Der Maklervertrag: Darauf sollten Eigentümer achten

Es ist sinnvoll, jede Willenserklärung gut zu überdenken. Daher gilt: Den Vertrag vor Unterzeichnung in Ruhe studieren und dann unterschreiben.

Worin unterscheiden sich die Vertragsarten?

Die verschiedenen Vertragsformen besagen in erster Linie, wer die Immobilie vermarkten darf: Je nach Vertrag liegt dieses Recht allein bei einem Makler oder bei mehreren Maklern. Teilweise darf auch der Immobilienbesitzer nach einem Käufer suchen. Mit welchem Engagement ein Makler den Verkauf vorantreibt, kann von der Vertragsform beeinflusst werden, da von ihr auch die Aussicht des Maklers auf eine Provisionszahlung abhängt.

Einfacher Maklervertrag

Ein einfacher Maklerauftrag darf mit mehreren Maklern abgeschlossen werden, weshalb viele Makler diese Vertragsform ablehnen. Denn vermittelt ein anderer die Immobilie, verdient der Makler trotz seiner Bemühungen kein Geld. Außerdem darf der Eigentümer auch selbst nach einem geeigneten Käufer suchen. Auch für Immobilienbesitzer kann der Vertrag nachteilig sein: Der Makler erhält die Erlaubnis, die Immobilie zu vermarkten, aber er ist nicht dazu verpflichtet. Welchen Aufwand er betreibt, ist deshalb ihm überlassen. Außerdem kann es auf Interessenten unseriös wirken, wenn dieselbe Immobilie von mehreren Maklern angeboten wird. Wer einen einfachen Maklerauftrag abgeschlossen hat und damit keinen Erfolg erzielt, kann ihn jederzeit kündigen. Deshalb ist es nicht notwendig, den Vertrag zu befristen.

Makleralleinauftrag

Bei Abschluss eines Alleinauftrags kümmert sich ein einziger Makler um den Verkauf der Immobilie. Weitere Makler zu beauftragen, ist nicht erlaubt. Aber auch hier darf der Eigentümer nach einem Käufer suchen. Wenn der Eigentümer vor dem Makler einen Käufer findet, wird keine Maklerprovision fällig. Empfehlenswert ist es, den Vertrag zu befristen, beispielsweise auf 6 Monate. Das kann den Verkauf beschleunigen. Denn der Makler muss bis zum Ende dieser Frist die Immobilie ermitteln, um die Provision zu erhalten. Dadurch wird er engagierter vorgehen und mehr Zeit investieren. Er riskiert hier nicht wie beim einfachen Auftrag, dass ein Konkurrent die Immobilie verkauft und die Provision kassiert.

Qualifizierter Alleinauftrag

Im Unterschied zum Alleinauftrag darf hier der Besitzer der Immobilie nicht selbst verkaufen, sondern er muss Interessenten an den Makler verweisen. Andernfalls hat der Makler einen Anspruch auf Schadensersatz. In den Vertrag werden deshalb detailliert alle wichtigen Vermarktungsmaßnahmen aufgenommen, die der Makler durchführen soll. Wenn er sich daran nicht hält, kann der Vertrag gekündigt werden. Nur hier kann der Makler eine Immobilie für Kunden reservieren, denn einzig durch einen qualifizierten Alleinauftrag ist er exklusiv tätig. Bei allen anderen Vertragsformen könnten ansonsten theoretisch mehrere Makler oder ein Makler und der Besitzer die Immobilie zeitgleich für verschiedene Interessenten reservieren, denn das Recht zur Vermarktung ist bei diesen Formen nicht exklusiv. Deshalb ist eine Reservierung dort nicht möglich.

