Immobilienwert ermitteln: So geht's
Einer der wichtigsten Schritte für den erfolgreichen Verkauf von Haus oder Wohnung ist eine fundierte Immobilienbewertung. Mit dem kostenlosen Immobilienwert-Rechner von Homeday erhalten Sie in nur wenigen Minuten eine erste Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie – ganz einfach und unverbindlich. Damit bietet unser Online-Rechner Eigentümern die Möglichkeit, schnell eine erste Orientierung für einen möglichen Verkaufspreis zu erhalten. Um über unseren Online-Rechner den Immobilienwert zu ermitteln, ist die Eingabe von nur wenigen Angaben erforderlich, so dass Sie ganz unkompliziert und unverbindlich ein Ergebnis erhalten, auf dessen Basis Sie in aller Ruhe eine Entscheidung treffen können.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Schnelle Bewertung: Der kostenlose Immobilienwert-Rechner von Homeday liefert in wenigen Minuten eine erste Werteinschätzung – ganz ohne Anmeldung.
Ohne persönliche Daten: Keine Angabe von E-Mail-Adresse oder Telefonnummer nötig.
Nicht rechtlich bindend: Für behördliche Zwecke ist ein Wertgutachten durch einen Gutachter erforderlich.
Erweiterbar: Auf Wunsch folgt eine kostenfreie, professionelle Vor-Ort-Bewertung durch einen Homeday-Makler.
Transparente Bewertung: Auch unbebaute Grundstücke lassen sich schätzen – schnell und sicher.
Verkäufer-Service inklusive: Homeday begleitet Sie auf Wunsch durch den gesamten Verkaufsprozess.
Wie funktioniert der Immobilienwert-Rechner von Homeday?
- 1
Immobilieneigenschaften angeben
Um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, geben Sie einfach die Eckdaten zu Ihrem Grundstück oder Ihrer Immobilie in
ein. - 2
Formular abschicken
Nachdem Sie das Formular abgeschickt haben, berechnet unser Immobilienrechner online auf der Grundlage eines datenbasierten Algorithmus den Wert Ihrer Immobilie.
- 3
Immobilienwert ermitteln
Der Wert Ihrer Immobilie wird Ihnen bereits wenige Sekunden später direkt angezeigt.
Inhaltsverzeichnis:
Welche Vor- und Nachteile gibt es bei einem Online-Immobilienwertrechner?
Was ist der Unterschied zwischen einer Online Immobilienbewertung und einem Wertgutachten?
Reicht die Wertermittlung durch den Immobilienrechner beim Verkauf aus?
Was ist der Immobilienwert-Rechner von Homeday?
Der Online-Immobilienwertrechner von Homeday berechnet den Verkehrswert einer Immobilie einfach, schnell und kostenfrei – von der Eigentumswohnung über das Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus bis hin zum Bungalow. Auch zur unverbindlichen Wertberechnung eines unbebauten Grundstücks in Deutschland eignet sich der Immobilienwert-Rechner von Homeday. Erfahren Sie in unserem Video, wie Sie mit unserem Immobilienwert-Rechner den Immobilienwert ermitteln:
Immobilienwert ermitteln: Wie schnell geht es wirklich?
Wenn Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie schnell und unkompliziert berechnen möchten, ist der Homeday Immobilienwert-Rechner die ideale Lösung. Der gesamte Vorgang dauert nur wenige Minuten - ganz ohne Wartezeit oder umständliche Registrierung.
Mit dem Immobilienwert-Rechner sofort erhalten Sie eine erste realistische Einschätzung Ihres Immobilienwerts in nur 3 einfachen Schritten:
Adresse eingeben: Tragen Sie den Standort Ihrer Immobilie ein.
Objektdetails angeben: Wählen Sie Immobilientyp, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Baujahr und Zustand aus.
Ergebnis abrufen: Sobald Sie alle erforderlichen Angaben gemacht haben, erhalten Sie den geschätzten Marktwert Ihrer Immobilie.
Das Bewertungstool von Homeday basiert auf tagesaktuellen Marktdaten. Sie erhalten damit eine sofortige und fundierte Einschätzung - ideal für alle, die schnell einen Überblick benötigen, zum Beispiel vor einem Verkauf, einer Modernisierung oder zur eigenen Orientierung.
Ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus - der Homeday Rechner hilft Ihnen, den Immobilienwert zu ermitteln. Das spart Zeit und Aufwand - und das ganz ohne Verpflichtung!
Wie unterscheiden sich der Hauswert und der Immobilienwert?
Die Begriffe "Hauswert" und "Immobilienwert" werden oft synonym verwendet, wenn es darum geht, den Immobilienwert zu ermitteln. Viele Eigentümer suchen daher nach dem Hauswert, wollen aber eigentlich wissen, was die gesamte Immobilie wert ist.
Es ist wichtig zu wissen, dass der Hauswert nur ein Teilbereich des umfassenderen Begriffs Immobilienwert ist. Während der Hauswert sich konkret auf das Gebäude selbst bezieht - also etwa Bauzustand, Wohnfläche, Ausstattung und Baujahr -, umfasst der Immobilienwert alle wertrelevanten Komponenten, also auch das Grundstück, die Lage sowie mögliche Nutzungsrechte oder baurechtliche Einschränkungen.
Zwei baugleiche Häuser können sich im Immobilienwert deutlich unterscheiden, wenn das eine auf einem großen Grundstück in bester Lage steht und das andere in einer weniger gefragten Region mit kleiner Parzelle. Daher ist der Immobilienwert die relevantere Größe für Verkaufsentscheidungen oder Finanzierungen.
Für eine erste Einschätzung reicht es aber oft, den Hauswert zu berechnen, etwa um den Wert eines selbst genutzten Einfamilienhauses zu bestimmen.
Welche Vor- und Nachteile gibt es bei einem Online-Immobilienwertrechner?
Vorteile
Wenig Aufwand
Zeitersparnis
Keine Kosten
Nachteile
Ungenauer Wert
Ein Online-Rechner ersetzt keine professionelle Bewertung, kann aber helfen, schnell und diskret den Immobilienwert zu ermitteln.
Wichtig zu wissen:
Die Ergebnisse eines Online-Rechners sind rechtlich nicht verbindlich und ersetzen keine professionelle Immobilienbewertung. Sie können im Streitfall oder bei behördlichen Verfahren nicht als Beweismittel verwendet werden. Für belastbare Zahlen - etwa im Rahmen eines Verkaufs, einer Erbschaft oder Scheidung - ist eine fundierte Vor-Ort-Bewertung durch einen Immobilienexperten notwendig.
Was kostet die Immobilienwertermittlung von Homeday?
Die Immobilienwertermittlung bei Homeday ist für Sie völlig kostenlos und unverbindlich. Das gilt sowohl für die erste Online-Berechnung mit dem Immobilienwertrechner als auch - bei Verkaufsinteresse - für die persönliche Vor-Ort-Bewertung durch einen erfahrenen Homeday-Makler.
Im ersten Schritt können Sie online mit nur wenigen Angaben den ungefähren Immobilienwert ermitteln. Diese schnelle Einschätzung ist besonders praktisch, wenn Sie sich gerade erst mit dem Thema Immobilienverkauf beschäftigen und sich einen ersten Überblick verschaffen möchten - ganz ohne Verpflichtung.
Wenn Sie sich nach der Online-Bewertung für einen möglichen Verkauf entscheiden, begleitet Sie ein Homeday-Makler auf Wunsch weiter. Auch diese individuelle Betreuung und Wertermittlung vor Ort bleibt für Sie kostenlos. Erst wenn es zu einem erfolgreichen Verkaufsabschluss kommt, wird eine Maklerprovision fällig - und auch nur dann. Diese Provision wird in der Regel fair zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Mit Homeday profitieren Sie somit von einem rundum kostenfreien Service bis zum Abschluss - transparent, seriös und ohne versteckte Gebühren.
Nutzen Sie die Möglichkeit, Ihre Immobilie professionell und risikolos bewerten zu lassen - bequem von zu Hause oder mit Unterstützung durch einen Experten vor Ort.
Jetzt kostenlos starten und Immobilienwert ermitteln
Wie lässt sich der Immobilienwert berechnen?
