Was ist ein amtlicher Lageplan – und wann brauchen Sie ihn wirklich?
Wenn Sie in Deutschland eine Baugenehmigung beantragen möchten, gehört ein amtlicher Lageplan zu den zwingend erforderlichen Unterlagen, die Sie einreichen müssen. Auch Ihre Bank wird vermutlich im Rahmen der Finanzierungsgespräche danach fragen. Doch was genau ist eigentlich ein amtlicher Lageplan? Und wo bekommen Sie ihn her?
Das Wichtigste zusammengefasst:
Ein amtlicher Lageplan ist verpflichtend für jeden Bauantrag in Deutschland.
Er besteht immer aus einem schriftlichen und einem zeichnerischen Teil.
Nur öffentlich bestellte Vermessungsingenieure oder das Katasteramt dürfen ihn erstellen.
Der Lageplan zeigt genau, wie sich ein Bauprojekt in die Umgebung einfügt – inklusive Gebäude, Nachbargrundstücke, Abstandsflächen, Höhenlagen und Nutzung.
Auch Banken verlangen den amtlichen Lageplan bei der Finanzierung eines Neubaus.
Die konkreten Anforderungen und Kosten unterscheiden sich je nach Bundesland.
Der amtliche Lageplan darf beim Einreichen nicht älter als sechs Monate sein.
Inhaltsverzeichnis:
Text und Zeichnung: Ein amtlicher Lageplan besteht aus zwei Teilen
Amtlicher Lageplan: Kosten und Unterschiede in den Bundesländern
Was ist ein amtlicher Lageplan?
Ein amtlicher Lageplan zeigt die genaue Lage und Bebauung eines Grundstücks und ist für Bauanträge und Finanzierungen erforderlich.
Ein amtlicher Lageplan ist die planerische Darstellung eines Grundstücks, die dieses und seine Umgebung detailliert beschreibt und außerdem die genaue Position und Ausrichtung aller vorhandenen Gebäude sowie der neugeplanten Immobilie abbildet. Um als amtlicher Lageplan anerkannt werden zu können, muss er vom Kataster- oder Liegenschaftsamt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur angefertigt werden.
Gemäß Bauvorlagenverordnung müssen Sie den amtlichen Lageplan stets Ihrem Bauantrag beifügen - die planerische Darstellung zeigt die Eingliederung des Bauprojekts in die unmittelbare Umgebung und die Baubehörde kann recht einfach überprüfen, ob Sie die Vorgaben des Bebauungsplans eingehalten haben.
Ein amtlicher Lageplan wird jedoch nicht nur für diese Darstellung im Prozess der Baugenehmigung benötigt, sondern auch für das Bauanzeigeverfahren, also den städtebaulichen Vorbescheid, landläufig Bauvoranfrage genannt.
Wenn Sie Ihr Neubauprojekt finanzieren, gehört ein amtlicher Lageplan in aller Regel auch zu den Dokumenten, die Ihre Bank sehen möchte. Sie entscheidet auf Basis dieser Unterlage über die Werthaltigkeit des Grundstücks sowie des Bauprojekts.
Text und Zeichnung: Ein amtlicher Lageplan besteht aus zwei Teilen
Ein amtlicher Lageplan enthält einen schriftlichen Teil mit Flurstücksdaten und einen zeichnerischen Teil mit präziser Draufsicht.
Um alle geforderten Informationen, die das Grundstück und das Bauprojekt betreffen, einigermaßen übersichtlich in einem Dokument unterzubringen, gliedert sich ein amtlicher Lageplan immer in zwei Teile: Er besteht aus einem schriftlichen Abschnitt und einem zeichnerischen Part.
Im schriftlichen Teil werden nicht nur Eigentümer und Bauherr des betreffenden Grundstücks genannt, sondern auch die Nachbargrundstücke samt Eigentümer aufgelistet. Es folgen detaillierte Angaben zu den Flurstücken. Grenzen und Abstandsflächen gemäß Liegenschaftskataster müssen aufgeführt werden, schließlich konkrete Angaben zum Bauvorhaben selbst: Also Größe und Außenmaße des Gebäudes, Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, Parkflächen und Außenanlagen.
