Was ist eine Maklerprovision?
Die Maklerprovision (auch
Maklergebühr
oder Maklercourtage) ist der Lohn, den
Hausmakler
,
Wohnungsmakler
oder
Grundstücksmakler
erhalten, wenn sie eine Immobilie erfolgreich vermitteln. Nach § 652 BGB ist dies immer dann der Fall, wenn
Maklerin und Verkäuferin beziehungsweise Käuferin einen wirksamen Maklervertrag miteinander schließen und
der Makler eine Leistung erbringt und
durch die Leistung ein wirksamer
Kaufvertrag für ein Haus
, eine Wohnung oder ein Grundstück zustande kommt.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf?
Seit Dezember 2020 regelt ein Maklercourtage-Gesetz die Verteilung der Provision zwischen Verkäuferin und Käuferin. Es schreibt vor, dass der Käufer bei der Immobilienvermittlung nicht mehr bezahlen darf als der Verkäufer, was in der Praxis in der Regel zur Provisionsteilung führt. Bis zur Gesetzeseinführung gab es keine bundeseinheitliche Regelung. In Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen und Bremen fiel die gesamte Maklerprovision in der Regel auf den Käufer. In den anderen Bundesländern teilten sich die Parteien die Provision offiziell hälftig.
Maklerprovision: Wie viel kostet ein Makler?
Aber was kostet ein Makler überhaupt bzw. was ist eine übliche Maklerprovision? Das hat Homeday im Oktober 2021 exemplarisch und auch im Hinblick auf die Maklerprovisions-Änderung 2020 untersucht*. Das Ergebnis: Aktuell beträgt die häufigste Maklerprovision beim Verkauf oder Kauf von Immobilien durchschnittlich 3,27 Prozent. Die niedrigste Provision verlangen Makler durchschnittlich in Bayern (3,12 %). Zum Vergleich: Beim Immobilienverkauf mit Homeday zahlen Verkäufer und Käufer in ganz Deutschland je nur 2,94 % Maklerprovision und können so Tausende Euro sparen.
Die aktuell erhobenen, durchschnittlichen Provisionssätze der Makler in Deutschland im Überblick:
| Bundesland |
Durchschnittliche Verkäufer- bzw. Käuferprovision |
Homeday-Provision (pro Partei) |
| Baden-Württemberg |
3,29 % |
2,94 % |
| Bayern |
3,12 % |
2,94 % |
| Berlin |
3,45 % |
2,94 % |
| Brandenburg |
3,47 % |
2,94 % |
| Bremen |
3,37 % |
2,94 % |
| Hamburg |
3,23 % |
2,94 % |
| Hessen |
3,24 % |
2,94 % |
| Mecklenburg-Vorpommern |
3,39 % |
2,94 % |
| Niedersachsen |
3,33 % |
2,94 % |
| Nordrhein-Westfalen |
3,22 % |
2,94 % |
| Rheinland-Pfalz |
3,35 % |
2,94 % |
| Saarland |
3,44 % |
2,94 % |
| Sachsen |
3,47 % |
2,94 % |
| Sachsen-Anhalt |
3,44 % |
2,94 % |
| Schleswig-Holstein |
3,28 % |
2,94 % |
| Thüringen |
3,44 % |
2,94 % |
| Bundesdurchschnitt |
3,27 % |
|
Zudem hat die Auswertung gezeigt, dass die Provision für Käufer und Verkäufer – je nach Makler und Immobilienangebot – auch höher liegen kann. So wiesen 69 Prozent der untersuchten Inserate eine Käuferprovision von 3,57 Prozent aus:
Anteil der Provisionssätze im bundesweiten Vergleich Quelle: Auswertung von 28.000 Immobilieninseraten (Stand: Oktober 2021)
Insgesamt verlangen rund 81 Prozent der Immobilienmakler in Deutschland eine höhere Provision von Immobilienverkäufern und -käufern als Homeday. Homeday ist damit oftmals günstiger als andere deutsche Makler.
Durchschnittliche Provisionshöhen in Deutschland Quelle: Auswertung von 28.000 Immobilieninseraten (Stand: Oktober 2021)
Wie lässt sich die Maklerprovision berechnen?
Da die Maklerprovision einen bestimmten Prozentsatz des Verkaufspreises beträgt, lässt sie sich ganz einfach berechnen. So würden bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro und dem häufig verlangten Provisionssatz von 3,57 Prozent für Verkäufer Maklerkosten in Höhe von 14.280 Euro anfallen. Beim Grundstücks-, Wohnungs- oder
Hausverkauf
mit Homeday wären es 2.520 Euro weniger – und zwar jeweils für Verkäufer und Käufer.
