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Wohnung bewerten: So erfahren Sie den Preis Ihrer Immobilie

Ob frei oder vermietet: Um eine Eigentumswohnung zu verkaufen, ist es wichtig, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Dafür empfiehlt sich eine Wohnungsbewertung.

Wer kann eine Wohnung bewerten?

Wie bei der Hausbewertung kann auch eine Wohnung – je nach Fall – von einem Immobiliengutachter oder einem Makler bewertet werden. Eine verlässliche Alternative bildet die kostenlose Immobilienbewertung von Homeday.

Worauf basiert die Bewertung?

Lokale Quadratmeterpreise

Einen ersten Anhaltspunkte für die Wohnungsbewertung bietet der lokale Quadratmeterpreis. Um den Markt- bzw. Verkehrswert einer Wohnung zu ermitteln, wird der durchschnittliche Quadratmeterpreis mit der Quadratmeterzahl der Wohnfläche multipliziert. Einen Überblick über aktuelle Angebotspreise von Bestands- und Neubauten bieten dabei Immobilienportale.

Die Berechnung eignet sich jedoch nicht als alleinige Methode, um eine Wohnung zu bewerten. Denn individuelle Merkmale wie Ausstattung können den Immobilienwert erheblich beeinflussen.

Ob der Marktwert einer Wohnung über oder unter dem lokalen Durchschnittswert liegt, hängt vor allem von diesen wertbeeinflussenden Faktoren ab:

  • Baujahr: Das Baujahr eines Hauses spielt bei der Wohnungsbewertung eine entscheidende Rolle. So kommt es wegen der schlechten Bausubstanz vieler Wohnungen aus den 1960er- und 1970er-Jahren häufig zu Preisabschlägen. Der Preis für Neubauwohnungen und Wohnungen in sanierten oder gut erhaltenen Altbauten liegt hingegen oft über dem lokalen Durchschnitt.

  • Geschoss: Je höher die Wohnung liegt, desto wertvoller ist sie. Eine Wohnung im Erdgeschoss kann bis zu 30 Prozent unter dem Wert einer Wohnung in einen höheren Geschoss liegen. Allerdings setzen viele Interessen höher gelegener Wohnungen einen Fahrstuhl im Haus voraus.

  • Anzahl und Größe der Zimmer: Der Wert einer Wohnung steigt mit der Anzahl der Zimmer. Als Zimmer zählen Räume, die mindestens zehn Quadratmeter groß sind. Kleine Räume gelten als halbe Zimmer, Küche und Bad zählen generell nicht dazu.

  • Balkon, Terrasse, Loggia: Entspannungsplätze wie Balkone, Loggien oder Terrassen können den Verkaufspreis um mehrere hundert Euro steigern. Bei der Berechnung der Wohnfläche zählen sie in der Regel zu 25 Prozent. In sehr guten Wohnlagen oder bei aufwendiger Gestaltung ist auch eine Anrechnung von 50 Prozent möglich.

Tipp: Nutzen Sie das kostenlose Formular von Homeday für die Berechnung Ihrer Wohnfläche.

Gemeinschaftseigentum

Wie hoch der Marktwert einer Wohnung ist, hängt auch vom Gemeinschaftseigentum ab. Als Gemeinschaftseigentum werden die Teile des Gebäudes bezeichnet, die für dessen Bestand und Sicherung notwendig sind, und an der Wohnungsbesitzer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Rechte besitzen. Dazu gehören etwa Dächer, Wände, Türen, Heizungs- und Versorgungsleitungen, das Treppenhaus und Aufzüge. Auch, wenn ein Gebäude über sehr attraktives Sondereigentum wie gepflegte Außenanlagen oder Gemeinschaftsräume verfügt, steigt der Marktwert der Wohnung.

Wie werden Wohnungen bewertet?

Um den Wert einer Wohnung zu ermitteln, eignet sich am besten das Vergleichswertverfahren. Bei der Methode werden Verkaufsangebote für Immobilien verglichen, die der Wohnung in Hinblick auf Lage, Größe und Ausstattung ähneln. Das Verfahren bietet sich an, da deutlich mehr Wohnungen als Grundstücke und Häuser auf dem Immobilienmarkt verkauft werden. Auch hier lassen Angebotspreise in Zeitungsinseraten oder auf Immobilienportalen Rückschlüsse auf den aktuellen Verkehrswert der eigenen Immobilie zu. Je mehr Vergleichsangebote herangezogen werden, desto verlässlicher lässt sich eine Wohnung bewerten.

Tipp: Lassen Sie sich von den Angebotspreisen nicht blenden. Um später Verhandlungsspielraum zu haben, setzen Verkäufer den Preis häufig fünf bis zehn Prozent über dem Verkaufspreis an.

Sie wollen wissen, was Ihre Wohnung aktuell Wert ist? Homeday nutzt das Vergleichswertverfahren für seine kostenlose Immobilienbewertung. Dabei werden die Daten von Millionen von Wohnungen miteinander verglichen. Das Ergebnis ist eine ausführliche Analyse mit dem zu erwartenden Verkaufspreis und der aktuellen Marktentwicklung.

Freie versus vermietete Wohnung

Eine freie Wohnung bietet gegenüber einer vermieteten Immobilie zwei entscheidende Vorteile: Zum einen kommen neben Kapitalanlegern auch Selbstnutzer als Käufer infrage. Zum anderen kann der neue Eigentümer sich den Mieter einer unvermieteten Wohnung selbst aussuchen und den Mietpreis festlegen. Ist eine Wohnung vermietet, sind Mietpreise bzw. –erhöhungen gesetzlich bestimmt, etwa durch die Mietpreisbremse.

Dadurch lässt sich für eine freie Wohnung ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielen (unter Umständen bis zu 30 Prozent) als für eine vergleichbare vermietete Wohnung. Generell sind freie Wohnungen damit sehr viel wertvoller als vermietete Immobilien. Ausnahmen können Wohnungen in Gebieten sein, in denen verlässliche Mieter schwer zu finden sind. Dort kann es sich sogar vorteilhaft auf den Verkauf auswirken, wenn eine Wohnung bereits vermietet ist.