Immobilie verkaufen:
So funktioniert's
Wer eine Immobilie erfolgreich verkaufen will, muss an viele Dinge denken. Unsere Fragen helfen Eigentümern, die richtigen Entscheidungen bei ihrem Immobilienverkauf zu treffen.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Der Immobilienverkauf umfasst verschiedene Schritte, darunter Verkaufsverhandlungen, Bonitätsprüfung des Käufers und Beurkundung des Kaufvertrags beim Notartermin.
Zur Vorbereitung des Verkaufs sollten Fragen zur Anschlussimmobilie, Immobilienwert, benötigten Dokumenten und rechtlichen Aspekten geklärt werden.
Für die Wertermittlung der Immobilie spielen Lage, Zustand und Ausstattung eine Rolle. Ein Immobilienmakler kann bei der Bewertung helfen.
Inhaltsverzeichnis
1. Wie läuft der Immobilienverkauf ab?
Bei dem Verkaufsprozess einer Immobilie gibt es verschiedene wichtige Schritte zu beachten. Gibt es Interessenten mit ernsthaftem Kaufinteresse, stehen die Verkaufsverhandlungen entsprechend der Verkaufsstrategie an. Nachdem sich beide Parteien über einen Kaufpreis einig sind, ist die Bonität des Käufers zu prüfen. Dazu dient etwa eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank.
Diesen erstellt ein vom Käufer beauftragter Notar. Um die Immobilie richtig zu verkaufen, also das Geschäft rechtlich bindend zu machen, beurkundet der Notar den Kaufvertrag beim Notartermin. An diesem Termin sind Verkäufer und Käufer anwesend. Um Unstimmigkeiten auszuschließen, liest der Notar beiden Parteien den gesamten Kaufvertrag noch einmal vor. In einigen Fällen bietet es sich an, vor dem eigentlichen Kaufvertrag einen Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung zu schließen.
Erst nach Kaufpreiszahlung, beispielsweise über ein Notaranderkonto und nach Zahlung der Grunderwerbsteuer wird der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Voraussetzung dafür ist auch eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Der gleiche Prozess gilt übrigens auch im Falle eines Immobilientauschs, der in der Praxis jeweils einen Verkauf und Kauf einer Immobilie darstellt.
Zu guter Letzt erhält der Käufer bei einer offiziellen Übergabe den Schlüssel zu seiner neuen Immobilie. Zusätzlich zum Kaufvertrag empfiehlt es sich, ein Übergabeprotokoll anzufertigen.
2. Wann lohnt sich der Immobilienverkauf?
Daniela Zeidler, Homeday-Partnermaklerin in Scharbeutz-Lübeck, erläutert, wann sich der Immobilienverkauf lohnt:
Guter Preis
Egal, ob Sie ein Haus verkaufen, eine Wohnung verkaufen, ein Mehrfamilienhaus verkaufen, ein Grundstück verkaufen, eine Pflegeimmobilie verkaufen oder eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchten: Als Eigentümer möchten Sie einen guten Preis für Ihre Immobilie erzielen und Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden. Um dies zu erreichen, ist der richtige Verkaufszeitpunkt ein entscheidender Faktor. Saisonale Einflüsse spielen dabei weniger eine Rolle als primär etwa die wirtschaftliche Marktsituation. Erfahren Sie mehr dazu in unserem Ratgeber-Artikel: Immobilie jetzt verkaufen? So finden Sie den richtigen Zeitpunkt
Persönliche Gründe
Darüber hinaus sind auch die persönlichen Gründe des Eigentümers für den Verkauf von Bedeutung. Viele Eigentümer entscheiden sich beispielsweise dafür, ihre Immobilie im Alter zu verkaufen. Oder sie verkaufen eine gebrauchte Immobilie, um sich im Anschluss – z.B. mithilfe einer Zwischenfinanzierung – eine neue zu kaufen. Auch eine Scheidung ist ein häufiger Grund: Endet die Zugewinngemeinschaft, entscheiden sich die Ehepartner oft für einen Verkauf ihrer Immobilie. In einigen Fällen bietet sich dieser Schritt bereits im Trennungsjahr an.
Verkaufen Sie Ihre gebrauchte Immobilie, obwohl der Immobilienkredit noch läuft, verlangt die Bank in den allermeisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Mieter zieht aus
Für Kapitalanleger empfiehlt es sich, die Immobilie bei Auszug der Mieter zu verkaufen. Da der neue Eigentümer mehr Handlungsspielraum als beim Verkauf einer vermieteten Wohnung hat – er kann sie entweder selbst beziehen oder zu seinen Konditionen verkaufen – lässt sich ein höherer Preis erzielen.
Welche Immobilie möchten Sie verkaufen?
Gewerbeimmobilie
Für eine Gewerbeimmobilie interessieren sich andere Käufer als für ein Reihenhaus.
Vermietetes Haus
Wer ein vermietetes Haus verkaufen möchte, muss sich hinsichtlich der Besichtigungstermine mit dem Mieter absprechen, ihm unter Umständen sogar ein Vorkaufsrecht einräumen.
