Hier würden Sie Immobilien sehen, die zum Verkauf stehen.
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Der Immobilienverkauf und seine Tücken

Immobilien verkaufen

Hunderttausende Häuser und Wohnungen finden in jedem Jahr einen neuen Besitzer. Da der Verkauf für viele Immobilieneigentümer eine einmalige Erfahrung ist und in den meisten Fällen nicht nur die Immobilie, sondern auch das Zuhause verkauft wird, bestehen Unsicherheiten darüber, was bei der Planung berücksichtigt werden muss. Oftmals kann die Zusammenarbeit mit einem Makler beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf sinnvoll sein, der neben seiner Sachkenntnis einen professionellen Umgang mitbringt. Grade für Eigentümer, die selber mit dem Umzug beschäftigt sind oder nicht vor Ort leben, bietet ein Makler beim Immobilienverkauf eine große organisatorische Entlastung. Dennoch lässt sich der Verkauf auch eigenständig organisieren:

Vorbereitung auf den Immobilienverkauf

Wie lange sich ein Immobilienverkauf zieht, hängt stark von der Nachfrage ab. Grundsätzlich sollte also erstmal geklärt werden, ob sich der Verkauf zum aktuellen Zeitpunkt lohnt oder mit einer Steigerung der Immobilienpreise vor Ort zu rechnen ist. Damit einher geht die Frage, mit welchem Erlös realistischerweise zu rechnen ist und ob dieser mit Ihren Erwartungen einhergeht. In vielen Fällen berücksichtigen Eigentümer nicht, dass ein Verkauf auch Kosten verursacht, beispielsweise eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank oder die Spekulationssteuer.

Allgemein entwickelt sich der Immobilienmarkt in Deutschland sehr gut. Besonders in den Großstädten steigen die Preise nach wie vor.

Neben der aktuellen Entwicklung des Immobilienmarktes kann aber auch die persönliche Situation einen Immobilienverkauf begründen, etwa durch einen Umzug, eine Scheidung oder die Veränderung der finanziellen Situation. Hier ist es wichtig zu klären, bis wann die Immobilie verkauft sein soll bzw. der Erlös benötigt wird und was damit geschehen soll. Wer die zu verkaufende Immobilie selbst bewohnt sollte zudem genügend Zeit für den Umzug einrechnen und wissen, wann die neue Immobilie frühestens bezogen werden kann.

Nochmal die einzelnen Schritte:

  1. Lohnt sich der Verkauf aktuell?
  2. Mit welchem Erlös ist zu rechnen?
  3. Welche Kosten müssen abgezogen werden (Vorfälligkeitsentschädigung, Spekulationssteuer)?
  4. Bis wann soll die Immobilie verkauft sein?
  5. Wann wird der Erlös benötigt und wie wird er eingesetzt?
  6. Bis wann ist der Umzug abgeschlossen?

Besitzverhältnisse klären

Besteht Gemeinschaftseigentum?

Gerade wenn die Immobilie aufgrund einer Scheidung verkauft werden soll, müssen zunächst die Eigentumsverhältnisse der Immobilie geklärt werden. Gleiches trifft auf eine Erbengemeinschaft zu. Im Falle mehrerer Eigentümer erhält jede Partei einen Anteil am Verkaufspreis. Gemeinsam muss eine Entscheidung darüber getroffen werden, wie der Ablauf des Haus- oder Wohnungsverkaufs erfolgen soll.

Besteht ein lebenslanges Wohnrecht?

Wurde ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, so bleibt es auch nach dem Eigentümerwechsel bestehen. Der Hintergrund ist in aller Regel, dass die Immobilie zu Lebzeiten an Kinder oder andere Familienangehörige übertragen wurde. Meist hat der Wohnberechtigte keine Miete zu zahlen, sondern lediglich die Nebenkosten und übliche Instandhaltungen. Beim Verkauf der Immobilie müssen Interessenten über diesen Umstand informiert werden.

Bestehen noch Schulden?

Sollte die Immobilie noch mit Schulden belastet sein und der Kredit soll vorzeitig abbezahlt werden, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung gerechnet werden, die der Bank zu leisten ist. Alternativ lässt sich ein Kredit auf ein anderes Objekt transferieren. Außerdem kann das Darlehen auf den Käufer der Immobilie übertragen werden, wofür dieser im Gegenzug oftmals einen Nachlass beim Verkaufspreis erwartet.

