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So machen Sie Ihr Grundstück zu Geld

Der erste Schritt im Verkaufsprozess besteht darin, den Wert des Grundstücks zu bestimmen. Orientierung bietet der Bodenrichtwert, den die Gemeinde anhand zurückliegender Grundstücksverkäufe ermittelt. Allerdings kann bereits eine kleine Abweichung der Ausrichtung, Topographie oder einer anderen Eigenschaft den Wert des Grundstücks stark beeinflussen, so dass dieser deutlich vom Bodenrichtwert abweicht. Deshalb wird am besten ein Sachverständiger beauftragt. Er nutzt verschiedene Verfahren, um den Grundstückswert zu ermitteln:

  • das Vergleichswertverfahren
  • das Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Anhand des Vergleichswertverfahrens kann der Wert sowohl unbebauter als auch bebauter Grundstücke ermittelt werden. Dazu wird ein Mittelwert aus aktuellen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke gebildet.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kann für Grundstücke angewendet werden, mit denen ein Ertrag erzielt werden soll. Ermittelt wird der Gewinn, der mit der jeweiligen Immobilie dauerhaft erwirtschaftet werden könnte.

Sachwertverfahren

Auch das Sachwertverfahren ist eine geläufige Methode der Wertermittlung. Es wird aber in erster Linie für bebaute Grundstücke angewandt, denn anhand des Sachwertverfahrens werden auch die Gebäudeherstellungskosten ermittelt. Sie besagen, welche Summe ein Neubau der betreffenden Immobilie aktuell kosten würde. Hinzu kommt der Wert des Grundstücks, der unter Zuhilfenahme des Bodenrichtwerts errechnet wird. Anschließend werden Abnutzungserscheinungen und andere Faktoren – etwa ein Sanierungsstau – eingerechnet, die den Wert beeinflussen.

Alle ausführlichen Informationen über den Bodenrichtwert.

Das Gutachten des Sachverständigen vermittelt Interessenten eine Fülle an Informationen über Eigenschaften, die den Wert des Grundstücks bestimmen, darunter:

  • Lage und Umfeld
  • Entwicklung des Umfelds
  • Größe, Zuschnitt und Ausrichtung
  • Verkehrsanbindung
  • Imissionen
  • Topographie
  • Bodenverhältnisse
  • Denkmalschutz
  • Altlasten und Altablagerungen
  • Baugrundverhältnisse
  • Schäden und Mängel
  • Zustand der baulichen Anlagen

Und es informiert über die oftmals wichtigste Eigenschaft eines Grundstücks: seine Bebaubarkeit.

  • Anhand verschiedener Verfahren bestimmt ein Experte zuverlässig den Wert des Grundstücks.
  • Sein Gutachten gibt auch genauen Aufschluss über dessen Eigenschaften und Potentiale.

Darf der Käufer bauen?

Ob und in welchem Umfang ein Käufer das Grundstück bebauen darf, lässt sich anhand des Bebauungsplans feststellen. Darin sind sämtliche Bau-Auflagen rechtsbindend festgelegt. Der Bebauungsplan ist bei der Gemeindeverwaltung erhältlich. Aus den darin enthaltenen Baubestimmungen, insbesondere der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl, geht hervor, wie viel Fläche auf dem Grundstück errichtet werden darf.

  • Die Grundflächenzahl (GRZ) besagt, welcher Flächenanteil eines Grundstücks überbaut werden darf.
  • Durch die Geschossflächenzahl (GFZ) ist festgelegt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche, also die Summe der Fläche aller Vollgeschosse, höchstens pro Quadratmeter Grundstücksfläche errichtet werden dürfen.

Die Höhe dieser beiden Werte hat einen Einfluss auf den Preis, der sich beim Verkauf des Grundstücks erzielen lässt.

Für wen eignet sich das Grundstück?

Entsprechend ihrer Nutzungsmöglichkeiten wird zwischen fünf Grundstücksformen unterschieden:

  • Ackerland
  • Begünstigtes Ackerland
  • Bauerwartungsland (von einer künftigen Bebaubarkeit ist auszugehen)
  • Rohbauland (nicht erschlossen, aber für Bebauung bestimmt)
  • Baureifes Land

Nur baureifes Land ist mit Sicherheit bebaubar, sein Preis ist deshalb am höchsten. Allerdings kann sich der Status eines Grundstücks beispielsweise im Rahmen von Stadtentwicklungsmaßnahmen ändern. Welcher der genannten Formen ein Grundstück entspricht, entscheidet darüber, welche Käufergruppen der Eigentümer ansprechen kann:

  • Baureifes Bauland, auf dem sich ein Eigenheim errichten lässt, ist für Privatpersonen besonders interessant.
  • Wenn sich das Bauland für die Bebauung mit mehreren Eigenheimen oder sogar mit Mehrfamilienhäusern eignet, wendet man sich an Bauträger oder Projektentwickler.
  • Nicht bebaubare Flächen bieten sich für eine freizeitliche oder landwirtschaftliche Nutzung an. Im Fall des Bauerwartungslandes kann von einer künftigen Bebaubarkeit ausgegangen werden, was sich bereits in einem höheren Preis niederschlägt. Es eignet sich eher zum Verkauf an einen professionellen Investor als an eine Privatperson.

