Zertifizierter Datenschutz

Zertifizierter Datenschutz

Begeisterte Kunden

Begeisterte Kunden

Wohnung verkaufen leicht gemacht

Eine Wohnung zu verkaufen, ist für die meisten Immobilienbesitzer eine Herausforderung. Erfahren Sie, was bedacht werden muss und welche Dokumente nötig sind.

Verkauf einer Eigentumswohnung

Grundsätzlich gleicht der Verkauf einer Eigentumswohnung dem Verkauf eines Hauses. Immer ist das Angebot und die Nachfrage am derzeitigen Markt wichtig. Sind die Zinsen auf einem niedrigen Niveau, gibt es generell ein größeres Interesse an Wohneigentum.

In der aktuellen Niedrigzinsphase ist die Nachfrage nach Wohnungen ungebrochen hoch.

Wohnung verkaufen: Unterschiede zum Hausverkauf

Da Eigentumswohnungen Teil eines Wohnhauses sind, erwirbt der Käufer nicht nur die Wohnung selbst, sondern anteilig Eigentum am Wohnkomplex. In diesem Zusammenhang wird die Wohnung als Sondereigentum, der Rest als Gemeinschaftseigentum bezeichnet.

Gemeinschafts- und Sondereigentum

Zum Gemeinschaftseigentum zählen z.B. folgende Bestandteile des Gebäudes:

  • Fundament und Decken
  • Außenwände, tragende Innenwände
  • Dach
  • Eingangstüre mit Gegensprechanlage und Briefkästen
  • Treppenhaus mit Fluren
  • Keller
  • Garten
  • Innenhof
  • Garagen
  • Parkplätze

Durch den Kauf kommt dem Eigentümer ein Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum zu. In seiner Eigentumswohnung als Sondereigentum kann er frei schalten und walten.

Was bedeutet das für Wohnungsverkäufer?

In der Realität bedeutet das, dass Bereiche, die allen Eigentümern zur Verfügung stehen, von der Hausverwaltung betreut und gemeinschaftlich genutzt werden.

Innerhalb seiner Wohnung hat der Eigentümer das Recht, bauliche Veränderungen vorzunehmen. Möchte er jedoch die Wohnungstüre wechseln, eine tragende Wand durchbrechen oder einen Balkon anbauen, muss das Projekt in der Eigentümerversammlung besprochen und demokratisch eine Entscheidung herbeigeführt werden.

Sorgen der Interessenten beim Kauf einer Eigentumswohnung

So kann es passieren, dass Eigentümer ihre Wünsche nicht durchsetzen können. Da Projekte im Gegenzug aus Instandhaltungsrücklagen der ganzen Hausgemeinschaft gespeist werden, sind bei Investitionen immer alle Eigentümer finanziell involviert.

Weiterhin gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung in der Regel viele direkte Nachbarn. Während beim Kauf eines Reiheneckhauses nur eine Partei nebenan wohnt, befinden sich bei Eigentumswohnungen meist darunter, darüber und nebenan Wohnungen. So dicht mit fremden Menschen zusammenzuleben, beunruhigt manche Immobilieninteressenten.

Tipp: Verkäufer sollten diese Bedenken kennen und ernstnehmen. Vorher-Nachher-Bilder von Projekten, Eigentümerversammlungsprotokolle und eine Beschreibung oder gar Vorstellung der Nachbarn helfen, Ängste zu zerstreuen und Vertrauen aufzubauen.

Interessenten bei der Entscheidungsfindung begleiten

Auch ist es ratsam, Interessenten die Vorzüge von Besitz zu vergegenwärtigen. Zwar sind monatlich Kreditraten zu zahlen, Betriebskosten- und Verwaltungskosten zu entrichten und Rücklagen für Instandhaltung zu bilden, jedoch besitzt der Käufer als Ergebnis Eigentum.