Was ist also zu beachten?

  1. Wer ist alles Eigentümer an der Immobilie und muss in den Prozess einbezogen werden?
  2. Hat jemand Anspruch auf ein lebenslanges Wohnrecht?
  3. Ist die Immobilie noch mit Schulden belastet?
  4. Sollen die Schulden getilgt werden oder wird der Kredit auf den neuen Eigentümer übertragen?

Vermietet oder unvermietet verkaufen

Der Verkauf an Kapitalanleger?

Entscheidend für Anleger ist neben der Rendite beim späteren erneuten Verkauf, welcher Gewinn sich durch die Mieteinnahmen erwirtschaften lässt. Bei einer interessanten Immobilie sind die jährlichen Mieteinnahmen deutlich höher als die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, weswegen eine vermietete Immobilie von Interesse sein kann.
Anders sieht es aus, wenn es sich um einen alten Mietvertrag zu relativ günstigen Konditionen handelt. Dann nämlich würde eine Neuvermietung einen wesentlich höheren Gewinn einbringen, dem allerdings der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ entgegensteht. Das nämlich bedeutet, dass der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten bestehender Mietverträge eintritt. Dem Mieter darf nicht einfach gekündigt werden.

Beim Verkauf vermieteter Immobilien gilt es einige Besonderheiten zu berücksichtigen. Was Sie als Eigentümer berücksichtigen müssen.

Der Verkauf an Selbstnutzer

Ein Mietverhältnis wegen Eigennutzung zu beenden, kann aufwendig und langwierig sein, weswegen für Selbstnutzer mit dem Erwerb einer vermieteten Immobilie ein gewisses Risiko einhergeht. Die Kündigung muss ausführlich und schlüssig begründet werden. Im Falle eines Gerichtsverfahrens muss sie der Prüfung eines Richters standhalten. Hinzu kommt die Kündigungsfrist, die den Auszug des Mieters nochmals um einige Monate verschiebt. Dieser Nutzungsnachteil führt häufig zu einem reduzierten Kaufpreis. Sofern es das Mietrecht zulässt und keine persönliche Bindung zum Mieter besteht, macht eine Kündigung des Mietverhältnisses vor Verkauf daher Sinn.

Vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Ideal ist eine Einigung mit dem Mieter. Oft ist der Mieter zum vorzeitigen Auszug bereit, wenn man ihm eine Abstandssumme anbietet. Diese Summe kann bis zu mehrere zehntausend Euro betragen, ist oftmals dennoch gut investiert. Denn für eine freie Immobilie lässt sich ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielen, der die Abschlagssumme mit abdeckt.

Eventuell hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, worüber er in dem Fall schriftlich informiert werden muss. Das Vorkaufsrecht entsteht bei Erstverkauf der Wohnung nach Begründung des Wohnungseigentums. Es besteht nicht, wenn das Wohneigentum bereits vor Beginn des Mietvertrags begründet wurde. Es besteht auch nicht, wenn die Immobilie an eine verwandte oder nahestehende Person verkauft wird.

Ihre Möglichkeiten zusammengefasst:

Ideal ist die Einigung auf einen Mietaufhebungsvertrag gegen Zahlung einer entsprechenden Abstandssumme, denn in den meisten Fällen ist sowohl für Kapitalanleger als auch für Selbstnutzer eine unvermietete Immobilie attraktiver. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur bei tatsächlich geplanter Eigennutzung rechtens.

