Immobilie verkaufen:
So funktioniert der Immobilienverkauf
Preis festlegen, Rechtslage klären, Käufer wählen: Wer eine Immobilie erfolgreich verkaufen will, muss an viele Dinge denken. Unsere Fragen helfen Eigentümern, die richtigen Entscheidungen bei ihrem Immobilienverkauf zu treffen.
Wie verkauft Homeday meine Immobilie?
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Wir ermitteln kostenfrei den Wert Ihrer Immobilie
Um den optimalen Verkaufspreis zu ermitteln, berät Sie Ihr lokaler Homeday-Makler persönlich vor Ort oder per Videokonferenz. Ein komplett neu entwickeltes, digitales Bewertungstool führt Sie dabei Schritt für Schritt durch alle relevanten Faktoren (Lage, Zustand, Ausstattung) zur Preisberechnung. Ihre Angaben gleicht das Tool direkt mit kürzlich verkauften und vergleichbaren Immobilien aus Ihrer Region ab. So ermitteln wir präzise den optimalen Verkaufspreis für Sie – kostenlos und unverbindlich.
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Wir bewerben Ihre Immobilie auf allen wichtigen Portalen
Bewertung und Makler haben Sie überzeugt? Dann beauftragen Sie uns mit dem Verkauf Ihrer Immobilie: Schon wenige Tage später fotografiert ein professioneller Fotograf Ihre Immobilie für das Exposé, das wir auf allen großen Portalen (z.B. Immowelt, ImmoScout24) und individuell bei unseren mehr als 430.000 registrierten Kaufinteressenten bewerben.
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Wir besorgen alle wichtigen Unterlagen
Ob Grundbuchauszug , Grundriss oder Energieausweis : Bei Bedarf besorgen wir alle für den Verkauf notwendigen Unterlagen für Sie – meist schnell und effizient – auf digitalem Weg.
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Wir beraten, Sie entscheiden
Natürlich übernehmen wir für Sie auch die Kommunikation mit Ihren Kaufinteressenten: Wir besichtigen mit ihnen die Immobilie, holen auf Wunsch einen Finanzierungsnachweis beim ausgewählten Käufer ein und stellen Ihnen die passende Kandidaten vor. Mit unserer Kundenplattform myHomeday sehen Sie live das Feedback zu Ihrer Immobilie und eingehende Kaufangebote. Bei der Wahl des Käufers und beim Kaufpreis haben natürlich Sie das letzte Wort.
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Wir begleiten Sie bis zum Verkaufsabschluss
Käufer und Kaufpreis passen für Sie? Dann kümmern wir uns um den Notartermin, um den Grundstückskaufvertrag beim Notar beurkunden zu lassen sowie rechtswirksam abzuschließen. Übrigens: In den letzten zwei Jahren waren 93 Prozent unserer Kunden mit unserem Service, der Vermarktungsdauer und dem Preis sehr zufrieden. In vielen Fällen übertrifft der erzielte Preis die Erwartungen unserer Kunden.
Das sagen unsere Kunden
Brauche ich überhaupt einen Makler für den Verkauf einer Immobilie?
Soll ich einen Makler beauftragen oder soll ich mein Haus verkaufen ohne Makler ? Das ist wohl das erste, das sich Immobilienbesitzer fragen, die ihre Immobilie verkaufen möchten. Die einfache Antwort: Wer nicht direkt einen Käufer parat hat, sollte für den Verkauf seiner Immobilie einen Makler beauftragen . Schließlich ist der Haus- oder Wohnungsverkauf aufwendig und für einen Laien selten „mal eben nebenbei“ zu erledigen. Oder wissen Sie auf Anhieb, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Ein Makler ermittelt nicht nur den richtigen Angebotspreis. Er übernimmt auch die Kommunikation mit potenziellen Käufern, besichtigt Ihre Immobilie mit Interessenten oder führt für Sie die Kaufpreisverhandlung. Sie profitieren nicht nur von der Verkaufserfahrung eines Maklers, sondern sparen generell bei Ihrem Wohnungs- oder Hausverkauf Kosten , die anfallen würden, wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen .
