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Immobilie verkaufen:
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So wird der Immobilienverkauf ein Erfolg
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So wird der Immobilienverkauf ein Erfolg

Eigentümer entscheiden sich aus verschiedenen Gründen für den Verkauf ihrer Immobilie: Sei es eine berufliche oder private Veränderung oder ein finanzieller Engpass. Erfahren Sie hier u.a., welche Schritte zum Verkaufsprozess gehören und was es zu beachten gilt, um Fehler beim Immobilienverkauf zu vermeiden.

Wann lohnt sich der Immobilienverkauf?

Egal, ob Sie ein Haus verkaufen, eine Wohnung verkaufen oder ein Grundstück verkaufen: Als Eigentümer möchten Sie natürlich einen guten Preis für Ihre Immobilie erzielen. Um dies zu erreichen, kommt es auf verschiedene Faktoren an, wie z.B. den richtigen Zeitpunkt des Immobilienverkaufs. Saisonale Einflüsse spielen dabei weniger eine Rolle als primär etwa die wirtschaftliche Marktsituation.

Darüber hinaus sind auch die persönlichen Gründe des Eigentümers für den Verkauf von Bedeutung. Viele Eigentümer entscheiden sich beispielsweise dafür, ihre Immobilie im Alter zu verkaufen. Oder sie verkaufen eine Immobilie, um sich im Anschluss – z.B. mithilfe einer Zwischenfinanzierung – eine neue zu kaufen. Auch eine Scheidung ist ein häufiger Grund: Endet die Zugewinngemeinschaft, entscheiden sich die Ehepartner oft für einen Verkauf ihrer Immobilie. In einigen Fällen bietet sich dieser Schritt bereits im Trennungsjahr an.

Hinweis

Für Kapitalanleger empfiehlt es sich, die Immobilie bei Auszug der Mieter zu verkaufen. Da der neue Eigentümer mehr Handlungsspielraum hat – er kann sie entweder selbst beziehen oder zu seinen Konditionen verkaufen – lässt sich ein höherer Preis erzielen.

Was gilt es bei der Vorbereitung des Immobilienverkaufes beachten?

Zu einer sorgfältigen Vorbereitung des Immobilienverkaufs gehört es vor allem, wichtige Fragen zu klären und für den Verkauf notwendige Dokumente zu beschaffen.

Dazu zählen – abhängig davon, ob ein bloßes Grundstück oder eine Immobilie zum Verkauf steht – etwa die folgenden:

Bei Eigentumswohnungen werden weitere Dokumente benötigt, wie etwa die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen oder die Rücklagenübersicht.

Zudem empfiehlt sich eine Aufstellung der Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen inklusive Ausführungsdatum und Höhe der Kosten. Auch eine Auflistung der Instandhaltungskosten ist für Kaufwillige interessant.

Um rechtliche Risiken beim Hausverkauf auszuschließen, sollten Eigentümer auch klären, ob Rechte Dritter wie etwa ein Wohnrecht im Grundbuch vermerkt sind, ein Vorkaufsrecht existiert oder das Erbbaurecht zu berücksichtigen ist.

Wie ermittele ich den richtigen Angebotspreis?

Jede Immobilie ist einzigartig. Um den richtigen Angebotspreis zu ermitteln, sind deshalb mehrere Aspekte zu berücksichtigen. Bodenrichtwertkarten geben darüber Auskunft, wie viel ein Quadratmeter Grund und Boden am jeweiligen Standort derzeit wert ist. Die Lage ist hier ein entscheidendes Kriterium. Bei einem Haus- oder Wohnungsverkauf spielen zudem noch Zustand und Ausstattung eine Rolle. Verkäufer sollten etwaige Mängel ihrer Immobilie kennen und bei der Preiskalkulation berücksichtigen. In einigen Fällen lohnt es sich, über eine Renovierung vor dem Verkauf nachzudenken. Diese kann den Verkaufspreis positiv beeinflussen. Vermietete Objekte bedürfen besonderer Aufmerksamkeit. Die Dauer der Vermietung und der monatliche Mietzins wirken sich auf die Attraktivität und damit den Immobilienwert aus.

Welche Verkaufsstrategie bietet sich an?

Um seinen Wunschverkaufspreis zu erhalten, gibt es unterschiedliche Strategien. Manche Immobilienbesitzer setzen bewusst einen höheren Preis an, um Interessenten bei der Kaufpreisverhandlung mit einem Nachlass entgegenzukommen. Andere Eigentümer geben im sogenannten Bieterverfahren dem Höchstbietenden den Zuschlag.

