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Immobilie vermieten:
Diese Aufgaben haben Vermieter
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Diese Aufgaben haben Vermieter

Vermieter von Immobilien haben zahlreiche Pflichten und Aufgaben. So gilt es etwa, den Mietpreis festzulegen, für den Hausfrieden zu sorgen und vor allem einen passenden Mieter zu finden. Viele Eigentümer wägen daher genau ab, ob sie eine Immobilie eher vermieten oder verkaufen sollten. Erfahren Sie hier, welche Punkte Sie beachten müssen, damit es mit der erfolgreichen Vermietung klappt.

Wie lege ich den Mietpreis fest?

Bevor Sie eine Immobilie vermieten, gilt es, den Mietpreis festzulegen. Hier haben Vermieter in erster Linie die gesetzlichen Bestimmungen (ortsübliche Vergleichsmiete, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze etc.) zu beachten. Darüber hinaus ist es wichtig, den Mietpreis richtig zu kalkulieren. Denn ein zu hoch angesetzter Preis birgt die Gefahr, dass die Immobilie lange leer steht oder häufige Mieterwechsel zur Folge hat. Eine zu niedrig angesetzte Miete wiederum kann dazu führen, dass sich laufende Kosten nicht decken lassen. Auch bei einem etwaigen späteren Verkauf der vermieteten Immobilie wirkt sich eine geringe Miete eher negativ aus.

Um den Mietpreis zu berechnen, sind Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie entscheidend. Eine gute Orientierung bietet hier – falls vorhanden – der Mietspiegel, der über die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde oder Stadt informiert. Vermieter erfahren so, welche Mietpreise andere Vermieter ihren Mietern für vergleichbaren Wohnraum berechnen. Eine erste Orientierung bietet auch der Homeday-Preisatlas. Er zeigt mit wenigen Klicks die aktuellen Mietpreise sämtlicher Immobilien in Deutschland und ihre Entwicklung der vergangenen Jahre.

Auch die Mietkaution, welche vom Mieter als Sicherheitsleistung vor Bezug zu zahlen ist, hängt vom Mietpreis ab. Laut §551 Abs. 1 BGB können Vermieter bis zu drei Nettokaltmieten als Kaution erheben. Anders verhält es sich bei der gewerblichen Mietkaution, welche Mieter und Vermieter frei verhandeln.

Hinweis

Sie haben bereits eine Immobilie vermietet und möchten die Miete jetzt auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben? Homeday bietet Ihnen ein passendes Musterschreiben für die
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Wie finde ich den passenden Mieter?

Ob Erstvermietung, Kündigung oder Tod des Mieters: Es gibt verschiedene Gründe, warum Vermieter nach einem neuen Mieter suchen müssen. Wer eine Immobilie vermietet, möchte diese natürlich in die besten Hände geben. Das heißt: Der Mieter sollte sich die Miete leisten können, die Immobilie gut behandeln und sich darüber hinaus an die Hausordnung halten.

Um einen passenden Mieter zu finden, ist einiges an Aufwand zu investieren: So gilt es, die Immobilie mit professionellen Fotos und einem ansprechenden Text auf bekannten und seriösen Immobilienportalen zu bewerben, sodass potenzielle Interessenten sie finden.

Um die Wunschkandidaten zu erreichen sollten Vermieter diese Fragen vorab klären:

  • Möchte ich die Wohnung an Singles, Paare oder kinderreiche Familie vermieten?
  • Eignet sich die Nachbarschaft eher für junge Mieter oder Senioren?
  • Kommen auch WGs infrage?
  • Dürfen die Mieter Haustiere mitbringen?
  • Für wie viele Personen eignet sich die Immobilie?
  • Möchte ich befristet oder unbefristet vermieten?
  • Wie hoch sollte das Nettohaushaltseinkommen der Bewohner sein?

Sind die Anzeigen geschaltet, steht die Sichtung der Bewerbungen und die Einladung passender Interessenten zu einer Immobilienbesichtigung an. Diese sollte gut vorbereitet sein. Um den finalen Mieter schnell auszuwählen, ist es wichtig, dass die Interessenten Ihnen im Anschluss an die Besichtigung verschiedene Unterlagen zur Verfügung stellen: Dazu zählen üblicherweise die letzten drei Gehaltsabrechnungen, eine Bonitätsauskunft, die Mieterselbstauskunft sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des aktuellen bzw. vorherigen Vermieters. In einigen Fällen bietet sich zudem eine Bürgschaft an.

Tipp: Es lohnt sich auch nach Einführung des Bestellerprinzips, einen Makler mit der Vermietung einer Immobilie zu beauftragen. Er nimmt dem Vermieter nicht nur die zeitaufwendigen Aufgaben wie die Anzeigenerstellung, die Besichtigungen und die Prüfung der Dokumente ab. Durch seine Erfahrung gelingt es ihm zudem, schneller einen passenden Mieter zu finden und so einen Leerstand zu vermeiden.

Welche Pflichten habe ich als Vermieter?

Vermieter haben als Immobilieneigentümer verschiedene Pflichten. Dazu gehört es vor allem, die Bewohnbarkeit ihrer Immobilie zu garantieren. So haben sie dafür zu sorgen, dass die Bausubstanz intakt ist, die Heizung im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben funktioniert und notwendige Reparaturen vorgenommen werden. Darüber hinaus sind Vermieter auch in der Pflicht, gegen etwaige Lärmbelästigungen in der Mietimmobilie vorzugehen ­– im Falle eines störenden Bewohners etwa mit einer entsprechenden Abmahnung wegen Ruhestörung. Ändert dieser sein Verhalten nicht, sind Vermieter auch berechtigt, dem Mieter zu kündigen.

Zudem gehört in einigen Fällen auch die Informationspflicht zu den Aufgaben eines Vermieters. So müssen Sie Ihre Mieter etwa im Falle einer Modernisierung u.a. über Art und Umfang der Maßnahmen in Kenntnis setzen. Dies schließt ebenfalls die Information über eine etwaige Mieterhöhung ein, welche durch die Modernisierungsumlage auf die Mieter zukommen kann. Ist ein neues Mietverhältnis geschlossen, sind Vermieter dazu verpflichtet, ihren Mietern innerhalb von 14 Tagen eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen.

Kommen Vermieter ihren Pflichten nicht nach, sind Mieter unter Umständen zu einer Mietminderung nach §536 BGB berechtigt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Fahrstuhl im Haus nicht oder nur eingeschränkt funktioniert, der Balkon nicht nutzbar ist oder die Heizung nicht auf die gesetzlich vorgeschriebene Mindesttemperatur heizt.

Im Gegenzug können Sie auch von ihren Mietern bestimmte Leistungen erwarten. So verpflichten Vermieter ihre Mieter im Mietvertrag für eine Wohnung oder Mietvertrag für ein Haus häufig dazu, Kleinstreparaturen zu übernehmen.

Hinweis

Als Vermieter haben Sie auch die Möglichkeit, bestimmte Pflichten an eine Hausverwaltung abzugeben. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) übernimmt die WEG-Verwaltung diese Aufgabe.