Eine Übersicht über die verschiedenen Schritte beim Immobilienverkauf bietet folgende Infografik:
Welche Immobilie möchten Sie verkaufen?
Ein Immobilienverkauf gleicht selten dem anderen: Für eine Gewerbeimmobilie interessieren sich andere Käufer als für ein Reihenhaus. Wer ein vermietetes Haus verkaufen möchte, muss sich hinsichtlich der Besichtigungstermine mit dem Mieter absprechen, ihm unter Umständen sogar ein Vorkaufsrecht einräumen. Generell sind bei einem Wohnungsverkauf teils andere Dokumente (z.B. die Teilungserklärung ) zu besorgen als bei einem Hausverkauf. Wer eine gebrauchte Immobilie verkaufen möchte, muss sich hinsichtlich der Mängelhaftung gut informieren.
Ein guter Immobilienmakler weiß genau, worauf es beim Verkauf von Immobilien ankommt. Wenn Sie Ihre Immobilie mit Homeday verkaufen, besorgt Ihr Homeday-Makler alle für den Verkauf notwendigen Dokumente und spricht sich – falls Sie eine vermietete Wohnung verkaufen – natürlich auch mit Ihrem Mieter entsprechend ab.
Wann lohnt sich der Immobilienverkauf?
Egal, ob Sie ein Haus verkaufen , eine Wohnung verkaufen , ein Mehrfamilienhaus verkaufen , ein Grundstück verkaufen , eine Pflegeimmobilie verkaufen oder eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchten: Als Eigentümer möchten Sie einen guten Preis für Ihre Immobilie erzielen und Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden. Um dies zu erreichen, kommt es auf verschiedene Faktoren an, wie z.B. den richtigen Zeitpunkt des Immobilienverkaufs. Saisonale Einflüsse spielen dabei weniger eine Rolle als primär etwa die wirtschaftliche Marktsituation. Erfahren Sie mehr dazu in unserem Ratgeber-Artikel: Immobilie jetzt verkaufen? So finden Sie den richtigen Zeitpunkt
Darüber hinaus sind auch die persönlichen Gründe des Eigentümers für den Verkauf von Bedeutung. Viele Eigentümer entscheiden sich beispielsweise dafür, ihre
Immobilie im Alter
zu verkaufen. Oder sie verkaufen eine gebrauchte Immobilie, um sich im Anschluss – z.B. mithilfe einer
Zwischenfinanzierung
– eine neue zu kaufen. Auch eine
Scheidung
ist ein häufiger Grund: Endet die
Zugewinngemeinschaft
, entscheiden sich die Ehepartner oft für einen Verkauf ihrer Immobilie. In einigen Fällen bietet sich dieser Schritt bereits im
Trennungsjahr
an.
Achtung: Verkaufen Sie Ihre gebrauchte Immobilie, obwohl der Immobilienkredit noch läuft, verlangt die Bank in den allermeisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung .
Gut zu wissen:
In der Regel gilt es, vor dem Verkauf einer Immobilie auch den Haushalt aufzulösen. Wie Sie diese Aufgabe organisatorisch am besten meistern, erfahren Sie in unserem Ratgeber:
Zum Artikel: Haushaltsauflösung – So entrümpeln Sie stressfrei
Für Kapitalanleger empfiehlt es sich, die Immobilie bei Auszug der Mieter zu verkaufen. Da der neue Eigentümer mehr Handlungsspielraum als beim Verkauf einer vermieteten Wohnung hat – er kann sie entweder selbst beziehen oder zu seinen Konditionen verkaufen – lässt sich ein höherer Preis erzielen. Erfahren Sie mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung, ob sich der Verkauf Ihrer Immobilie aktuell lohnt:
Daniela Zeidler, Homeday-Partnermaklerin in Scharbeutz-Lübeck, erläutert, wann sich der Immobilienverkauf lohnt:
Wie bereite ich meine Immobilie für den Verkauf vor?