Egal, für welche Strategie sich Verkäufer entscheiden: Um Interessenten anzusprechen, sollte der Angebotspreis realistisch sein. Ein falsch kalkulierter Preis verlängert die Verweildauer der Immobilie am Markt unnötig.

Tipp: Mit der kostenfreien Immobilienbewertung von Homeday finden Verkäufer schnell heraus, wie viel ihre Immobilie wert ist und können so den optimalen Angebotspreis festlegen. Eine erste Preiseinschätzung gibt auch der Homeday-Preisatlas.

Wie gelingt es, einen passenden Käufer zu finden?

Ist der passende Angebotspreis gefunden, steht die Vermarktung der Immobilie an. Hier gilt es vor allem, Interessenten über die bekanntesten Internetportale sowie gegebenenfalls lokale Zeitungen und Anzeigenblätter anzusprechen.

Für die Anzeigen ist ein Exposé zu erstellen. Dieses sollte ansprechende Fotos der Immobilie, einen informativen Text und im besten Fall einen Grundriss sowie den Energieausweis der Immobilie enthalten.

Gut zu wissen: Die Homeday-Makler nehmen Ihnen nicht nur die Vermarktung Ihrer Immobilie ab. Wir verfügen auch über ein großes Käufernetzwerk. So finden wir häufig schneller einen passenden Käufer für Ihre Immobilie.

Was ist bei der Besichtigungen zu beachten?

Bei der Immobilienbesichtigung spielt vor allem die Vorbereitung eine wichtige Rolle. Neben einem Hausputz erzielt auch ein gepflegter Garten mit frisch geschnittenem Rasen einen guten Eindruck. Bei der Deko heißt es: Weniger ist mehr. Vor allem sehr persönliche Gegenstände wie Bilderrahmen mit Familienfotos sollten lieber in der Schublade verschwinden. So können sich Interessenten eher vorstellen, selbst in der Immobilie zu wohnen.

Für die Immobilienbesichtigung selbst gilt es, ausreichend Zeit einzuplanen. Im Idealfall sollten Besichtigungen als Einzeltermine stattfinden. Das hat für beide Seiten Vorteile: Käufer haben so Zeit, sich in Ruhe in der Immobilie umzusehen und individuelle Fragen zu stellen. Verkäufern gibt dies Gelegenheit, mit potenziellen Käufern ins Gespräch zu kommen und sie besser kennenzulernen.

Wie läuft der Verkauf ab?

Gibt es Interessenten mit ernsthaftem Kaufinteresse, stehen die Verkaufsverhandlungen an. Nachdem sich beide Parteien über einen Kaufpreis einig sind, gilt es für den Verkäufer, die Bonität des Käufers zu prüfen. Dazu lässt er sich etwa eine Finanzierungsbestätigung von dessen Bank geben.

Der Kaufvertrag dokumentiert im Anschluss das Rechtsgeschäft zwischen den beiden Parteien. Im Vertrag sollten alle wichtigen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer festgehalten werden.
In einigen Fällen bietet sich zuvor ein Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung an.

Erst nach Kaufpreiszahlung, beispielsweise über ein Notaranderkonto, und nach der Zahlung der Grunderwerbsteuer wird der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Voraussetzung dafür ist zudem eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt.

Gut zu wissen: Auch ein Immobilientausch wird in der Praxis übrigens jeweils als Immobilienverkauf und -kauf gehandhabt.

Fallen Kosten beim Immobilienverkauf an?

Wird eine Immobilie gewinnbringend verkauft, fallen unter Umständen Steuern an. So erhebt der Fiskus etwa die sogenannte Spekulationssteuer, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Eine Ausnahme besteht, wenn ein Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufes und in den beiden vorangehenden Jahren selbst genutzt hat. Dabei gelten auch anteilige Kalenderjahre.

Tipp: Der Immobilienverkauf ist eine komplexe Angelegenheit, die Verkäufer am besten in die Hand eines Maklers legen sollten. Erfahrene Makler kennen den Immobilienmarkt sehr gut und erzielen in der Regel einen höheren Verkaufspreis als ein Privatverkäufer. Die Immobilienmakler von Homeday besorgen zudem sämtliche für den Verkauf notwendigen Dokumente und begleiten Sie von der Immobilienbewertung bis zur Schlüsselübergabe.