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Immobilie verkaufen: So wird der Immobilienverkauf ein Erfolg

Eigentümer entscheiden sich aus verschiedenen Gründen für einen Verkauf. Sei es eine berufliche oder private Veränderung oder ein finanzieller Engpass. Auch bei einer Schenkung oder Erbschaft hat der neue Eigentümer oft keine Verwendung für die Immobilie.

Zu welchem Zeitpunkt sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen?

Egal, ob es sich um einen Haus-, einen Wohnungs- oder einen Grundstücksverkauf handelt, immer sind Eigentümer bestrebt, einen guten Preis für ihre Immobilie zu erzielen. Der Zeitpunkt des Verkaufs spielt eine große Rolle. Je nachdem wie die aktuelle Angebots-Nachfrage-Situation aussieht, wird für eine Immobilie unterschiedlich viel bezahlt.

Die gute Nachricht: Eigentümer, die Ihre Immobilie verkaufen möchten, brauchen sich nicht um die Jahreszeit zu kümmern. Es gibt keinen bestimmten Monat, in dem das Geschäft mit Immobilien boomt. Interessenten suchen oft Jahre ganzjährig nach geeigneten Objekten.

Wenn die Nachfrage das Angebot am Markt übersteigt, ist eine gute Zeit, zu verkaufen. Niedrige Zinsen zur Darlehensaufnahme verstärken den Wunsch nach Eigentum. Fallen diese Kriterien zusammen, haben Verkäufer eine hervorragende Verhandlungsposition.

Sofern das Objekt als Kapitalanlage genutzt wird, ist anzuraten, bei Auszug der Mieter zu verkaufen. Der Grund ist einfach: Unvermietete Objekte sind besser verkäuflich und erzielen bessere Preise, da der neue Eigentümer die Wahl hat. Er kann die Immobilie selbst bewohnen oder aber zu seinen Konditionen vermieten.

In diesem Zusammenhang geht man davon aus, dass bei Immobilien in Deutschland die Preissteigerung ihren Höhepunkt erreicht hat. Auch ist mit keiner baldigen Erhöhung der Leitzinsen zu rechnen. Somit ist der Zeitpunkt für einen Verkauf im Jahre 2018 ideal.

Was sollte bei der Vorbereitung eines Immobilienverkaufes beachtet werden?

Wichtige Fragen zu klären und Dokumente zu beschaffen gehört zwingend zur Vorbereitung.

Zunächst sollten Ansprüche der Bank geklärt werden. Besteht eine Grundschuld und wird der Kredit vorab gekündigt, wird die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Weiterhin werden diverse Dokumente benötigt:

  • Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Baupläne
  • Grundrisse
  • Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten)
  • Berechnungen von Architekten (Wohn- und Nutzflächen, Größe der Räume)
  • Kubaturberechnungen (als Berechnung des umbauten Raumes)
  • Energieausweis

Daneben ist eine Aufstellung der Modernisierungen und Sanierungen mit Datum und Kosten ratsam. Auch die Höhe der Kosten für Instandhaltung sind für Kaufwillige interessant. Kleinere Reparaturen sollten im Vorfeld erledigt werden. Größere Renovierungsmaßnahmen nur eingeleitet, wenn sich die Investitionen am Ende lohnen und den Gewinn steigern.

Bei Eigentumswohnungen werden weitere Dokumente benötigt:

  • Teilungserklärung
  • Aufteilungsplan
  • Hausordnung
  • Jahreswirtschaftsplan
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Wohngeldabrechnungen
  • Rücklagenübersicht
  • Rechnungen über Instandhaltungsmaßnahmen

Auch muss geklärt werden, inwiefern Rechte Dritter wie Wege- oder Wohnrechte existieren und ob Mietern ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden soll. Ob Möbelstücke oder Einbauten zusammen mit der Immobilie veräußert werden sollen und wo der ehemalige Eigentümer nach dem Verkauf unterkommt. Auch die Verwendung des Verkaufserlöses ist ein Thema.

Besitzer, die Ihre Immobilie verkaufen, sollten vorab eine Immobilienbewertung vornehmen. Im Anschluss kann das Exposé erstellt un die Bewerbung der Immobilie begonnen werden.

