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Um eine Immobilie zu einem angemessenen Preis anzubieten, sollten Eigentümer den aktuellen Verkehrswert kennen. Erfahren Sie hier unter anderem, was unter dem Begriff zu verstehen ist und wie sich der Verkehrswert ermitteln lässt.

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Begriff Verkehrswert (auch: Marktwert) bezeichnet den derzeit am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie. In Paragraf 194 BauGB (Baugesetzbuch) klingt das so:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Wann sollten Sie den Verkehrswert ermitteln?

In diesen Fällen ist es beispielsweise sinnvoll, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln:

Ist die Verkehrswertermittlung von offizieller Stelle gefordert, sollte ein Gutachter den Verkehrswert ermitteln. Bei einem Hausverkauf beispielsweise eignet sich auch die Bewertung durch einen Makler.

Gut zu wissen:

Die Immobilienbewertung von Homeday ist kostenlos und unverbindlich. Erst danach entscheiden Sie, ob Sie Ihre Immobilie mit uns verkaufen möchten. Das Beste: Da Eigentümer mit Homeday provisionsfrei verkaufen, zahlen Sie auch für den kompletten Maklerservice keinen Cent.

Wie lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie bestimmen?

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es verschiedene Verfahren:

    • Das Vergleichswertverfahren
    • Das Ertragswertverfahren
    • Das Sachwertverfahren

Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt in erster Linie davon ab, für welche Art von Immobilie der Verkehrswert ermittelt werden soll.

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Beim Vergleichswertverfahren dienen die kürzlich erzielten Verkaufspreise ähnlicher Immobilien derselben Gegend als Anhaltspunkt dafür, wie viel eine zu bewertende Immobilie wert ist. Je gleichartiger die dafür zur Verfügung stehenden Immobilien sind und je größer ihre Menge ist, desto zuverlässiger lässt sich der Verkehrswert ermitteln. Der örtliche Gutachterausschuss verfügt über eine Liste mit allen Kaufpreisen der Vergangenheit.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders gut, um den Verkehrswert von Eigentumswohnungen in Großwohnanlagen oder Reihenhäuser in einheitlichen Baugebieten zu berechnen. Zudem bietet sich das Verfahren für die Bewertung unbebauter Grundstücke an. Bei bebauten Grundstücken hingegen unterscheiden sich Immobilien häufig in ihren wertbestimmenden Merkmalen. Die Immobilienart samt Bauweise, Gebäudegröße, Baujahr, Gesamtzustand und Ausstattungsgrad ist uneinheitlich. Daher ist die Methode hier eher ungeeignet.

Tipp: Auch der Homeday-Preisatlas, der die Quadratmeterpreise sämtlicher Immobilienpreise auf Wohnblockebene in Deutschland zeigt, nutzt das Vergleichswertverfahren. Die interaktive Karte liefert eine erste Einschätzung dazu, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Den konkreten Verkehrswert einer Immobilie erfahren Sie durch eine kostenlose Immobilienbewertung von Homeday. Dabei berücksichtigt der Homeday-Makler bei einem Vor-Ort-Termin auch die Ausstattung und den Zustand der Wohnung oder des Hauses.

Wie ermittelt das Sachwertverfahren den Verkehrswert?

Beim Sachwertverfahren werden der Wert einer Immobilie und des dazugehörigen Grundstücks getrennt voneinander ermittelt. Der aktuelle Marktwert des Gebäudes ergibt sich dabei aus den ursprünglichen Baukosten abzüglich der Werte für etwaige Abnutzungserscheinungen. Hinter diesem Berechnungsmodell steht der Gedanke, dass die Herstellungskosten eines Gebäudes den Kosten eines Neubaus entsprechen. Der Quadratmeterpreis des Grundstücks wird wiederum mittels Bodenrichtwertkarten errechnet. Die Werte von Grundstück und Gebäude ergeben zusammen den Sachwert einer Immobilie.

Das Sachwertverfahren bietet sich vor allem an, um den Verkehrswert einer selbstgenutzten Immobilie wie einer Eigentumswohnung oder eines Ein- oder Zweifamilienhauses zu ermitteln.

Gut zu wissen:

Aktuelle Bodenrichtwerte stellt das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt aus.

Wie funktioniert die Berechnung beim Ertragswertverfahren?

