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Grundstücksbewertung:
Diese Faktoren bestimmen den Wert
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Lage, Größe oder Nutzungsmöglichkeit: Wie viel ein (unbebautes) Grundstück wert ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Erfahren Sie hier u.a., welche Methoden es zur Grundstücksbewertung gibt, was den Grundstückswert beeinflusst und wer ihn am besten bestimmt.

Welche Verfahren eignen sich zur Grundstücksbewertung?

Um den Wert von Grund und Boden zu ermitteln, eignet sich am besten das sogenannte Vergleichswertverfahren. Grundlage dieser Methode sind kürzlich verkaufte Grundstücke in der Nähe des zu bewertenden Grundstücks. Vor allem in begehrten Lagen wie den Metropolen Berlin, Hamburg oder Frankfurt sind unbebaute Grundstücke jedoch Mangelware und Vergleichswerte kaum vorhanden. In diesem Fall bietet die Grundstücksbewertung mittels Bodenrichtwerten eine Alternative.

Gemäß §196 Baugesetzbuch geben Bodenrichtwerte den durchschnittlichen Quadratmeterpreis unbebauten Grund und Bodens wider. Um die Werte zu ermitteln, werden Grundstücke mit einem ähnlichen Entwicklungsstand zu Bodenrichtwertzonen zusammengefasst. Sie werden anhand offizieller Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte – einem Gremium, das zum Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt einer Ortschaft gehört – veröffentlicht. Das Ergebnis sind Bodenrichtwertkarten und -tabellen, die mindestens zum Ende jeden zweiten Jahres aktualisiert werden. Bürger haben das Recht, sie jederzeit einzusehen.

Gut zu wissen:

Da bei der Zuordnung zu Bodenrichtwertzonen die Annahme gilt, dass alle dort befindlichen Grundstücke über ähnliche Eigenschaften verfügen, eignen sie sich nur bedingt für eine Grundstücksbewertung. Denn durch Besonderheiten wie den Zuschnitt oder die Ausrichtung eines Grundstücks kann es zu Abweichungen kommen. Daher ist es nicht ungewöhnlich, dass sich der tatsächlich am Markt zu erzielende Preis (Verkehrswert ) in der Praxis bis zu 20 Prozent vom errechneten Bodenrichtwert unterscheidet. Mehr Details zum Verkehrswert:
Zum Artikel: Verkehrswert ermitteln

Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?

Bei der Grundstücksbewertung spielen die folgenden Faktoren eine Rolle:

  • Lage des Grundstücks
  • Größe und Zuschnitt des Grundstücks
  • Bebaubarkeit der Grundstücksfläche
  • Beschaffenheit von Grund und Boden
  • Grad der Erschließung
  • Eigenheiten des Grundstücks

Nachfolgend eine detaillierte Beschreibung der einzelnen Faktoren:

Lage des Grundstücks

Bei der Lage des Grundstücks sind zwei Arten zu unterscheiden:

  1. Die Makrolage: Hier spiegeln sich die infrastrukturelle Anbindung und wirtschaftliche Stärke der Region und Ortschaft im Grundstückswert wider.

  2. Die Mikrolage: Hier beeinflusst der konkrete Standort des Grundstücks samt direkter Nachbarschaft den Wert eines Grundstücks, das heißt: der Charakter des Viertels, die lokale Versorgung – mit Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Ärzten, Apotheken, Schulen, kulturellen und gastronomischen Angeboten – und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Auch Umwelteinflüsse wie Lärmbelästigung und Luftverschmutzung spielen eine Rolle.

Größe und Zuschnitt des Grundstücks

Bei der Grundstücksbewertung spielt neben der Größe auch der Zuschnitt eine wichtige Rolle: Ein Grundstück am Hang mit unverbaubarem Blick oder ein Eckgrundstück in einer dicht bebauten städtischen Umgebung sind wertvoller als ein schmales, von allen Seiten eng umbautes Grundstück.

Bebaubarkeit der Grundstücksfläche

Vor allem die Art, wie sich ein Grundstück nutzen lässt, ist entscheidend für die Grundstücksbewertung. In Deutschland gibt es verschiedene Entwicklungsstufen von Grundstücken:

  1. Bauerwartungsland: Ein Grundstück, bei dem zu erwarten ist, dass es zukünftig den Status Bauland erhält.

  2. Rohbauland: Das Grundstück ist nicht erschlossen. Die Gemeinde sieht die Bebauung vor.

  3. Baureifes Land oder Bauland: Die Lage eines Grundstücks in einem bereits bebauten Gebiet lässt auf Bauland schließen. Bauland ist die wertvollste Grundstücksart.

Ein Bebauungsplan weist ein Grundstück juristisch klar als Bauland aus. Der Bebauungsplan regelt, inwiefern eine Fläche bebaut werden darf. Er enthält unterschiedlichste Vorgaben: Definiert sind zum Beispiel die Form des Dachs, die Fassadenfarbe, Baugrenzen sowie Baulinien. Auch die Anzahl der zulässigen Geschossflächen, Grundflächen und Vollgeschosse gibt der Bebauungsplan vor. Der Bebauungsplan ist beim zuständigen Bauamt erhältlich.

