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Hier würden Sie das Bild eines zu bewertenden Grundstücks sehen.

Was Ihr Grundstück wirklich wert ist

Der Grundstückswert kann auf verschiedene Weisen bestimmt werden. Mittels des Verkehrswerts, des Bodenrichtwerts oder mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens.

Bemessung des Grundstückswertes

Der Grundstückswert kann auf verschiedene Weisen bestimmt werden: Beispielsweise kann ein Gutachter eine verlässliche Einschätzung des Grundstückswertes treffen. Den möglichen Verkaufspreis, den sogenannten Verkehrswert, hält er in einem schriftlichen Wertgutachten fest. Allerdings verlangt er dafür ein Honorar, das je nach Gutachter und Größe des Grundstücks unterschiedlich bemessen wird.
Dabei lässt sich auch ohne Kosten eine Grundstücksbewertung durchführen. Einen ersten Überblick dazu geben die örtlichen Bodenrichtwerte.

Alternativ zum Immobiliengutachter kann die Grundstücksbewertung auch von einem erfahrenen Makler durchgeführt werden. Sofern der Makler anschließend mit dem Verkauf beauftragt wird, bieten die meisten Immobilienmakler eine solche Bewertung kostenlos an.

Orientierung durch Bodenrichtwerte

Sofern die Grundstücksbewertung nicht von einer öffentlichen Stelle wie einem Gericht gefordert ist, lässt sich der Wert auch selbstständig ermitteln. Eine erste Orientierung bieten dabei die Bodenrichtwerte. Dabei handelt es sich um Durchschnittswerte der in einem Gebiet amtlich erfassten Kaufpreise. Sie sind verfügbar bei der zuständigen Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Neben den amtlich erfassten Kaufpreisen fließen in den Bodenrichtwert der Entwicklungsstand und die Lage des Grundstücks ein.

Der Bodenrichtwert wird in Euro je Quadratmeter unbebauter, ortsüblich erschlossener Grundstücksfläche angegeben, woraus sich der Wert eines Grundstücks berechnen lässt.

Bodenrichtwerte geben nur Überblick

Da die Bodenrichtwerte vergleichbare Eigenschaften der Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone voraussetzen und einen Durchschnittspreis angeben, eignen sie sich oftmals nur bedingt zur Grundstücksbewertung. Denn viele Grundstücke weisen vom Durchschnitt abweichende Eigenschaften auf, was ihren Zuschnitt, ihre Ausrichtung oder andere Merkmale betrifft. Dadurch kann der Wert des Grundstücks stark beeinflusst werden, so dass er deutlich vom Bodenrichtwert abweicht: Häufig liegt der tatsächlich erzielte Grundstückspreis 10 bis 20 Prozent über dem örtlichen Bodenrichtwert.

Formel für die Grundstücksbewertung

In welcher Größenordnung sich der Marktwert Ihres Grundstücks bewegt, können Sie mithilfe einer einfachen Formel berechnen. Die dazu benötigte Grundstücksgröße in Quadratmetern lässt sich dem Grundbuch oder dem Kaufvertrag entnehmen.

Grundstücksfläche x Örtlicher Bodenrichtwert = aktueller Marktwert

Die Lage macht den Preis

Das für den Wert eines Grundstücks wichtigste Kriterium ist seine Lage. Zu ihrer Bewertung werden die Makro- und die Mikrolage betrachtet.

Makrolage

Hier wird die Region, der Ort oder der Stadtteil bewertet, in dem sich das Grundstück befindet. Die Attraktivität lässt sich an Indikatoren ablesen wie der Entwicklung der Bevölkerungsdichte, der Arbeitslosenquote und der Bodenrichtwerte im Vergleich zu umliegenden Bodenrichtwertzonen.

Mikrolage

Die Mikrolage ist die unmittelbare Nachbarschaft eines Grundstücks. Auch sie kann dessen Wert positiv oder negativ prägen, was vor allem von folgenden Faktoren abhängt:

  • Nähe zu Lärmquellen wie Flughäfen oder stark frequentierten Straßen
  • Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
  • Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten
  • Soziales Umfeld
  • Entfernung zum Stadt- bzw. Ortszentrum
  • Allgemeines Straßenbild
Das wichtigste Kriterium für die Wertentwicklung eines Grundstücks ist seine Lage, denn daran schließen sich eine Fülle weiterer Aspekte an.

Bebaubarkeit

Neben der Lage ist die Bebaubarkeit ebenso ausschlaggebend für den Wert eines Grundstücks. Denn sofern es sich nicht um Ackerland oder ähnliches handelt, wird der Käufer eines Grundstücks in aller Regel darauf bauen wollen. Ob und in welchem Umfang ihm dies gestattet ist, lässt sich anhand des Bebauungsplans feststellen. Die darin enthaltenen Baubestimmungen besagen, wie viel Fläche auf dem Grundstück errichtet werden darf. Je mehr Wohnfläche auf einem Grundstück errichtet werden darf, desto höher liegt sein Wert. Man unterscheidet dabei drei Arten von Grundstücken:

Bauerwartungsland

Das Gelände ist noch nicht erschlossen, man kann aber von einer künftigen Bebaubarkeit ausgehen. Es empfiehlt sich, die Höhe der Erschließungskosten beim zuständigen Bauamt zu erfragen. An den Kosten muss sich der Eigentümer zu 90 Prozent beteiligen.

Rohbauland

Auch dieses Land ist noch nicht erschlossen, also nicht an Kanalisation, Trinkwasser- und Energieversorgung, Kommunikation und Verkehrsnetz angebunden. Es ist aber für eine Bebauung bestimmt.

Bauland

Da lediglich Bauland bereits erschlossen und mit Sicherheit bebaubar ist, liegt sein Preis am höchsten.

  • Besonders die Bebaubarkeit eines Grundstücks bestimmt dessen Wert. Sie lässt sich dem örtlichen Bebauungsplan entnehmen.
  • Im Falle von Bauland entscheidet die Erschließung über dessen Wert.

Vergleichswertmethode der Grundstücksbewertung

Eine alternative oder ergänzende Variante der Wertermittlung ist die Vergleichswertmethode. Dazu nutzt man Angebote in der Region, die ähnliche Eigenschaften aufweisen, und zieht Rückschlüsse aus ihren Verkaufspreisen auf den Marktwert des eigenen Grundstücks. Dabei ist zu beachten, dass die Verkaufspreise meist nicht dem Angebotspreis entsprechen, der im Exposé ausgewiesen wird. Welchen Preis ein Grundstück letztlich wirklich erbracht hat, können Sie bei der Geschäftsstelle des örtlichen Gutachter-Ausschusses in Erfahrung bringen. Dort werden alle Verkaufspreise registriert und auf einen Antrag hin entsprechende Auskünfte erteilt.

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