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Eine Erbschaft, eine veränderte Lebenssituation oder einfach ideale Marktbedingungen: Es gibt viele Gründe, warum Eigentümer ihr Grundstück verkaufen. Welche Vorgehensweise sich beim Verkauf eines Grundstücks anbietet, welche Unterlagen Sie benötigen oder wie Sie den Wert Ihres Grundstücks festlegen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Was sollte ich vor dem Verkauf meines Grundstücks erledigen?

Der Verkauf eines Grundstücks ist genau wie ein Haus- oder Wohnungsverkauf gut vorzubereiten. Zuerst sollten Sie als Grundstücksverkäufer einen Blick in den Grundbuchauszug werfen. Denn dieser informiert Sie über die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks. Nur, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch vermerkt sind, sind Sie auch berechtigt, das Grundstück zu verkaufen. Stehen weitere Eigentümer im Grundbuch, können Sie das Grundstück nur mit deren Erlaubnis veräußern.

Außerdem liefert Ihnen der Grundbuchauszug auch Informationen zu den Eigenschaften Ihres Grundstücks (z.B. Lage und Größe) oder dessen etwaigen Belastungen und Beschränkungen etwa durch Wegerechte. Diese Informationen brauchen Sie auch, um den Wert Ihres Grundstücks zu berechnen oder berechnen zu lassen.

Wie ermittle ich den Wert meines Grundstücks?

Um ein Grundstück zu verkaufen, sollten Eigentümer dessen Markt- beziehungsweise Verkehrswert kennen. Er informiert darüber, welcher Preis sich aktuell für ein Grundstück bei dessen Verkauf erzielen lässt und ist damit wesentlich, um den Angebotspreis festzulegen.

Um ein Grundstück zu bewerten, spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle:

    • Lage
    • Zuschnitt
    • Größe
    • Erschließung
    • Bodenbeschaffenheit
    • Stand des Grundbuchs
    • etwaige Altlasten
    • Rechte Dritter
    • Bebauungsgrad beziehungsweise Bebaubarkeit

Vor allem die Art und Weise, wie sich ein Grundstück bebauen lässt, entscheidet über seinen Wert. Handelt es sich um:

    • ein Wald- oder Wiesengrundstück: darf es möglicherweise nicht bebaut werden
    • Bauerwartungsland: ist davon auszugehen, dass es zu einem späteren Zeitpunkt bebaut werden kann
    • Rohbauland: ist das Grundstück noch nicht erschlossen, von der Gemeinde jedoch angedacht, dass es zu einer Bebauung kommt
    • Bauland: darf das Grundstück im Rahmen des Bebauungsplans bebaut werden

Über die Nutzung eines Grundstücks geben der Flächennutzungsplan und/oder Bebauungsplan Auskunft. Sie sind bei der jeweiligen Kommune erhältlich und stehen teils auch online zur Verfügung. Gibt es keinen Bebauungsplan, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage, bevor Sie Ihr Grundstück verkaufen. Diese Vorgehensweise kann sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken. Der Grundstückseigentümer reicht dafür Bebauungsvorschläge bei der Baubehörde ein. Die Bauvoranfrage gilt als verbindliche Rechtsauskunft darüber, wie ein Grundstück zu bebauen ist. Abhängig vom Bundesland ist der Bescheid unterschiedlich lang gültig. In Nordrhein-Westfalen gilt er beispielsweise zwei Jahre und lässt sich bei Bedarf um zwölf Monate verlängern. In Berlin sind es von vornherein drei Jahre. Eine Bauvoranfrage kann mehrere Wochen dauern und kostet Gebühren, die von Gemeinde zu Gemeinde variieren.

Grundsätzlich gilt im Hinblick auf die Grundstücksnutzung: Je mehr Wohn- und Gewerbefläche auf einem Grundstück entstehen darf, desto wertvoller ist es.

Gut zu wissen:

Um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln, gibt es verschiedene Vorgehensweisen (Vergleichswertverfahren versus Bodenrichtwert). Ausführliche Informationen erhalten Sie in unserem Ratgeberartikel:
Grundstücksbewertung: Diese Faktoren bestimmen den Wert.

Wie finde ich den richtigen Käufer für den Grundstücksverkauf?

Die Käuferzielgruppe bestimmt sich vor allem dadurch, wie das zum Verkauf stehende Grundstück bebaut werden darf. Möchten Sie ein kleines Grundstück verkaufen, welches sich für ein Ein- oder Zweifamilienhaus eignet, ist dies eher für eine Privatperson interessant. Ein großes Grundstück, welches die Bebauung durch ein Mehrfamilienhaus erlaubt, könnte zum Beispiel für Investoren oder Bauträger relevant sein. Baureife Grundstücke haben großes Potenzial, schnell verkauft zu werden. Wenn es baurechtlich möglich ist, empfiehlt es sich, ein sehr großes Grundstück vor dem Grundstücksverkauf zu teilen. Denn genau wie der Verkauf eines Mehrfamilienhauses über einzelne Wohneinheiten, lässt sich durch die Teilung des Grundstücks insgesamt ein höherer Verkaufspreis erzielen. Dafür sind die neu entstandenen Grundstücke jedoch neu zu vermessen und entsprechend im Grundbuch einzutragen.