Die Besonderheiten von Wohnungsverkauf und Hausverkauf

Der Wohnungsverkauf

Wenn eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus veräußert werden soll, muss immer auch die Eigentümergemeinschaft befragt werden, denn sie hat ein Mitspracherecht. Lehnt die Gemeinschaft den potentiellen Käufer ab, kann der Verkauf der Eigentumswohnung scheitern.
Außerdem ist die Zustimmung des zuständigen Verwalters nötig, die er nur begründet verweigern darf. Ein möglicher Grund kann sein, dass der Käufer beabsichtigt die Wohnung auf eine Weise zu nutzen, die der Gemeinschaftsordnung widerspricht. Auch berechtigte Zweifel daran, ob der Käufer für die Wartungs- und Verwaltungskosten der Immobilie aufkommen kann, können zu einem Veto führen. Um das Risiko zu mindern, sollte man rechtzeitig die Bonität des Interessenten anhand von Kontoauszügen und einer Finanzierungsbestätigung der Bank prüfen.
Ratsam ist es auch, die übrigen Eigentümer im Voraus über den geplanten Verkauf und anstehende Besichtigungen zu informieren, um Konflikte zu vermeiden.

Der Hausverkauf

Auch wenn im Regelfall ein Einfamilienhaus nur einer Partei gehört, können Dritte Rechte daran haben, die Auswirkungen auf den Verkaufspreis bis hin zur Veräußerbarkeit der Immobilie haben können. Dazu gehören insbesondere Sicherungsrechte von Banken oder Kreditinstituten wie Grundschulden und Hypotheken, die als Voraussetzung zur Vergabe eines Darlehens ins Grundbuch eingetragen wurden. Weiterhin können Baulasten bestehen, die auf den neuen Eigentümer übertragen werden. Baulasten sind:

  • Abstandsflächenbaulasten:
    Zwei nebeneinander liegende Gebäude müssen eine gewisse Abstandsfläche zueinander haben. Um dies zu gewährleisten, wird eine Baulast eingetragen, die den Eigentümer dazu verpflichtet, bestimmte Flächen seines Grundstücks nicht zu bebauen.
  • Erschließungsbaulasten:
    Um einen Zugang, eine Zufahrt oder die Verlegung einer Leitung auf Teilen des Grundstücks zu ermöglichen, wird bei Abschluss des Bauvertrags beim Bauamt eine Baulast vereinbart, die den Eigentümer zur Duldung der Erschließung verpflichtet.
  • Rückbauverpflichtungen:
    Bei Häusern, die im Außenbereich einer Stadt oder Gemeinde gebaut werden, regelt § 35 des Baugesetzbuches eine Rückbauverpflichtung, wenn Nutzungsaufgabe besteht, beispielsweise das Bauland wieder als Ackerland genutzt werden soll.
  • Stellplatzpflichtbaulasten:
    Im Falle einer Stellplatzpflichtbaulast muss eine gewisse Anzahl an Stellplätzen zur Verfügung gestellt werden.
  • Wegerechte:
    Wegerechte werden beispielsweise vereinbart, wenn ein Haus nicht direkt von der Straße erreichbar ist, sondern das Überqueren eines anderen Grundstücks gewährleistet sein muss. Das Wegerecht berechtigt dann zur Nutzung des Weges über ein fremdes Grundstück.

Was ist also zu beachten?

Beim Wohnungsverkauf hat die Eigentümergemeinschaft ein Mitsprache- und der Verwalter ein Vetorecht. An einem Haus können Rechte Dritter bestehen: Sicherungsrechte, Abstandsflächenbaulasten, Erschließungsbaulasten, Rückbauverpflichtungen, Stellplatzpflichtbaulasten oder Wegerechte.

Wertermittlung und Angebotspreis

Die Vermarktung der Immobilie beginnt mit der Definition des Angebotspreises. Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen gibt es dreierlei gängige Verfahren, das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren, aus denen sich der Verkehrswert ergibt. Neben der aktuellen Marktsituation sind dabei auch die individuellen Eigenschaften der Immobilie entscheidend.

Wohnungsverkauf Hausverkauf
Lage Baujahr des Hauses
äußeres Erscheinungsbild Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie die Angabe, was renoviert wurde
Baujahr Art und Alter der Heizung
Größe der Wohnanlage Zustand der Wärmedämmung
Wohnungsgröße Zustand des Dachs
Wohnungszuschnitt sowie Lage innerhalb des Hauses Lage der Immobilie (Stadtteil und Umgebung)
Garten, Balkon (auch Balkonausrichtung) Baujahr und Objektart
Sondernutzungsrechte aktueller Zustand
technischer Zustand Fläche inklusive Keller und Garagen
Höhe der Instandhaltungsrücklage energetische sowie technische Ausstattung
Eigentümerstruktur Bodenrichtwert
Hausgeldrückstände
bereits beschlossene Sonderumlagen für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen
Regelungen der Teilungserklärung
Höhe des Hausgeldes
Belastungen in Abt. 2 des Grundbuches

Unterlagen für den Immobilienverkauf

Der Gesetzgeber schreibt eine Reihe von Unterlagen vor, die spätestens zum Zeitpunkt des Verkaufs vorliegen müssen. Deren Beantragung kann mitunter einige Wochen dauern, weswegen mit der Zusammentragung früh genug begonnen werden sollte.

