Ihr Bewertungsformular wurde minimiert. Sie können es jederzeit wieder aufrufen.

Baufinanzierung:
Wie finanziere ich mein Traumhaus?
Baufinanzierung:
Wie finanziere ich mein Traumhaus?
Baufinanzierung:
Wie finanziere ich mein Traumhaus?

Clarissa Freund

Immobilienredakteurin

02. Mai 2018 ·  12 Minuten Lesezeit

Wer sich den Traum vom eigenen Heim erfüllen will, hat selten den kompletten Kaufpreis schon auf dem Konto. Hier kommt die Baufinanzierung ins Spiel. Erfahren Sie u.a., wie eine Baufinanzierung funktioniert und welche Rahmenbedingungen gelten.

Was ist eine Baufinanzierung?

Um den Bau oder Kauf einer Immobilie zu stemmen, setzen die meisten Bauherren oder Immobilienkäufer auf die Unterstützung in Form eines Bau- oder Immobilienkredits. Neben Banken kommen auch Bausparkassen, Versicherungen oder Landesförderinstitute als Kreditgeber infrage.

Eine Baufinanzierung bietet sich u.a. für diese Fälle an:

  • Kauf eines Grundstücks
  • Hauskauf
  • Kauf einer Eigentumswohnung
  • Neubau eines Mehrfamilien- oder Einfamilienhauses

Wie läuft die Baufinanzierung ab?

In der Regel nehmen Bauherren oder Immobilienkäufer ein sogenanntes Annuitätendarlehen auf. Bei dieser Form des Kredits erhalten die Kreditnehmer die für den Kauf oder den Hausbau notwendige Summe. Diese zahlen sie wiederum jeden Monat über eine gleich hohe Rate an die Bank zurück. Die Rate besteht aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil. Mit Abnahme der Restschuld nimmt auch die Zinsbelastung über die Zeit hin ab und der Kredit wird schneller getilgt.

Welche Konditionen sind zu beachten?

Wer sein Eigenheim über einen Kredit finanziert, sollte vor allem die Rahmenbedingungen der verschiedenen Kreditgeber vergleichen. Schließlich läuft das Darlehen in der Regel über einen sehr langen Zeitraum, meist Jahrzehnte. Finanzielle Einnahmen – etwa durch Bonuszahlungen oder eine Erbschaft – können ebensowenig langfristig geplant werden wie finanzielle Einbußen. Kreditnehmer sollten bei ihrem Kredit daher ein besonderes Augenmerk auf die folgenden Konditionen legen:

Sollzinsbindung

Bei der Baufinanzierung wird ein bestimmter Zinssatz festgelegt, der über den gesamten Finanzierungszeitraum konstant bleibt – egal, wie sich die Zinsen während dieser Zeit entwickeln. Sind die Zinsen gerade sehr niedrig, empfiehlt es sich, die Konditionen für einen langen Zeitraum festzuschreiben.

Gut zu wissen: Mit einem Bausparvertrag können sich zukünftige Immobilienbesitzer frühzeitig einen Immobilienkredit mit günstigen Zinsen sichern. Damit die Rechnung aufgeht, sollten Sparer den Bausparvertrag in Zeiten steigender Zinsen abschließen und mit dem Ziel, die Sparsumme später tatsächlich für den Kauf oder Bau einer Immobilie einzusetzen.

Tilgungssatz

Die meisten Kreditgeber legen heute in der Regel einen Mindesttilgungssatz fest: Dieser liegt in der Regel bei mindestens einem Prozent pro Jahr. Sind die Zinsen niedrig, sollte der Betrag möglichst hoch ausfallen. Experten empfehlen eine Tilgungsrate von rund drei Prozent, um den Kredit möglichst schnell abzuzahlen.

Tilgungssatzwechsel

Einige Kreditgeber bieten kostenlose Tilgungssatzwechsel an, die jedoch begrenzt sind. Sie ermöglichen den Kreditnehmern, ihre monatliche Rückzahlungsrate während der Kreditlaufzeit zu erhöhen oder zu reduzieren. Das macht Sinn, da Lebensumstände (z.B. Gehaltserhöhung, Arbeitslosigkeit) über einen so langen Zeitraum selten gleich bleiben. Zugleich ist es ratsam, sich nach möglichen Tilgungsaussetzungen zu erkundigen.