Im zeichnerischen Teil wird das Bauprojekt als sogenannte Draufsicht, also aus der Vogelperspektive, präzise auf dem Grundstück platziert. Weil zudem Nachbargebäude, Landschaftselemente, gelegentlich sogar die Stromleitungen eingezeichnet werden, ergibt sich eine gute Vorstellung davon, wie sich die geplante Immobilie in die vorhandene Umgebung einfügt. Ein amtlicher Lageplan zeichnet sich immer durch seine unbedingte Präzision aus: So lassen sich vorgegebene Abstandsflächen genau überprüfen - ebenso wie die Dachform, die Dachneigung und Höhenunterschiede im Erdboden. Nicht unüblich außerdem, dass ein amtlicher Lageplan selbst einzelne Bäume, die unter Naturschutz stehen, eindeutig markiert.
Amtlicher Lageplan: Diese Inhalte werden erfasst
Ein amtlicher Lageplan enthält alle wichtigen Angaben zu Grundstück, Nutzung, Nachbarschaft, Grenzen und rechtlichen Vorgaben.
Die konkreten Erfordernisse, die ein amtlicher Lageplan erfüllen muss, ergeben sich aus der Bauvorlagenverordnung. Diese untersteht jedoch der Hoheit der Länder, so dass es von Bundesland zu Bundesland einige Unterschiede gibt. Im Grundsatz liefert ein amtlicher Lageplan jedoch stets Auskunft über die folgenden Punkte:
| Bestandteil | Beschreibung |
|---|---|
| Lagebezeichnung | Adresse des Grundstücks, Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer |
| Maßstab | Verhältnis der Darstellung zur Wirklichkeit |
| Eigentümer | Angaben laut Grundbucheintrag |
| Grundstücksgrenzen | Exakte Abmessungen des Grundstücks werden eingezeichnet |
| Nordpfeil | Kennzeichnung zur Ausrichtung des Plans nach Norden |
| Nachbargrundstücke | Namen der Eigentümer, Grenzen und Bebauung angrenzender Grundstücke |
| Gebäude | Größe und Nutzung bestehender Gebäude |
| Art der baulichen Nutzung | Nutzung laut Bebauungsplan: Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft plus GRZ und GFZ |
| Baulinien und Baugrenzen | Übernahme der Bestimmungen aus dem Bebauungsplan |
| Baulasten | Flächen, die von Baulasten betroffen sind |
| Topographische Merkmale | Besondere bauliche oder landschaftliche Strukturen wie Denkmalschutz, Gewässer oder Bepflanzung |
| Höhenlage der Grenzpunkte | Höhenangabe der Grundstücksgrenzen oder des Baufelds |
| Verkehrsflächen | Straßen, Plätze und Wege mit Bezeichnung und Breite |
| Öffentliche Einrichtungen | Versorgungsleitungen, Kanalisation, Straßenbeleuchtung |
Zur Veranschaulichung:
Stellen Sie sich vor, Sie suchen über Google Maps eine bestimmte Hausnummer in einer Straße. Der Routenplaner zeigt Ihnen zunächst eine grobe Umgebungskarte. Je öfter Sie nun dem seitlichen Zoom betätigen, desto "näher" kommt Ihnen Ihr Suchobjekt. Irgendwann erkennen Sie die winzigen Seitengässchen und das Grundstück, auf dem das Haus mit der gesuchten Nummer steht. Maps ist jetzt "am Ende" - ein amtlicher Lageplan beginnt ungefähr an gleicher Stelle - und projiziert alle nur denkbaren Details in diesen Ausschnitt aus dem großen Ganzen.
Wie bekomme ich einen amtlichen Lageplan?
Ein amtlicher Lageplan kann nur beim Katasteramt oder über öffentlich bestellte Vermessungsingenieure beantragt werden.