Besonders bei vermieteten Immobilien sowie Gewerbeimmobilien bietet sich das Ertragswertverfahren für die Verkehrswertermittlung an. Hier wird die Immobilie ausschließlich als Kapitalanlage betrachtet. Ähnlich des Sachwertverfahrens erfolgt die Berechnung, indem die Werte von Grundstück und der Ertragswert des Gebäudes zunächst separat erfasst werden. Hier spielen etwa Faktoren wie die Höhe der Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszins und der sogenannte Vervielfältiger eine wichtige Rolle. Der Liegenschaftszins gibt dabei an, wie Grundstücke marktüblich verzinst werden. Der Vervielfältiger errechnet sich durch die Restnutzungsdauer und den Zinsfaktor. Hier finden Sie offizielle Tabellen zur Berechnung.

Berechnungsbeispiel: Verkehrswert ermitteln mit Hilfe des Ertragswertverfahrens:

Ertragswertverfahren
Grundstücksfläche 600 m²
* Bodenrichtwert pro m² 140 €
= Bodenwert 84.000 € Grundstücksgröße * Bodenrichtwert
Rohertrag 30.000 € Ortsübliche Jahreskaltmiete
- Bewirtschaftungskosten 5.000 € Abschreibung, Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall
= Reinertrag des Grundstücks 25.000 €
- Bodenwertverzinsung 4.200 € Bodenwert * Liegenschaftszins von 5 %
= Gebäudereinertrag 20.800 €
* Vervielfältiger 14 Restnutzungsdauer von 25 Jahren
= Gebäudeertragswert 291.200 €
Vorübergehender Ertragswert 375.200 € Bodenwert + Gebäudeertragswert
- Wertminderung 50.000 € Wertminderung durch z.B. Mängel
= Ertragswert (Verkehrswert) 325.200 €
Hinweis

Um den aktuellen Verkehrswert optimal zu ermitteln, bietet sich eine Kombination aller drei Verfahren an.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie?

Diese Faktoren wirken sich wesentlich auf den Verkehrswert einer (freien) Immobilie aus:

    • Lage
    • Baujahr des Gebäudes
    • Wohn- und Nutzfläche der Immobilie
    • Ausstattungsmerkmale (z.B. Zimmeranzahl, Balkon, Kellerabteil, Parkplatz)
    • Zustand des Gebäudes
    • Qualität und Zustand der Ausstattung

Darüber hinaus gilt:

    • Ist die Nachfrage groß, das Angebot jedoch klein, erhöht sich der Verkehrswert entsprechend
    • Ist die zu erzielende Miete eher gering, mindert dies auch den Verkehrswert

Welche Unterlagen benötigen Sie bei der Verkehrswertermittlung?

Um den Verkehrswert eines Hauses zu ermitteln, benötigen Sie idealerweise die folgenden Dokumente:

Sie möchten den Verkehrswert einer Wohnung ermitteln?

In diesem Fall benötigen Sie zudem unter anderem diese Unterlagen:

Entspricht der Verkehrswert dem Angebotspreis?

Ist der Verkehrswert ermittelt, lässt sich der Angebotspreis festlegen. Ob er eher oberhalb oder unterhalb des Verkehrswerts angesetzt wird, hängt im Wesentlichen von den aktuellen Marktgegebenheiten ab, also vor allem vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Des weiteren können unterschiedliche Verkaufsstrategien angestrebt werden. Bei einem Bieterverfahren setzt der Verkäufer den Angebotspreis niedriger an, damit potenzielle Käufer jeweils höhere Gebote als ihre Mitbewerber abgeben und den Preis so in die Höhe treiben. Eine andere Verkaufsstrategie sieht vor, den Angebotspreis bewusst höher anzusetzen und dem Käufer bei der Preisverhandlung mit einem Preisnachlass entgegenzukommen.

Zusammenfassung

Je nach Immobilienart bieten sich verschiedene Verfahren an um den Verkehrswert zu ermitteln:

    • Bei vergleichbaren Immobilien wie Wohnungen in Wohnanlagen, einheitlichen Reihenhäusern oder bei unbebauten Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren ideal.
    • Das Sachwertverfahren bietet sich an, wenn keine vergleichbaren Immobilien zur Verfügung stehen beziehungsweise die Immobilie sich erheblich von anderen Immobilien unterscheidet. Unter Zuhilfenahme der einstigen Kosten lässt sich so der aktuelle Verkehrswert ermitteln.
    • Bei vermieteten Immobilien bildet das Ertragswertverfahren eine gute Grundlage.
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