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Um eine Immobilie zu einem angemessenen Preis anzubieten, sollten Eigentümer den aktuellen Verkehrswert kennen. Erfahren Sie hier unter anderem, die Verkehrswert-Definition wie sich der Verkehrswert ermitteln lässt und ob es Verkehrswert-Immobilien-Rechner gibt.

Wie funktioniert die Verkehrswertermittlung von Homeday?

  1. 01

    Immobilie beschreiben

    Um Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück bewerten zu können, benötigen wir zunächst einige Angaben zu Ihrem Eigentum in unserem Formular.

  2. 02

    Formular abschicken

    Nachdem Sie das Formular abgeschickt haben, berechnet unser Verkehrswert Rechner auf der Grundlage eines datenbasierten Algorithmus den Verkehrswert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks.

  3. 03

    Bewertung erhalten

    Der Wert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks wird Ihnen bereits wenige Sekunden später direkt angezeigt und Ihnen zusätzlich per E-Mail zugeschickt – kostenlos und unverbindlich.

Das sagen unsere Kunden:

Verkehrswert:
Der Homeday-Ratgeber
Verkehrswert: Der Homeday-RatgeberVerkehrswert: Der Homeday-Ratgeber

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Begriff Verkehrswert (auch: Marktwert) bezeichnet den derzeit am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie. In Paragraf 194 BauGB (Baugesetzbuch) klingt das so:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Was ist der Verkehrswert einer Liegenschaft?

Der Begriff Liegenschaft bezeichnet eine Immobilie oder ein Grundstück bzw. mehrere Grundstücke/Immobilien, die eine Einheit bilden. Wer für eine Liegenschaft den Verkehrswert feststellen möchte, muss sich daran orientieren, wie sie sich nutzen lässt. Der Verkehrswert für eine Liegenschaft ist der Preis, der sich theoretisch am Markt erzielen lässt. Der Verkehrswert lässt sich anhand verschiedener Faktoren berechnen. Es ist aber auch möglich, den Wert von Preisen gleichwertiger Immobilien abzuleiten.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Verkehrswert und Marktwert werden oft synonym verwendet, bezeichnen aber nicht das Gleiche. Während der Verkehrswert angibt, welcher Verkaufspreis theoretisch erzielt werden kann, ist der Marktpreis die tatsächlich gezahlte Summe für die Immobilie. In der Regel liegen beide Werte nah beieinander, unter Umständen können sie aber auch stark voneinander abweichen. So kann der Marktpreis deutlich über dem Verkehrswert liegen, wenn eine äußerst starke Nachfrage auf wenig Angebot trifft. Denkbar ist ein solcher Fall auch, wenn die Immobilie eine Eigenschaft aufweist, für die der Käufer bereit ist, einen höheren Preis zu zahlen. Sei es, weil er dem Haus oder der Wohnung einen persönlichen Wert beimisst oder weil in der Immobilie eine berühmte Persönlichkeit gewohnt hat. Der tatsächlich erzielte Marktwert kann in bestimmten Fällen auch deutlich unter dem Verkehrswert liegen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Immobilie innerhalb der Familie oder im Zuge einer Zwangsversteigerung verkauft wird.

Was bedeutet Verkehrswert einer Immobilie bei der Versteigerung?

Der Verkehrswert ist bei einer Versteigerung oder Zwangsversteigerung einer Immobilie grundsätzlich nicht anders als bei einem regulären Verkauf. Schließlich gibt der Verkehrswert den objektiven Wert einer Immobilie an. Der Marktpreis kann jedoch deutlich geringer ausfallen. Das liegt daran, dass die Immobilie nicht auf dem freien Markt verkauft und einem erheblich kleineren Interessentenkreis angeboten wird. Um auf jeden Fall einen Käufer zu finden, wird der Angebotspreis sehr viel niedriger angesetzt in der Hoffnung, dass die teilnehmenden Bieter den Preis nach oben treiben. Tun sie das jedoch nicht, bleibt es bei einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Marktwert.

Wann sollten Sie den Verkehrswert ermitteln?

In diesen Fällen ist es beispielsweise sinnvoll, den Verkehrswert eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln:

Ist die Verkehrswertermittlung einer Immobilie von offizieller Stelle gefordert, sollte ein Immobiliengutachter den Verkehrswert feststellen. Bei einem Hausverkauf beispielsweise eignet sich auch die Bewertung durch einen Immobilienmakler.

