Wie funktioniert die Immobilienbewertung?Wie funktioniert die Immobilienbewertung
von Homeday?Wie funktioniert die Immobilienbewertung
von Homeday?

Es gibt verschiedene Anlässe, die Eigentümer dazu veranlassen, ihre Immobilie bewerten beziehungsweise den Verkehrswert (Marktwert) für ihr Haus oder ihre Wohnung ermitteln zu lassen. Wer einen Verkauf seines Eigentums plant, benötigt die Bewertung etwa, um einen realistischen Angebotspreis im Immobilienexposé festzulegen. Andersherum möchten potenzielle Käufer wissen, ob der Preis für ihr Wunschobjekt angemessen ist beziehungsweise sich der Kauf lohnt. Auch nach einer Modernisierung oder im Fall einer Erbschaft ist eine Immobilienbewertung sinnvoll, da sie nützliche Informationen zum aktuellen Marktwert liefert.

Ob Hausbewertung, Wohnungsbewertung oder Grundstücksbewertung: Es gibt verschiedene Verfahren, um eine Immobilie zu bewerten. Das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren ermitteln den sogenannten Markt- beziehungsweise Verkehrswert einer Immobilie anhand verschiedener Kriterien. Er gibt – anders als der Einheitswert – ihren derzeit am Markt erzielbaren Preis an. Welches Verfahren für Ihr Wohneigentum sinnvoll ist, hängt unter anderem von der Art der Immobilie ab.

Das Vergleichswertverfahren vergleicht die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen Immobilien derselben Gegend. Je mehr Vergleichsobjekte es gibt und je größer ihre Ähnlichkeit ist, desto wahrscheinlicher lässt sich mit dem Verfahren der tatsächliche Wert der Immobilie ermitteln. Das Vergleichswertverfahren bietet sich vor allem an, wenn Sie den Wert eines unbebauten Grundstücks, eines Reihenhauses oder einer Eigentumswohnung in einer großen Wohnanlage ermitteln möchten.

Ist das Vergleichswertverfahren – beispielsweise wegen zu wenigen Vergleichsimmobilien – nicht durchführbar, bietet sich das Sachwertverfahren an. Im Mittelpunkt des Verfahrens steht der aktuelle Bodenrichtwert. Der Wert für Grund und Boden wird mit den Kosten eines Neubaus addiert und die Abnutzungserscheinungen eines Gebäudes entsprechend vom Wert abgezogen. Das Sachwertverfahren ist vor allem sinnvoll, um den Marktwert von Ein- oder Zweifamilienhäusern professionell zu ermitteln.

Um den Wert vermieteter Immobilien – meist Mehrfamilienhäuser – zu ermitteln, eignet sich das Ertragswertverfahren. Ausgangspunkt seiner Berechnung sind die wirtschaftlichen Erträge. Der Immobilienwert setzt sich dabei zusammen aus der Jahreskaltmiete abzüglich Fix- und Betriebskosten. Außerdem werden bei der Berechnung auch die Werte für Grund und Boden berücksichtigt.

Fragt man Experten, welcher Faktor den größten Einfluss auf den Wert einer Immobilie hat, hört man immer wieder eine Antwort: „Lage, Lage, Lage“. Dabei hat nicht nur die Makrolage (die Region, die Stadt und der betreffende Stadtteil) Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie, sondern auch die Mikrolage. Sie beschreibt die direkte Nachbarschaft einer Immobilie. Außerdem spielen für den Wert auch harte und weiche Bewertungskriterien eine Rolle. Die Infrastruktur des Viertels gehört zu den harten, die Einschätzung der vorherrschenden sozialen Schicht zu den weichen Faktoren.

Beim Zustand eines Gebäudes sind vor allem das Dach, die Fenster und die Fassade von Bedeutung. Umfangreiche Investitionen – zum Beispiel in die Modernisierung eines Badezimmers, das Verlegen hochwertiger Böden oder die Installation einer neuen Heizungsanlage – wirken sich positiv auf den Immobilienwert aus. Auch eine Maßnahmen wie der neue Fassadenanstrich, das Weißen der Innenwände und der Austausch alter Sockelleisten lohnt sich.

Zur Ausstattung eines Hauses oder einer Wohnung zählen etwa die Größe und Einrichtung des Badezimmers oder verbaute Materialien wie der Bodenbelag. Dabei gilt: Je gehobener die Ausstattung, desto größer der Marktwert der Immobilie. So beeinflussen ein Kamin, eine Fußbodenheizung oder ein Wintergarten den Immobilienwert positiv.

