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Wohnung verkaufen leicht gemacht

Wer eine Wohnung verkaufen möchte, steht als Laie in der Regel zunächst einmal vor einer Herausforderung. Erfahren Sie hier unter anderem, wann sich der Wohnungsverkauf lohnt, ob Sie einen Immobilienmakler brauchen und welche Dokumente nötig sind.

Wann bietet sich ein Wohnungsverkauf an?

Grundsätzlich unterscheidet sich der Wohnungsverkauf nicht wesentlich vom Hausverkauf. Auch hier gilt beispielsweise, dass es keine bestimmte Verkaufssaison gibt: Wohnungen lassen sich im Winter genauso wie im Sommer verkaufen. Allerdings bieten sich die hellen Monate eher für den Wohnungsverkauf an. Der Grund: Die langen Tage eignen sich hervorragend für Fotoaufnahmen und begünstigen auch Besichtigungstermine.
Entscheidend für den Wohnungsverkauf ist auch die Angebot-Nachfrage-Situation am Immobilienmarkt. Sind die Zinsen auf einem niedrigen Niveau, gibt es generell ein größeres Interesse an Wohneigentum. In der aktuellen Niedrigzinsphase (2019) ist die Nachfrage nach Wohnungen ungebrochen hoch.

Wie schnell lässt sich eine Wohnung verkaufen?

Ebenso wie beim Zeitpunkt des Wohnungsverkaufs spielen Angebot und Nachfrage auch eine Rolle dafür, wie schnell sich eine Wohnung verkaufen lässt. Der wichtigste Faktor ist hier die Lage einer Wohnung. Aber auch ihre Ausstattung und der Zustand beeinflussen den Wert und damit die Verkaufsdauer. In der Regel sollten Verkäufer etwa drei bis fünf Monate für ihren Wohnungsverkauf einplanen.

Wie bereite ich den Wohnungsverkauf vor?

Wer eine Wohnung verkaufen möchte, sollte zuvor einige Vorbereitungen treffen. Denn es reicht nicht einfach aus, Fotos der Wohnung auf einer entsprechenden Plattform im Internet hochzuladen. Die Vorbereitung ist zudem wichtig, um rechtliche Risiken beim Immobilienverkauf zu vermeiden.

Wie lege ich den Angebotspreis für meine Wohnung fest?

Um eine Wohnung zu verkaufen, gilt es zunächst, ihren Verkehrswert beziehungsweise Marktwert zu kennen. Er bildet die Grundlage dafür, einen angemessenen Angebotspreis festzulegen. Um den Verkehrswert zu ermitteln, kommen verschiedene Verfahren infrage: das Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren.
Während Gründerzeitbauten und Neubauten in der Regel bei Käufern sehr beliebt sind und hohe Preise erzielen, ist die Nachfrage nach Bauten aus den 1950er, 1960er und 1970er Jahren weniger groß. Ähnliches gilt für Erdgeschosswohnungen, die oft weniger Licht bekommen und weniger vom Heizverhalten der Nachbarn profitieren. Andererseits ist eine Erdgeschosswohnung mit Terrasse oder Garten automatisch wertvoller. Es ist daher ratsam, den Wert einer Wohnung vor ihrem Verkauf von einem Experten bewerten zu lassen. Die Experten von Homeday bewerten Ihre Wohnung bei einem Vor-Ort-Termin kostenlos und unverbindlich. Das heißt: Erst nach Ermittlung des Angebotspreises entscheiden Sie, ob Sie Ihre Wohnung mit Homeday verkaufen möchten.

Gut zu wissen: Einen ersten Anhaltspunkt zum Wert Ihrer Wohnung bietet Ihnen der Homeday-Preisatlas, der den Wert jedes Wohnblocks in Deutschland in Bezug auf die Lage zeigt. Um einen konkreten Preis zu ermitteln, sind darüber hinaus die Faktoren Baujahr, Ausstattung und deren Qualität, Vermietungsstatus, Mängel und vieles mehr entscheidend.

Welche ist die richtige Zielgruppe für meine Wohnung?

Um eine Wohnung zu verkaufen, ist es wichtig, die Käuferzielgruppe zu kennen.
Da Wohneigentum grundsätzlich für Mieter potenziell interessant ist, gilt es, die Eigenheiten und Vorzüge der zum Verkauf stehenden Wohnung unter die Lupe zu nehmen:

Abhängig von der Zielgruppe ist auch zu entscheiden, ob sich größere Modernisierungsmaßnahmen vor dem Verkauf der Wohnung lohnen. Einige Käufer legen beispielsweise eher Wert auf einen passablen Preis und bevorzugen es, die Wohnung nach dem Kauf nach ihren individuellen Wünschen umzugestalten. Andere Käufer suchen eine Wohnung in bestem Zustand und mit gehobener Ausstattung. Welche Zielgruppe auch immer für Ihre Wohnung infrage kommt: Es gilt, das investierte Kapital samt Eigenleistung durch den Verkaufspreis wieder herauszuholen, damit es für Sie nicht zum Verlustgeschäft kommt.