Gut zu wissen:

Die Immobilienbewertung von Homeday ist kostenlos und unverbindlich. Erst danach entscheiden Sie, ob Sie Ihre Immobilie mit uns verkaufen möchten. Das Beste: Bei Homeday zahlen Verkäufer und Käufer je nur 1,95 % (vom Kaufpreis, inkl. MwSt.) Maklerprovision und damit deutlich weniger als marktüblich.

Verkehrswert Immobilie Checkliste – Anlässe für ein Verkehrswertgutachten

Anhand der folgenden Checkliste erfahren Sie übersichtlich, wann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll und wann es sogar notwendig ist:

Anlass Verkehrswertgutachten sinnvoll Verkehrswertgutachten notwendig
Verkauf von Immobilien x
Vorhandensein eines älteren Gutachtens / Veränderungen Wertermittlungsfaktoren seit Erstellung des letzten Gutachtens x
außergerichtliche Auseinandersetzungen über Vermögen (Erbschaften, Scheidungen, etc.) x
gerichtliche Auseinandersetzungen über Vermögen (Erbschaften, Scheidungen, etc.) x
Uneinigkeit/Verhandlung über Miethöhe einer Immobilie x
Anfechten steuerlicher Bescheide x
Grundlage für Vergabe von Krediten, Insolvenzverfahren oder Zwangsversteigerungen x

Wie lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?

Um den Verkehrswert zu ermitteln, gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren:

    • Das Vergleichswertverfahren
    • Das Ertragswertverfahren
    • Das Sachwertverfahren

Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt in erster Linie davon ab, für welche Art von Immobilie der Verkehrswert ermittelt werden soll.

Hinweis:

Sie möchten eine Immobilie kaufen und kennen bereits ihren Verkehrswert? Dann finden Sie jetzt mit wenigen Klicks heraus, welche Finanzierungsmöglichkeiten Sie haben: Welche Finanzierung passt zu mir?

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Beim Vergleichswertverfahren dienen die kürzlich erzielten Verkaufspreise ähnlicher Immobilien derselben Gegend als Anhaltspunkt dafür, wie viel eine zu bewertende Immobilie wert ist. Je gleichartiger die dafür zur Verfügung stehenden Immobilien sind und je größer ihre Menge ist, desto zuverlässiger lässt sich der Verkehrswert ermitteln. Der örtliche Gutachterausschuss verfügt über eine Liste mit allen Kaufpreisen der Vergangenheit.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders gut, um den Verkehrswert von Eigentumswohnungen in Großwohnanlagen oder Reihenhäuser in einheitlichen Baugebieten zu berechnen. Zudem bietet sich das Verfahren für die Bewertung unbebauter Grundstücke an. Doch wie sieht der Verkehrswert für ein Baugrundstück aus? Bei bebauten Grundstücken unterscheiden sich Immobilien häufig in ihren wertbestimmenden Merkmalen. Die Immobilienart samt Bauweise, Gebäudegröße, Baujahr, Gesamtzustand und Ausstattungsgrad ist uneinheitlich. Daher ist die Methode hier eher ungeeignet.

Tipp: Auch der Homeday-Preisatlas, der die Quadratmeterpreise sämtlicher Immobilienpreise auf Wohnblockebene in Deutschland zeigt, nutzt das Vergleichswertverfahren. Die interaktive Karte liefert eine erste Einschätzung dazu, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Den konkreten Verkehrswert erfahren Sie durch eine kostenlose Immobilienbewertung von Homeday. Dabei berücksichtigt Homeday auch die Ausstattung und den Zustand der Wohnung oder des Hauses.

Wie ermittelt das Sachwertverfahren den Verkehrswert?

Beim Sachwertverfahren werden der Wert einer Immobilie und des dazugehörigen Grundstücks getrennt voneinander ermittelt. Der aktuelle Marktwert des Gebäudes ergibt sich dabei aus den ursprünglichen Baukosten abzüglich der Werte für etwaige Abnutzungserscheinungen. Hinter diesem Berechnungsmodell steht der Gedanke, dass die Herstellungskosten eines Gebäudes den Kosten eines Neubaus entsprechen. Der Quadratmeterpreis des Grundstücks wird wiederum mittels Bodenrichtwertkarten errechnet. Die Werte von Grundstück und Gebäude ergeben zusammen den Sachwert einer Immobilie.

