Wie funktioniert die Grundstücksbewertung?

Jeder Eigentümer von Grund und Boden, ob bebaut oder unbebaut, stellt sich die Frage, wieviel sein Grundstück aktuell wert ist und ob sich ein Verkauf lohnt.

Irene Birk

Immobilienredakteurin

09. November 2017 · 8 Minuten Lesezeit

Unterschiedliche Methoden zur Wertermittlung

Der Wert von Grund und Boden wird im Idealfall durch das Vergleichswertverfahren ermittelt. Als Bewertungsmaßstab dienen ähnliche, erst kürzlich verkaufte Grundstücke in der Nähe. Sind keine Vergleichswerte vorhanden, bietet sich eine Bewertung mittels Bodenrichtwerten an. Doch was genau versteht man darunter und welche Funktion haben sie bei der Grundstücksbewertung?

Bodenrichtwerte

Gemäß Paragraf 196 Baugesetzbuch geben Bodenrichtwerte den Durchschnittspreis eines Quadratmeters unbebauten Grund und Bodens wider. Um diese Werte zu ermitteln, werden Grundstücke mit einem ähnlichen Entwicklungsstand zu Bodenrichtwertzonen zusammengefasst. Bestimmt werden diese anhand offizieller Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Das Ergebnis sind Bodenrichtwertkarten und -tabellen. Mindestens zum Ende jedes zweiten Jahres werden diese aktualisiert und stehen Bürgern zur Einsichtnahme zur Verfügung. Organisatorisch gehört dieses Gremium zum Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt einer Ortschaft.

Bodenrichtwerte als Anhaltspunkt

Da bei der Zuordnung zu Bodenrichtwertzonen davon ausgegangen wird, dass alle dort befindlichen Grundstücke über ähnliche Eigenschaften verfügen, taugen diese Werte nur bedingt. Es müssen die spezifischen Eigenschaften eines Grundstücks einbezogen werden. Durch Besonderheiten wie Zuschnitt oder Ausrichtung kann es zu Abweichungen kommen.

Tipp 1: In der Praxis liegt der aktuelle Verkehrs-bzw. Marktwert von Grundstücken in der Regel 10-20 Prozent über dem offiziell bestimmten Bodenrichtwert.

Tipp 2: Sollten Sie am aktuellen Marktwert Ihres Grundstücks interessiert sein, können Sie diesen unkompliziert mit unserer Unterstützung erfahren.

Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?

  • Lage (Makro- und Mikrolage)
  • Größe und Schnitt des Grundstücks
  • Vorgaben bei Bebauung und bebaubarer Grundstücksfläche
  • Beschaffenheit von Grund und Boden
  • Grad der Erschließung

Lage

Makrolage

Die infrastrukturelle Anbindung und wirtschaftliche Stärke der Region und Ortschaft spiegeln sich im Wert eines Grundstücks wider.

Mikrolage

Der konkrete Standort des Grundstücks samt direkter Nachbarschaft werden betrachtet. Der Charakter des Viertels, die lokale Versorgung - mit Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Ärzten, Apotheken, Schulen, kulturellen und gastronomischen Angeboten - und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sind zu betrachten. Auch Umwelteinflüsse wie Lärmbelästigung und Luftverschmutzung spielen eine Rolle.

Eigenheiten des Grundstücks

Eigentumsverhältnisse beeinflussen den Grundstückswert. Besteht z.B. ein noch nicht getilgtes Darlehen mit Grundschuld oder Rechte Dritter - wie das Wege- oder Wohnrecht, hat dies Einfluss auf den Wert von Grund und Boden. Auch Verunreinigungen des Erdreichs und mögliche Erschließungskosten sind hier ausschlaggebend. Wie sonnig ein Grundstück liegt und ob sich Straßen, Bahnlinien oder Gewässer in unmittelbarer Nähe des Grundstücks befinden, all diese Faktoren spiegeln sich im Grundstückswert wider.

Größe und Schnitt des Grundstücks

Die Größe und der Schnitt des Grundstücks sind wichtig. Ein Grundstück am Hang mit unverbaubarem Blick oder ein Eckgrundstück in einer dicht bebauten städtischen Umgebung sind wertvoller als ein kleines, von allen Seiten eng umbautes Grundstück.

Bebauung und bebaubare Grundstücksfläche

Wenn es um den Wert eines Grundstücks geht, ist wichtig, ob dieses bebaut werden darf. Es gibt in Deutschland verschiedene Entwicklungsstufen, die ein Grundstück durchläuft, um als Bauland zu gelten. Bauland ist die wertvollste Grundstücksart.

