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Immobilie vermieten: So finden Sie den richtigen Mieter

Eine Immobilie zu vermieten bedeutet das Eigenheim jemand anderem zu überlassen. Neben zuverlässigen Mietern gibt es dabei leider auch sogenannte “Mietnomaden”.

Viele Vermieter sind daher unsicher, wie sie sich vor säumigen Mietern schützen können. Eine Möglichkeit ist es, mit einem Immobilienmakler zusammenzuarbeiten, der viel Erfahrung in der Vermietung hat und weiß, wie man die Solvenz und Zuverlässigkeit eines Interessenten prüft. Andernfalls hilft eine gute Vorbereitung, die Vermietung zu einem erfolgreichen Abschluss zu bringen.

Mietpreis festlegen

Miete bemessen

Als Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete erstellen viele Städte und teilweise auch größere Gemeinden einen Mietspiegel. Ihm lässt sich anhand verschiedener Ausprägungen wie Lage, Ausstattung, Zustand und Baujahr entnehmen, in welcher Höhe die Miete für die Immobilie liegen darf.

  • Der einfache Mietspiegel wird regelmäßig von Städten und manchen größeren Gemeinden gemeinsam mit Interessengruppen wie Mieter- und Vermieterverbänden oder Immobilienmaklern aufgestellt.
  • Wenn der Mietspiegel alle zwei Jahre auf Grundlage wissenschaftlicher Erkenntnisse erstellt und von der Gemeinde sowie von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt wird, handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel.

Allerdings gibt es keine Verpflichtung zum Aufstellen eines Mietspiegels, weshalb nicht jede Gemeinde über solch eine Übersicht verfügt. In dem Fall hat der Vermieter andere Möglichkeiten, anhand derer er die Vergleichsmiete bemessen kann:

  • Das Gutachten eines Sachverständigen (nur möglich, wenn kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt)
  • Orientierung an mindestens drei vergleichbaren Mietobjekten
  • Orientierung an einem einfachen Mietspiegel aus einer vergleichbaren Gemeinde
  • Eine unabhängige Mietdatenbank (zu finden auf den meisten großen Immobilienportalen im Internet)

Zustand prüfen

Letztendlich ausschlaggebend für den Mietpreis sind Lage, Zustand und Ausstattung einer Immobilie. Eine kritische Prüfung zeigt, ob vor der Vermietung Renovierungen vorgenommen werden sollten. Falls die Immobilie bereits vermietet war, ist im Mietvertrag festgelegt, welche Renovierungsarbeiten vom Mieter übernommen werden. Generell kann er darin zu kleinen Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Dann muss er ausbessern, was sich während seiner Wohnzeit abgenutzt hat, beispielsweise die Wände streichen, tapezieren oder Löcher zuspachteln. Klauseln, die ihn jedoch beispielsweise zu einer kompletten Renovierung oder zu größeren Reparaturen zwingen, sind unwirksam. Auch wenn der Mieter die Immobilie nur für eine relativ kurze Zeit bewohnt und er sie dementsprechend nicht abgenutzt hat, muss sich der Vermieter selbst um die Durchführung der nötigen Arbeiten kümmern.

Die Mietpreisbremse

Zu beachten ist, ob die Immobilie von dem Mietrechtsnovellierungsgesetz, der sogenannten Mietpreisbremse, betroffen ist. Es soll den Anstieg der Mieten in gefragten Wohngegenden begrenzen.

Als Folge dürfen die Mieten bei Abschluss eines neuen Mietvertrages die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent übersteigen. Es gilt aber Bestandsschutz: Lag die Miete vor Einführung der Mietpreisbremse über dieser Grenze, so muss sie nicht verringert werden. Neubauten, die erstmals vermietet werden, sind ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Die Bundesländer legen fest, für welche Städte und Kreise das Gesetz greift. Ist die Mietpreisbremse für ein Gebiet beschlossen, ist sie zunächst auf fünf Jahre befristet.

Auch nach Einführung der Mietpreisbremse haben Vermieter die Möglichkeit, die Mieten zu erhöhen.

Das Bestellerprinzip

Sofern Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, gilt im Rahmen der Mietpreisbremse das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Maklergebühren. In der Praxis ist das meist der Vermieter. Bisher mussten meist die Mieter die Courtage in Höhe von 2,38 Kaltmieten bezahlen.