Das Sachwertverfahren bietet sich vor allem an, um den Verkehrswert einer selbstgenutzten Immobilie wie einer Eigentumswohnung oder eines Ein- oder Zweifamilienhauses zu ermitteln.

Gut zu wissen:

Aktuelle Bodenrichtwerte stellt das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt aus.

Wie funktioniert die Berechnung beim Ertragswertverfahren?

Besonders bei vermieteten Immobilien sowie Gewerbeimmobilien bietet sich das Ertragswertverfahren für die Verkehrswertermittlung an. Hier wird die Immobilie ausschließlich als Kapitalanlage betrachtet. Ähnlich des Sachwertverfahrens erfolgt die Berechnung, indem die Werte von Grundstück und der Ertragswert des Gebäudes zunächst separat erfasst werden. Hier spielen etwa Faktoren wie die Höhe der Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszins und der sogenannte Vervielfältiger eine wichtige Rolle. Der Liegenschaftszins gibt dabei an, wie Grundstücke marktüblich verzinst werden. Der Vervielfältiger errechnet sich durch die Restnutzungsdauer und den Zinsfaktor. Hier finden Sie offizielle Tabellen zur Berechnung.

Berechnungsbeispiel: Verkehrswert ermitteln mit Hilfe des Ertragswertverfahrens:

Ertragswertverfahren
Grundstücksfläche 600 m²
* Bodenrichtwert pro m² 140 €
= Bodenwert 84.000 € Grundstücksgröße * Bodenrichtwert
Rohertrag 30.000 € Ortsübliche Jahreskaltmiete
- Bewirtschaftungskosten 5.000 € Abschreibung, Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall
= Reinertrag des Grundstücks 25.000 €
- Bodenwertverzinsung 4.200 € Bodenwert * Liegenschaftszins von 5 %
= Gebäudereinertrag 20.800 €
* Vervielfältiger 14 Restnutzungsdauer von 25 Jahren
= Gebäudeertragswert 291.200 €
Vorübergehender Ertragswert 375.200 € Bodenwert + Gebäudeertragswert
- Wertminderung 50.000 € Wertminderung durch z.B. Mängel
= Ertragswert (Verkehrswert) 325.200 €
Hinweis:

Um den aktuellen Verkehrswert optimal zu ermitteln, bietet sich eine Kombination aller drei Verfahren an.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie?

Diese Faktoren wirken sich wesentlich auf den Verkehrswert einer (freien) Immobilie aus:

    • Lage
    • Baujahr des Gebäudes
    • Ausstattungsmerkmale (z. B. Zimmeranzahl, Balkon, Kellerabteil, Parkplatz)
    • Zustand des Gebäudes
    • Qualität und Zustand der Ausstattung

Darüber hinaus gilt:

    • Ist die Nachfrage groß, das Angebot jedoch klein, erhöht sich der Verkehrswert entsprechend
    • Ist die zu erzielende Miete eher gering, mindert dies auch den Verkehrswert

Verkehrswert Haus: welche Rolle spielt das Grundstück?

Gilt es, den Verkehrswert eines Hauses zu ermitteln, spielt das Grundstück eine entscheidende Rolle. Ist das Haus beispielsweise abrissreif, setzt sich der Verkehrswert aus dem Grundstückswert minus der Abrisskosten zusammen. Bleibt das Haus erhalten, heißt das nicht zwangsweise, dass dessen Sachwert mit dem Grundstückswert addiert wird, um so den Verkehrswert zu erhalten. Vor allem in ländlichen Regionen kann der Sachwert des Hauses durch den Verkauf nicht immer wieder hereingeholt werden. Die gegebenenfalls geringere Nachfrage wird von professionellen Verkehrswertgutachtern aber bei der Ermittlung berücksichtigt.

Welchen Einfluss hat ein Gutachter auf den Verkehrswert einer Immobilie?

Auch wenn der Verkehrswert einer Immobilie dem objektiven Wert dieser entsprechen sollte, gibt es bei der Ermittlung des Verkehrswertes Interpretationsspielraum. Daher ist es durchaus möglich, dass zwei verschiedene Gutachter auch zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen der Wertbestimmung kommen. Es ist daher besonders wichtig, auf die Qualifikationen des Verkehrswertgutachters zu achten und einen staatlich zugelassenen Sachverständigen zu engagieren. Sofern das Gutachten nicht von offizieller Stelle gefordert wird, kann es auch von einem Immobilienmakler erstellt werden. Natürlich gilt auch hier, dass verschiedene Makler zu verschiedenen Ergebnissen kommen können.