Sondertilgungen

Kreditnehmer sollten im Vorfeld prüfen, ob und inwieweit ihr Darlehen Sondertilgungen vorsieht und ob diese kostenlos sind. Sondertilgungen ermöglichen Kreditnehmern, das Darlehen schneller zurückzuzahlen. Sie bieten sich beispielsweise an, wenn der Kreditnehmer durch eine Erbschaft oder Bonuszahlung zu Geld kommt. Oft sind Sondertilgungen nur einmal pro Jahr möglich.

Gut zu wissen: Die Kreditkonditionen hängen stark von der Bonität des potenziellen Kreditnehmers ab. Wer ein hohes Eigenkapital mitbringt, stellt für die Bank ein geringes Risiko da. Sie kann das Darlehen entsprechend zu günstigen Konditionen vergeben. Auch die Eigenleistung des Bauherren kann sich als sogenannte Muskelhypothek positiv auf die Kreditsumme auswirken.

Anschlussfinanzierung

Eine Baufinanzierung ist in der Regel auf eine bestimmte Zeitspanne und auf eine bestimmte Zinsbindung festgelegt. Meist umfasst sie zehn bis 20 Jahre. Hat der Kreditnehmer das geliehene Geld noch nicht in voller Höhe zurückgezahlt, wenn die Sollzinsbindung ausläuft, benötigt er eine Anschlussfinanzierung. Dies ist heute – zumindest bei größeren Krediten – meist der Regelfall. Hier kommen verschiedene Möglichkeiten in Betracht.

Prolongation

Prolongation bedeutet, dass der Kreditnehmer nach Auslaufen der Sollzinsbindung sein Darlehen bei derselben Bank einfach verlängert. Drei Monate bevor die Zinsbindungsfrist ausläuft, muss die Bank ihm ein entsprechendes Angebot machen. Da die Bank Interesse hat, an dem Kredit selbst möglichst viel zu verdienen, ist es ratsam, vorab auch Angebote anderer Banken einzuholen.

Umschuldung

Von Umschuldung spricht man, wenn der Kreditnehmer nach Auslaufen der Sollzinsbindung ein neues Darlehen bei einer anderen Bank aufnimmt. Dies bietet sich an, wenn das Kreditinstitut niedrigere Zinsen für die Anschlussfinanzierung verlangt als das Angebot der Hausbank vorsieht. Kreditnehmer sollten jedoch etwaige Kosten gegenrechnen, die für die Grundschuldabtretung oder durch eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen können.

Forward Darlehen

Eine weitere Form der Anschlussfinanzierung ist das Forward Darlehen. Kreditnehmer schließen es viele Monate oder Jahre vor dem Auslaufen der Sollzinsbindung ihres aktuellen Darlehens ab. Grund: Der im Forward Darlehen vereinbarte Zinssatz wird lange vor der ersten Auszahlung festgeschrieben. Kreditnehmer können sich so günstige Zinsen sichern und das Risiko steigender Zinsen umgehen. Jedoch beinhaltet das Forward Darlehen auch einen Zinsaufschlag, der sich daran bemisst, wie lang die Vorlaufzeit ist.

Hinweis

Nach zehn Jahren Darlehens-Laufzeit sind Kreditnehmer berechtigt, ihren Kredit mit einer Halbjahres-Frist vorzeitig zurückzuzahlen. Dafür fallen keine zusätzlichen Kosten an. Auch in diesem Fall wird die Anschlussfinanzierung attraktiv.

Welche Ziele haben Sie bei einer Baufinanzierung?

Bevor sie einen Baukredit aufnehmen, sollten sich Immobilienkäufer und Bauherren genau überlegen, welche Ziele sie in Hinblick auf die Baufinanzierung anstreben. Eine zentrale Frage lautet dabei, bis wann das geliehene Geld inklusive Zinsen an den Kreditgeber zurückgezahlt ist. Die meisten Eigentümer setzen sich als Ziel, bei Renteneintritt frei von Schulden zu sein. Anhand dieses Zeitrahmens ist festzulegen, wie hoch die monatlichen Raten für die Baufinanzierung maximal sein sollten. Bei der Berechnung sind Eigenkapital, Lebenshaltungskosten genau wie potenzielle Instandhaltungskosten der Immobilie zu berücksichtigen.