Mietpreise bei einer Neuvermietung

Bei einer Neuvermietung sind Sie nicht an den Mietspiegel Ihrer Stadt oder Gemeinde gebunden. Allerdings sind der Miethöhe auch hier Grenzen gesetzt: Die Miete darf nicht höher als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, außer wenn dies zur Deckung der laufenden Kosten erforderlich ist. Außerdem darf die Miete nicht im auffälligen Missverhältnis zur Leistung des Vermieters stehen. Dies ist der Fall, wenn die Miete mindestens 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Wie also den Mietpreis bestimmen?

  • Einem qualifizierten Mietspiegel lässt sich bei Neuvermietung die maximale Miethöhe entnehmen.
  • Die Miete kann außerdem anhand von drei Vergleichsmieten, einer unabhängigen Mietdatenbank oder eines einfachen Mietspiegels bemessen werden.
  • Alternativ kann ein Makler oder Sachverständiger befragt werden.
  • In einigen Regionen verhindert es die Meitpreisbremse, die Miete höher als 10% über dem Mietspiegel anzusetzen.
  • Weiterhin gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss ihn bezahlen.

Zielgruppe definieren

Nicht jede Wohnung spricht jeden Mieter-Typus an. Auch hier sind wieder Lage, Ausstattung und Zustand entscheidend. Um die Vermietung schnell zu einem erfolgreichen Abschluss zu bringen hilft es, im Exposé direkt eine bestimmte Zielgruppe anzusprechen. Dazu sollte im Vorhinein geklärt werden:

  • Für wie viele Personen eignet sich die Immobilie? (Single, Pärchen, Familie)
  • Wer passt gut in die Nachbarschaft und Hausgemeinschaft? (Studenten, Familien, Senioren)
  • An wen richtet sich das Freizeitangebot im Stadtteil? (Kneipen und Bars oder Cafés und Grünanlagen mit Spielplätzen)
  • Wie ist die Wohnung ausgestattet? (Aufzug, Garten, Balkon)
  • Wer hat vorher die Immobilie bewohnt?
  • Sind Haustiere willkommen?
  • Ist das Rauchen gestattet?
  • Wie viel Geld sollte der Mieter verdienen? (Die Nettokaltmiete sollte nicht höher als 40 Prozent des Nettoeinkommens liegen.)
  • Soll auch an Selbstständige oder Studenten vermietet werden? (Ggf. mit Bürgschaft)
  • Wollen Sie befristet oder unbefristet vermieten?
Befristete Mietverträge schließen eine vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses aus und bieten dadurch Sicherheit. Fehlt allerdings die Begründung für die Befristung, ist diese Klausel ungültig.

Exposé erstellen

Die erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie steht und fällt mit dem Exposé. Seine Aufgabe ist es, Interessenten zu begeistern und sie möglichst präzise zu informieren. Deshalb nimmt es viel Zeit in Anspruch, ein gutes Exposé zu erstellen. Bestimmte Angaben dürfen darin nicht fehlen:

  • Wohnfläche inklusive Balkonen oder Terrasse (sie werden jedoch nur zu 25-50 Prozent einberechnet)
  • Anzahl der Zimmer, Ausstattung, Etage (bei Wohnungen)
  • Baujahr, Renovierungen bzw. Modernisierungen und deren Zeitpunkt
  • Angaben zum Energieverbrauch
  • attraktive und aussagekräftige Fotos
  • Lageplan, ggf. inklusive Grundstücksgröße
  • Wohnumfeld (Schulen, Ärzte, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten)
  • Höhe der monatlichen Nebenkosten
  • Kaution
  • Angaben zur Erreichbarkeit
  • Frühester Einzugstermin
Dem zukünftigen Mieter müssen spätestens bei der Besichtigung Angaben zum Energieverbrauch in Form des Energieausweises gemacht werden.

Vermarktung

Um möglichst viele Interessenten zu erreichen, sollten Sie die Immobilienanzeige im Internet veröffentlichen und dabei auf eines der großen und seriösen Immobilienportale zurückgreifen. In kleinen Gemeinden kann zusätzlich eine Anzeige in den regionalen Zeitungen sinnvoll sein, um Menschen auf der persönlichen Ebene anzusprechen.