Kann ich den Verkehrswert ermitteln ohne Makler?

Es ist möglich und in manchen Fällen sogar nötig, dass der Verkehrswert ohne Makler ermittelt wird. Dann übernimmt ein professioneller und staatlich zugelassener Gutachter die Erstellung des Verkehrswertgutachtens. Er ist immer dann gefordert, wenn der Verkehrswert für offizielle Behörden, Gerichte oder Banken gebraucht wird. Geht es allein darum, Haus oder Wohnung zu verkaufen, kann ein Makler den Verkehrswert ermitteln. Privatpersonen fehlt es in der Regel an Expertise und Marktkenntnis, um den objektiven Verkehrswert ihrer Immobilie zu bestimmen. Dies sollten sie daher einem Fachmann oder einer Fachfrau überlassen.

Verkehrswert Haus: Welche Unterlagen benötigen Sie?

Um den Verkehrswert eines Hauses zu ermitteln, benötigen Sie idealerweise die folgenden Dokumente:

Sie möchten den Verkehrswert einer Wohnung ermitteln (kostenlos)?

In diesem Fall benötigen Sie zudem unter anderem diese Unterlagen:

Verkehrswert Immobilie Checkliste – Unterlagen und Informationen

Diese praktische Checkliste zeigt Ihnen, welche Unterlagen Sie auf jeden Fall für die Verkehrswertermittlung einer Immobilie benötigen, welche zusätzlich hilfreich sein können und wo sie Unterlagen oder Informationen bekommen:

Unterlage notwendig sinnvoll Woher?
Grundbuchauszug x Grundbuchamt
Grundriss x Bauamt/Bauakte
Wohnflächenberechnung x Bauamt/Bauakte
Energieausweis x Ausstellung von Personen mit entsprechender Qualifikation
Flurkarte & Lageplan x Katasteramt
Baubeschreibung x Bauamt/Bauakte
Brutto-Rauminhalt (BRI) x Bauamt/Bauakte
Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen x eigene Unterlagen
aktuelle Mietverträge x eigene Unterlagen/Haus- oder WEG-Verwaltung

Soll der Verkehrswert für eine Wohnung oder ein Teileigentum ermittelt werden, sind weitere Unterlagen zu besorgen:

Unterlage notwendig sinnvoll Woher?
Teilungserklärung x Grundbuchamt
Wohngeldabrechnung x WEG-Verwaltung
Wirtschaftsplan x WEG-Verwaltung
Protokolle der Eigentümerversammlungen x WEG-Verwaltung
Nachweis über Instandhaltungsrücklage x WEG-Verwaltung

Entspricht der Verkehrswert dem Angebotspreis?

Ist der Verkehrswert ermittelt, lässt sich der Angebotspreis festlegen. Ob er eher oberhalb oder unterhalb des Verkehrswerts angesetzt wird, hängt im Wesentlichen von den aktuellen Marktgegebenheiten ab, also vor allem vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Des weiteren können unterschiedliche Verkaufsstrategien angestrebt werden. Bei einem Bieterverfahren setzt der Verkäufer den Angebotspreis niedriger an, damit potenzielle Käufer jeweils höhere Gebote als ihre Mitbewerber abgeben und den Preis so in die Höhe treiben. Eine andere Verkaufsstrategie sieht vor, den Angebotspreis bewusst höher anzusetzen und dem Käufer bei der Preisverhandlung mit einem Preisnachlass entgegenzukommen.

Zusammenfassung

Je nach Immobilienart bieten sich verschiedene Verfahren an, um den Verkehrswert zu ermitteln:

    • Bei vergleichbaren Immobilien wie Wohnungen in Wohnanlagen, einheitlichen Reihenhäusern oder bei unbebauten Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren ideal.
    • Das Sachwertverfahren bietet sich an, wenn keine vergleichbaren Immobilien zur Verfügung stehen beziehungsweise die Immobilie sich erheblich von anderen Immobilien unterscheidet. Unter Zuhilfenahme der einstigen Kosten lässt sich so der aktuelle Verkehrswert feststellen.
    • Bei vermieteten Immobilien bildet das Ertragswertverfahren eine gute Grundlage.