Bauvoranfrage stellen

Wenn kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt, lässt sich die Frage der Bebaubarkeit zunächst nicht eindeutig klären. In dem Fall können Eigentümer und
Interessent in Betracht ziehen, vor Beginn des Verkaufsprozesses eine Bauvoranfrage beim Bauamt zu stellen. Dazu sollte ein möglichst präziser Bebauungsvorschlag eingereicht werden um eine verbindliche Rechtsauskunft zu erhalten, die eine je nach Bundesland befristete Gültigkeit hat. Für die kostenpflichtige Bauvoranfrage sollten einige Wochen Wartezeit veranschlagt werden. Dann aber kann beim Verkauf eine verlässlichere Aussage zur Bebaubarkeit getroffen und dadurch gegebenenfalls ein höherer Erlös erzielt werden.

  • Dem Bebauungsplan kann entnommen werden, ob und in welchem Umfang auf dem Grundstück gebaut werden darf.
  • Daraus lässt sich ableiten, für welche Zielgruppe der Erwerb des Grundstücks in Frage kommt.
  • Wenn kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt, kann eine Bauvoranfrage beim Bauamt gestellt werden.

Erschließungskosten

Ein Grundstück darf erst bebaut werden, wenn es durch die Gemeinde erschlossen wurde. Die Erschließung trägt deshalb zu seiner Wertsteigerung bei. Sie umfasst alle Maßnahmen zur Nutzbarmachung eines Grundstücks, also ihre Anbindung an

  • Kanalisation
  • Trinkwasserversorgung
  • Energieversorgung (Fernwärme, Gas, Strom)
  • Kommunikation (Telefon- und Kabelfernsehnetz)
  • öffentliches Verkehrsnetz (Straßen- und Gehwege inkl. Beleuchtung)

Falls das Grundstück noch nicht erschlossen ist, empfiehlt es sich, die Höhe der Erschließungskosten, die sich je nach Stadt und Gemeinde unterscheidet, beim zuständigen Bauamt zu erfragen. An den Kosten muss sich der Eigentümer zu 90 Prozent beteiligen.

Der Verkauf

Beim Verkauf eines Grundstücks ist es eine besonders anspruchsvolle Herausforderung, dessen Vorzüge herauszustellen. Denn es liegt an der Vorstellungskraft der potentiellen Käufer, sich ein leeres Grundstück als den Standort ihres künftigen Zuhauses vorzustellen. Umso wichtiger ist in diesem Fall eine treffende und überzeugende Beschreibung.

Ein guter Makler erkennt aufgrund seiner Erfahrung, welche Aspekte Ihres Grundstücks im Exposé besonders zu betonen sind. Er kümmert sich darum, professionelle Fotos des Grundstücks zu erstellen und nimmt Ihnen viele weitere Aufgaben während des Verkaufsprozesses ab. Ein Maklervergleich aus dem Internet hilft Ihnen, den passenden Makler für den Verkauf Ihres Grundstücks zu finden.

Wenn das Grundstück beispielsweise sehr sonnig liegt oder einen besonders schönen Blick bietet, vielleicht sogar unverbaubar, dann sollten diese Pluspunkte deutlich hervorgehoben werden. Darüber hinaus muss das Exposé über alle weiteren relevanten Fakten informieren:

  • Ist das Grundstück erschlossen?
  • Darf es bebaut werden?
  • Wie ließe es sich andernfalls nutzen?
  • Welche Größe, Abmessungen und Lage hat es?
  • In welcher Umgebung liegt es und welche Vorzüge bietet das Umfeld?

Wofür sich das Grundstück aufgrund seines Status besonders empfiehlt, ob beispielsweise für den Bau eines Einfamilienhauses oder als Weideland, sollte bereits aus dem Titel des Exposés hervorgehen. Ausdrucksstarke Fotos, die bei angemessenem Tageslicht und möglichst schönem Wetter produziert wurden, betonen die Attraktivität des Grundstücks.

  • Besonders beim Veräußern von Bauland müssen dessen Vorzüge betont werden, da beim Kauf eines Grundstücks die Vorstellungskraft des Interessenten eine wichtige Rolle spielt.
  • Neben ausführlichen und präzisen Angaben zum Grundstück sind hochwertige Fotos für Käufer eine wichtige Entscheidungshilfe.

Unterlagen für den Verkauf

Neben den Fotos und den Daten, die im Exposé veröffentlicht werden, sollten vor dem Verkauf bestimmte Unterlagen vorliegen. Die folgende Tabelle zeigt, welche Dokumente benötigt werden und wo sie sich beziehen lassen.

Art der Unterlage Bezugsquelle
Lageplan Bauordnungsamt
Liegenschaftskarte bzw. Flurkarte Bezirksamt
Bebauungsplan Bauordnungsamt
Grundbuchauszug Grundbuchamt
Baulastenverzeichnis Bezirksamt