Tipp: Eine Berechnung, die aufzeigt, wie lang es dauert, die Wohnung abzuzahlen, hilft, Interessenten den wirtschaftlichen Nutzen der Investition erneut vor Augen zu führen. Gerade gute Makler nutzen dieses Wissen, um Kaufwillige in ihrer Absicht zu bestärken.

Benötigen Sie Unterstützung beim Verkauf Ihrer Immobilie? Die Homeday-Makler begleiten Sie durch sämtliche Phasen des Verkaufsprozesses.

Wohnung verkaufen: Gedanken vor dem Wohnungsverkauf

Die meisten Besitzer stellen sich vor dem Verkauf die Frage, ob noch renoviert werden soll.

Es gibt Käufer, die Wert auf einen passablen Preis legen und es bevorzugen, die Wohnung nach ihren individuellen Wünschen umzugestalten und aufzuhübschen. Andere Käufer wollen eine Wohnung in bestem Zustand und gehobener Ausstattung kaufen. Wie immer Ihre Interessenten denken, das investierte Kapital samt Eigenleistung muss durch den Verkaufspreis wieder herausgeholt werden, sonst kommt es für Sie zum Verlustgeschäft.

Welche Menschen spricht meine Wohnung an?

Grundsätzlich ist es wichtig, die Zielgruppe für den Wohnungsverkauf zu kennen.

Da Wohneigentum im Prinzip für alle, die zur Miete wohnen, interessant sein kann, muss man sich die Eigenheiten und Vorzüge der Wohnung genau vor Augen führen.

Verfügt die Wohnung über drei Schlafzimmer und einen offenen Wohn-Essbereich, ist sie eher für eine Familie mit Kindern geeignet. Erst recht wenn Kindergärten und Schulen einen Steinwurf entfernt sind. Wenn die Wohnung ebenerdig ist oder Hochparterre liegt, nirgendwo Schwellen aufweist und alle Geschäfte des täglichen Bedarfs - samt diverser Ärzte - fußläufig zu erreichen sind, sind Senioren eine denkbare Zielgruppe.

Je nach Zielgruppe sollte entschieden werden, ob größere Modernisierungsmaßnahmen Sinn machen. Ein ortskundiger Makler kann Ihnen sagen, welche Zielgruppe am ehesten für Ihre Immobilie in Frage kommt und worauf Interessenten Ihrer Gegend großen Wert legen.

Wohnung verkaufen: Was ist ein angemessener Angebotspreis?

Zunächst einmal bieten Referenzobjekte eine gute Orientierung. Sofern wichtige Merkmale der Wohnungen übereinstimmen, kann so ein erster Preis angenommen werden. Einen guten Anhaltspunkt bietet der Homeday-Preisatlas. Neben der Lage als bedeutendstem Faktor bei der Wertermittlung einer Wohnung, sind immer Zustand und Ausstattung zu berücksichtigen.

Während Gründerzeitbauten und Neubauten beliebt sind und hohe Preise erzielen, sind Bauten aus den 50igern, 60igern und 70igern nicht sonderlich begehrt. Gleiches gilt für Erdgeschosswohnungen. Neben der Angst vor Einbruch bekommen solche Wohnungen weniger Licht und profitieren nicht vom Heizverhalten der Nachbarn eine Etage tiefer. Andererseits ist eine Wohnung mit Balkon, Terrasse oder Garten automatisch wertvoller.

Wie auch immer die Nachfragesituation aussieht - ob große oder kleine Wohnungen begehrt sind, ebenerdige Duschen einer Wanne vorgezogen werden oder offene Küchen angesagt sind - immer ist es ratsam, die Wohnung fachkundig bewerten zu lassen. Erst eine Bewertung vor Ort gewährleistet eine brauchbare Einschätzung des aktuellen Marktwertes.

Erfahrene Makler kennen die Angebot-Nachfrage-Situation. Sie machen sich bei einer Besichtigung Notizen und bewerten Ihre Wohnung anhand der gängigen Verfahren. Im nächsten Schritt können Sie gemeinsam den Angebotspreis strategisch festsetzen.