Verkehrswert ermitteln – FAQ

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Bei dem Verkehrswert eines Hauses oder einer Wohnung handelt es sich um den Wert, den Angebot und Nachfrage bestimmen. Paragraf 194 Baugesetzbuch (BauGB) berücksichtigt die Faktoren, um den Verkehrswert berechnen zu können. Wenn Sie den Verkehrswert von einem Gutachter ermitteln lassen, können Sie von einem sehr realistischen Ergebnis ausgehen. Lesen Sie hier alles Wichtige zum Verkehrswert von Immobilien.

Wie ermittle ich den Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert lässt sich auf verschiedene Arten ermitteln. Das Ertragsverfahren greift in der Regel, wenn der Käufer für eine Immobilie als Kapitalanlage den Verkehrswert berechnen möchte. Um den Verkehrswert von einem privat bewohnten Haus zu kalkulieren, dienen häufig die Preise kürzlich verkaufter Immobilien als Vergleichswerte. Informieren Sie sich hier über das Thema Verkehrswert von Immobilien ermitteln (kostenlos).

Wie wird der Verkehrswert eines Hauses bei Erbschaft ermittelt?

Das Finanzamt verlangt hinsichtlich der Erbschaftssteuer, dass die Erben den Verkehrswert der geerbten Immobilie berechnen (lassen). Das Finanzamt selbst berechnet diesen nicht. Häufig genügt es, den Verkehrswert im Rahmen des Vergleichswertverfahrens zu ermitteln. Denn die Finanzbehörde gibt sich in der Regel mit einer Schätzung zufrieden. Detaillierte Informationen, wie sich der Verkehrswert eines Hauses ermitteln lässt, lesen Sie hier.

Wie hoch sind die Verkehrswertgutachten-Kosten?

Sie möchten Ihr Haus verkaufen oder ein Haus erwerben, und wollen den Verkehrswert berechnen lassen? Gutachten, die den Verkehrswert eines Hauses festlegen, variieren – je nach ihrer Art – in Preis und Umfang. Gerichtsbeständige Gutachten sind teurer, als wenn Sie den Verkehrswert von einem Bausachverständigen ermitteln lassen. Hier liegen die Kosten zwischen 300 und 500 Euro. Informieren Sie sich jetzt über die möglichen Gutachterkosten.

Wie lange ist ein Verkehrsgutachten gültig?

Ein Verkehrsgutachten verliert seine Gültigkeit an sich nicht. Es kann jedoch sinnvoll sein, ein neues Gutachten erstellen zu lassen, wenn sich wichtige Faktoren, die in die Wertermittlung einfließen, geändert haben. Wurde seit Erstellung des letzten Gutachtens beispielsweise in direkter Nähe eine Autobahn gebaut, liegt der Wert der Immobilie nun möglicherweise niedriger als vorher. Wurden in der Zwischenzeit Sanierungen oder bestimmte Anbauten vorgenommen, ist die Immobilie mittlerweile vielleicht deutlich mehr wert.

Was ist der Sachwert einer Immobilie?

Der Sachwert einer Immobilie basiert auf den Herstellungskosten eines Hauses. Um den Sachwert zu ermitteln, addiert man zu diesen Kosten noch den Wert des Grundstücks. Die Sachwertberechnung eignet sich, um den Verkehrswert für ein Haus ohne Mietertrag zu ermitteln. Einen präzisen Wert erhalten Sie, wenn Sie zudem die Restnutzungsdauer der Immobilie berücksichtigt. Informieren Sie sich über die einzelnen Wege zur Berechnung.

Ist Verkehrswert gleich Kaufpreis?

Der Verkehrswert von einem Haus kann dem Kaufpreis entsprechen, muss es aber nicht. Will man auf der Grundlage des Marktpreises den Verkehrswert ermitteln, können die Werte identisch sein. Liegt das Ertragswertverfahren der Berechnung des Verkehrswerts zugrunde, gibt es Abweichungen. Der Verkehrswert kann auch vom Kaufpreis abweichen, wenn das Sachwertverfahren genutzt wird. Dieses berücksichtigt nicht die Preisbildung durch Angebot und Nachfrage. Lesen Sie hier, wie Sie den Verkehrswert berechnen.

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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