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Maklerprovision– Wer zahlt wann

Die Maklerprovision ist die Vergütung, die dem Makler im Erfolgsfall nach dem Unterzeichnen eines Miet- oder Kaufvertrags zu zahlen ist.

Wie hoch ist die Provision?

Die Höhe der Provision ist vom Wert des Geschäfts, also vom Kaufpreis ohne Nebenkosten oder im Falle eines Mietobjekts von der Nettokaltmiete, abhängig. Welche Leistungen der Makler erbracht hat, um einen Interessenten erfolgreich zu vermitteln, ist unerheblich. Allerdings muss der Makler zum Vertragsabschluss aktiv beigetragen haben. Außerdem darf er die Provision nur verlangen, wenn dies vorher vereinbart wurde. Dafür genügt eine kurze mündliche Erwähnung, sofern kein Widerspruch durch den Auftraggeber erfolgt.

Vermittlung eines Kaufobjekts

Die Höhe der Provision für die Vermittlung einer Kaufimmobilie ist nicht gesetzlich festgeschrieben, aber in jedem Bundesland individuell nach oben begrenzt. Meist wird sich auf die ortsübliche Provision geeinigt. Sie liegt beim Verkauf privater Wohnimmobilien zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises, wobei teils bedeutende regionale Unterschiede bestehen. Ausschlaggebend für die Höchstgrenze der Provision ist nicht der Standort des Verkäufers oder des Maklers, sondern der Ort, an dem sich die Immobilie befindet. Im Maklervertrag wird vereinbart, wer die Provision zu bezahlen hat:

  • der Auftraggeber
  • der Käufer
  • oder beide zur Hälfte bzw. zu unterschiedlichen Anteilen

Innen- und Außenprovision

Als Innenprovision wird der Anteil an der Provision bezeichnet, der vom Auftraggeber bezahlt wird. Ihre Höhe wird mit dem Makler ausgehandelt und im Maklervertrag festgehalten. Sie ist für den Käufer nicht ersichtlich. Ihr Anteil liegt je nach Bundesland bei höchstens 3,57 %. Die Außenprovision ist der Provisionsanteil, den der Käufer übernimmt. Die Höhe der Außenprovision wird zwar im Exposé und in der Immobilienanzeige angegeben, ist aber zwischen Makler und Interessent verhandelbar. In den meisten Bundesländern übernehmen sowohl der Verkäufer als auch der Käufer einen Teil der Provision. Die genaue Aufteilung kann je nach Region oder auch zwischen einzelnen Städten variieren.

Die Obergrenzen der Maklerprovisionen bei Verkauf einer Immobilie sowie die übliche Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer lassen sich der folgenden Tabelle entnehmen. Wer die Provision zu bezahlen hat, ist gesetzlich nicht vorgegeben. Im Einzelnen hängt die Höhe der Courtage davon ab, worauf sich Auftraggeber und Makler einigen.

Bundesland Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen
Maklerprovision 7,14 % 7,14 % 7,14 % 7,14 % 5,95 % 6,25 % 5,95 % 5,95 % 5,95 – 7,14 % 4,76 – 7,14 % 5,95 – 7,14 % 7,14 % 7,14 % 7,14 % 7,14 % 7,14 %
Anteil Verkäufer 3,57 % 3,57 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 2,38 % 0 – 3,57 % 3,57 % 3,57 % 3,57 % 3,57 % 3,57 % 3,57 % 3,57 %
Anteil Käufer 3,57 % 3,57 % 7,14 % 7,14 % 5,95 % 6,25 % 5,95 % 3,57 % 3,57 – 5,59 % 3,57 – 4,76 % 3,57 – 5,95 % 3,57 % 3,57 % 3,57 % 3,57 % 3,57 %

Vermittlung eines Mietobjekts

Das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) regelt die Zahlung der Courtage an einen Makler, wenn er eine Mietwohnung vermittelt hat. Darin ist unter anderem festgelegt, dass die Provision maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer (19 Prozent) betragen darf. Ein gängiges Kürzel dafür im Exposé lautet 2,38 NK.
Seit der Einführung des sogenannten Bestellerprinzips im Juni 2015 hat nicht der Mieter die Provision zu zahlen, sondern der Auftraggeber des Maklers, also in aller Regel der Vermieter.

Detaillierte Informationen zum Mietvertrag und ein Musterdokument zum kostenfreien Download.

Auf einen Blick

  • Höhe der Provision ist nach oben begrenzt
  • Höhe richtet sich bei Verkauf prozentual nach dem Kaufpreis, bei Vermietung nach der Nettokaltmiete
  • Bei Verkauf zahlt Verkäufer, Käufer oder beide die Maklerprovision (je nach Vereinbarung), bei Vermietung der Auftraggeber des Maklers

Lässt sich die Provision senken?

Die Provision ist für Verkäufer und Vermieter verhandelbar, was jedoch die Gefahr birgt, an einen ungeeigneten Makler zu geraten. Wenn aber eine zu verkaufende Immobilie aufgrund ihrer Lage, ihres Preises und ihrer sonstigen Eigenschaften sehr einfach zu veräußern sein wird, dann kann der Verkäufer durchaus mit dem Makler über die Provision verhandeln. Umgekehrt haben Käufer einen Spielraum für Verhandlungen, wenn sie wissen, dass die Immobilie schwierig zu verkaufen ist.
Als Orientierung für einen passenden Angebotspreis kann auf eine kostenlose Immobilienbewertung aus dem Internet zurückgegriffen werden.

Auf einen Blick

  • Verhandeln der Provision ist meist nicht empfehlenswert – bis auf die beiden folgenden Ausnahmen
  • Bei sehr attraktiven Kaufobjekten kann der Verkäufer die Provision senken
  • Bei eher unattraktiven Immobilien kann es der Käufer versuchen

Trotz Maklers keine Provision zahlen?