Gut zu wissen:

Ist ein Grundstück bebaut, eignet sich statt der Grundstücksbewertung eher eine Hausbewertung, welche den Wert des Grundstücks einbezieht.

Beschaffenheit von Grund und Boden

Auch bei der Beschaffenheit von Grund und Boden geht es darum, wie sich ein Grundstück nutzen lässt: Eignet sich der Boden, um ein Haus darauf zu errichten? Ist er fruchtbar, um es – im Falle eines landwirtschaftlichen Grundstücks – zu bepflanzen? Auch das Thema Belastung fällt in diese Kategorie und kann einen Grundstückswert negativ beeinflussen – etwa, wenn chemische oder giftige Stoffe das Erdreich verunreinigen. Dies kann beispielsweise bei Grundstücken der Fall sein, die zuvor gewerblich genutzt wurden.

Grad der Erschließung

Beim Neubau einer Immobilie können Erschließungskosten anfallen. Das Grundstück ist eventuell noch nicht an das Frisch- und Abwassernetz, die Strom- und Gasversorgung oder das Telefon- und Kabelfernsehnetz angeschlossen. Gebühren für diese Maßnahmen beinhalten indirekt auch Kosten für den Ausbau der lokalen Infrastruktur wie Straßen, Straßenlaternen, Fußwege, allgemein zugängliche Grünflächen, Kinderspielplätze und Lärmschutzeinrichtungen. Die Kosten hängen von benötigtem Material plus Arbeitsstunden ab. Hinzu kommt ein Gebührenteil, den jede Gemeinde selbständig festsetzt. Als Faustregel bei der Grundstücksbewertung gilt: Je weniger ein Grundstück erschlossen ist, desto geringer ist der Grundstückswert.

Gut zu wissen:

Bei einem Grundstückserwerb wird das Thema Erschließung per "Bescheidlösung" geregelt. Sie erklärt den Tag der Vertragsunterzeichnung beim Notar als Stichtag. Das heißt: Bescheide die im Hinblick auf Erschließungsmaßnahmen vor diesem Tag ausgestellt werden, sind vom Verkäufer des Grundstücks zu tragen. Nach diesem Stichtag verfasste Bescheide sind dem Käufer zuzurechnen. Alles in allem trägt der Eigentümer jedoch gemäß §129 Baugesetzbuch maximal 90 Prozent dieser Kosten.

Eigenheiten des Grundstücks

Auch Eigenheiten wie Eigentumsverhältnisse wirken sich auf die Grundstücksbewertung aus. Ein noch nicht getilgtes Darlehen mit Grundschuld oder Rechte Dritter – wie das Wege- oder Nießbrauchrecht –, haben zum Beispiel negativen Einfluss auf den Grundstückswert. Wie sonnig ein Grundstück liegt oder ob sich Straßen, Bahnlinien oder Gewässer in unmittelbarer Nähe des Grundstücks befinden, ist bei der Grundstückswertermittlung ebenfalls bedeutend.

Wer kann den Grundstückswert zuverlässig ermitteln?

Wer sich am besten für die Bewertung Ihres Grundstücks eignet, hängt davon ab, aus welchem Grund Sie die Grundstücksbewertung benötigen.

  • Bei einer richterlich geforderten Wertermittlungen (z.B. im Falle einer Scheidung oder Erbschaft ) ist das Vollgutachten eines vereidigten Sachverständigen notwendig. Hier bestimmt ein Immobiliengutachter anhand der gängigen Verfahren den Wert des Grundstücks. Sein Verdienst orientiert sich an der Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure und ist abhängig von der Grundstücksgröße und dem Stundensatz des Gutachters.
  • Wenn Sie sich einfach nur aus Neugier fragen: „Was ist mein Grundstück wert?“, können Sie sich auch selbst an der Grundstücksbewertung versuchen. Hierzu müssen Sie wissen, wie groß Ihr Grundstück ist. Die Größe des Grundstücks ist im Grundbuch oder im Kaufvertrag vermerkt. Die aktuellen Bodenrichtwerte erfahren Sie im Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt der jeweiligen Gemeinde oder Stadt. Für eine grobe Einschätzung des Grundstückswerts reicht diese Formel:
    Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl = Grundstückswert
  • Bei einem geplanten Grundstücksverkauf lassen Sie das Grundstück am besten von einem Immobilienmakler bewerten. Er ermittelt den Wert nicht allein anhand der teils veralteten Bodenrichtwerte, sondern bezieht in seine Analyse auch die aktuelle Marktsituation mit ein. Homeday-Makler ermitteln den Wert Ihres Grundstücks durch eine persönliche Begutachtung und die aktuellen Preisanalysen von Homeday, die regelmäßig von renommierten Medien zitiert werden.

Sie planen einen Grundstücksverkauf? Finden Sie jetzt mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Homeday heraus, wie viel Ihr Grund und Boden wert ist.

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