So ermitteln wir den Wert Ihrer Immobilie

Es gibt zahlreiche Gründe, sich für den Wert einer Immobilie zu interessieren. Kaufwillige wollen vor Vertragsunterzeichnung noch einmal den Angebotspreis prüfen, Verkäufer möchten sicher sein, dass der Angebotspreis dem momentanen Marktwert Ihrer Immobilie entspricht. Auch aus purem Interesse oder nach Modernisierungsarbeiten kann eine Immobilienbewertung nützliche Informationen zum aktuellen Wert liefern.

Bevor Sie eine Immobilienbewertung durchführen, stellen Sie sich folgende Fragen:

Es gibt verschiedene Verfahren, um eine Immobilie zu bewerten.

Das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren ermittelt den gerade am Markt erzielbaren Preis Ihrer Immobilie. Dieser wird auch als Marktwert oder Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus den Verkehrswerten ähnlicher Immobilien in Ihrer Gegend ermittelt. Je größer die Anzahl und Ähnlichkeit der betrachteten Immobilien, desto eher bildet das Verfahren den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie ab.

Kann das Vergleichswertverfahren - beispielsweise aufgrund weniger Vergleichsobjekte - nicht durchgeführt werden, kommt das Sachwertverfahren zum Zug. Hier spielt der aktuelle Bodenwert eine Rolle. Der Wert für Grund und Boden wird mit den Kosten eines Neubaus addiert und Abnutzungserscheinungen rechnerisch abgezogen.

Das Ertragswertverfahren wird für vermietete Objekte - meist Mehrfamilienhäuser - angewendet. Die erwirtschafteten Erträge dienen dabei als Ausgangspunkt. Die Jahreskaltmiete abzüglich Fix- und Betriebskosten samt Grund und Boden abzüglich diverser Messgrößen, multipliziert mit einem Vervielfältiger ergibt hier den Immobilienwert.

Egal, ob es sich um eine Hausbewertung, eine Wohnungsbewertung oder eine Grundstücksbewertung handelt, die Nutzung der Immobilie ist von großer Bedeutung.

Eine Immobilie zur Selbstnutzung wird mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens bewertet. Falls dies aufgrund der Umstände nicht möglich ist, wird das Sachwertverfahren herangezogen. Ein unbebautes Grundstück kann ebenfalls mittels Vergleichswertverfahren oder alternativ über den Bodenrichtwert bewertet werden. Bei einer vermieteten Immobilie wird vorrangig das Ertragswertverfahren angewandt.

Was sind nun die ausschlaggebenden Faktoren im Hinblick auf den Immobilienwert?
Kurz und knapp: Es geht um Lage, Gesamtzustand der Immobilie und deren Ausstattung.

Das Kriterium Lage setzt sich aus der Makro- und Mikrolage zusammen. Unter Makrolage wird die Region, die Stadt und der betreffende Stadtteil verstanden. Die Mikrolage beschreibt die direkte Nachbarschaft der Immobilie. Daneben gibt es harte und weiche Bewertungskriterien. Die Infrastruktur des Viertels gehört zu den harten, die Einschätzung der vorherrschenden sozialen Schicht zu den weichen Faktoren einer Immobilienbewertung.

Weiterhin spielt der Zustand der Immobilie eine wichtige Rolle. Das Dach, der Fenster und die Fassade sind bei dieser Betrachtung wichtige Größen. Umfangreiche Investitionen vor dem Verkauf - zum Beispiel der Einbau eines modernen Badezimmers, das Verlegen hochwertiger Böden oder die Installation einer neuen Heizungsanlage - wirken sich positiv auf den Verkaufspreis aus. Auch kleine Investitionen, wie ein neuer Fassadenanstrich, das Weißen der Innenwände und der Austausch von alten Sockelleisten und Steckdosen lohnen.

Als weiteren wichtigen Punkt kommt es auf die Ausstattung an. Ein Kamin, eine Fußbodenheizung oder ein Wintergarten beeinflussen den Immobilienwert positiv.

Es gibt verschiedene Personengruppen, die für die Bewertung einer Immobilie in Frage kommen. Dazu gehören Eigentümer, Sachverständige und Makler.