Formel zur Berechnung des Immobilienwertes
Eine Immobilienwertermittlung ist sehr komplex und hängt von der Art der Immobilie ab. Eine allgemeingültige Formel, um den Immobilienwert zu ermitteln, gibt es daher nicht. Wenn Sie den Immobilienwert selbst berechnen möchten, um eine erste Einschätzung zu erhalten, verwenden Sie idealerweise folgende Formel:
„Quadratmeterpreis x Wohnfläche = ungefährer Immobilienwert“
Den Quadratmeterpreis Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung erfahren Sie nach Eingabe der Anschrift im Homeday-Preisatlas und einen Blick auf die Immobilienwert-Karte.
„5.400 × 90 = 486.000 Euro“
Ergibt die Preisabfrage einen Quadratmeterpreis von 5.400 Euro und Ihre Wohnung hat eine Wohnfläche von 90 Quadratmeter, beträgt der überschlägige Immobilienwert 486.000 Euro.
Diese einfache Berechnung eignet sich für Standardimmobilien wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Lagen. Wenn Sie den aktuellen Quadratmeterpreis erfahren möchten, nutzen Sie einfach den Homeday-Preisatlas - es genügt die Eingabe Ihrer Adresse.
Immobilienwert für vermietete Immobilien berechnen
Für vermietete Immobilien bietet sich das Ertragswertverfahren an. Dabei multiplizieren Sie die jährliche Nettokaltmiete Ihrer Immobilie mit einem sogenannten Vervielfältiger (zwischen 15 und 25). Diesen Faktor erhalten Sie beispielsweise bei örtlichen Gutachterausschüssen oder auf den Webseiten Ihrer Stadtverwaltung.
Zu- oder Abschläge bei der Wertermittlung berücksichtigen
Um Ihre erste Wertschätzung genauer zu gestalten, können Sie zusätzliche Zu- oder Abschläge berücksichtigen. Diese Anpassungen sind abhängig von besonderen Merkmalen oder dem Zustand Ihrer Immobilie:
Sehr guter Zustand: +5 bis 10 %
Sanierungsbedarf: -10 bis 20 %
Besondere Lage (z. B. Wasserblick oder zentrale Toplage): individueller Aufschlag je nach Besonderheit
Durch diese Anpassungen wird Ihre erste Einschätzung deutlich realistischer und individueller.
Wichtig zu wissen:
Die Faustformel "Wohnfläche × Quadratmeterpreis" liefert einen ungefähren Immobilienwert, der für eine erste Orientierung hilfreich ist. Bei besonderen Immobilienarten oder spezifischen Marktbedingungen gibt es jedoch Grenzen. In verschiedenen Fällen ist eine individuelle Begutachtung durch einen Profi zu empfehlen:
Luxusimmobilien: Hochwertige Villen, Penthouses oder exklusive Stadthäuser mit einzigartiger Ausstattung (z. B. Spa-Bereich, Designer-Interieur, Panoramaaussicht) weichen stark vom Durchschnitt ab. Hier hat der Marktwert oft wenig mit dem regionalen Quadratmeterpreis zu tun.
Denkmalgeschützte Objekte: Solche Immobilien unterliegen strengen Auflagen, was Sanierung, Umbau und Nutzung betrifft. Die Einschränkungen wirken sich auf den Wert aus.
Eigentumswohnungen in Gemeinschaften: In Mehrfamilienhäusern spielen Faktoren wie der Instandhaltungszustand des gesamten Gebäudes, die Höhe der Rücklagen oder Sondernutzungsrechte (z. B. Garten oder Stellplatz) eine wichtige Rolle. Diese Kriterien lassen sich nicht allein über die Wohnfläche abbilden.
Besondere Lagen oder Mikrolagen: Selbst innerhalb einer Stadt können sich Quadratmeterpreise stark unterscheiden - eine Toplage am Park oder Wasser wird anders bewertet als eine Lage an einer stark befahrenen Straße.
Individuelle Bauweise oder Zustand: Die einfache Formel berücksichtigt keine Sanierungsstaus, energetischen Standards oder Ausbaumöglichkeiten. Eine frisch renovierte Immobilie kann deutlich mehr wert sein als ein vergleichbares Objekt mit Sanierungsbedarf.
Wer vor einem Verkauf oder aus anderen Gründen den tatsächlichen Verkehrswert seiner Immobilie ermitteln will, sollte auf ein professionelles Wertgutachten oder eine fundierte Maklereinschätzung zurückgreifen.
