Es gibt zahlreiche Gründe, sich für den Wert einer Immobilie zu interessieren. Verkäufer möchten sichergehen, dass sie den richtigen Angebotspreis festlegen, Käufer wünschen sich eine Grundlage für die Preisverhandlung. Auch nach Modernisierungsarbeiten oder im Falle einer Erbschaft liefert eine Immobilienbewertung nützliche Informationen zum aktuellen Wert.

Inhaltsverzeichnis:

1. Welche Bewertungsverfahren gibt es?
2. Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
3. Wer sollte die Immobilie bewerten?

Ob Hausbewertung, Wohnungsbewertung oder Grundstücksbewertung: Es gibt verschiedene Verfahren, um eine Immobilie zu bewerten. Das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren ermittelt den gerade am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie, den sogenannten Markt- oder Verkehrswert. Das Vergleichswertverfahren vergleicht die zu bewertende Immobilie dabei mit ähnlichen Immobilien der selben Gegend. Je größer deren Anzahl und Ähnlichkeit ist, desto genauer bildet das Verfahren den tatsächlichen Wert der Immobilie ab.

Ist das Vergleichswertverfahren – beispielsweise wegen zu weniger Vergleichsobjekte – nicht durchführbar, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Eine zentrale Rolle spielt dabei der aktuelle Bodenwert. Der Wert für Grund und Boden wird dabei mit den Kosten eines Neubaus addiert und Abnutzungserscheinungen eines Gebäudes entsprechend vom Wert abgezogen.

Um den Wert für vermietete Immobilien – meist Mehrfamilienhäuser – zu ermitteln, eignet sich das Ertragswertverfahren. Als Ausgangspunkt für die Berechnung dienen die erwirtschafteten Erträge. Der Immobilienwert setzt sich dabei zusammen aus der Jahreskaltmiete abzüglich Fix- und Betriebskosten. Außerdem werden bei der Berechnung auch die Werte für Grund und Boden berücksichtigt.

Lage, Gesamtzustand und Ausstattung einer Immobilie haben wesentlichen Einfluss auf ihren Wert. Das Kriterium Lage setzt sich dabei aus der Makro- und Mikrolage zusammen. Als Makrolage gelten die Region, die Stadt und der betreffende Stadtteil. Die Mikrolage beschreibt die direkte Nachbarschaft der Immobilie. Daneben gibt es harte und weiche Bewertungskriterien. Die Infrastruktur des Viertels gehört zu den harten, die Einschätzung der vorherrschenden sozialen Schicht zu den weichen Faktoren bei der Bewertung einer Immobilie.

Beim Faktor Zustand einer Immobilie sind vor allem das Dach, die Fenster und die Fassade von Bedeutung. Umfangreiche Investitionen – zum Beispiel in die Modernisierung eines Badezimmers, das Verlegen hochwertiger Böden oder die Installation einer neuen Heizungsanlage – wirken sich positiv auf den Immobiienwert aus. Auch Maßnahmen wie ein neuer Fassadenanstrich, das Weißen der Innenwände und der Austausch von alten Sockelleisten und Steckdosen lohnen sich.

Zur Ausstattung einer Immobilie zählt etwa die Größe und Einrichtung des Badezimmers oder die in der Immobilie verwendeten Materialien wie etwa der Bodenbelag. Dabei gilt: Je gehobener die Ausstattung, desto größer der Wert der Immobilie. So beeinflussen ein Kamin, eine Fußbodenheizung oder ein Wintergarten den Immobilienwert positiv.

Es gibt verschiedene Personengruppen, die für die Bewertung einer Immobilie in Frage kommen. Dazu gehören etwa Eigentümer, Sachverständige und Makler.

Eine Immobilienbewertung durch den Eigentümer birgt Risiken. Zwar sind die Besitzer oft in der Lage, sämtliche Kosten zu beziffern. Ihnen fehlt jedoch die Erfahrung am Markt, um Angebot und Nachfrage optimal einzuschätzen. Darüber hinaus haben Eigentümer häufig einen emotionalen Bezug zu ihrer Immobilie – vor allem, wenn sie sie selbst bewohnt haben. Dies erschwert eine neutrale Bewertung zusätzlich.

Immobiliengutachter haben die Zulassung, den Immobilienwert fachmännisch zu berechnen. Sie begutachten die Immobilie gründlich und systematisch, ermitteln und protokollieren sämtliche Eigenschaften sowie etwaige Mängel der Immobilie. Anhand der oben genannten Verfahren bestimmen Immobiliengutachter den Verkehrswert der Immobilie. Als Gegenleistung erhalten die Sachverständigen eine entsprechende Vergütung. Die Kostenberechnung erfolgt gemäß Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Bei einem Immobilienwert bis 400.000 Euro sind ca. 1.500 - 2.000 Euro Gutachterhonorar einzuplanen. Wird die Immobilienbewertung für gerichtliche, steuerliche oder versicherungstechnische Belange (z.B. ein Scheidungsverfahren, eine Zwangsversteigerung, ein Erb- oder Versicherungsfall) benötigt, ist ausschließlich das Gutachten eines Sachverständigen zugelassen.

Auch ein Immobilienmakler eignet sich für die Immobilienbewertung. Ein kompetenter Makler ist mit dem regionalen Markt vertraut, kennt die aktuellen Preise und Preisentwicklungen.

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