Immobilie verkaufen mit Energieausweis

Der Energieausweis ist seit einigen Jahren Pflicht bei jeder Vermietung und jedem Verkauf. Seit 2015 müssen Eigentümer bei der Wohnungsbesichtigung dieses Dokument vorlegen. Ihm ist zu entnehmen, wie hoch der Energiebedarf bzw. -verbrauch ist und welcher Brennstoff verwendet wird. Sie gelten in der Regel zehn Jahre und informieren Interessenten über den energetischen Zustand einer Immobilie.

Hier existieren der Bedarfs- und der Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis weist den Ist-Zustand aus und gibt Verbesserungshinweise. Er ist aufwändig zu erstellen und kostet daher seinen Preis. Bei Neubauten und Gebäuden, die der Wärmeschutzverordnung vom November 1977 nicht entsprechen, ist dieser vorgeschrieben. Der Verbrauchsausweis gibt nur den tatsächlichen Verbrauch an. Seine Kosten fallen um einiges geringer aus.

Sollten Sie noch einen Energieausweis brauchen, helfen wir Ihnen gerne weiter. Bei der Beauftragung eines Homeday-Maklers kümmern wir uns kostenlos um den Energieausweis.

Was gilt es zu beachten, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen?

Jede Immobilie ist einzigartig. Verkäufer sollten sich der Vorzüge und Schwächen einer Immobilie bewusst sein. Auch Mängel kennt der Verkäufer im Idealfall vor dem Käufer. Weiterhin ist es nützlich, den aktuellen Grundstückswert zu beziffern. Bodenrichtwertkarten geben Auskunft, wieviel ein Quadratmeter Grund und Boden am jeweiligen Standort kostet. Auch die Möglichkeit von Aus- und Anbauten sollten besser vorab geklärt werden.

Vermietete Objekte bedürfen besonderer Aufmerksamkeit. Die Dauer der Vermietung und der monatliche Mietzins wirken sich auf die Attraktivität und damit den Immobilienwert aus.

Was ist der optimale Angebotspreis für meine Immobilie?

Um als Verkäufer den Wunschpreis zu erhalten, gibt es unterschiedliche Strategien. Manche Immobilienbesitzer entscheiden sich, einen höheren Preis anzusetzen, um Interessenten entgegenkommen und sich in der Mitte zu einigen. Andere Eigentümer geben einfach dem Höchstbietenden den Zuschlag. Das nennt man Bieterverfahren.

Um am Markt für Aufmerksamkeit zu sorgen, sollte der Angebotspreis nicht zu hoch sein. Dies führt zu schleppender Nachfrage. So verbauen sich Immobilienbesitzer Chancen. Jedoch sollte der Preis auch nicht zu niedrig sein, weil ansonsten negative Eigenschaften vermutet werden. Ein Preis, der im Nachhinein angehoben wird, wirkt wenig überzeugend. Dies verlängert nur die Verweildauer der Immobilie am Markt. Ein Preis, bei dem noch Spielraum besteht, ist optimal. Käufer sind zufriedener, wenn vermeintlich beide Parteien kleine Zugeständnisse machen und man sich dennoch einvernehmlich einigt.

TIPP: Jedem Immobilienverkauf sollte eine fachkundige Immobilienbewertung vorausgehen. Nur so ist es möglich, strategisch eine Angebotspreis festzulegen und lukrativ zu verkaufen.

Privat oder mit Makler: Wie soll ich meine Immobilie verkaufen?

Bei der Frage, ob ein Immobilienverkauf alleine zu bewältigen ist, scheiden sich die Geister. Es ist nicht kompliziert, den Verkauf selbst durchzuführen, dennoch sollte man sich die verschiedenen Aufgaben vor Augen führen. Sie kosten viel Mühe, Zeit und Nerven.

Zunächst muss ein Exposé erstellt werden. Hierzu braucht man einen ansprechenden Lageplan, gestochen scharfe Bilder, einladende Grundrisse und einen beschreibenden Text. Daran schließt sich die Immobilienbewerbung über diverse Kanäle an. Große Internetportale und herkömmliche Zeitungen und Anzeigenblätter dienen der Suche nach Interessenten.