Um die richtige Zielgruppe für den Grundstücksverkauf anzusprechen, ist es auch wichtig, die für sie relevanten Vorzüge im Exposé zu beschreiben und über die zielgruppenrelevanten Kanäle (Immobilienportale, Tages-/Wochenzeitungen etc.) zu bewerben.

Kaufpreisverhandlung: Wie funktioniert das Bieterverfahren und wann sollte ich es nutzen?

Ist ein passender Käufer für das Grundstück gefunden, gilt es, sich über den Kaufpreis zu einigen. Eine Möglichkeit der Preisfindung bietet das Bieterverfahren. Beim Bieterverfahren bestimmen die Kaufinteressenten durch Gebote den Verkaufspreis für ein Grundstück. Im Exposé des Grundstücks wird dafür in der Regel ein Mindestpreis festgelegt und vermerkt, dass die Preisfindung über ein Bieterverfahren erfolgt.
Nach dem Besichtigungstermin geben die Kaufinteressenten (z.B. per E-Mail) ein Gebot für das Grundstück ab. Der Eigentümer entscheidet sich im Anschluss für einen Preis beziehungsweise einen Interessenten. Der Verkäufer ist jedoch nicht verpflichtet, sich für das höchste Gebot zu entscheiden. Andererseits sind auch die Gebote der Kaufinteressenten nicht bindend.

Tipp: Da das Bieterverfahren sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringt und sich nicht pauschal für jedes Grundstück eignet, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Experten.

Welche Unterlagen sind für den Grundstücksverkauf nötig?

Ist ein passender Käufer für das Grundstück gefunden, steht vor allem jede Menge Papierkram an. Oft benötigen Käufer verschiedene Nachweise für die Bank oder wollen diese einfach aus Interesse sehen. Wer ein Grundstück verkaufen möchte, sollte die folgenden Unterlagen parat haben:

Art der Unterlage Bezugsquelle
Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte Katasteramt oder Fachbereich Vermessung
Bebauungsplan Fachbereich Stadtentwicklung oder Bauen in der Gemeinde
Grundbuchauszug Grundbuchamt
Baulastenverzeichnis Fachbereich Stadtentwicklung oder Bauen in der Gemeinde

In einigen Fällen sind zudem diese Unterlagen wichtig, um ein Grundstück zu verkaufen:

    • Altlastenauskunft
    • Baulastenverzeichnis
    • Nachweise über die Erschließung (wenn es sich um ein erschlossenes Grundstück handelt)
    • Grundsteuerbescheid
    • Flächennutzungsplan (falls vorhanden)
    • Bauvoranfrage (falls vorhanden)
    • Vermessungsunterlagen (falls vorhanden)

Bei einem bebauten Grundstück kommen noch eine Reihe weiterer Dokumente beim Immobilienverkauf hinzu – wie der Energieausweis. Weiterführende Informationen erhalten Sie in unseren Ratgebern Haus verkaufen und Wohnung verkaufen.

Was macht den Grundstücksverkauf rechtswirksam?

Sind sich die Parteien einig und alle Voraussetzungen geklärt, schließen Verkäufer und Käufer einen notariell beurkundeten Kaufvertrag miteinander. Im Anschluss lässt der Notar den neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen – der Abschluss des Grundstücksverkaufs.

Grundstück verkaufen: Welche Kosten können anfallen?

Beim Verkauf eines Grundstücks fallen verschiedene Kosten an. Die meisten von ihnen trägt jedoch der Käufer. Dazu gehören etwa die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer und häufig mindestens der Großteil der Maklerprovision.

Für Verkäufer fallen etwa Kosten an, wenn das Grundstück beim Verkauf noch mit einer Hypothek belastet ist und der Kredit durch den Kaufpreis vorzeitig getilgt wird. Die Bank ist in diesem Fall berechtigt, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu erheben. Auch die Löschung der Grundschuld ist vom Verkäufer des Grundstücks zu zahlen.

Gut zu wissen:

Mehr Informationen zu Höhe, Fälligkeit und Verteilung der verschiedenen Kosten erhalten Sie auch in unserem Ratgeberartikel:
Hausverkauf: Kosten für den Eigentümer

Grundstücksverkauf: Welche Steuern fallen an?

Wer ein Grundstück verkaufen möchte, muss damit rechnen, im Zuge des Verkaufs eventuell Steuern zu zahlen. So erhebt der Fiskus etwa die sogenannte Spekulationssteuer, wenn Eigentümer ihr Grundstück weniger als zehn Jahre nach dessen Erwerb wieder veräußern. Eine Ausnahme besteht, wenn das Grundstück bebaut ist oder war und Sie als Eigentümer im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor in dem Gebäude gewohnt haben.

