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Immobilien vermieten:
Antworten auf die wichtigsten Fragen für Vermieter
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Immobilien vermieten:
Antworten auf die wichtigsten Fragen für Vermieter

Vermieter von Immobilien haben zahlreiche Pflichten und Aufgaben. So gilt es etwa, den Mietpreis festzulegen, für den Hausfrieden zu sorgen und vor allem einen passenden Mieter zu finden. Viele Eigentümer wägen daher genau ab, ob sie eine Immobilie eher vermieten oder verkaufen sollten. Erfahren Sie hier, welche Punkte Sie beachten müssen, damit es mit der erfolgreichen Vermietung klappt.

Wie lege ich den Mietpreis fest?

Egal ob Sie eine Wohnung vermieten oder ein Haus vermieten möchten: Bevor Sie einen passenden Mieter suchen, gilt es, den Mietpreis festzulegen. Hier haben Vermieter in erster Linie die gesetzlichen Bestimmungen (ortsübliche Vergleichsmiete, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze etc.) zu beachten. Darüber hinaus ist es wichtig, den Mietpreis richtig zu kalkulieren. Denn ein zu hoch angesetzter Preis birgt die Gefahr, dass die Immobilie lange leer steht oder häufige Mieterwechsel zur Folge hat. Eine zu niedrig angesetzte Miete wiederum kann dazu führen, dass sich laufende Kosten nicht decken lassen. Auch bei einem etwaigen späteren Verkauf der vermieteten Immobilie wirkt sich eine geringe Miete eher negativ aus.

Um den Mietpreis zu berechnen, sind Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie entscheidend. Eine gute Orientierung bietet hier – falls vorhanden – der Mietspiegel, der über die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde oder Stadt informiert. Vermieter erfahren so, welche Mietpreise andere Vermieter ihren Mietern für vergleichbaren Wohnraum berechnen. Eine erste Orientierung bietet auch der Homeday-Preisatlas. Er zeigt mit wenigen Klicks die aktuellen Mietpreise sämtlicher Immobilien in Deutschland und ihre Entwicklung der vergangenen Jahre.

Auch die Mietkaution, welche vom Mieter als Sicherheitsleistung vor Bezug zu zahlen ist, hängt vom Mietpreis ab. Laut §551 Abs. 1 BGB können Vermieter bis zu drei Nettokaltmieten als Kaution erheben. Anders verhält es sich bei der gewerblichen Mietkaution, welche Mieter und Vermieter frei verhandeln.

Hinweis

Sie haben bereits eine Immobilie vermietet und möchten die Miete jetzt auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben? Homeday bietet Ihnen ein passendes Musterschreiben für die
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Wie finde ich den passenden Mieter?

Ob Erstvermietung, Kündigung oder Tod des Mieters: Es gibt verschiedene Gründe, warum Vermieter nach einem neuen Mieter suchen müssen. Wer eine Immobilie vermietet, möchte diese natürlich in die besten Hände geben. Das heißt: Der Mieter sollte sich die Miete leisten können, die Immobilie gut behandeln und sich darüber hinaus an die Hausordnung halten.

Um einen passenden Mieter zu finden, ist einiges an Aufwand zu investieren – beispielsweise in die Immobilienanzeige. Um die Wunschkandidaten darüber zu erreichen, sollten Vermieter diese Fragen vorab klären:

  • Möchte ich die Wohnung an Singles, Paare oder eine kinderreiche Familie vermieten?
  • Eignet sich die Nachbarschaft eher für junge Mieter oder Senioren?
  • Kommt auch eine WG infrage?
  • Dürfen die Mieter Haustiere mitbringen?
  • Für wie viele Personen eignet sich die Immobilie?
  • Möchte ich befristet oder unbefristet vermieten?
  • Wie hoch sollte das Nettohaushaltseinkommen der Bewohner sein?

Wie bewerbe ich meine Mietimmobilie optimal?

Bei der Anzeigenschaltung gilt es, die richtige Zielgruppe – entsprechend der Kriterien – anzusprechen. Dazu sollten Sie Ihre Mietimmobilie mit einem aussagekräftigen Exposé auf mindestens einem seriösen Immobilienportal präsentieren. Das Exposé sollte zum einen hochwertige Fotos der Wohnung oder des Hauses beinhalten. Zum anderen spielt auch der Text für potenzielle Mieter eine große Rolle. Sie interessieren sich u.a. für folgende Informationen:

  • Die Höhe der Kaltmiete und der Vorauszahlung für Betriebskosten beziehungsweise die Höhe der Gesamtmiete
  • Die Größe der Mietimmobilie
  • Die Anzahl der Räume und Raumaufteilung der Immobilie
  • Das Baujahr der Immobilie
  • In welchem Zustand ist das Gebäude (modernisiert/unsaniert)?
  • Wie verhält sich der Energiekennwert gemäß Energieausweis?
  • Ist ein Balkon beziehungsweise eine Terrasse oder ein Garten zur Nutzung vorhanden?
  • Verfügt die Immobilie über eine Einbauküche?
  • Sind andere Einbaumöbel Teil des Mietverhältnisses?
  • Über welche Fußbodenart verfügt die Immobilie?
  • Gehört ein Kellerabteil zur Mietimmobilie?
  • Wer übernimmt die Hausreinigung (Mieter oder ein Dienstleister)?
  • Welche Heizungsart steht zur Verfügung?
  • Lage (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten etc. in der Nachbarschaft) der Immobilie
  • Wann ist der frühestmögliche Einzugstermin?
  • Wie hoch ist die Mietkaution?