Um eine Immobilie für Käufer attraktiv zu machen, gilt es, sie bei der Wohnungsbesichtigung bzw. Hausbesichtigung optimal zu präsentieren. Hier kommt es vor allem auf eine gute Vorbereitung an. Da reicht es nicht aus, das Haus oder die Wohnung aufzuräumen und zu putzen. Auch der äußere Eindruck zählt: Befreien Sie etwa die Terrasse von Laub oder mähen Sie noch einmal den Rasen.
Bei der Deko heißt es: Weniger ist mehr. Vor allem sehr persönliche Gegenstände wie Familienfotos sollten Sie während der Besichtigung in einer Schublade deponieren. Dadurch gelingt es Interessenten besser, sich Ihre Immobilie als eigenes Zuhause vorzustellen. Eine Ausnahme besteht natürlich, wenn der Kaufinteressent eine Immobilie als Kapitalanlage sucht.
Ein Trend aus den USA, auf den sich inzwischen auch viele Immobilienmakler in Deutschland spezialisiert haben, ist das sogenannte Home Staging . Um die Immobilie für den Käufer attraktiv zu machen, dekorieren Einrichtungsexperten das Verkaufsobjekt mit Möbeln, Teppichen, Vorhängen und Dekogegenständen.
Auch diese Schritte gehören zur Vorbereitung des Verkaufs:
1. Dokumente besorgen
Wer ein Grundstück oder eine Immobilie verkaufen will, benötigt eine Reihe von Dokumenten. Bei einem Hausverkauf sind das beispielsweise:
der Grundbuchauszug
der Lageplan
der Auszug aus der Flurkarte
der Bauplan
der Bebauungsplan
der Grundriss
die Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten)
der Energieausweis
Gut zu wissen:
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind darüber hinaus weitere Unterlagen nötig – wie die Teilungserklärung oder die Protokolle der Eigentümerversammlung. Mehr Details:
Die Eigentümerversammlung – Ablauf und Beschlüsse
2. Modernisierungen auflisten
Bevor Sie eine Immobilie verkaufen, sollten Sie eine Liste aller Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen anfertigen inklusive der Kosten und des Datums. Kaufinteressenten interessieren sich auch für eine Übersicht der Instandhaltungskosten.
3. Rechtliches klären
Um rechtliche Risiken beim Verkauf von Immobilien auszuschließen, sind einige Fragen vorab zu klären:
Wer ist im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen?
Sind Rechte Dritter (z.B. ein Wohnrecht) im Grundbuch vermerkt?
Ist ein Vorkaufsrecht zu berücksichtigen?
Existiert ein Erbbaurecht?
Ist – beim Verkauf einer Eigentumswohnung – eine Verwalterzustimmung einzuholen?
Hinweis:
Beim Verkauf mit Homeday erhalten Eigentümer vollen Maklerservice mit einem persönlichen Ansprechpartner vor Ort. Unsere Kunden sparen sich zudem den unnötigen Papierkram: Wichtige Dokumente und Verträge sind digitalisiert, das reduziert Zeit und Aufwand – für Sie als Verkäufer, für Ihre Kaufinteressenten und unsere Makler.
Wie ermittle ich den Immobilienwert?
Der Wert einer Immobilie hängt von drei wesentlichen Faktoren ab:
Lage
der Immobilie
Zustand
der Immobilie
Ausstattung
der Immobilie
Es gibt verschiedene Personen, die den Immobilienwert berechnen können. Dazu gehört etwa ein Immobiliengutachter. Seine Immobilienbewertung ist jedoch sehr kostenintensiv und berücksichtigt nicht die aktuelle Angebot-und-Nachfrage-Situation auf dem Markt.
Um Immobilien zu verkaufen, eignet sich am besten ein Immobilienmakler für die Wertermittlung. Er berechnet den Immobilienwert während einer Vor-Ort-Immobilienbewertung in der Regel kostenfrei. Übrigens: Beim Verkauf von Immobilien mit einem Homeday-Makler erhalten Sie einen vollen Maklerservice mit einem erfahrenen Makler vor Ort.