Eigentümer sind häufig in der Lage, sämtliche Kosten ihrer Immobilie zu beziffern. Schließlich kennen Sie den Preis der Immobilie beim Kauf, die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die Heizung oder Bodenbeläge. Ihnen fehlt jedoch die Erfahrung am Markt, um Angebot und Nachfrage optimal einzuschätzen. Darüber hinaus haben sie häufig einen emotionalen Bezug zu ihrem Eigentum – vor allem, wenn sie es selbst bewohnt haben. Dies erschwert eine neutrale und professionelle Bewertung.

Immobiliengutachter bestimmten den Verkehrswert einer Immobilie, indem sie sie gründlich begutachten und sämtliche Eigenschaften protokollieren. Die Kosten für das Gutachten sind abhängig vom jeweiligen Immobilienwert. Fordern Gerichte, Versicherungen oder Finanzämter ein Immobiliengutachten, ist nur das eines anerkannten Gutachters zulässig.

Ein kompetenter Immobilienmakler ist mit dem regionalen Markt vertraut, kennt die aktuellen Preise und Preisentwicklungen von Immobilien. Er weiß, wie sich die Lage einer Immobilie, der Zustand der Bausubstanz oder die Ausstattung auf den Wert der Immobilie auswirken. Seriöse Makler bewerten Immobilien grundsätzlich kostenlos und vor einer Vertragsunterzeichnung.

Die Immobilienbewertung von Homeday unterscheidet sich vor allem preislich von der Bewertung durch einen Immobiliengutachter. Denn die Kosten für das professionelle Immobilienwertgutachten eines Sachverständigen betragen zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent des Verkehrswerts der zu bewertenden Immobilie. Bei einem Wert von 300.000 Euro wären das immerhin zwischen 1.500 Euro und 3.000 Euro. Die Immobilienbewertung von Homeday kostet Eigentümer dagegen keinen Cent. Wer sich einfach nur fragt „Was ist meine Immobilie wert?“ oder einen konkreten Immobilienverkauf plant, findet in der Homeday-Immobilienbewertung eine günstige Alternative zum Wertgutachten. Wird das Gutachten allerdings von einer offiziellen Stelle wie dem Finanzamt oder einem Gericht gefordert, ist das Gutachten eines Sachverständigen erforderlich.

Unsere Immobilienmakler sind bereits in vielen Städten und Regionen Deutschlands im Einsatz, um Ihre Immobilie vor Ort zu bewerten und Sie bei einem Verkauf persönlich zu unterstützen. Ihre Anfrage lohnt sich also. Sollten wir noch keinen Homeday-Makler in Ihrer Nähe haben, erhalten Sie trotzdem eine zuverlässige und professionelle Bewertung. Dank unseres rund 1000 Makler starken Partner-Netzwerks kennen wir Kollegen im ganzen Bundesgebiet. Gerne vermitteln wir den Kontakt zu einem Experten, der mit Ihrem regionalen Immobilienmarkt vertraut ist.

In der Regel kommt unser Homeday-Makler innerhalb von zwei bis drei Tagen nach der Terminvereinbarung für eine Vor-Ort-Bewertung Ihrer Immobilie persönlich vorbei. Das Ergebnis seiner Vor-Ort-Bewertung, gepaart mit der Analyse unserer Datenexperten, erhalten Sie rund drei bis fünf Tage nach seinem Besuch als umfassendes Dokument.
Wie schnell Sie einen gemeinsamen Termin finden, hängt zum einen von der Auslastung des Maklers und zum anderen von Ihrer Flexibilität ab.

Viele Eigentümer entscheiden sich erst dann für oder gegen einen Verkauf, wenn sie den Wert ihrer Immobilie kennen. Homeday bietet daher jedem Immobilienbesitzer eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung, um den Wert seiner Immobilie beziehungsweise die jeweiligen Grundstückspreise präzise zu ermittelt. Ob Sie mit Homeday verkaufen möchten, entscheiden Sie erst nach der Bewertung.

Eine Onlinebewertung, zu der im weitesten Sinne auch unser Homeday-Preisatlas zählt, bietet Eigentümern eine erste Einschätzung zum Wert ihrer Immobilie. Sie berücksichtigt jedoch noch nicht ihre individuelle Ausstattung, den Zustand oder zum Beispiel eine bestehende Reallast eines Grundstücks. Im Gegensatz zur Immobilienbewertung online bezieht der Homeday-Makler diese für den Immobilienwert entscheidenden Faktoren in seine Bewertung ein. So ermittelt er den präzisen Verkaufspreis.