  • Unterlagen beim Verkauf einer Wohnung: Beim Verkauf einer Wohnung werden die Baubeschreibung, der Energieausweis, ein Grundbuchauszug, ein Grundrissplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Wohngeldabrechnung, Gebäudeversicherungsnachweise, der Hausverwaltervertrag und die Teilungserklärung benötigt.
  • Unterlagen beim Verkauf eines Hauses: Beim Verkauf eines Hauses werden die Baubeschreibung, die Baupläne, der Energieausweis, ein Flurkartenauszug, ein Grundbuchauszug, die Nutz-, Wohn- und Grundflächenberechnung, die Kubaturberechnung und Sanierungsnachweise benötigt.

Ein Exposé erstellen

Auf Basis des Angebotspreises wird ein Exposé erstellt. Es ist das Aushängeschild für die Immobilie, hierbei sollte auf Vollständigkeit geachtet werden. Zwar soll das Exposè auf die Immobilie neugierig machen, dennoch helfen präzise Angaben dem Interessenten, sich ein möglichst genaues Bild von der Immobilie zu machen. Das hilft, unnötige Besichtigungen mit Bewerbern, die sich etwas anderes vorgestellt hatten, zu vermeiden. Das Exposé sollte daher verständlich und objektiv formuliert sein und keine Fehlinformationen enthalten.
Folgende Angaben sind für einen potentiellen Käufer wichtig:

Informationen zur Immobilie

  • Lageplan
  • Wohnfläche in Quadratmetern
  • Anzahl der Zimmer
  • Grundriss der Immobilie
  • Ausstattung
  • Zustand
  • Letzte Renovierung
  • Nebenkosten
  • Energieausweis
  • Möglicher Einzugstermin
Seit 1.Mai 2014 ist der Energieausweis bei Immobilienverkäufen Pflicht. Wer im Exposé nicht detaillierte Angaben zum Energieverbrauch macht, muss mit einem Bußgeld rechnen.

Ausstattung

  • Lift
  • Fahrradkeller
  • Tiefgarage oder Stellplatz
  • Balkon oder Garten
  • Waschküche
  • Trockenspeicher

Wohnumfeld

  • Kindergärten
  • Schulen
  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Verkehrsanbindung
  • Ärzte
  • Freizeitmöglichkeiten
  • Kulturangebote
  • Naherholung

Fotos

Die Sprache der Bilder ist gerade im Immobilienexposé nicht zu unterschätzen. Interessenten bekommen einen direkten Einblick in die Immobilie. Entsprechend qualitativ sollten die Fotos sein. Wie im Anzeigentext gilt auch hier Präzision. Die Bilder sollen einen Gesamteindruck vermitteln. Dazu bedarf es Innen- und Außenaufnahmen (bestenfalls im Sonnenlicht), auf denen erkennbar ist, was abgebildet wird. Auf verwackelte Bilder und Aufnahmen mit der Handykamera sollte verzichtet werden. Dass die Räume aufgeräumt sein sollten, bevor sie abgelichtet werden, ist selbstverständlich.

Kontakt

Besonders wichtig ist es, im Exposé genügend Kontaktmöglichkeiten anzugeben, also eine E-Mail-Adresse und ggf. eine Telefonnummer über die sich Interessenten melden können, je nachdem wie Sie am besten zu erreichen sind und worauf Sie am schnellsten reagieren können.

Vermarktung einer Immobilie

Wie so vieles spielt sich auch der Immobilienverkauf inzwischen im Internet ab. Um möglichst viele Interessenten zu erreichen, sollten Sie auf eines der großen Immobilienportale zurückgreifen, auch wenn dafür zusätzliche Kosten anfallen. Im ländlichen Raum kann ergänzend eine Annonce in der regionalen Zeitung und auf lokalen Websites sinnvoll sein.