Wer einen einfachen Maklerauftrag oder einen Alleinauftrag vergeben hat, darf trotz der Beauftragung eines Immobilienmaklers selbst nach einem geeigneten Käufer oder Mieter suchen. Im Fall des einfachen Maklerauftrags können auch weitere Makler beauftragt werden. Wenn man selbst fündig wird, ist keine Provision zu zahlen. Nach der Vergabe eines qualifizierten Alleinauftrages ist der Makler exklusiv tätig. Auch dem Eigentümer ist es dann nicht erlaubt, nach einem Interessenten zu suchen, und an ihn gerichtete Anfragen muss er an den Makler verweisen. Andernfalls hat der Makler einen Anspruch auf Schadenersatz.

Alle Informationen zu den unterschiedlichen Arten des Maklervertrags.

Wann steht dem Makler die Provision zu?

Der Makler hat einen Anspruch auf seine Provision, sobald die folgenden Kriterien erfüllt sind:

  • Auftraggeber und Makler haben einen Maklervertrag zum Verkauf einer Immobilie geschlossen, in dem die Zahlung einer Provision vereinbart wurde. Auch wenn ein mündlicher Vertrag bereits rechtsgültig ist, wird der Vertrag am besten schriftlich ausgearbeitet. Mündliche Verträge zum Vermieten einer Immobilie sind nicht rechtsgültig.
  • Die Maklertätigkeit führte dazu, dass ein Miet- oder Kaufvertrag unterzeichnet wurde, der nicht später unwirksam wurde.
Eine detaillierte Erklärung aller Schritte des Immobilienverkaufs.

Wann ist die Provision fällig?

Sobald ein Mietvertrag unterschrieben oder ein Kaufvertrag notariell beglaubigt ist, hat der Makler einen Anspruch auf seine Provision. Üblicherweise legen Makler ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach Unterschrift bzw. Beglaubigung fest. Im Fall eines Immobilienverkaufs kann vereinbart werden, dass die Maklerprovision (bzw. der Anteil des Verkäufers daran) erst mit Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers bezahlt wird.

In vielen Fällen berücksichtigen Immobilienbesitzer nicht, dass ein Verkauf auch weitere Kosten verursacht.

Wann steht dem Makler die Provision nicht zu?

In bestimmten Fällen steht dem Makler die Provision für die vermittelte Immobilie nicht zu:

  • Wenn er Miteigentümer der Immobilie ist.
  • Wenn er Verwalter der Immobilie ist, die vermietet wird. Bei einem Kaufobjekt gilt dies nicht, hier darf der Makler gleichzeitig der Verwalter sein.
  • Wenn er Mieter der Immobilie ist oder war.
  • Wenn er in Verwandtschaft oder Freundschaft zum Vermieter steht.
  • Wenn es sich um eine Sozialwohnung handelt.
  • Wenn eine Provision bei Vertragsabschluss nicht vereinbart wurde.
  • Wenn der Vertrag z.B. per E-Mail oder Fax zugesandt wurde und die notwendige Widerrufsbelehrung darin fehlt.
  • Wenn die Provision unangemessen hoch ist: Zwar sind bei Kaufimmobilien die Courtagen frei verhandelbar. Sie dürfen dennoch den ortsüblichen Rahmen nicht deutlich übersteigen.
  • Wenn der Makler keine Maklertätigkeit erbracht hat, die Ursache des Vertragsabschlusses ist.

Provision bei Verkauf steuerlich absetzbar?

Immobilienverkäufer können Maklergebühren steuerlich geltend machen, sofern aus dem Verkauf ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn resultiert. Dieser Gewinn ist die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Nicht steuerpflichtig ist der Veräußerungsgewinn in zwei Fällen:

  • Zwischen der Anschaffung/Herstellung der Immobilie und ihrem Verkauf liegen mehr als zehn Jahre.
  • Die Immobilie wurde ausschließlich selbst bewohnt oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorhergehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

In allen anderen Fällen muss er also versteuert werden und es besteht wiederum die Möglichkeit, Maklergebühren steuerlich geltend zu machen. Die Bank als Darlehensgeber muss dem Verkauf zustimmen, sofern die Immobilie noch nicht abbezahlt ist, damit der Kredit auf den neuen Eigentümer übergeht. Ihre Zustimmung ist auch nötig, wenn der Verkäufer sein Darlehen vorzeitig tilgen möchte. Dann verlangt sie eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Provision bei Vermietung steuerlich absetzbar?

Wer eine Immobilie als Vermietungsobjekt erwirbt und dabei die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, kann später beim Versteuern der Gewinne aus der Vermietung die Provision als Anschaffungsnebenkosten steuerlich geltend machen. Auch wenn ein Makler mit der Suche nach neuen Mietern für eine Immobilie beauftragt wird, kann in der Steuererklärung die Maklerprovision als Werbungskosten vom steuerpflichtigen Gewinn aus der Vermietung abgezogen werden, wodurch der Steuerbetrag sinkt.

Auf einen Blick

  • Nach Unterschrift des Mietvertrags bzw. notarieller Beglaubigung des Kaufvertrags ist dem Makler die Provision zu zahlen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
  • Bei Verkauf richtet sich die Provision nach dem Kaufpreis, bei Vermietung nach der Nettokaltmiete.
  • Eine Senkung der Provision ist möglich, aber nur ratsam, wenn die Immobilie sehr gefragt ist (Verkäufer) bzw. wenig gefragt ist (Käufer).
  • Die Provision lässt sich steuerlich geltend machen. Beim Verkauf einer Immobilie ist eine Bedingung dafür, dass ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn erzielt wird.

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