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Wie hoch fällt die Maklerprovision 2022 beim Kauf einer Immobilie aus?
Für den Käufer fallen neben der Maklerprovision noch weitere
Kaufnebenkosten
an, die insgesamt bis zu 12 Prozent des Kaufpreises betragen können und entsprechend bei der
Immobilienfinanzierung
berücksichtigt werden sollten.
Beispielrechnung:
| Kaufpreis |
400.000 Euro |
| Maklerprovision von 3,57 % |
14.280 Euro |
| Notarkosten pauschal 1,5 % |
6.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer max. 6,5 % |
26.000Euro |
| Gesamtsumme Kaufnebenkosten |
46.280 Euro |
| Kosten Immobilienkauf gesamt |
446.280 Euro |
Beispielrechnung mit der günstigeren Provision von Homeday:
| Kaufpreis |
400.000 Euro |
| Maklerprovision Homeday 2,94 % |
11.760 Euro |
| Notarkosten pauschal 1,5 % |
6.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer max. 6,5 % |
26.000 Euro |
| Gesamtsumme Kaufnebenkosten |
43.760 Euro |
| Kosten Immobilienkauf gesamt |
443.760 Euro |
Wann erhält ein Makler eine Provision?
Einem Makler steht laut Paragraf 652 BGB eine Provision zu, wenn er aktiv zum Abschluss eines Kauf- oder
Mietvertrags für eine Wohnung
oder ein Haus beigetragen hat. Vorausgesetzt ist, dass der Makler und seine Kundin zuvor eine rechtlich einwandfreie Vereinbarung in Form eines
Maklervertrags
geschlossen haben.
Wann wird die Provision fällig?
Wann die Maklerprovision 2022 zu zahlen ist, geht in der Regel aus den AGB des Maklers hervor. Meist legen die Immobilienvermittlerinnen bei der Maklerprovision eine Zahlungsfrist von zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags für die Immobilie fest.
Wann entfällt die Maklerprovision?
Schafft es der Makler nicht, einen Käufer beziehungsweise Mieter zu finden beziehungsweise einen Vertragsabschluss mit diesem zu erwirken, hat die Maklerin keinen Anspruch darauf, eine Maklerprovision zu erhalten.
Was ist eine Innenprovision, was eine Außenprovision?
Die Außenprovision bezeichnet die Provision, die der Käufer einer Immobilie an den Makler zahlt. Sie wird im
Exposé der Immobilie
ausgewiesen und bemisst sich prozentual am Kaufpreis. Unter Innenprovision ist die Provision zu verstehen, die die Verkäuferin an den Makler zahlt. Sie ist nicht Teil des Exposés, sondern wird von den Parteien im
Maklervertrag
festgehalten.
Lässt sich die Provision von der Steuer absetzen?
Der Erwerb oder Verkauf einer Immobilie durch eine Privatperson wird steuerlich nicht begünstigt. Wer jedoch eine
Immobilie als Kapitalanlage
kauft, kann die an den Makler gezahlte Provision als Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Die Maklercourtage wird dabei zum
Kaufpreis der Immobilie
addiert und linear über die Jahre abgeschrieben.
Vermieter haben die Möglichkeit, die Maklerprovision bei Neuvermietung von der Steuer abzusetzen. Ebenso können Mieterinnen unter bestimmten Umständen die Kosten für die Maklerleistung in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben.
Hintergrundwissen zum neuen Maklergesetz
Neues Maklergesetz – Warum wurde es eingeführt?
Das Gesetz zur Verteilung der Maklerprovision wurde eingeführt, um Käufer beim Immobilienkauf beziehungsweise den dabei anfallenden Nebenkosten finanziell zu entlasten. Durch die Maklerprovision-Neuregelung zahlen Immobilienverkäufer heute mindestens die Hälfte der für den Makler anfallenden Kosten. Es ist nach dem neuen Gesetz auch möglich, dass die Verkäuferin für die gesamte Provision aufkommt, wenn sie dies ausdrücklich verlangt.
Seit wann gilt das Gesetz zur Neuregelung der Maklerprovision beim Verkauf?
Die Politik hat das neue “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” per Bundestagsbeschluss vom 14. Mai 2020 auf den Weg gebracht. Es ist am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten.