Besichtigungen durchführen

Die Besichtigungen erfordern einen höheren organisatorischen Aufwand, als es auf den ersten Blick scheint, da diverse Termine und Bewerber koordiniert werden müssen. Vor allem brauchen die Besichtigungen Zeit. Gerade beim Immobilienverkauf bieten sich Einzelbesichtigungen an, die Ihnen Gelegenheiten lassen, jeden Interessenten persönlich kennenzulernen, seine Bonität zu prüfen und auf Rückfragen einzugehen. Dies kann auch sogenannten Besichtigungstouristen entgegenwirken, die lediglich aus Neugierde, jedoch nicht aus einer Kaufabsicht erscheinen.

Bereits bei der Besichtigung müssen seitens des Gesetzgebers einige Unterlagen vorgelegt werden. Sofern die Immobilie vermietet ist, greifen bestimmte Rechte des Mieters.

Verkaufsverhandlungen führen

Beim Immobilienverkauf geht es um hohe Summen. Entsprechend gehört es dazu, dass der Käufer um den Preis verhandelt. Hier helfen sachliche Argumente wie besondere Ausstattungsmerkmale, die den Wert der Immobilie begründen, und ein objektives Gutachten, das diesen bestätigt. Ein Aufpreis von 5 – 10 % auf den Angebotspreis hilft, dem Interessenten entgegenzukommen.
Dennoch sollte die Immobilie weder unter Preis verkauft werden, noch sollten Sie an einem zu hohen Preis festhalten. Besonders Eigentümern, die die Immobilie selber bewohnt haben und mit ihr auch das eigene Zuhause verkaufen, fällt es schwer, zwischen emotionalem und tatsächlichem Wert zu unterscheiden. Umgekehrt sind Interessenten natürlich besonders kritisch, um auch durch kleine Mängel einen Preisnachlass zu erzielen. Eine schriftliche Immobilienbewertung bietet dem Eigentümer Orientierung und ein sachliches Argument in den Verkaufsverhandlungen.

Kaufvertrag und Übergabe

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in §§ 433 ff. was ein Kaufvertrag meint: Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Käufer die Sache zu übergeben und sein Eigentum wahrzunehmen, während umgekehrt der Käufer der Annahme und Zahlung des Kaufpreises verpflichtet wird. Als Besonderheit kommt beim Immobilienverkauf hinzu, dass dieser notariell beurkundet sein muss. Die Inhalte des Kaufvertrags werden vom Notar formuliert. Seine Kosten übernimmt im Regelfall der Käufer.

Übergabe

Der Verkauf endet mit der Übergabe Ihrer Immobilie an den neuen Eigentümer, was neben der Übergabe aller Schlüssel eine Begehung sämtlicher Räumlichkeiten beinhaltet. Um im Falle späterer Unstimmigkeiten nicht für bereits vorhandene Mängel belangt zu werden, empfiehlt es sich ein Übergabeprotokoll anzufertigen, das beide Parteien unterschreiben. Ergänzend können Fotos und ein unabhängiger Zeuge helfen.

Der Käufer zahlt nicht

Der Käufer wird vom Notar informiert, sobald der Kaufpreis fällig wird. Ihm bleibt nun zur Zahlung die Frist, die im Kaufvertrag bestimmt wurde. Verstreicht diese Frist ohne Zahlung, müssen Sie darauf weiterhin bestehen. Ihr Anspruch verjährt erst nach zehn Jahren. Sie können auch Schäden geltend machen, die Ihnen durch den Verzug entstehen. Außerdem muss der Käufer dann Verzugszinsen zahlen. Verweigert der Käufer die Zahlung konsequent oder leistet er die Zahlung auch nach einer angemessenen Nachfrist nicht, so können Sie durch eine Rücktrittserklärung vom Verkauf zurücktreten. Der Kaufvertrag wird auf Kosten des Käufers rückabgewickelt.
Außerdem enthält der Kaufvertrag meist eine Zwangsvollstreckungsklausel, anhand derer Sie den Kaufpreis eintreiben können.

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