag nämlich ein Mitspracherecht des Grundstückseigentümers festgehalten, sodass eine etwaige Weitergabe der Immobilie an dessen Zustimmung gebunden ist.

Gesetzliche Regeln zum Erbbaurecht

Die Gesetze und Verordnungen zum Erbbaurecht sind im Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetzt – ErbbauRG) zusammengefasst. Darin sind Begrifflichkeiten und Inhalt des Erbbaurechts, Grundbuchvorschrift, Beleihung, Feuerversicherung, Zwangsversteigerung, Beendigung, Erneuerung und Heimfall geregelt. Teilweise findet im Erbbaurecht auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) Anwendung, z.B. in der Regelung des Erbbauzins, der Anwendung des Grundstücksrechts oder der Erneuerung des Erbbaurechtvertrags.