Je nach Attraktivität des Angebots werden sich nach Beginn der Vermarktung unter Umständen zahlreiche Interessenten melden. Um den Überblick zu bewahren, hilft es, die wichtigsten Daten jedes Interessenten in einer Übersicht zu notieren. Dazu gehören:

  • Name
  • Telefonnummer
  • E-Mail-Adresse

Ein kurzes Telefongespräch vor der anstehenden Besichtigung vermittelt Ihnen bereits einen ersten Eindruck. So können Sie feststellen, ob wirklich Interesse besteht oder sogenannte Besichtigungstouristen nur neugierig sind. Außerdem können Sie von Interessenten eine Mieterselbstauskunft einfordern, um Informationen zur finanziellen Situation zu erhalten. Um die Solvenz eines Interessenten zu überprüfen, sollten folgende Informationen eingeholt werden:

  • Angaben zu (Vor-) Mietverhältnissen
  • Name und Kontakt des vorigen Vermieters
  • Angaben zur Nutzung der Wohnung
  • Angaben zur Person
  • Angaben zu weiteren Personen, die einziehen
  • Angaben zu Beruf und Einkommen
  • Angaben zur finanziellen Situation
  • Angaben über schwebende Konkurs-, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren
  • Bestätigung der Angaben durch Unterschrift

Diese Angaben sollten durch entsprechende Dokumente ergänzt werden:

  • Gültiger Arbeitsvertrag
  • Aktuelle Einkommensnachweise der letzten drei Monate
  • Bonitätsauskunft der Schufa
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters
  • Kopie des Personalausweises

Besichtigung der Immobilie

Sobald sich ausreichend Interessenten gemeldet haben, beginnt die Planung der Besichtigungen. Sinnvoll ist es, Interessenten einzeln einzuladen, um einen individuellen Eindruck zu bekommen.
Wie Sie Ihre Immobilie präsentieren, hat eine enorme Auswirkung darauf, wie attraktiv sie auf einen Interessenten wirkt. Home Staging heißt ein Trend aus den USA, bei dem Häuser eigens für die Vermarktung eingerichtet werden. So bekommen Interessenten eine Vorstellung davon, wie es ist, in der Immobilie zu leben – und sind gleichzeitig bereit, einen höheren Preis zu zahlen.

Wir haben mit dem Fotografen Marc Schlott und der Innenarchitektin Claudia Avermiddig über Einrichtungstipps und das Potential von Räumen gesprochen.

Der Mietvertrag

Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien. Er sollte durch die Hausordnung ergänzt werden. Im Falle mehrerer Bewohner, zum Beispiel einer WG oder eines jungen Paares, sollte jeder von ihnen in den Vertrag aufgenommen werden. Es wird zwischen drei Vertragsarten unterschieden:

  • Standardmietvertrag: Die Miete bleibt während der gesamten Mietzeit gleich.
  • Indexmietvertrag: Entsprechend des vom Statistischen Bundesamt festgehaltenen Preisindex für die private Lebenshaltung kann die Miete erhöht werden.
  • Staffelmietvertrag: Zu einem bestimmten Zeitpunkt wird die Miete um einen bestimmten Betrag erhöht.

Eigentümergemeinschaft einbeziehen

Sollte sich Ihre Wohnung in einem Haus mit mehreren Eigentümern befinden, hat womöglich die Eigentümergemeinschaft oder der Verwalter ein Mitspracherecht bei der Vermietung. Entsprechende Regelung findet sich in der Gemeinschaftsordnung.

Bürge

Zur eigenen Absicherung, beispielsweise bei Studenten, die noch keinen eigenen Verdienst haben, kann ein Vermieter den Mietvertrag zusätzlich von einem Verwandten oder Bekannten des Mieters unterschreiben lassen. Dieser haftet dann mit für die Pflichten aus dem Vertrag. Auch von diesem sollte im Vorhinein eine Selbstauskunft mit entsprechenden Belegen eingeholt werden.

Kaution

Die Kaution bietet Ihnen Sicherheit, falls der Mieter mit der Miete in Verzug bleibt oder Schäden an der Immobilie hinterlässt. Dabei darf die Kaution eine Höhe von drei Monatsmieten nicht übersteigen. Weiterhin müssen Sie die Kaution getrennt von Ihrem privaten Vermögen verwahren und bei der Rückzahlung Zinsen in Höhe des allgemeinen Zinssatzes leisten. Sinnvoll ist die Verwaltung über ein Kautionskonto. Die Kaution kann gestaffelt gezahlt werden. Mit Beginn des Mietverhältnisses ist davon die erste Rate fällig.

Übergabe der Immobilie

Mit der Übergabe wird das Hausrecht vom Vermieter auf den Mieter übertragen. Entsprechend müssen alle Schlüssel zur Wohnung an den Mieter ausgehändigt werden. Der Mieter nimmt die Wohnung in dem Zustand an, in dem sie sich bei Übergabe befindet. Dieser sollte zur gegenseitigen Sicherheit in einem Übergabeprotokoll und gegebenenfalls durch Fotos und einen unabhängigen Zeugen dokumentiert werden.

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