Tipp: Die Experten von Homeday bewerten Ihre Immobilie bei einer Vor-Ort-Besichtigung kostenlos und unverbindlich.

Sonderfall beim Wohnungsverkauf: Vermietet verkaufen

Leere Wohnungen erzielen einen höheren Preis. Der Grund ist simpel: Der neue Eigentümer kann entscheiden, was mit der Wohnung passiert. Er bestimmt, ob er, Familienangehörige oder fremde Leute einziehen. Ist diese Entscheidung vorweggenommen, sinkt der Preis. Bis zu dreißig Prozent Abschlag kann es im schlimmsten Fall geben.

Daher ist die Zielgruppe für ein vermietetes Objekt überschaubarer. Da Kauf Miete nicht bricht, muss der Käufer interessiert sein, die Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen. Er wird zukünftig als Vermieter auftreten und darf den aktuellen Mietzins eventuell nicht anheben.

Tipp: Aus den genannten Gründen ist es ideal, zu verkaufen, wenn Mieter ausziehen. Der Besitzer kann mehr Interessenten ansprechen und zu einem besseren Preis veräußern.

Welchen Zeitraum sollte ich beim Verkauf meiner Wohnung einplanen?

Je nach Attraktivität der Lage und Zustand der Wohnung kann ein Verkauf wenige Monate oder ein Jahr in Anspruch nehmen. Im Falle eines selbstständigen Verkaufes dauert meist länger, da der Besitzer den Verkauf samt Vertragsverhandlungen alleine meistern muss.

Wohnung verkaufen: Welche Unterlagen werden benötigt?

Es ist anzuraten, sich frühzeitig um die erforderlichen Papiere zu kümmern.

Folgende Unterlagen werden gebraucht, um eine Eigentumswohnung zu verkaufen:

  • Maximal drei Monate alter Grundbuchauszug
  • Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
  • Bilder der Eigentumswohnung mit erklärendem Text
  • Aufstellung durchgeführter Projekte
  • Bau- und Grundrisszeichnungen
  • Gebäudeversicherungsnachweis
  • Kubaturberechnung als Veranschaulichung des umbauten Raumes
  • Aktuelle Wohngeldabrechnungen
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Energieausweis

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung fallen in der Regel Kosten an

Grundsätzlich sollten Eigentümer beim Verkauf einer Wohnung auf Kosten gefasst sein.
Falls Verpflichtungen gegenüber der Bank bestehen, wird bei vorzeitiger Kreditkündigung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.

Daneben fallen beim selbständigen Verkauf Kosten für das Exposé und die Bewerbung an. Falls Eigentümer sich entscheiden, sich fachkundige Unterstützung zu holen, kommt - in den meisten deutschen Bundesländern - die Zahlung der hälftigen Maklercourtage auf sie zu.

Als letzter Punkt erwähnenswert: Auch der Fiskus verlangt, wenn die Eigentumswohnung vor weniger als zehn Jahren als Kapitalanlage erworben wurde, seinen Teil. Dann fällt auf den Gewinn des Verkaufes die sogenannte Spekulationssteuer an. Wurde die Wohnung selbst genutzt und zwar genau im Jahr des Verkaufes selbst und den beiden vorangegangenen Jahren - streng genommen reicht ein Monat, ein Jahr und ein Monat Nutzung aus - entgehen Eigentümer galant Ihrer Steuerschuld.

Persönlich Wohnung verkaufen oder sich Unterstützung eines Maklers holen?

Immer steht beim Verkauf einer Wohnung die Frage im Raum, ob man den Verkauf der Wohnung selbst abwickeln soll oder sich fachmännische Unterstützung vom Maker holt. Zwar muss der Eigentümer anteilig bezahlen, nichtsdestotrotz lohnt sich diese Investition: Ein guter Makler holt seinen Verdienst und einen Zusatzgewinn für den Verkäufer heraus.