Wie lege ich den richtigen Angebotspreis fest?
Ist der Immobilienwert ermittelt, gilt es, den Angebotspreis festzulegen. Er ist für Kaufinteressenten die wichtigste Information im Immobilienexposé . Der Immobilienwert gilt als Orientierungswert für den Preis, zu dem Sie Ihre Immobilie anbieten. Um die Immobilie erfolgreich zu verkaufen, ist es wichtig, dass er nicht zu stark von ihrem tatsächlichen Wert abweicht. Denn ein zu hoher Preis vergrault Kaufinteressenten, ein zu niedriger Preis macht skeptisch.
Eine erste Einschätzung bietet der Homeday-Preisatlas, der die Immobilienpreise für sämtliche Immobilien in Deutschland auf Wohnblockebene zeigt. Die Preise basieren auf der Lage einer Immobilie. Ihr Zustand und ihre individuelle Ausstattung sind noch nicht berücksichtigt. Um den richtigen Angebotspreis zu ermitteln, begutachtet der Homeday-Makler Ihre Immobilie persönlich vor Ort.
Welche Verkaufsstrategie ist die richtige?
Um den Wunsch-Verkaufspreis zu erhalten, bieten sich – je nach Angebot und Nachfrage – unterschiedliche Verkaufsstrategien an. In manchen Fällen ist es sinnvoll, bewusst einen höheren Preis anzusetzen, um Interessenten später bei der Kaufpreisverhandlung mit einem Nachlass entgegenzukommen. Eine andere Möglichkeit ist das sogenannte Bieterverfahren . Dabei erhält der Käufer mit dem höchsten Angebot in der Regel den Zuschlag für die Immobilie.
Der Homeday-Makler bewertet Ihre Immobilie kostenfrei und berät Sie zur richtigen Verkaufsstrategie für Ihren individuellen Verkauf.
Wie finde ich den passenden Käufer?
Steht der Angebotspreis fest, beginnt mit der sogenannten Vermarktung die Bewerbung der Immobilie. Über die bekannten Internetportale – und gegebenenfalls Zeitungen – gilt es, Interessenten auf die Immobilie aufmerksam zu machen.
Ob Grundstück, Haus oder Wohnung: Beim Verkauf mit Homeday erstellen wir ein professionelles Exposé mit ansprechenden Fotos, dem Grundriss und einer detaillierten Beschreibung Ihrer Immobilie. Wenn nötig, besorgen wir für Sie auch den aktuellen Energieausweis.
Das Exposé veröffentlichen wir auf allen relevanten Immobilienportalen wie Immobilienscout24. Da wir über ein großes Käufernetzwerk mit über 430.000 vorgemerkten Interessenten verfügen, ist auch eine stille Vermarktung möglich.
Wie läuft der Verkauf ab?
Gibt es Interessenten mit ernsthaftem Kaufinteresse, stehen die Verkaufsverhandlungen entsprechend der Verkaufsstrategie an. Nachdem sich beide Parteien über einen Kaufpreis einig sind, ist die Bonität des Käufers zu prüfen. Dazu dient etwa eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank.
Alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer werden im Kaufvertrag für die Immobilie festgehalten. Diesen erstellt ein vom Käufer beauftragter Notar. Um die Immobilie richtig zu verkaufen, also das Geschäft rechtlich bindend zu machen, beurkundet der Notar den Kaufvertrag beim Notartermin. An diesem Termin sind Verkäufer und Käufer anwesend. Um Unstimmigkeiten auszuschließen, liest der Notar beiden Parteien den gesamten Kaufvertrag noch einmal vor. In einigen Fällen bietet es sich an, vor dem eigentlichen Kaufvertrag einen Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung zu schließen.