Wohnung
Generell sind bei einem Wohnungsverkauf teils andere Dokumente (z. B. die Teilungserklärung) zu besorgen als bei einem Hausverkauf.
3. Wie bereite ich meine Immobilie für den Verkauf vor?
Um die Immobilie für den Käufer attraktiv zu machen, dekorieren Einrichtungsexperten das Verkaufsobjekt mit Möbeln, Teppichen, Vorhängen und Dekogegenständen.
Sie möchten Ihre Immobilie für Käufer bei der Wohnungsbesichtigung bzw. Hausbesichtigung optimal präsentieren? Hier kommt es vor allem auf eine gute Vorbereitung an. Da reicht es nicht aus, das Haus oder die Wohnung aufzuräumen und zu putzen. Auch der äußere Eindruck zählt: Befreien Sie etwa die Terrasse von Laub oder mähen Sie noch einmal den Rasen.
Bei der Deko heißt es: Weniger ist mehr. Vor allem sehr persönliche Gegenstände wie Familienfotos sollten Sie während der Besichtigung in einer Schublade deponieren. Dadurch gelingt es Interessenten besser, sich Ihre Immobilie als eigenes Zuhause vorzustellen. Eine Ausnahme besteht natürlich, wenn der Kaufinteressent eine Immobilie als Kapitalanlage sucht.
Ein Trend aus den USA, auf den sich inzwischen auch viele Immobilienmakler in Deutschland spezialisiert haben, ist das sogenannte Home Staging.
3.1 Welche Fragen sollten vor dem Immobilienverkauf geklärt werden?
Anschlussimmobilie: Sind Sie bereits im Besitz einer Anschlussimmobilie oder planen Sie den Kauf oder die Miete einer neuen Immobilie nach dem Verkauf? Beachten Sie mögliche finanzielle Auswirkungen, wie etwa Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Kreditauflösung.
Immobilienwert: Wurde der Wert Ihrer Immobilie bereits ermittelt? Haben Sie Zugang zu einer unabhängigen Bewertung oder können Sie auf andere Bewertungsmethoden zurückgreifen, um den angemessenen Angebotspreis festzulegen?
Dokumente: Liegen alle wichtigen Verkaufsunterlagen für Ihre Immobilie vor, wie beispielsweise Grundbuchauszüge, Baupläne, Energieausweis und andere relevante Dokumente? ➤ Liste benötigter Dokumente
Modernisierungen: Gibt es eine Liste aller Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen inklusive der Kosten und Datum? Gibt es bekannte oder potenzielle Renovierungs- oder Instandhaltungsbedürfnisse bei der Immobilie?
Inventar: Möchten Sie bestimmtes Inventar, wie zum Beispiel Einbauküche oder andere Möbel, zusammen mit der Immobilie verkaufen? Falls ja, sollten Sie den Wert des Inventars bestimmen und in den Verkaufsprozess einbeziehen.
Rechtliches: Gibt es bestehende Vorkaufsrechte oder andere Beschränkungen, die den Verkauf der Immobilie beeinflussen könnten? Prüfen Sie vertragliche Vereinbarungen, behördliche Vorschriften oder Rechte Dritter. Wer ist im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen? Existiert ein Erbbaurecht? Ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung eine Verwalterzustimmung einzuholen?
Mängel: Sind Ihnen versteckte Mängel oder bekannte Probleme an der Immobilie bekannt? Eine umfassende Inspektion oder Gutachten kann helfen, potenzielle Käufer zu informieren und mögliche Streitigkeiten nach dem Verkauf zu vermeiden.
Privater Immobilienverkauf: Entscheiden Sie, ob Sie den Verkauf privat durchführen möchten oder die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen wollen. Berücksichtigen Sie dabei Ihre Zeit, Ressourcen und Kenntnisse im Verkaufsprozess.
Es ist wichtig, diese Fragen sorgfältig zu beantworten und gegebenenfalls professionellen Rat einzuholen, um den Immobilienverkauf erfolgreich zu gestalten.
3.2 Welche Dokumente benötige ich für den Hausverkauf und woher bekomme ich diese?
Dokument | Bezugsquelle |
|---|---|
Grundbuchauszug | Grundbuchamt, Grundbuch- oder Notarakte |
Lageplan | Stadt- oder Gemeindeverwaltung, Katasteramt |
Auszug aus der Flurkarte | Katasteramt |
Bauplan | Architekt, Bauamt, Gemeindeverwaltung |
Bebauungsplan | Stadt- oder Gemeindeverwaltung, Bauamt |
Grundriss | Eigentümer, Architekt, Baupläne, Bestandspläne |
Baubeschreibungen | Eigentümer, Architekt, Bauunterlagen |
Energieausweis | Energieberater, zuständige Behörde |
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind darüber hinaus weitere Unterlagen nötig – wie die Teilungserklärung oder die Protokolle der Eigentümerversammlung.
Mehr Details finden Sie hier: Die Eigentümerversammlung – Ablauf und Beschlüsse
4. Wie ermittle ich den Immobilienwert?
Lage
der Immobilie
Zustand
der Immobilie
Ausstattung der Immobilie
Es gibt verschiedene Personen, die den Immobilienwert berechnen können. Dazu gehört etwa ein Immobiliengutachter. Seine Immobilienbewertung ist jedoch sehr kostenintensiv und berücksichtigt nicht die aktuelle Angebot-und-Nachfrage-Situation auf dem Markt.
