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Unzufriedenheit mit dem Makler, eine Änderung der privaten Situation oder Verkaufsabsicht: Es gibt verschiedene Gründe, warum sich Immobilienverkäufer dazu entschließen, einen Maklervertrag zu kündigen. Erfahren Sie hier, warum dieser Schritt gut überlegt sein sollte.

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

In welcher Form ein Maklervertrag geschlossen werden muss, hängt davon ab, welche Art von Immobilie vermittelt werden soll. Das im Dezember 2020 eingeführte Gesetz zur Provisionsteilung schreibt vor, dass Maklerverträge zur Vermittlung von Einfamilienhäusern und Wohnungen zwingend in Textform (z. B. per E-Mail) zu schließen sind. Maklerverträge für Immobilientypen, die nicht unter das Gesetz fallen, bedürfen nicht der Textform. Es empfiehlt sich aber dennoch, einen Maklervertrag schriftlich zu schließen, um Missverständnisse auszuschließen.

Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?

Es gibt drei verschiedene Arten von Maklerverträgen, die sich danach unterscheiden, wer die Immobilie vermitteln soll:

    • Den Einfachen Maklervertrag kann die Eigentümerin mit beliebig vielen Maklern schließen, um sie mit der Vermarktung ihrer Immobilie zu beauftragen. Darüber hinaus darf sie sich parallel auch selbst auf die Suche nach einem passenden Käufer machen.
    • Mit dem Makleralleinauftrag beauftragt ein Eigentümer eine einzige Maklerin beziehungsweise deren Maklerbüro mit dem Verkauf seiner Immobilie. Während der Eigentümer zwar auch selbst nach einer Käuferin suchen darf, ist es ihm bei dieser Vertragsart nicht erlaubt, weitere Makler mit der Vermarktung zu beauftragen.
    • Beim Qualifizierten Alleinauftrag räumt der Eigentümer dem Makler ein exklusives Recht zur Immobilienvermarktung ein. Weder eine andere Maklerin noch der Eigentümer selbst dürfen in diesem Fall vermittelnd tätig werden. Andernfalls kann der beauftragte Makler unter Umständen Schadensersatzansprüche geltend machen.

Umfassende Informationen zu den einzelnen Vertragsarten, ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen sowie den Vertragsinhalten und -klauseln erhalten Sie in unserem Ratgeber Maklervertrag.

Kann ich einen geschlossenen Maklervertrag widerrufen?

Seit 13. Juni 2014 haben Käuferinnen und Verkäufer die Möglichkeit, einen geschlossenen Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Voraussetzung ist, dass der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume der Maklerin (z. B. per E-Mail oder Telefon) geschlossen wurde. Immobilienmakler haben die Pflicht, ihre Kunden über deren Recht zum Widerruf schriftlich in Kenntnis zu setzen. Dies gilt für alle Geschäfte, für die die Kundin im Falle der Vertragserfüllung eine Provision zahlen müsste.

Gut zu wissen:

Es ist auch möglich, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist vermittelnd tätig wird, wenn der Auftraggeber dies ausdrücklich verlangt. Erfüllt er seine Vermittlungstätigkeit im Zeitraum der Widerrufsfrist, erlischt das Widerrufsrecht.

Wie kann ich als Käufer oder Verkäufer einen Maklervertrag kündigen?

Ob und wie sich ein Maklervertrag kündigen lässt, hängt vor allem davon ab, ob ein Vertrag befristet oder unbefristet ist. Unbefristete Maklerverträge können Immobilienverkäufer oder Kaufinteressenten jederzeit und fristlos kündigen. Eine Angabe von Gründen ist nicht nötig. Mit der Kündigung des Maklervertrags enden die Verkaufs- beziehungsweise Vermittlungsbemühungen der Maklerin unmittelbar. Eine Kündigung des Maklervertrags ist übrigens auch durch den Makler möglich.

Wann endet ein befristeter Maklervertrag?

Ein befristeter Maklervertrag endet hingegen, wenn die darin vereinbarte Frist abgelaufen ist. Voraussetzung dabei ist, dass keine automatische Verlängerung des Vertrags nach Fristende vereinbart wurde. Die Kündigung eines befristeten Vertrags ist nur möglich, wenn die ursprünglich vereinbarte Frist bereits abgelaufen ist beziehungsweise sich der Vertrag bereits in der Verlängerung befindet. Einzige Ausnahme: Es besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Was ist ein außerordentliches Kündigungsrecht bei befristeten Maklerverträgen?

Ein außerordentliches Kündigungsrecht ermöglicht es Immobilienverkäufern und -käufern, den Maklervertrag fristlos zu kündigen. Voraussetzung dafür ist nach § 626 BGB, dass der Eigentümer einen „wichtigen Grund“ hat, der es unzumutbar macht, den Vertrag fortzusetzen. Dieser liegt beispielsweis vor, wenn ein Makler eine schwerwiegende Pflichtverletzung begeht. Der Eigentümer beziehungsweise Kaufinteressent muss die Kündigung des Maklervertrags dafür innerhalb von zwei Wochen nach Feststellung dieser Pflichtverletzung kündigen. Auf Verlangen der Maklerin ist der Kündigende verpflichtet, den Kündigungsgrund umgehend mitzuteilen.