Außerdem sollten sich zukünftige Eigenheimbesitzer diese Fragen vor der Baufinanzierung stellen:

  • Welche Art der Baufinanzierung ist die richtige für mich?
  • Auf welchen Zeitraum soll der Sollzins festgeschrieben werden?
  • Welche maximale Restschuld soll nach der Sollzinsbindung übrigbleiben?

Für zukünftige Eigenheimbesitzer empfiehlt es sich zudem, sich über Fördermöglichkeiten bei der Baufinanzierung zu informieren.

Welche Fördermöglichkeiten gibt bei der Baufinanzierung?

Der Staat unterstützt Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie selbst bewohnen mit 154 Euro Grundzulage Wohn-Riester pro Jahr. Zusätzlich erhalten Eigentümer für Kinder, die vor 2008 zur Welt kamen, jeweils 185 Euro. 300 Euro gibt es für jedes Kind, das ab 2008 geboren wurde. Außerdem gibt es auch Förderungen für Familien oder einkommensschwache Haushalte.

Gut zu wissen: Immobilienkäufer oder Bauherren erhalten von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Kredite mit besonders günstigen Konditionen. Die Bank fördert auch die energetische Sanierung.

Welche Risiken gibt es bei einer Baufinanzierung?

Für den Kreditgeber entsteht durch die lange Laufzeit und Höhe des Kredits ein enormes Risiko. Schließlich gibt es keine Garantie dafür, dass der Kreditnehmer die Raten über den gesamten Zeitraum zahlen kann. Um sich davor zu schützen, belasten sie die Immobilie mit einer Hypothek beziehungsweise der Eintragung einer Grundschuld. Sie wird ins Grundbuch eingetragen. Sie berechtigt den Kreditgeber zur Versteigerung der Immobilie, wenn der Kreditnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen kann.

Hinweis

Erst, wenn Sie die schriftliche Bestätigung des Kreditgebers zur Finanzierung haben, sollten Sie Ihre Unterschrift unter den Kauf- oder Bauvertrag setzen.

Kaufnebenkosten einkalkulieren

Wer eine Immobilie kauft, sollte im Hinblick auf seine Finanzierung beachten, dass neben dem Kaufpreis noch weitere Nebenkosten anfallen. Dazu gehören Notarkosten, die Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision oder Kosten für Wertgutachten. Insgesamt machen die Kaufnebenkosten bis zu 15 Prozent des Verkaufspreises aus. Immobilienverkäufer sollten über mindestens so viel Eigenkapital verfügen, dass es die Nebenkosten abdeckt. Denn einige Baufinanzierungen sind zweckgebunden und gelten nicht für die Nebenkosten.

Darüber hinaus empfiehlt es sich, rund 20 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten als Startkapital mitzubringen. Es gibt jedoch auch die Möglichkeit der Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Wie errechnet sich eine Baufinanzierung?

Nachfolgend finden Sie eine Beispielrechnung für eine Baufinanzierung. Ausgegangen wird von einer Finanzierung ohne Eigenkapital.

Beispielrechnung
Darlehensbetrag 365.000 Euro
Sollzinsbindung 10 Jahre
Sollzinssatz 1,81 %
Effektiver Jahreszins (PAngV) 1,85 %
Rate 1.158,88 Euro
Zahlungsweise Monatlich nachschüssig
Art der Tilgung annuitätisch
Tilgungsrate bzw. Sparrate 2,0 Prozent
Sondertilgungsmöglichkeiten zwischen 2.500 Euro und 18.250,00 Euro (5% p.a.) einmal jährlich möglich
Restschuld am Ende der Sollzinsbindung 285.769,23 Euro
Darlehenslaufzeit 35 Jahre 9 Monate
Auszahlungskurs 100 Prozent
Bereitstellungszinsfreie Zeit 2 Monate
Bereitstellungszins danach 0,250 % pro Monat
Bearbeitungskosten keine
Kontoführungsgebühren keine
Schätzkosten keine
Teilauszahlungszuschläge keine

Gut zu wissen: Wer neu baut oder bestimmte Umbauten vornehmen möchte, sollte vor der Finanzierungsanfrage eine Baugenehmigung einholen bzw. zunächst über eine Bauvoranfrage abklären lassen, ob das geplante Bauvorhaben überhaupt eine behördliche Zustimmung erhält.