Erst nach Kaufpreiszahlung , beispielsweise über ein Notaranderkonto und nach Zahlung der Grunderwerbsteuer wird der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Voraussetzung dafür ist auch eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Der gleiche Prozess gilt übrigens auch im Falle eines Immobilientauschs , der in der Praxis jeweils einen Verkauf und Kauf einer Immobilie darstellt.
Zu guter Letzt erhält der Käufer bei einer offiziellen Übergabe den Schlüssel zu seiner neuen Immobilie. Zusätzlich zum Kaufvertrag empfiehlt es sich, ein Übergabeprotokoll anzufertigen.
Hinweis:
Beim Verkauf mit Homeday erhalten Eigentümer vollen Maklerservice mit einem persönlichen Ansprechpartner vor Ort. Unsere professionelle Immobilienbewertung ist kostenlos – und völlig unverbindlich. Entscheiden Sie sich im Anschluss für einen Verkauf mit einem Homeday-Makler, fällt erst bei einem erfolgreichen Verkaufsabschluss eine Maklerprovision für Käufer und Verkäufer an.
Fallen beim Verkauf einer Immobilie Steuern an?
Für den Verkäufer entstehen unter Umständen beim Wohnungs- oder Hausverkauf Kosten – beispielsweise, wenn Steuern anfallen. So erhebt der Fiskus etwa die sogenannte Spekulationssteuer , wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Eine Ausnahme besteht, wenn ein Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufes und in den beiden vorangehenden Jahren selbst genutzt hat. Dabei gelten auch anteilige Kalenderjahre.
Immobilie verkaufen – FAQ
Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen?
Ob Steuern anfallen, wenn Eigentümer ihre Immobilien verkaufen möchten, hängt von der Ausgangslage ab. Will der Eigentümer die selbst genutzte Immobilie verkaufen, fallen auf den Veräußerungsgewinn keine Steuern an. War die Immobilie vermietet, müssen zwischen Kauf- und Verkaufsdatum mindestens zehn Jahre liegen. War die Immobilie teilweise vermietet, entfällt die Besteuerung, wenn der Eigentümer im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor selbst darin wohnte. Alle Details dazu lesen Sie hier .
Was ist beim Verkauf einer Immobilie zu beachten?
Zunächst einmal sollte der Verkäufer einen realistischen Preis anführen, um die Immobilie verkaufen zu können. Ein unvermietetes Objekt lässt sich immer leichter verkaufen, als eine vermietete Immobilie. Natürlich muss er auch dafür sorgen, dass alle relevanten Unterlagen zur Verfügung stehen. Informieren Sie sich hier über alle notwendigen Dokumente für den Immobilienverkauf .
Wer zahlt beim Verkauf einer Immobilie den Makler?
Bis vor Kurzem zahlte in den meisten Bundesländern der Käufer den Großteil der Maklerprovision. Das hat sich seit dem 23. Dezember 2020 geändert. Dann trat ein Gesetz in Kraft, das die hälftige Teilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer vorsieht – egal wo in Deutschland die Immobilie steht.
Wie viele Immobilien darf ich privat verkaufen?
Wer als Privatperson Immobilien verkaufen möchte, muss bestimmte Faktoren berücksichtigen, wenn es um die Besteuerung geht. Der Verkauf von mehr als drei Wohneinheiten innerhalb von fünf Jahren gilt als gewerblicher Immobilienhandel. Allerdings gilt auch, dass zwischen Erwerb und Veräußerung ein gewisser zeitlicher Zusammenhang bestehen muss.
Wann lohnt es sich, Immobilien zu verkaufen?
Die Frage, ab wann Immobilien verkaufen lohnenswert wird, richtet sich in erster Linie nach dem Immobilienmarkt. Ist die Nachfrage vorhanden, finden sich auch entsprechende Preisangebote. Natürlich sollte der Verkaufserlös die Summe aus dem ehemaligen Kaufpreis und der damaligen Erwerbsnebenkosten sowie möglicher Sanierungsaufwendungen übersteigen. Berechnen Sie hier kostenlos und unverbindlich den aktuellen Wert Ihrer Immobilie .
Themengebiet: Immobilienverkauf
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
