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Hier sehen sie ein symbolisches Bild für ein Verkehrswert-Gutachten.

Den richtigen Verkehrswert ermitteln

Die Immobilienbewertung liefert die Grundlage für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Zur Berechnung gibt es verschiedene Methoden.

Die Definition des Verkehrswerts

Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch definiert. Hier heißt es: „…bezeichnet den Preis, den der Eigentümer zum Bewertungsstichtag bei dem Verkauf seiner Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erlangen würde“ (§ 194, BauGB). Kurz: Es ist der Preis, der sich für eine Immobilie unter normalen Umständen am aktuellen Markt erzielen lässt. Es haben sich verschiedene Verfahren der Verkehrswertermittlung etabliert, die auch in Wertgutachten angewandt werden.

Die Verfahren des Gutachters

Insgesamt lassen sich drei Verfahren unterscheiden: das Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren. Welches der Verfahren ein Gutachter anwendet, hängt in erster Linie vom Objekttypen und dem Anlass der Wertermittlung ab. Ideal ist eine Kombination mehrerer Verfahren. Dabei berücksichtigt er äußere Faktoren wie die aktuelle Marktlage ebenso wie die konkreten Eigenschaften der Immobilie, etwa ihren Zustand, ihr Baujahr und ihre Lage.

Kosten

Die Kosten für ein Gutachten orientieren sich meistens an der Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI). Diese wurde inzwischen zwar abgelöst, dient aber dennoch häufig als Richtwert. Grundsätzlich aber kann jeder Sachverständige im Falle eines privaten Gutachtens sein Honorar frei aushandeln. Die Kosten für ein schriftliches Wertgutachten richten sich in aller Regel nach dem Wert der Immobilie und dem Aufwand. Sie belaufen sich im Normalfall auf ca. 1,2 Prozent des Immobilienwertes.

Neben Kosten für den Immobiliengutachter fallen beim Verkauf einer Immobilie unter anderem Kosten für die Beschaffung von Unterlagen und eventuelle Steuern an.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird in erster Linie bei der Bewertung selbstgenutzter Immobilien wie Eigentumswohnungen und Eigenheimen angewendet. Dabei wird der dingliche Wert einer Immobilie ermittelt. Der Sachwert setzt sich im Wesentlichen aus zwei Größen zusammen: Dem Wert des Grundstücks und dem Wert des darauf errichteten Gebäudes.

Immobilienwert

Der Verkehrswert der Immobilie wird anhand der Kosten ermittelt, die ein Neubau der Immobilie in gleicher Lage und Qualität aktuell verursachen würde. Dabei werden Eigenschaften wie Baujahr und Zustand und wertmindernde Umstände wie eventuell bestehende Belastungen, Abnutzungserscheinungen oder ein Sanierungsstau einbezogen.

Grundstückswert

Der Wert des Grundstücks wird anhand der sogenannten Bodenrichtwertkarte oder -tabelle berechnet. Sie enthält den Bodenrichtwert, einen für das jeweilige Gebiet ermittelten Durchschnittswert, der anhand der dort erfassten Kaufpreise errechnet wird.

Der Grundstückswert kann auf verschiedene Weisen bestimmt werden. Mittels des Verkehrswerts, des Bodenrichtwerts oder mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens.

Das Vergleichswertverfahren

Mit dem Vergleichswertverfahren werden aktuelle Kaufpreise von Immobilien analysiert, die möglichst ähnliche Merkmale wie die betreffende Immobilie aufweisen:

  • Lage
  • Umgebung
  • Ausstattung
  • Baujahr
  • Objektart
  • Zustand

Es eignet sich besonders für typisierte Immobilien wie Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen. Je mehr Vergleichsangebote zur Bewertung herangezogen werden, desto präziser lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie bestimmen. Schwieriger wird die Bewertung, wenn keine ausreichende Anzahl an Vergleichsobjekten verfügbar ist. Im Fall einer sehr individuellen Immobilie mangelt es oft an Vergleichsangeboten, weshalb sich die Vergleichswertmethode hier nur bedingt anwenden lässt. Auch die Immobilienbewertung von Homeday basiert auf dem Vergleichswertverfahren, bei dem Millionen von Immobilien zur Grundlage gelegt werden.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kann nur genutzt werden, wenn es sich um eine vermietete Immobilie bzw. um eine Gewerbeimmobilie handelt. Mit seiner Hilfe wird der Gewinn, also die Mieteinnahmen abzüglich aller Nebenkosten, ermittelt, der mit der jeweiligen Immobilie dauerhaft erwirtschaftet werden könnte.

Was Verkehrswert und Verkaufspreis unterscheidet

In vielen Fällen weichen beim Verkauf Verkehrswert und tatsächlicher Preis voneinander ab, was sich an der Nachfrage und Marktlage entscheidet. Dennoch bietet der Verkehrswert eine zuverlässige Aussage zur Festlegung des Angebotspreises und ein gutes Argument in den späteren Verkaufsverhandlungen.

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