Eine Immobilienbewertung durch den Eigentümer birgt Risiken. Zwar sind die Besitzer oft in der Lage, sämtliche Kosten zu beziffern. Das reicht jedoch nicht aus, um den Immobilienwert konkret zu ermitteln, denn das Angebot bestimmt die Nachfrage. Es braucht also einen Fachmann. Zumal Besitzer oft einen emotionalen Bezug zur Immobilie haben, was eine neutrale Bewertung zusätzlich erschwert.

Immobiliengutachter haben die Zulassung, den Immobilienwert fachmännisch zu berechnen. Sie untersuchen die Immobilie gründlich und systematisch. Sämtliche Faktoren des Immobilienwertes sowie Mängel werden ermittelt und protokolliert. Anhand der gängigen Verfahren wird der Verkehrswert der Immobilie errechnet. Als Konsequenz verlangen vereidigte Sachverständige eine entsprechende Vergütung. Die Kostenberechnung erfolgt gemäß Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Bei einem Immobilienwert bis 400.000 Euro müssen Sie mit ca. 1.500 - 2.000 Euro Gutachterhonorar rechnen.

Auch ein Makler kann eine Immobilienbewertung vornehmen. Er wird die Immobilie in der Regel anhand des Vergleichswertverfahrens bewerten. Dazu zieht er einige möglichst ähnliche Objekte heran und ermittelt so den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie. Da ein guter Makler mit der Region vertraut ist, kennt er die geltenden Preise.

Tipp: Sie wollen Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich bewerten lassen? Dann nehmen Sie jetzt Kontakt mit Homeday auf, um einen Vor-Ort-Termin mit unseren Experten auszumachen.

Menschen interessieren sich aus verschiedensten Gründen für den Wert einer Immobilie. Sie haben eine Verkaufs- oder Kaufabsicht, reines Interesse am Immobilienwert oder die Frage, inwiefern sich Investitionen im Immobilienwert spiegeln.

Fordert ein Eigentümer eine Immobilienbewertung an, weil er verkaufen möchte, ist ein realistischer Angebotspreis wichtig. Denn bietet der Eigentümer die Immobilie zu teuer an, verliert er womöglich potenzielle Käufer. Senkt der Besitzer im Nachgang den Preis, verunsichert dies Interessenten. Sie vermuten Mängel oder mangelnde Nachfrage. Sie warten und spekulieren auf Preissenkung. Bieten Eigentümer Ihre Immobilie zu Beginn zu günstig an, kommt es schnell zum Verkauf. Jedoch werden sie sich später ärgern, da voraussichtlich ein höherer Verkaufspreis - und somit Gewinn - erzielt hätte werden können.

Tipp: Die Homeday-Immobilienbewertung eignet sich gut für eine erste Einschätzung des Marktwerts. Bei Besonderheiten der Immobilie sollte jedoch zusätzlich ein geeigneter Makler zu Rate gezogen werden, der sich direkt vor Ort ein Bild machen kann.

Allgemein lässt sich sagen, dass Deutschlands Immobilienpreise gerade in den letzten Jahren – besonders in den Ballungsgebieten – gestiegen sind. Folglich sind viele Immobilieneigentümer daran interessiert zu erfahren, ob Ihre Immobilie aufgrund der Marktlage an Wert gewonnen hat und inwiefern Investitionen sich im Immobilienwert niederschlagen. In solchen Fällen (bei generellem Interesse am Immobilienpreis jedoch ohne eine feste Verkaufsabsicht) ist die Beauftragung eines Gutachters oder Maklers in der Regel nicht anzuraten. Hierfür eignet sich die Homeday-Immobilienbewertung besser.

Sollte die Immobilienbewertung für gerichtliche, steuerliche oder versicherungstechnische Belange benötigt werden - sei es z.B. ein Scheidungsverfahren, eine Zwangsversteigerung, ein Erb- oder Versicherungsfall - ist ausschließlich das Gutachten eines Sachverständigen zugelassen. Hier bringt eine Homeday-Immobilienbewertung zwar erste Werte, ein Vollgutachten eines Sachverständigen ist jedoch zwingend notwendig.

Wer sich bereits ernsthaft für eine Immobilie interessiert und prüfen möchte, ob der verlangte Kaufpreis angemessen ist, kann ebenfalls die unsere Immobilienbewertung nutzen. Dieser Referenzwert bietet einen ersten Anhaltspunkt. Sollte das Interesse zu einem bevorstehenden Vertragsabschluss führen, kann zusätzlich ein Gutachter involviert werden.