Für welche Verträge gilt das Gesetz zur Provisionsteilung?
Die Provisionsteilung gilt für alle Kaufverträge über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, die nach dem genannten Stichtag geschlossen werden. Das Gesetz gilt jedoch nicht für die Maklerprovision von Mehrfamilienhäusern oder Grundstücken.
Wie sind Maklerverträge 2022 abzuschließen?
Das neue Maklerprovision-Gesetz schreibt neben der Aufteilung der für den
Immobilienmakler
anfallenden Provision auch vor, in welcher Form der Maklervertrag künftig zu schließen ist. Die bisher mögliche mündliche Form reicht heute nicht mehr aus. Durch die Maklerprovision-Neuregelung ist ein Maklervertrag nur in Textform (z. B. per E-Mail) gültig.
Verkäuferin oder Käuferin – wer muss die Maklerprovision zuerst zahlen?
Das neue Maklerprovision-Gesetz schreibt vor, dass der Verkäufer zunächst nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags seinen Anteil der Maklerprovision beim Hausverkauf oder
Wohnungsverkauf
zahlen muss. Der Käufer hat seine Zahlung erst nach dem Verkäufer zu leisten.
Was ist das Bestellerprinzip bei der Vermietung von Immobilien?
Bei der Vermittlung von Mietimmobilien greift seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Das heißt: Es zahlt derjenige die Maklerin, der sie beauftragt. In der Regel ist das im Mietmarkt der Verkäufer, der schnell eine Mieterin für seine freiwerdende oder leerstehende Mietwohnung finden möchte und die zeit- und kostenaufwendige Suche nicht selbst übernehmen will. Ursprünglich wollte das Justizministerium das Bestellerprinzip auch für den Verkauf beziehungsweise Kauf von Immobilien einführen. Die
Maklerkosten
sollte dann immer derjenige zahlen, der den Makler beauftragt. Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens hat sich die große Koalition stattdessen jedoch für die Einführung der nun geltenden Provisionsteilung entschieden.
Wie viel Maklerprovision ist bei der Vermietung zu leisten?
Wer den Makler beauftragt, zahlt im Mietmarkt eine Provision in Höhe von 2,38 Kaltmieten. Die Maklerprovision bei Vermietung entspricht damit zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.
Können Vermieterinnen die Maklerprovision auf ihre Mieter umlegen?
Nein. Vor Einführung des Bestellerprinzips im Mietmarkt zahlte in der Regel der Mieter die Maklerprovision – auch, wenn die Vermieterin den Makler ursprünglich beauftragt hatte. Das Gesetz wurde eingeführt, um diese Praxis zu unterbinden und den Mieter finanziell zu entlasten.
Können Käufer oder Mieter die Maklerprovision umgehen?
Das neue Maklerprovision-Gesetz schreibt vor, dass Verkäufer mindestens 50 Prozent der Maklerprovision tragen. Es sei denn, sie erklären sich bereit, die volle Provision zu zahlen. In diesem Fall kann die Käuferin die Provision “umgehen”. Mieter sparen sich die Provision, wenn sie den Makler nicht selbst beauftragen, sondern nur auf durch Makler inserierte Angebote antworten.
Darüber hinaus ist es auch möglich, eine Immobilie “von privat” zu kaufen beziehungsweise zu mieten. Hier müssen jedoch alle Parteien die teils sehr aufwendigen bürokratischen Aufgaben des Maklers selbst übernehmen.
Wie hoch die Maklerprovision beim Hausverkauf in anderen Ländern?
Ein Blick in die Nachbarländer zeigt, dass die reine Vergütung des Immobilienvermittlers in Deutschland mit bis zu 6 Prozent (zuzüglich Mehrwertsteuer) vom Verkaufspreis oft doppelt so hoch wie in vielen anderen europäischen Staaten liegt. So fallen beim Eigentümerwechsel einer Immobilie in Österreich zwischen 3 Prozent und 4 Prozent Maklerprovision an, in Belgien oder Schweden 3 Prozent bis 5 Prozent. Konkret bedeutet das: Für ein Haus im Wert von 300.000 Euro erhält ein Makler in Österreich zwischen 9.000 Euro und 12.000 Euro zuzüglich fälliger Steuern. Dagegen bekommt ein Vermittler als Maklerprovision – die Mehrwertsteuer noch nicht eingerechnet – in Deutschland bis zu 18.000 Euro vom Verkaufspreis.
