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Die Bewertung von Eigentumswohnungen

Vor dem Verkauf einer freien oder vermieteten Eigentumswohnung ist deren Bewertung notwendig, um einen realistischen Angebotspreis festzulegen. Dazu eignet sich zum einen das schriftliche Wertgutachten über den Wohnungswert durch einen Immobiliengutachter. Sofern die Bewertung aber nicht im Rahmen eines bürokratischen Verfahrens wie eines Gerichtsverfahrens benötigt wird, kann sie auch selbstständig durchgeführt werden. Eine Alternative kann auch die Onlinebewertung sein.

Lokaler Quadratmeterpreis als Orientierung

Ein erster Anhaltspunkt für die Wohnungsbewertung ist der lokale Quadratmeterpreis. Angaben dazu lassen sich für Bestands- und Neubauimmobilien auf den großen Immobilienportalen finden. Die Wohnfläche in Quadratmetern wird mit diesem durchschnittlichen Quadratmeterpreis multipliziert. Das Ergebnis ist der ungefähre Verkehrswert der Eigentumswohnung.

Örtlicher Quadratmeterpreis x Quadratmeter Wohnfläche = aktueller Marktwert

Abhängig von den individuellen Merkmalen wie Baujahr, Geschoss, Zimmeranzahl und Ausstattung der Immobilie kann es jedoch zu erheblichen Abweichungen von den örtlichen Durchschnittspreisen kommen, weshalb diese Berechnung als alleinige Methode zur Wertermittlung unzureichend ist.

Wertbeeinflussende Faktoren

Ob der Marktwert einer Immobilie eher über oder unter dem lokalen Durchschnittswert liegt, hängt vor allem von folgenden Faktoren ab:

Baujahr

Ein entscheidender Faktor bei der Wohnungsbewertung ist das Baujahr. Unter anderem aufgrund unbefriedigender Bausubstanz kommt es bei vielen Wohnungen aus den 1960er- und 1970er-Jahren zu Preisabschlägen. Wohnungen in Neubauten und gut erhaltenen Altbauten hingegen sind begehrt und erzielen häufig Preise über dem lokalen Durchschnitt.

Balkon und Garten

Balkone und Gärten sind sehr beliebte Ausstattungsdetails, die den Verkaufspreis um mehrere hundert Euro pro Quadratmeter steigern können.

Geschoss

Je höher die Wohnung liegt, umso wertvoller ist sie. Eine Erdgeschosswohnung beispielsweise kann 20 bis 30 Prozent günstiger sein als eine Wohnung in einem höheren Geschoss. Allerdings setzen viele Interessenten bei höher gelegenen Wohnungen das Vorhandensein eines Aufzugs voraus.

Größe und Anzahl der Zimmer

Der Wert einer Wohnung steigt mit der Anzahl der Zimmer. Doch nicht jeder Raum gilt als Zimmer. Als Zimmer gelten Räume ab einer Größe von 10 Quadratmetern. Kleinere Räume werden als halbe Zimmer bezeichnet. Küchen und Nebenräume werden nicht als Zimmer gezählt. Balkon oder Terrasse werden üblicherweise zu 25% in die Wohnfläche eingerechnet.

Gemeinschaftseigentum

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt jeder Eigentümer neben dem Recht an der eigenen Wohnung, dem Sondereigentum, auch Rechte an weiteren Teilen des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet. Zu diesem Gemeinschaftseigentum zählen alle Dinge, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes notwendig sind, zum Beispiel Dach, Wände und Türen, aber auch die Heizungsanlage, Versorgungsleitungen, das Treppenhaus oder Aufzüge. Das Gemeinschaftseigentum hat wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert einer Wohnung: Wenn ein Gebäude über sehr attraktives Sondereigentum wie gepflegte Außenanlagen oder Gemeinschaftsräume verfügt, steigt dadurch der Marktwert der Wohnung.

Wertermittlung für freie Wohnungen

Wenn eine Wohnung nicht vermietet ist, lässt sich ihr Wert verlässlich durch das sogenannte Vergleichswertverfahren ermitteln. Dabei werden Verkaufsangebote für Immobilien verglichen, die der eigenen Wohnung hinsichtlich ihrer Lage, Größe und Ausstattung entsprechen. Geeignete Angebote lassen sich in Zeitungsinseraten und Internetportalen finden. Deren Angebotspreise erlauben Rückschlüsse auf den aktuellen Verkehrswert der eigenen Immobilie, wobei der Verkaufspreis vieler Immobilien um 5 bis 10 Prozent unter dem Angebotspreis liegt. Je mehr Vergleichsangebote zur Wertermittlung herangezogen werden, desto verlässlicher lässt sich der Verkehrswert einer Wohnung bestimmen. Da deutlich mehr Wohnungen als Häuser und Grundstücke auf dem Immobilienmarkt verkauft werden, bietet sich das Vergleichswertverfahren für diese Immobilien besonders an.

Auch Homeday nutzt bei der kostenlosen Wohnungsbewertung dieses Verfahren, indem die Daten Millionen von Immobilien miteinander verglichen werden. Anschließend wird eine ausführliche Analyse mit Angaben zu Vergleichsobjekten, dem zu erwartenden Verkaufspreis und der aktuellen Marktentwicklung erstellt.

Wertermittlung für vermietete Wohnungen

Die erzielbare Rendite ist das ausschlaggebende Kriterium beim Verkauf einer vermieteten Wohnung. Da Käufer eine solche Wohnung meist nicht selbst bewohnen wollen, interessiert sie primär, welchen Gewinn sie durch die Mieteinnahmen erzielen können. Diese Frage gilt es zu klären, bevor eine vermietete Wohnung auf dem Immobilienmarkt angeboten wird. Dazu werden die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung von den monatlichen Mieteinnahmen abgezogen.

Vermietet oder frei – was ist mehr wert?

Für eine unvermietete Wohnung lässt sich in der Regel ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielen. Ihr Verkauf kann einen um bis zu 30 Prozent höheren Erlös einbringen als der Verkauf einer vermieteten Wohnung. Denn unvermietete Wohnungen bieten vor allem zwei Vorteile:

  • Als Käufer kommen sowohl Kapitalanleger als auch Selbstnutzer in Frage.
  • Bei Kauf einer unvermieteten Wohnung und anschließender Vermietung kann der neue Eigentümer den Mieter selbst auswählen und den Mietpreis frei bestimmen. Bei vermieteten Wohnungen hingegen sind Mietpreise und mögliche -erhöhungen gesetzlich, unter anderem in vielen Fällen durch die Mietpreisbremse, begrenzt.

Generell sind freie Wohnungen also deutlich wertvoller als vermietete Immobilien. Eine Ausnahme können Wohnungen in sehr einfachen Lagen bilden: In Gebieten, in denen nur schwierig überhaupt ein verlässlicher Mieter zu finden ist, kann es von Vorteil sein, eine bereits vermietete Wohnung zu verkaufen.

Bei einem Immobilienkauf interessieren sich Investoren neben der Lage und der Größe der Immobilie für eine Vielzahl von Eigenschaften einer Immobilie und ihres Umfeldes.

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