Verkehrswert Immobilie: Wie berechnet sich dieser Wert?

Um eine Immobilie zu einem angemessenen Preis anzubieten, sollten Eigentümer den aktuellen Verkehrs- oder Marktwert kennen.

Irene Birk

Immobilienredakteurin

08. November 2017 · 5 Minuten Lesezeit

Ausgangslage

Unter dem Verkehrswert - auch unter dem Begriff Marktwert bekannt - ist gemäß Paragraf 194 BauGB der derzeit am Markt erzielbare Immobilienpreis zu verstehen.

Alle Verfahren der Immobilienbewertung haben das Ziel, diesen Wert bestmöglich zu bestimmen. Es existieren hierbei drei Methoden:

  1. Das Vergleichswertverfahren
  2. Das Ertragswertverfahren
  3. Das Sachwertverfahren

Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren basiert auf der Idee, dass Verkaufspreise ähnlicher Immobilien derselben Gegend einen Anhaltspunkt bieten, wie viel die betrachtete Immobilie aktuell wert ist. Je ähnlicher die Immobilien der betrachteten Immobilie sind und je größer die Datenmenge, desto sicherer die Preisfindung mit Hilfe dieses Verfahrens.

Aus genau diesem Grund liefert die Methode am ehesten für Eigentumswohnungen in Großwohnanlagen oder Reihenhäuser in einheitlichen Baugebieten gute Ergebnisse im Hinblick auf den aktuellen Verkehrswert der Immobilie.

Auch für die Bewertung unbebauter Grundstücke bietet sich dieses Verfahren an. Bei bebauten Grundstücken unterscheiden sich Immobilien häufig in wertbestimmenden Merkmalen. Immobilienart samt Bauweise, Gebäudegröße, Baujahr, Gesamtzustand und Ausstattungsgrad sind uneinheitlich. Daher ist hier die Methode eher ungeeignet.

Tipp: Sind Sie am Wert einer bestimmten Immobilie interessiert, können Sie gern unverbindlich und kostenlos eine Immobilienbewertung von Homeday anfordern.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist die am häufigsten verwendete Bewertungsmethode. Hier wird der Wert der Immobilie und des Grundstücks getrennt voneinander ermittelt. Der aktuelle Marktwert des Gebäudes wird anhand seiner ursprünglichen Baukosten abzüglich Werte für Abnutzungserscheinungen errechnet. Leitgedanke ist, dass die Herstellungskosten eines Gebäudes stets den Kosten eines Neubaus entsprechen. Der Quadratmeterpreis des Grundstücks wird mittels Bodenrichtwertkarten errechnet. Der Sachwert der Immobilie ist das Ergebnis dieser beiden addierten Kostenblöcke.

Tipp: Für selbstgenutztes Wohneigentum, egal, ob Eigentumswohnung oder Ein- oder Zweifamilienhaus, bietet sich dieses Verfahren an.

Das Ertragswertverfahren

Besonders bei vermieteten Immobilien bietet sich das Ertragswertverfahren für die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie an. Hier wird diese ausschließlich als Kapitalanlage betrachtet. Die Berechnung erfolgt, indem der Wert des Grundstücks und der Immobilie zunächst separat erfasst werden. Während das Grundstück recht wertbeständig ist, nutzen bauliche Anlagen sich mit der Zeit ab. Dies wird hier berücksichtigt.

Der Ertrag und die Kosten der Immobilie als Kapitalanlage, der Bodenrichtwert pro Quadratmeter, der Liegenschaftszins und der Vervielfältiger sind wichtige Werte.

i = Liegenschaftszinssatz
q = (1 + i) als Zinsfaktor
n = Restnutzungsdauer in Jahren

  • Der Liegenschaftszins gibt an, wie Grundstücke marktüblich verzinst werden
  • Der Vervielfältiger errechnet sich durch die Restnutzungsdauer und den Zinsfaktor

Tipp 1: Aktuelle Bodenrichtwerte stellt das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt.
Tipp 2: Neben der aktiven Berechnung bieten offizielle Tabellen Hilfestellung.

Anbei ein Berechnungsbeispiel:

Ertragswertverfahren
Grundstücksfläche 600 m²
* Bodenrichtwert pro m² 140 €
= Bodenwert 84.000 € Grundstücksgröße * Bodenrichtwert
Rohertrag 30.000 € Ortsübliche Jahreskaltmiete
- Bewirtschaftungskosten 5.000 € Abschreibung, Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall
= Reinertrag des Grundstücks 25.000 €
- Bodenwertverzinsung 4.200 € Bodenwert * Liegenschaftszins von 5 %
= Gebäudereinertrag 20.800 €
* Vervielfältiger 14 Restnutzungsdauer von 25 Jahren
= Gebäudeertragswert 291.200 €
Vorübergehender Ertragswert 375.200 € Bodenwert + Gebäudeertragswert
- Wertminderung 50.000 € Wertminderung durch z.B. Mängel
= Ertragswert (Verkehrswert) 325.200 €

Zusammenfassung

Je nach Immobilienart leisten verschiedene Verfahren gute Arbeit.

Bei vergleichbaren Immobilien sollte das Vergleichswertverfahren verwendet werden. Ob unbebaute Grundstücke, Wohneigentum in Wohnanlagen oder einheitliche Reihenhäuser, hier taugt der ergleich. Das Sachwertverfahren ist anzuraten, wenn die Immobilien sich durch verschiedene Kriterien deutlich unterscheiden. Unter Zuhilfenahme der einstigen Kosten kann so der aktuelle Verkehrswert ermittelt werden. Bei einer Vermietung liefert das Ertragswertverfahren brauchbare Werte.

Verkehrswert und Angebotspreis

Um am besten den aktuellen Marktwert einer Immobilie einzuschätzen, bietet sich eine Kombination der drei Verfahren an. Nur so ist es möglich, verlässlich festzustellen, in welchem Preisspektrum eine bestimmte Immobilie anzusiedeln ist.

Nachdem die Preisspanne klar ist, kann strategisch der Angebotspreis ermittelt werden. Ob man im unteren Bereich ansetzt, um viele Interessenten anzusprechen oder höher ansetzt, um Interessenten am Ende entgegenzukommen, hängt von der gewählten Vermarktungsstrategie ab.

Die Kenntnis des Marktpreises stellt die Grundvoraussetzung dar, um sodann einen Angebotspreis festzulegen. Der Verkaufspreis ist stets Ergebnis harter Verhandlungen.

Sollten Sie Unterstützung bei der Bestimmung des aktuellen Marktwertes Ihrer Immobilie benötigen, können Sie sich an uns wenden. Wir helfen Ihnen, den Preis Ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen und stehen Ihnen beim Verkauf zur Seite.