Was ist meine Immobilie wert?
Geht es um den Immobilienverkauf, eignet sich der Online-Immobilienrechner als gute Entscheidungsgrundlage. Der kostenlose unverbindliche Immobilienpreisrechner ermittelt eine fundierte Einschätzung des zu erwartenden Verkaufspreises.
Checkliste: Angaben und Unterlagen für die Immobilienwert-Berechnung
Je detaillierter die Angaben über das Haus oder die Wohnung sind, desto genauer kann der Immobilienwert ermittelt werden. Folgende Angaben sind relevant:
Art der Immobilie
energetischer Zustand
Angaben über die Grundstücksgröße (ergibt sich aus dem Grundbuchauszug)
Etagenanzahl
Größe der Wohnfläche
Anzahl der Zimmer
Angaben zum Baujahr (z. B. aus Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag)
Unterlagen über erfolgte Modernisierung
Qualität der Ausstattung
Ausstattungsdetails wie Balkon, Solaranlage, Stellplatz oder Einbauküche
Angaben zur aktuellen Nutzung der Wohnung
Kaufdatum
ursprünglicher Kaufpreis der Immobilie
Adresse der Immobilie (zur Lageberechnung)
Angaben zur Miethöhe (bei vermieteten Immobilien)
Arten von Wertermittlungsverfahren
Gesetzliche Grundlage, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist in Deutschland die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie benennt drei Wertermittlungsverfahren: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Wie Sie am besten Ihren Immobilienwert berechnen, hängt auch davon ab, aus welchem Grund Sie den Wert kennen müssen. Bei einer Scheidung, Erbauseinandersetzung oder ähnlichen Anlässen, bei denen Gerichte involviert sind oder Steuern erhoben werden, ist der Immobilienwert von einem Sachverständigen zu bestimmen. Ein staatlich anerkannter oder öffentlich bestellter Immobiliengutachter ermittelt den Wert einer Immobilie anhand des Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahrens.
Vergleichswertverfahren:
Rechnung:
= Verkaufspreis B / Fläche B x Fläche A
= 450.000 € / 180 qm x 160 qm
= 400.000 €
Die Ermittlung erfolgt auf Grundlage vergleichbarer Kaufabschlüsse in der Region. Entscheidend bei dieser Methode ist, dass ausreichend vergleichbare Immobilie vorhanden sind, um den Hauswert zu ermitteln.
Wenn Sie den Hauswert online ermitteln, kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Je mehr Angaben über vergleichbare Kaufabschlüsse vorliegen, zuverlässiger kann der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden. Für die Berechnung des Hauspreises erhebt Homeday Angebotsdaten aus mehr als 300 verschiedenen Immobilienportalen. In die Kalkulation fließen zudem Angaben aus Tages- oder Wochenzeiten ein. Der Rechner vergleicht nun Ihre Immobilie mit den Daten ähnlicher Immobilien, um einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln.
Ertragswertverfahren:
Rechnung:
Jahresreinertrag
= Jahresrohertrag - Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten
= (1.250,00 € + 150 €) x 12 Monate - 25 %
= 16.800 € - 25 %
= 12.600 €
Bodenwertverzinsung
= Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Liegenschaftszins
= 600 qm x 180 € x 2,5 %
= 108.000 € x 2,5 %
= 2.700 €
Gebäudeertragswert
= Gebäudereinertrag (Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger
= (12.600 € - 2.700 €) x 32,97
= 9.900 € x 32,97
= 326.403 €
Ertragswert gesamt
= Gebäudeertragswert + Bodenwert
= 326.403 € + 108.000 €
= 434.403 €
Daher beträgt der Ertragswert insgesamt 434.403 €.
Der Hauswert ermittelt sich nach dem möglichen Ertrag der Immobilie, daher wird das Verfahren bei vermieteten Immobilien oder auch Gewerbeimmobilien angewendet. Bei der Berechnung werden die Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer der Immobilie berücksichtigt.