Tipp: Ein ortskundiger Makler weiß genau, an welche Zielgruppe sich Ihre Wohnung verkaufen lässt und auf welche Kriterien Interessenten Ihrer Gegend Wert legen.

Wohnung verkaufen – vermietet oder unvermietet?

In der Regel ist es einfacher, eine leerstehende Wohnung zu verkaufen als eine vermietete Wohnung. Denn mit einer Wohnung ohne Mieter lässt sich häufig ein höherer Verkaufspreis erzielen. Einer der Gründe liegt darin, dass der neue Eigentümer seine Pläne mit der neuen Immobilie sehr viel freier durchsetzen kann. So wäre er bei einer vermieteten Wohnung etwa gezwungen, zunächst eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen, damit er oder seine Verwandten die Wohnung beziehen könnten. Ist die Wohnung frei, kann er sich auch den neuen Mieter nach seinen Kriterien aussuchen oder den Mietpreis – im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten – neu berechnen.
Ist eine Wohnung bei einem Verkauf vermietet, bedeutet dies im schlechtesten Fall eine Preisminderung von bis zu 30 Prozent. Auch die Käuferzielgruppe ist durch die Vermietung eingeschränkt, der Fokus liegt hier vor allem auf Käufern, die eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen.

Gut zu wissen

Letztendlich entscheidet immer der Einzelfall darüber, ob und zu welchem Preis sich eine vermietete Wohnung verkaufen lässt. Mehr Informationen erhalten Sie in unserem Ratgeber-Artikel „Vermietete Wohnung verkaufen“.
Zum Artikel: Tipps zum Verkauf einer vermieteten Immobilie

Welche Dokumente sind notwendig um eine Wohnung zu verkaufen?

Eine Wohnung lässt sich nicht ohne einige bürokratische Voraussetzungen verkaufen. Dazu gehört auch eine Reihe von Dokumenten, die Eigentümer benötigen um ihre Eigentumswohnung zu verkaufen.

Unterlage Bezugsquelle
Grundbuchauszug (maximal drei Monate alt) Amtsgericht
Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung Eigentümer oder WEG-Verwaltung
Sanierungsnachweise Eigentümer
Bau- und Grundrisszeichnungen Architekt, Bauträger
Gebäudeversicherungsnachweis WEG-Verwaltung
Aktuelle Wohngeldabrechnung Eigentümer oder WEG-Verwaltung
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen Eigentümer oder WEG-Verwaltung
Kubaturberechnung als Veranschaulichung des umbauten Raums Bauträger, Architekt
Energieausweis WEG-Verwaltung oder Energiedienstleister
Mietvertrag + evtl. Mieterhöhnungsschreiben bei vermieteten Wohnungen Eigentümer
Gut zu wissen:

Wenn Sie Ihre Wohnung mit Homeday verkaufen, sparen Sie sich das Gerenne zu den Ansprechpartnern und Ämtern. Wir besorgen alle notwendigen Dokumente für Ihren Wohnungsverkauf. Das Beste: Genauso wie der Verkauf mit Homeday provisionsfrei ist, ist auch diese Leistung für Sie als Eigentümer kostenlos.

Wie läuft ein Wohnungsverkauf ab?

Sind Dokumente besorgt, Zielgruppe und Angebotspreis festgelegt, gilt es, die Immobilie potenziellen Käufern vorzustellen. Das heißt: Die Präsentation Ihrer Wohnung auf den geeigneten Kanälen steht an.

Wie bewerbe ich meine Wohnung optimal?

Um Ihre Immobilie für den Wohnungsverkauf zu bewerben, benötigen Sie zunächst einmal ein aussagekräftiges Exposé Ihrer Immobilie. Es sollte sowohl professionelle Fotos sowie einen informativen Text mit den folgenden Informationen enthalten:

  • Aus welchem Jahr stammt das Gebäude, in dem sich die zu verkaufenden Wohnung befindet?
  • In welchem Zustand befindet sich die Wohnung?
  • Wann fanden zuletzt Sanierungen/Modernisierungen statt?
  • Wie viele Zimmer hat die Wohnung?
  • Wie groß ist sie (Quadratmeterzahl)?
  • Wie sieht der Grundriss aus?
  • Wie ist die Wohnung ausgestattet (Balkon, Stellplatz, Dachboden, Kellerabteil, Garage, Terrasse etc.)?
  • Wie viele Nebenkosten beziehungsweise wie viel Hausgeld wird fällig?
  • Wie ist das Wohnumfeld? (Wie steht es um Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Ärzte oder Kulturangebote?)

Abhängig von der Zielgruppe gewichten sich auch die Informationen zur Wohnung. Kapitalanleger interessieren sich etwa weniger für den Grundriss der Immobilie als vielmehr dafür, ob die Wohnung vermietet ist oder welche Rendite bei einer Neuvermietung zu erwarten ist.

Wie sind Besichtigungen bei einem Wohnungsverkauf zu organisieren?