Wer darf Käufer suchen? Reservierung für Interessenten möglich? Motivation des Maklers
Einfacher Maklervertrag Mehrere Makler und der Verkäufer Nein Gering
Makleralleinauftrag Ein Makler und der Verkäufer Nein Hoch
Qualifizierter Alleinauftrag Ein Makler Ja Hoch

Was der Maklervertrag enthalten sollte

In den Vertrag werden folgende Angaben und Vereinbarungen aufgenommen:

  • Angaben zur Immobilie
  • Daten des Eigentümers
  • Daten des Maklers
  • Art und Aufwand der Vermarktung
  • Höhe der Provision
  • Laufzeit des Vertrages
  • Kündigungsfrist
  • Aufwandsentschädigung
  • Pflichten von Makler und Eigentümer

Bestandteile der Verträge

Neben den individuellen Angaben, etwa zur Immobilie, enthält der Maklervertrag eine Reihe allgemeingültiger Inhalte.

Provision

Die konkrete Höhe der Provision ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern wird innerhalb eines vorgegebenen Rahmens frei vereinbart und im Vertrag genau festgelegt. Im Maklervertrag wird außerdem geregelt, wer sie bezahlt:

  • Eigentümer
  • Käufer
  • Oder beide je zur Hälfte

Da die Provision regional unterschiedlich hoch ist, wird ein angemessener Satz zum Beispiel den Immobilienangeboten der Umgebung entnommen. Mancher Makler möchte auch entlohnt werden, wenn er die Immobilie nicht verkaufen konnte. Dies widerspricht den Interessen des Eigentümers, weshalb darauf geachtet werden sollte, dass eine entsprechende Vereinbarung nicht im Vertrag auftaucht.

Alle ausführlichen Informationen zur Maklerprovision.

Laufzeit des Vertrages

Bei einer festgelegten Vertragslaufzeit muss ein Makler die Immobilie innerhalb dieser Frist verkaufen, um seine Provision zu verdienen. Die Befristung eines Maklervertrages ist deshalb ein geeignetes Mittel, um den Verkaufsprozess zu beschleunigen. Wichtig hierbei ist, dass keine Klausel des Vertrags zu einer automatischen Verlängerung der Laufzeit führen darf: Beginn und Ende der Laufzeit werden deshalb als eindeutige Daten festgelegt.

Bindung

Eine Bindung kann über die Vertragslaufzeit hinaus bestehen, etwa wenn der Makler einen ernsthaften Kaufinteressenten vermittelt, der Kaufvertrag zwischen Eigentümer und Käufer aber erst nach dem Auslaufen des Maklervertrags abgeschlossen wird. Üblich ist eine Bindungsfrist von 6 Monaten nach Vertragsende. Findet der Verkauf innerhalb dieser Frist statt, müssten ggf. die Vertragspartner gegenüber dem Makler nachweisen, dass der Verkauf nicht durch dessen Tätigkeit zustande kam.

Maklervertrag kündigen

Der Maklervertrag kann fristlos gekündigt werden, wenn der Makler seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Das gilt zum Beispiel, wenn er keine Besichtigungstermine wahrnimmt, obwohl Interessenten vorhanden sind, oder die Immobilie nicht wie vereinbart inseriert. Es empfiehlt sich, das Gespräch mit dem Makler zu suchen, wenn man die Zusammenarbeit beenden möchte. Häufig kann dabei Einvernehmen erreicht werden, denn auch ein Makler will nicht an einem Auftrag festhalten, wenn das Vertrauen gestört ist. Schließlich können Sie als Verkäufer jeden angebotenen Interessenten ablehnen, was jede Anstrengung des Maklers überflüssig machen würde. Allerdings hat der Makler das Recht einen Schadenersatz zu beanspruchen (etwa für Ausgaben), wenn er bereits für den Auftraggeber tätig wurde und insbesondere, wenn er einen Käufer vermittelt hat, an den nach der Kündigung der Immobilie veräußert wird.