Großer Pluspunkt eines Maklers: Er verfügt bereits über Daten von Kaufinteressenten. Weiterhin kennt er sich mit relevanten juristischen Fragestellungen aus und bietet Kaufwilligen in Sachen Darlehen erste Hilfestellung. Die Bonitätsprüfung von Interessenten ist für ihn Teil seines Arbeitsalltags. Als Vermittler zwischen Eigentümer und Interessent kann er die Ansprüche beider Lager verstehen und objektiv eine Einigung herbeiführen.

Während in einigen Bundesländern ausschließlich der Käufer den Makler zahlt, teilen sich die Parteien andernorts die Kosten. Nichtsdestotrotz: Professionelle Makler erzielen - aufgrund langjähriger Erfahrung und Verhandlungsgeschick - respektable Verkaufspreise. Somit verbleibt trotz Maklercourtage ein zusätzliches Plus in der Kasse des Eigentümers.

Wie gelingt es, einen passenden Käufer zu finden?

Wichtig ist, alle zur Verfügung stehenden Kanäle zu nutzen. Die größten und wichtigsten Internetportale taugen genauso wie lokale Zeitungen und Anzeigenblätter. Selbst Maßnahmen wie ein Verkaufsschild und Flyer zum Auslegen erhöhen den Erfolg der Suche.

Was ist bei Besichtigungen und Verkaufsgesprächen wichtig?

Jeder Kaufinteressent möchte einzeln durch die Immobilie geführt werden. So kann der Verkäufer sich ein besseres Bild machen und auch der Käufer hat alle Zeit und Ruhe, sich die Immobilie anzuschauen und Fragen zu stellen. Offensichtliche Mängel sollten direkt thematisiert werden. Möchte der Interessent nach der Besichtigung ein Exposé nach Hause nehmen, ist es üblich, in Kontakt zu bleiben, um den aktuellen Stand der Dinge zu erfahren. Ist ernsthaftes Interesse vorhanden, stehen Verkaufsverhandlungen auf dem Plan.

Was ist vor dem Verkauf zu tun?

Bevor die Immobilie verkauft wird, muss die Bonität der Interessenten geprüft werden. Ist die Finanzierung gesichert und die Parteien sind sich einig, wird ein Notartermin vereinbart.

Welche Punkte sollte der Kaufvertrag enthalten?

Der Kaufvertrag dokumentiert das Rechtsgeschäft zwischen den beiden Parteien. Daher sollten alle wichtigen Einzelheiten des Verkaufes niedergeschrieben werden. Alles, was nicht explizit im notariell beglaubigten Vertrag steht, ist - juristisch gesehen - nicht vereinbart.

Extrem wichtig für den Verkäufer ist der Passus: “Gekauft, wie gesehen.” oder alternativ: “Gekauft, wie es steht und liegt.” Zusammen mit einem Ausschluss der Mängelhaftung ist der bisherige Eigentümer so in Sachen Mängelhaftung auf der sicheren Seite.

Auch wird im Vertrag die Eintragung einer Auflassungsvormerkung vermerkt. Diese dient dem neuen Eigentümer als Art Reservierung im Grundbuch. Erst nach Kaufpreiszahlung und Zahlung der Grunderwerbsteuer findet die endgültige Eintragung statt. Um letztere glaubhaft zu machen, benötigt der Käufer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt.

TIPP: Der Notar setzt den Kaufvertrag - gemäß Vorgaben des Verkäufers oder Maklers - auf. Die Prüfung des Vertrages durch einen fachkundigen Anwalt ist daher immer anzuraten.

Welche Kosten fallen an und wann bittet das Finanzamt zur Kasse?

Wird die Immobilie gewinnbringend verkauft, fallen unter Umständen Steuern an.

Das Finanzamt hält sich nur dann zurück, wenn Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufes und den beiden vorangehenden Jahren selbst genutzt haben. Anteilige Kalenderjahre sind zugelassen. Somit reichen streng genommen 14 Monate Selbstnutzung.

Bei Immobilien als Kapitalanlage müssen zwischen Anschaffung und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Ist dies nicht der Fall, erhebt der Fiskus sogenannte Spekulationssteuern. Die Daten der Vertragsunterzeichnungen dienen dabei der Berechnung der Frist.

Sollten Sie Hilfe bei Ihrem Immobilienverkauf brauchen, wenden Sie sich gerne an uns.