Sachwertverfahren:
Rechnung:
Bodenwert
= Grundstücksfläche x Bodenrichtwert
= 700 qm x 180 €
= 126.000 €
Gebäudesachwert
= Bauwert (Gebäude + Garagen) - Altersabschlag in %
= 310.000 € + 20.000 € - Altersabschlag
= 330.000 € - 35% von 330.000 €
= 214.500 €
Sachwert gesamt
= (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Sachwertfaktor
= (126.000 € + 214.500 €) x 1,2
= 408.600 €
Wird vor allem bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern genutzt. Bei diesem Verfahren werden Immobilien- und Grundstückswert getrennt ermittelt. Bei Festsetzung des Immobilienwerts werden die ursprünglichen Baukosten abzüglich der Altersabnutzung angesetzt. Das Baujahr des Hauses spielt also eine wesentliche Rolle. Insbesondere professionelle Sachverständige fertigen Wertermittlungen von Immobilien nach dem Sachwertverfahren.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Ob frisch saniertes Einfamilienhaus oder renovierungsbedürftiger Mehrgeschosser: Wie viel eine Immobilie wert ist, entscheiden Lage, Zustand und Ausstattung.
Lage
Alter der Immobilie
Immobilienart
Zustand
Ausstattung
Wohnfläche
Energieeffizienz
Balkon, Terasse, Garage etc.
Bauweise
Wie wichtig ist die Lage für den Immobilienwert?
Wie viel eine Immobilie wert ist, hängt vor allem von ihrer Lage und entsprechend von dem Angebot und der Nachfrage ab.
Zu unterscheiden ist zwischen:
Makrolage: Die Makrolage bezieht sich auf die Region im Ganzen und schließt Infrastruktur, politische Situation sowie wirtschaftliche und soziodemografische Entwicklungen mit ein.
Mikrolage: Die Mikrolage bezeichnet das unmittelbare Wohnumfeld einer Immobilie, z. B. das Vorhandensein von Ärzten, Schulen, Freizeitangeboten oder dem öffentlichen Nahverkehr.
Den Immobilienwert negativ beeinflussen Faktoren wie Verkehrslärm oder eine hohe Luftverschmutzung. Ein Flughafen oder eine Müllverbrennungsanlage in der Nachbarschaft können den Immobilienwert nachteilig beeinflussen. Doch ob Wohnlagen für Kaufinteressenten attraktiv sind, hängt auch von subjektiven Präferenzen ab. So schätzen Geschäftsleute, die oft verreisen, beispielsweise gerade den Flughafen vor der Haustür.
Wie wirkt sich der Zustand auf den Immobilienwert aus?
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, spielt auch der Zustand eines Gebäudes eine Rolle.
Bei dessen Bewertung sind diese Faktoren entscheidend:
Wie alt ist die Immobilie?
In welchem Erhaltungszustand befindet sie sich? (letzte Sanierung, etwaige Mängel, Instandhaltungsrückstau)
Wie ist der Energiestandard der Immobilie?
Welchen Modernisierungsgrad hat die Immobilie?
Wie beeinflusst die Ausstattung den Wert der Immobilie?
Bei der Ausstattung sind diese Faktoren wichtig:
Qualität der verwendeten Baumaterialien
Bauausführung
Bauweise
Ausstattungsmerkmale wie ein Garten, Balkon oder Aufzug
Sanitär- und Heizungsanlagen
Einrichtungsgegenstände wie ein Bidet oder Whirlpool
Welchen Einfluss hat die Wohnfläche auf den Immobilienwert?
Erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert hat auch die Wohnfläche. Da Wohnfläche wertvoller ist als Grundfläche, ist ihre korrekte Angabe bedeutsam bei der Wertermittlung einer Immobilie. Wie sich die Wohnfläche korrekt berechnen lässt, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Wohnflächenberechnung, in welchem Sie auch ein Formular zur Wohnflächenberechnung finden.
Wie viel verliert ein Haus pro Jahr an Wert?
Man geht davon aus, dass eine Immobilie jährlich etwa einen Prozent des Wertes verliert, dabei handelt es sich um den sogenannten Altersabschlag.
Diese Wertminderung lässt sich jedoch durch gezielte Modernisierungen und Sanierungsmaßnahmen ausgleichen, im Einzelfall ist also eine genaue Einschätzung erforderlich, ob und in welcher Höhe ein Altersabschlag vorgenommen werden muss.