Ein amtlicher Lageplan erfordert, das sollte bis hierher deutlich geworden sein, ein hohes Maß an Expertise. Sie können ein solches Dokument daher nicht einfach selbst erstellen. Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten der Beschaffung:
Kataster- oder Vermessungsamt: Diese Behörde in Ihrer Gemeinde oder Kommune führt das Liegenschaftskataster. Dort können Sie nicht nur eine aktuelle Kopie der Flurkarte, sondern auch einen amtlichen Lageplan anfordern.
Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure: Diese Experten, und nur diese (!), dürfen amtliche Vermessungen vornehmen und erstellen Ihnen nach Auftrag einen amtlichen Lageplan. Obwohl sie zumeist selbstständig arbeiten, sind sie für gewöhnlich Mitglied in einem Berufsverband, der wiederum staatlicher Aufsicht untersteht.
Ein amtlicher Lageplan muss grundsätzlich einige Vorschriften erfüllen, die im Detail in der jeweiligen Bauvorlagenverordnung fixiert sind. Dazu gehören beispielsweise die DIN 14090 (Angabe der Höhenlage), die DIN 1356-1) (Ausführungen von Bauzeichnungen) oder die DIN EN ISO11091 (Darstellung von Außenanlagen
Amtlicher Lageplan: Einfach oder qualifiziert?
Ob ein einfacher oder qualifizierter Lageplan nötig ist, hängt vom Bauvorhaben und den Anforderungen der Behörde ab.
Für gewöhnlich muss ein amtlicher Lageplan als qualifizierte Variante bei der Baubehörde eingereicht werden, also so ausführlich und präzise wie bislang beschrieben. Es gibt jedoch ein paar Ausnahmen, in denen auch ein sogenannter einfacher amtlicher Lageplan ausreicht. Er ist nicht so detailliert angelegt und kann auf einem beglaubigten Auszug der Flurkarte erstellt werden. Sein Verwendungszeck ist jedoch entsprechend begrenzt. Ein einfacher amtlicher Lageplan kann ausreichen, wenn:
Grenzen und Abstandsflächen nicht berücksichtigt werden müssen, beispielsweise weil Sie auf bislang unbebautem Grund bauen möchten,
Sie nur kleinere Umbauten planen, bei denen die Grenzen des Grundstücks nicht tangiert werden.
Wichtig:
Es liegt immer im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde, ob ein einfacher amtlicher Lageplan im konkreten Fall ausreicht. Fragen Sie daher unbedingt zuvor genau nach.
Amtlicher Lageplan: Kosten und Unterschiede in den Bundesländern
Die Kosten für amtliche Lagepläne variieren je nach Bundesland stark und hängen vom Grundstück, Umfang und Aufwand ab.
Die Kosten für einen amtlichen Lageplan gehen, wenig überraschend, stets zu Lasten des Bauherrn. Ihre Höhe bemisst sich für gewöhnlich an der Größe des Grundstücks, der Anzahl und Qualität der Informationen, die zusätzlich zu den verfügbaren Daten erhoben werden müssen (beispielsweise Höhenangeben), und der Dringlichkeit (Zuschläge für eine Eilbearbeitung). Aber: Ebenso wie die Bauvorlagenverordnung unterstehen auch die Gebühren für amtliche Vermessungsleistungen durch die Katasterverwaltung der Hoheit der einzelnen Bundesländer. Das bedeutet: sie differieren - und zum Teil wird auch gänzlich anders gerechnet.
So handhabt Niedersachsen es so, dass sich die Kosten für einen amtlichen Lageplan immer am Wert des geplanten Bauprojekts bemessen.