Bauerwartungsland:
Ein Grundstück, bei dem zu erwarten ist, dass es zukünftig Bauland wird.

Rohbauland:
Das Grundstück ist nicht erschlossen. Die Gemeinde sieht die Bebauung vor.

Baureifes Land oder Bauland:
Die Lage eines Grundstücks in einem bereits bebauten Gebiet lässt auf Bauland schließen. Ein Bebauungsplan weist ein Grundstück juristisch klar als Bauland aus.

Bebauungsplan

Dieser Plan regelt, in welcher Weise die Fläche bebaut werden darf. Er enthält unterschiedlichste Vorgaben des Ortes. Dachformen, Fassadenfarben, Baugrenzen und Baulinien sind definiert. Auch die Anzahl der zulässigen Geschossflächen, Grundflächen und Vollgeschosse wird hier vordefiniert.

Grundflächenzahl (GRZ): Die Zahl 0,25 zum Beispiel bedeutet, dass 25 Prozent des Grundstücks bebaut werden darf.

Geschossflächenzahl (GFZ): Grundstücksgröße x GFZ = max. Brutto-Geschossfläche

Für die Berechnung der max. Brutto-Geschossfläche wird die Grundstücksfläche mit der vorgegeben Geschossflächenzahl multipliziert. Das Ergebnis ist die Gesamtfläche, die bebaut werden darf.

Die genaue Aufteilung auf Vollgeschosse regelt eine separate Verordnung.

Tipp: Der Bebauungsplan ist beim zuständigen Bauamt erhältlich.

Beschaffenheit von Grund und Boden

Chemische, gar giftige Stoffe im Erdreich wirken sich auf den Wert des Grundstücks aus. Besonders bei vormals gewerblich genutzten Grundstücken ist Vorsicht geboten.

Grad der Erschließung

Beim Neubau einer Immobilie können Erschließungskosten anfallen. Das Grundstück ist eventuell noch nicht an das Frisch- und Abwassernetz, die Strom- und Gasversorgung oder das Telefon- und Kabelfernsehnetz angeschlossen. Gebühren für diese Maßnahmen beinhalten indirekt auch Kosten für den Ausbau der lokalen Infrastruktur wie Straßen, Straßenlaternen, Fußwege, allgemein zugängliche Grünflächen, Kinderspielplätze und Lärmschutzeinrichtungen. Die Kosten hängen von benötigtem Material plus Arbeitsstunden ab. Hinzu kommt ein Gebührenteil, den jede Gemeinde selbständig festsetzt.

Bei einem Grundstückserwerb wird das Thema Erschließung per "Bescheidlösung" geregelt. Sie erklärt den Tag der Vertragsunterzeichnung beim Notar als Stichtag. Vor diesem Tag ausgestellte Bescheide sind vom Verkäufer zu tragen, nach diesem Tag verfasste Bescheide sind dem Käufer zuzurechnen. Alles in allem trägt der Eigentümer jedoch gemäß Paragraf 129 Baugesetzbuch maximal 90 Prozent dieser Kosten.

Als Faustregel gilt: Je mehr Einschränkungen es im Hinblick auf das Grundstück gibt, desto niedriger wird der Verkehrs- bzw. Marktwert des Grundstücks ausfallen.

Grundstückswert berechnen oder berechnen lassen?

Weiterhin ist es möglich, die Grundstücksbewertung selbst vorzunehmen. Hierzu wird die Größe des Grundstücks und die Quadratmeterzahl benötigt. Die Größe des Grundstücks ist im Grundbuch oder im notariellen Kaufvertrag vermerkt. Die Bodenrichtwerte erfährt man beim Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt der jeweiligen Gemeinde oder Stadt.

Für eine grobe Einschätzung des Grundstückswertes reicht diese Formel:

Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl = aktueller Verkehrs- bzw. Marktwert

Tipp 1: Bei Wertermittlungen von Gerichts wegen ist das Vollgutachten eines vereidigten Sachverständigen notwendig. Hier bestimmt ein Gutachter anhand gängiger Verfahren den Wert des Grundstücks. Sein Verdienst orientiert sich dabei an der Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure. Die Kosten sind abhängig von der Grundstücksgröße und dem Stundensatz des Gutachters.

Tipp 2: Auch ein langjähriger Makler ist eine denkbare Person, um eine fachkundige Bewertung durchzuführen. Aufgrund seiner Erfahrung kann ein guter Makler einen realistischen Grundstückswert ermitteln. Sofern er im Nachgang mit dem Verkauf beauftragt wird, ist diese Wertbestimmung in der Regel kostenlos.