Grundstück verkaufen: mit Makler oder ohne?

Beim Grundstücksverkauf empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler. Hauptgrund ist, dass er Ihnen als Verkäufer zahlreiche, teils zeitintensive Aufgaben im Verkaufsprozess abnimmt. Er bewirbt das Grundstück auf den verschiedenen Kanälen, berät Sie bei der Auswahl der Interessenten, übernimmt Besichtigungen und die Kaufpreisverhandlung. Weiterer Vorteil, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen lassen: Ein Makler hat bereits Erfahrung im Verkauf von Grundstücken, er erkennt deren Potenzial und weiß ganz genau, welche Zielgruppe für welche Art des Grundstücks infrage kommt. Idealerweise kennt der Makler durch seinen großen Kundenstamm sogar schon einen potenziellen Käufer.

Tipp: Beim Grundstücksverkauf mit Homeday zahlen Verkäufer weder eine Maklerprovision noch sonstige Gebühren. Ihr Homeday-Makler ermittelt kostenfrei den Wert des Grundstücks und übernimmt – in enger Abstimmung mit Ihnen – auch alle weiteren Aufgaben im Verkaufsprozess. Auch für Dokumente wie den Energieausweis oder den Grundbuchauszug zahlen Verkäufer bei Homeday keinen Cent.

Wie verkauft Homeday mein Grundstück?

  1. 01

    Kostenlose Grundstücksbewertung

    Sie starten Ihren Grundstücksverkauf mit einer kostenlosen Bewertung Ihres Grund und Bodens. Dafür vereinbaren Sie einfach einen Termin mit dem Homeday-Makler in Ihrer Region. Er begutachtet Ihr Grundstück persönlich und berechnet seinen präzisen Wert.

  2. 02

    Moderne Bewerbung

    Unsere Bewertung überzeugt Sie? Dann beauftragen Sie Homeday mit dem Verkauf Ihres Grundstücks. Wir platzieren Ihr Grundstück prominent auf den großen Immobilienportalen und präsentieren es Interessenten bei Besichtigungen. Selbstverständlich übernehmen wir auch die komplette Kommunikation mit Kaufinteressenten.

  3. 03

    Erfolgreicher Grundstücksverkauf

    Wir stimmen den Verkaufspreis mit Ihnen ab und verhandeln ihn für Sie mit den Kaufinteressenten. Außerdem organisieren wir alle für den Grundstücksverkauf notwendigen Unterlagen und stehen Ihnen bis zur Übergabe des Grundstücks an den neuen Eigentümer zur Seite.

Grundstück verkaufen – FAQs

Welche Kosten können beim Grundstücksverkauf anfallen?

In den meisten Fällen geht ein Grundstücksverkauf nicht mit Kosten für den Verkäufer einher. Es gibt nur zwei Ausnahmen. Der Verkäufer möchte den Kaufpreis über ein Notaranderkonto erhalten. In diesem Fall muss er die Gebühren tragen. Der zweite Fall liegt vor, wenn er einen Makler beauftragt und in diesem Bundesland die Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.

Welche Steuern fallen beim Grundstücksverkauf an?

Möchte ein Eigentümer sein Grundstück verkaufen, kommt der Gedanke an mögliche Steuern ins Spiel. Die Grunderwerbsteuer muss der Erwerber bezahlen. Für den Verkäufer fällt bei einem unbebauten Grundstück nur Einkommensteuer an, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre gelegen haben. Ist das Grundstück bebaut, kommt es darauf an, ob der Erwerber die Immobilie selbst bewohnte. Details dazu finden Sie hier.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Grundstücksverkauf?

Findet der Grundstücksverkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb statt, fällt Spekulationssteuer an. Diese basiert auf dem persönlichen Steuersatz, hängt also vom Einzelfall ab. Der Gewinn aus dem Grundstücksverkauf wird in der Anlage SON, sonstige Erträge, erfasst. War der Verkäufer länger als zehn Jahre Eigentümer des Grundstücks, ist der Verkauf steuerfrei.

Wer trägt die Kosten beim Grundstücksverkauf?

Die meisten Kosten bei einem Grundstücksverkauf gehen zulasten des Erwerbers. Müssen sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage teilen, fallen hier allerdings Ausgaben für den Verkäufer an. Möglicherweise diente das Grundstück der Besicherung einer Finanzierung und diese wird mit dem Verkauf abgelöst. In diesem Fall kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Informieren Sie sich hier vollständig über alle Kosten beim Grundstücksverkauf.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Grundstückskauf?

Für Notar und Gerichtskosten werden bei der Berechnung der Erwerbsnebenkosten in der Regel 1,5 Prozent des protokollierten Kaufpreises angesetzt. Diese Kosten muss der Käufer übernehmen. Der Verkäufer muss nur dann eine Gebühr an den Notar bezahlen, wenn der Erlös aus dem Grundstücksverkauf auf ein Notaranderkonto fließen soll.

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