Nordrhein-Westfalen kalkuliert in seiner verbindlichen Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung (VermWertKostO) für alle öffentlich bestellten Vermessungsingenieure mit den Faktoren Bodenrichtwert und Normalherstellungskosten, woraus sich Ergebnisse zwischen 2.300 und 3.200 Euro ergeben
Andererseits schreibt beispielsweise Bayern vor, dass ein amtlicher Lageplan das Baugrundstück plus sämtliche Nachbargrundstücke in einem Umkreis von 50 Metern zwingend darstellen muss. Außerdem darf der Maßstab nicht kleiner als 1:1000 sein. Dafür können Sie einen amtlichen Lageplan ganz bequem online bestellen.
Die Online-Bestellung klappt auch in Rheinland-Pfalz. Ein amtlicher Lageplan kostet in diesem Bundesland jedoch nur zwischen 900 bis 1.800 Euro.
Es empfiehlt sich daher immer, den vermutlichen Preis bei der zuständigen Behörde oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur nachzufragen, um eine realistische Kostenvorstellung zu erhalten.
Gut zu wissen:
Ein amtlicher Lageplan, den Sie für ein Bauvorhaben einreichen möchten, darf nicht älter als sechs Monate sein. Bewahren Sie das rechtsgültige Dokument später dennoch unbedingt zusammen mit der Baugenehmigung sorgfältig auf. Sie benötigten es bei einem eventuellen, späteren Verkauf.
FAQ - Amtlicher Lageplan
Wer darf einen amtlichen Lageplan erstellen?
Ein amtlicher Lageplan darf ausschließlich vom Katasteramt Ihrer Stadt oder Gemeinde oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt werden.
Wo bekomme ich ein amtlichen Lageplan her?
Sie sollten sich mit einer Anfrage zunächst an das örtliche Katasteramt wenden. Wahlweise bietet Ihnen die Behörde selbst die Anfertigung eines amtlichen Lageplans an oder sie kann Sie an einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur verweisen, der dazu autorisiert ist, das Dokument zu erstellen.
Was ist der Unterschied zwischen Katasterplan und amtlichem Lageplan?
Der Katasterplan erfasst flächendeckend alle Grundstücke in einem bestimmten Gebiet. Er existiert unabhängig von konkreten Vorhaben und zeigt übersichtlich die Lage, die Grenzen und die Bebauung der erfassten Grundstücke auf. Ein amtlicher Lageplan ist dagegen quasi eine Lupe, die zielgerichtet auf die Katasterkarte, oder Flurkarte, gerichtet wird. Ein amtlicher Lageplan bildet präzise alle wichtigen Informationen ab, die "hinter" der "groben" Flurkarte stecken: Also Grundstücks- und Abstandsgrenzen, existente Gebäude nach Größe und Form, Straßen, Baulasten, Gewässer und Höhenlagen. Ein amtlicher Lageplan wird zudem immer nur vorhabenbezogen erstellt.
Ist der Lageplan eine Flurkarte?
Nein. Eine Flurkarte enthält deutlich weniger Details als ein amtlicher Lageplan. In ihr werden die Flurstücke und die darauf stehenden Gebäude nur recht einfach dargestellt und mit den entsprechenden Flurnummern versehen. Ein ausführlicher und exakter, amtlicher Lageplan wird auf Basis der Flurkarte immer nur dann angefertigt, wenn auf dem Grundstück konkret gebaut werden soll - und deshalb alle Besonderheiten berücksichtigt werden müssen.
Wie kann ich kostenlos einen Lageplan bekommen?
Ein amtlicher Lageplan ist immer kostenpflichtig. Es gibt keine Möglichkeit, das Dokument kostenlos zu erhalten.
Was ist der Unterschied zwischen Lageplan und Grundriss?
Lageplan und Grundriss unterscheiden sich wesentlich in der Betrachtungsweise eines Gebäudes. Der Lageplan fokussiert sich auf die (äußere) Position der Immobilie auf dem Grundstück, nimmt Grenzen und Umgebungsmerkmale wie Straßen und Nachbargebäude ins Visier. Der Grundriss beschreibt dagegen die Innenaufteilung eines Hauses, bildet die Größe und Anordnung der einzelnen Räume ab.