Ist das Exposé gelungen und die Nachfrage entsprechend, lassen die ersten Kaufinteressenten nicht lange auf sich warten: die Immobilienbesichtigungen stehen an. Im Idealfall haben die Interessenten Gelegenheit, die Wohnung bei einem Einzeltermin zu besichtigen. In der Praxis ist dieser Idealfall jedoch nicht immer realisierbar. Denn häufig sind Eigentumswohnungen beim Verkauf vermietet und die Termine sind mit dem aktuellen Mieter abzustimmen sowie in ihrer Anzahl begrenzt.

Worauf kommt es beim Kaufvertrag für Wohnungen an?

Ist der richtige Käufer gefunden, der Kaufpreis verhandelt und die Bonität geprüft, steht dem Kaufvertrag nichts mehr im Wege. Um eine Wohnung zu verkaufen und dabei alle rechtlichen Rahmenbedingungen zu erfüllen, formuliert ein Notar den Kaufvertrag. Er ist es auch, der den Vertrag in einem Termin vor dem Verkäufer und Käufer verliest, das Dokument beurkundet und ihn abwickelt. Das heißt: Der Notar lässt beispielsweise die entsprechende Änderung im Grundbuch vornehmen.

Wie unterscheidet sich der Wohnungsverkauf vom Hausverkauf?

Da eine Eigentumswohnung zugleich Teil eines Wohnhauses ist, erwirbt der Käufer nicht nur die Wohnung selbst, sondern anteilig auch Nutzungsrechte am jeweiligen Wohnkomplex. In der Fachsprache stellt die Wohnung das sogenannte Sondereigentum dar, andere Teile des Gebäudes, an denen beispielsweise auch Eigentümer anderer Wohnungen in dem Wohnkomplex Anteile haben, gelten als Gemeinschaftseigentum.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen etwa die folgenden Gebäudebestandteile:

  • Decken und das Fundament
  • Außenwände und tragende Innenwände
  • Türen
  • Das Dach
  • Das Treppenhaus und die Flure
  • Die Eingangstür mit Gegensprechanlage und Briefkästen
  • Aufzüge
  • Heizungs- und Versorgungsleitungen
  • Gemeinschaftsräume
  • Die Außenanlagen des Gebäudes (Garten, Innenhof)
  • Garagen
  • Parkplätze

Das Gemeinschaftseigentum wird von der Hausverwaltung betreut und gemeinschaftlich genutzt. Möchte ein Wohnungseigentümer außerhalb seiner Wohnung bauliche Veränderungen vornehmen – beispielsweise die Wohnungstür wechseln, eine tragende Wand durchbrechen oder einen Balkon anbauen – ist er verpflichtet, sein Vorhaben in der Eigentümerversammlung zu besprechen.

Welche Kosten fallen beim Wohnungsverkauf an?

Welche Kosten für Eigentümer bei einem Wohnungsverkauf entstehen, ist nicht pauschal zu sagen. Entscheidend sind hier verschiedene Faktoren. Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung beispielsweise, obwohl noch Verbindlichkeiten gegenüber der Bank bestehen, kann diese eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Haben Sie die Eigentumswohnung beispielsweise selbst vor weniger als zehn Jahren als Kapitalanlage erworben, fällt auf den Gewinn beim Wohnungsverkauf die sogenannte Spekulationssteuer an. Haben Sie die Wohnung dagegen selbst genutzt und zwar im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren, entgehen Eigentümer Ihrer Steuerschuld.

Wohnung verkaufen – mit oder ohne Makler?

Ob für Sie als Eigentümer über die oben genannten Kosten noch weitere Ausgaben hinaus anfallen, kommt auch darauf an, ob Sie Ihren Wohnungsverkauf mit oder ohne Makler planen. So fallen beim privaten Wohnungsverkauf etwa Kosten für die Anzeigenerstellung und -bewerbung an.

Darüber hinaus sollten sich Eigentümer generell vor dem Verkauf entscheiden, ob sie Ihre Immobilie privat oder mit Unterstützung eines Makler verkaufen möchten. Vor allem, wenn Sie zum ersten Mal eine Wohnung verkaufen, profitieren Sie bei der Beauftragung eines Maklers von zahlreichen Vorteilen:

  • Immobilienmakler haben bereits Erfahrung beim Wohnungsverkauf und können Sie z.B. optimal im Hinblick auf die Verkaufsstrategie beraten
  • Sie kennen Ihren lokalen Immobilienmarkt
  • Durch seine guten Kundenkontakte hat ein Makler möglicherweise schon passende Käufer an der Hand
  • Makler nehmen Ihnen sämtliche Aufgaben im Verkaufsprozess ab: von der Bewertung der Immobilie bis zur Übergabe der Wohnung an ihren neuen Besitzer
Gut zu wissen:

Beim Wohnungsverkauf mit Homeday zahlen Sie als Eigentümer keine Provision und auch sonst keinerlei Gebühren. Dabei erhalten Sie genau die Leistung, die sie von einem erfahrenen Makler erwarten sollten. Überzeugt? Dann starten Sie jetzt mit einer kostenlosen Immobilienbewertung den provisionsfreien Verkauf mit Homeday.
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