Der Vertrag kann widerrufen werden, wenn er außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder zum Beispiel per Telefon oder E-Mail abgeschlossen wurde (als so genanntes Fernabsatzgeschäft). Makler und Kunde können vereinbaren, dass der Makler seine Tätigkeit bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist aufnimmt. Dann kann der Makler im Fall eines Widerrufs einen Anspruch auf Wertersatz geltend machen. Wurde die Leistung des Maklers vor Ende der Widerrufsfrist erbracht, so erlischt das Widerrufsrecht, sofern der Auftraggeber im Vorfeld darüber belehrt wurde. Ab Vertragsabschluss beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage, sofern der Interessent darüber ordnungsgemäß informiert wurde. Dazu bekommt er vom Makler im Regelfall eine schriftliche Widerrufsbelehrung zugesandt. Wenn der Interessent nicht oder fehlerhaft über sein Widerrufsrecht informiert wird, verlängert sich die Frist auf ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsabschluss.

  • Unbefristete Verträge können jederzeit gekündigt werden. Eine Angabe von Gründen ist nicht nötig.
  • Befristete Verträge können innerhalb der Befristung nur per außerordentlichem Kündigungsrecht gekündigt werden. Dafür muss ein wichtiger Grund vorliegen, etwa eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Maklers, durch die er die Interessen des Eigentümers erheblich beeinträchtigt (z.B. durch Untätigkeit).
  • Diese Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen, nachdem der Eigentümer von der Pflichtverletzung erfahren hatte, erfolgen.
  • Schriftlich abgeschlossene Maklerverträge müssen auch schriftlich gekündigt werden.

Reservierungsgebühr

Die Reservierung einer Immobilie für einen Kaufinteressenten ist nur möglich, wenn ein qualifizierter Alleinauftrag vergeben wurde. Wenn der Makler die Immobilie für einen Interessenten reserviert, darf er es für diesen Zeitraum niemand anderem anbieten. Dafür kann der Makler eine Reservierungsgebühr vom Interessenten verlangen, sofern der Verkäufer zustimmt. Sie liegt bei höchstens zehn Prozent der Maklerprovision. Die Gebühr soll davor schützen, dass ein Kunde nach langen Gesprächen und Prüfungen das Interesse verliert und dadurch innerhalb der Laufzeit des Maklervertrags kein Kauf zustande kommt. Dadurch würde dem Makler trotz seiner Bemühungen die Provision entgehen. Bei einem Verkauf wird die Reservierungsgebühr mit der Maklerprovision verrechnet.

Aufwandsentschädigung

Einen nachgewiesenen Aufwand des Maklers, zum Beispiel Kosten für Inserate und für Porto, muss der Verkäufer erstatten, wenn eine entsprechende Klausel vereinbart wurde. Das gilt auch, wenn kein Verkauf zustande kommt. Die Höhe der Entschädigung darf nicht pauschal festgelegt werden.

Neben der Provision des Maklers und seinen Ausgaben kommen auf Immobilienverkäufer eine Reihe weiterer Kosten zu.

Überpreisvereinbarung

Wenn der Makler für die Immobilie einen höheren Preis erzielt als den vereinbarten, geht laut dieser Vereinbarung die Differenz an ihn. Die Vereinbarung ist zum Nachteil des Besitzers, denn ein Makler könnte den Immobilienwert im Voraus zu niedrig bemessen, um eine hohe Nachfrage zu generieren und während des Verkaufsprozesses den Preis in die Höhe zu treiben. Als Verkäufer sollten Sie deswegen darauf achten, dass eine solche Vereinbarung nicht im Vertrag auftaucht. Sicherheit im Umgang mit dem Makler schafft eine umfassende Analyse des Immobilienwerts.

Auf einen Blick

  • Um welche Vertragsform handelt es sich?
  • Ist eine Befristung im Vertrag enthalten?
  • Wurde die Höhe der Provision im Vertrag festgelegt?
  • Sind die eigenen Daten sowie die des Maklers im Vertrag vermerkt?
  • Hat sich der Makler im Vertrag zu konkreten und sinnvollen Maßnahmen verpflichtet?
  • Ist ggf. im Vertrag der Umgang mit Reservierungen und einer entsprechenden Gebühr vereinbart?
  • Haben Sie beachtet, dass keine Überpreisvereinbarung getroffen wurde?