Sind die Anzeigen geschaltet, steht die Sichtung der Bewerbungen und die Einladung passender Interessenten zu einer Immobilienbesichtigung an.

Welche Rolle spielt die Besichtigung bei der Immobilienvermietung?

Die Immobilienbesichtigung ist der wohl wichtigste Schritt, um eine Immobilie zu vermieten. Denn anders als einige Kapitalanleger beim Immobilienkauf entscheiden sich potenzielle Mieter erst nach einer persönlichen Begutachtung der Immobilie für oder gegen einen Einzug. Auf der anderen Seite erhalten Vermieter die Chance, sich bei diesem Termin einen persönlichen Eindruck von ihren Interessenten zu machen. Die Immobilienbesichtigung sollte daher gut vorbereitet sein. Im besten Fall ist es Ihnen möglich, jedem Interessenten einen Einzeltermin zur Besichtigung anzubieten.

Wie lässt sich die Vermietung einer Immobilie beschleunigen?

Um den Vermietungsprozess von Anfang an nicht unnötig zu verzögern, lautet die Devise, schnell zu reagieren. Das heißt: Wer Immobilien vermieten möchte, sollte sich zeitnah auf Anfragen von potenziellen Mietern melden und vorzugsweise das Telefon nutzen, um etwaige Fragen zügig zu klären. Aktualisieren Sie Ihre Anzeige regelmäßig, damit sie – vor allem bei einem großen Angebot ähnlicher Immobilien – nicht zu schnell aus dem Blickfeld Ihrer Interessenten verschwindet.

Um den finalen Mieter schnell auszuwählen, ist es wichtig, dass die Interessenten Ihnen im Anschluss an die Besichtigung verschiedene Unterlagen im Rahmen ihrer Wohnungsbewerbung zur Verfügung stellen: Dazu zählen üblicherweise die letzten drei Gehaltsabrechnungen, eine Bonitätsauskunft, die Mieterselbstauskunft sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des aktuellen bzw. vorherigen Vermieters. In einigen Fällen bietet sich zudem eine Bürgschaft an.

Immobilien vermieten – Mit oder ohne Makler?

Es lohnt sich auch nach Einführung des Bestellerprinzips, einen Makler mit der Vermietung von Immobilien zu beauftragen. Er nimmt dem Vermieter nicht nur die zeitaufwendigen Aufgaben wie die Anzeigenerstellung, die Besichtigungen und die Prüfung der Dokumente ab. Durch seine Erfahrung gelingt es ihm zudem, schneller einen passenden Mieter zu finden und so einen Leerstand zu vermeiden. Damit rentiert sich letztlich auch die Maklergebühr in Höhe von rund drei Nettokaltmieten.

Welche Pflichten habe ich als Vermieter?

Vermieter haben als Immobilieneigentümer verschiedene Pflichten. Dem Staat gegenüber sind sie verpflichtet, ihre Mieteinnahmen zu versteuern sowie eine Steuererklärung über die Vermietung und Verpachtung einzureichen. Gegenüber ihren Mietern gilt für Vermieter, die Bewohnbarkeit ihrer Immobilie zu garantieren. So haben sie dafür zu sorgen, dass die Bausubstanz intakt ist, die Heizung im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben funktioniert und notwendige Reparaturen vorgenommen werden. Typische Aufgaben sind auch die Erstellung der Betriebskostenabrechnung beziehungsweise Nebenkostenabrechnung.

Darüber hinaus sind Vermieter auch in der Pflicht, gegen etwaige Lärmbelästigungen in der Mietimmobilie vorzugehen ­– im Falle eines störenden Bewohners etwa mit einer entsprechenden Abmahnung wegen Ruhestörung. Ändert dieser sein Verhalten nicht, sind Vermieter auch berechtigt, dem Mieter zu kündigen.

Zudem gehört in einigen Fällen auch die Informationspflicht zu den Aufgaben eines Vermieters. So müssen Sie Ihre Mieter etwa im Falle einer Modernisierung u.a. über Art und Umfang der Maßnahmen in Kenntnis setzen. Dies schließt ebenfalls die Information über eine etwaige Mieterhöhung ein, welche durch die Modernisierungsumlage auf die Mieter zukommen kann. Ist ein neues Mietverhältnis geschlossen, sind Vermieter dazu verpflichtet, ihren Mietern innerhalb von 14 Tagen eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen.

Kommen Vermieter ihren Pflichten nicht nach, sind Mieter unter Umständen zu einer Mietminderung nach §536 BGB berechtigt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Fahrstuhl im Haus nicht oder nur eingeschränkt funktioniert, der Balkon nicht nutzbar ist oder die Heizung nicht auf die gesetzlich vorgeschriebene Mindesttemperatur heizt.

Im Gegenzug können Sie auch von ihren Mietern bestimmte Leistungen erwarten. So verpflichten Vermieter ihre Mieter im Mietvertrag für eine Wohnung oder Mietvertrag für ein Haus häufig dazu, Kleinstreparaturen zu übernehmen.

Hinweis

Als Vermieter haben Sie auch die Möglichkeit, bestimmte Pflichten an eine Hausverwaltung abzugeben. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) übernimmt die WEG-Verwaltung diese Aufgabe.

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