Um Immobilien zu verkaufen, eignet sich am besten ein Immobilienmakler für die Wertermittlung. Er berechnet den Immobilienwert während einer Vor-Ort-Immobilienbewertung in der Regel kostenfrei. Übrigens: Beim Verkauf von Immobilien mit einem Homeday-Makler erhalten Sie einen vollen Maklerservice mit einem erfahrenen Makler vor Ort.
4.1 Wie lege ich den richtigen Angebotspreis fest?
Ist der Immobilienwert ermittelt, gilt es, den Angebotspreis festzulegen. Er ist für Kaufinteressenten die wichtigste Information im Immobilienexposé. Der Immobilienwert gilt als Orientierungswert für den Preis, zu dem Sie Ihre Immobilie anbieten. Um die Immobilie erfolgreich zu verkaufen, ist es wichtig, dass er nicht zu stark von ihrem tatsächlichen Wert abweicht. Denn ein zu hoher Preis vergrault Kaufinteressenten, ein zu niedriger Preis macht skeptisch.
Eine erste Einschätzung bietet der Homeday-Preisatlas, der die Immobilienpreise für sämtliche Immobilien in Deutschland auf Wohnblockebene zeigt. Die Preise basieren auf der Lage einer Immobilie. Ihr Zustand und ihre individuelle Ausstattung sind noch nicht berücksichtigt. Um den richtigen Angebotspreis zu ermitteln, begutachtet der Homeday-Makler Ihre Immobilie persönlich vor Ort.
4.2 Welche Verkaufsstrategie ist die richtige?
Um den Wunsch-Verkaufspreis zu erhalten, bieten sich – je nach Angebot und Nachfrage – unterschiedliche Verkaufsstrategien an. In manchen Fällen ist es sinnvoll, bewusst einen höheren Preis anzusetzen, um Interessenten später bei der Kaufpreisverhandlung mit einem Nachlass entgegenzukommen. Eine andere Möglichkeit ist das sogenannte Bieterverfahren. Dabei erhält der Käufer mit dem höchsten Angebot in der Regel den Zuschlag für die Immobilie.
4.3 Wie finde ich den passenden Käufer?
Über die bekannten Internetportale – und gegebenenfalls Zeitungen – gilt es, Interessenten auf die Immobilie aufmerksam zu machen.
Steht der Angebotspreis fest, beginnt mit der sogenannten Vermarktung die Bewerbung der Immobilie. Ob Grundstück, Haus oder Wohnung: Beim Verkauf mit Homeday erstellen wir ein professionelles Exposé mit ansprechenden Fotos, dem Grundriss und einer detaillierten Beschreibung Ihrer Immobilie. Wenn nötig, besorgen wir für Sie auch den aktuellen Energieausweis.
Das Exposé veröffentlichen wir auf allen relevanten Immobilienportalen wie Immobilienscout24. Da wir über ein großes Käufernetzwerk mit über 430.000 vorgemerkten Interessenten verfügen, ist auch eine stille Vermarktung möglich.
5. Fallen beim Verkauf einer Immobilie Steuern an?
Für den Verkäufer entstehen unter Umständen beim Wohnungs- oder Hausverkauf Kosten – beispielsweise, wenn Steuern anfallen. So erhebt der Fiskus etwa die sogenannte Spekulationssteuer, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Eine Ausnahme besteht, wenn ein Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufes und in den beiden vorangehenden Jahren selbst genutzt hat. Dabei gelten auch anteilige Kalenderjahre.
6. Brauche ich überhaupt einen Makler für den Verkauf einer Immobilie?
Immobilienverkauf mit Makler
Vorteile
Weniger Aufwand für Verkäufer
Marktkenntnisse und Erfahrung
Ortskenntnisse
Erstellung von Fotos, Exposés und Anzeigen etc.
Der Makler führt Besichtigungen durch
Der Makler beantwortet Fragen von Interessenten
Der Makler verhandelt den Kaufpreis
Nachteile
Maklerprovision oder Maklergebühren fallen in der Regel an
Weniger Kontrolle über den Verkaufsprozess
Abhängigkeit von einem Makler
Möglicherweise längere Verkaufsdauer
Vertraulichkeit der Verhandlungen mit potenziellen Käufern kann eingeschränkt sein
Immobilienverkauf ohne Makler
Vorteile
Keine Maklerprovision oder -gebühren
Kontrolle über den Verkaufsprozess
Keine Abhängigkeit von einem Makler
Direkter Kontakt mit potenziellen Käufern
Nachteile
Aufwendiger und komplexer Verkaufsprozess
Eigenständige Immobilienbewertung
Verantwortung für Präsentation der Immobilie
Verantwortung für die Terminplanung und Besichtigungen
Verantwortung für die Kaufpreisverhandlung
Möglicherweise höhere Risiken und Unsicherheiten
Fehlender Erfahrung und Fachkenntnisse