Diese Pflichtverletzungen kommen als Kündigungsgründe für Immobilienverkäufer infrage:

    • Trotz vorhandener Interessenten arrangiert der Makler keine Besichtigungen
    • Die Maklerin senkt den Verkaufspreis: ohne Absprache mit dem Eigentümer – zum Beispiel, um einen eigenen Vorteil (Folgeauftrag) daraus zu ziehen

Generell empfiehlt es sich, Maklerverträge schriftlich zu kündigen. Bei schriftlich geschlossenen Verträgen ist dies sogar zwingend notwendig.

Kann der Maklervertrag bei zu langer Vertragslaufzeit gekündigt werden?

Auch die Vertragslaufzeit selbst kann ein Grund dafür sein, einem Makler zu kündigen. Eine ungerechtfertigt lange Vertragslaufzeit kann dazu führen, dass ein Vertrag als sittenwidrig gilt. Nach § 138 BGB wird der Vertrag damit nichtig.

In der Regel werden Vertragslaufzeiten zwischen sechs und acht Monaten als rechtmäßig eingestuft. Ist eine Immobilie schwer zu vermarkten, kommt auch eine längere Laufzeit infrage. Letztlich kommt es auf den Einzelfall an.

Tipp:

Egal, ob ein rechtsgültiger Kündigungsgrund vorliegt, oder nicht: Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Makler, wenn Sie die gemeinsame Zusammenarbeit beenden möchten. Da Sie als Verkaufender nicht verpflichtet sind, einen von ihm vorgeschlagenen Interessenten als Käufer zu akzeptieren, wird er an dem Auftrag nicht festhalten wollen.

Haben Makler einen Schadensersatzanspruch?

In der Regel erhält der Makler seinen Lohn in Form der Maklerprovision bzw. Maklerkosten erst im Erfolgsfall, sprich: mit dem Zustandekommen des Kaufvertrags. Eine Vertragskündigung seitens der Verkäuferin kann dennoch Schadensersatzansprüche durch den Makler rechtfertigen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Makler zum Zeitpunkt der Kündigung des Maklervertrags bereits begonnen hat, die Immobilie zu vermarkten. Laut § 652 BGB können auf den Verkäufer Kosten zukommen, wenn bei Vertragsabschluss vereinbart wurde, dass der Makler auch unabhängig vom Erfolgsfall einen Lohn für seine Verkaufsbemühungen erhält. Immobilieneigentümer, die ihren Maklervertrag kündigen, müssten eine Aufwandsentschädigung zahlen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.

Was sind mögliche Rechtsfolgen einer unberechtigten Kündigung durch den Auftraggeber?

Ein Schadensersatzanspruch besteht insbesondere dann, wenn die Kündigung durch den Immobilieneigentümer unwirksam ist oder der Auftraggeber selbst eine Pflichtverletzung begangen hat. Dies ist etwas der Fall, wenn er trotz eines vereinbarten Alleinauftrags eine weitere Maklerin mit der Käufersuche beauftragt. Der Makler hat dann Anspruch auf den entgangenen Gewinn als Schadensersatz. Allerdings muss er dafür belegen, dass er auch einen Käufer für die Immobilie hätte finden können.

Gut zu wissen:

Verlassen Sie sich bei der Maklerwahl nicht allein auf Ihr Bauchgefühl, sondern auf Erfahrung. Die Homeday-Makler und - Maklerinnen kennen den Immobilienmarkt in Ihrer Region und wissen, was Ihr Grundstück, Haus oder Ihre Wohnung wert sind. Sie möchten Ihren Immobilienwert erfahren? Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Homeday finden Sie ihn schnell und unverbindlich heraus.

Ersatzansprüche: Wie können sich Makler absichern?

Ebenso wie Makler unter Umständen bei Vertragsverstoß Ansprüche gegen Eigentümer geltend machen können, können auch Verkaufende und Kaufende umgekehrt Schadensersatz von ihrem Makler fordern. So kann ein Käufer etwa Schadensersatz fordern, wenn die Maklerin ihm falsche Informationen zur Nutzung oder dem Zustand eines Gebäudes gibt. Um sich vor derartigen Ansprüchen zu schützen, können Makler eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Die Versicherung greift bei Beratungsfehlern und deckt diese ab.

Maklervertrag kündigen – FAQ

Wieso kann ein Maklervertrag gekündigt werden?

Ob und wie sich ein Maklervertrag kündigen lässt, hängt vor allem davon ab, ob ein Vertrag befristet oder unbefristet ist. Haben Sie einen unbefristeten Maklervertrag geschlossen, können Sie dem Makler jederzeit fristlos kündigen. Einen Grund dafür müssen Sie nicht angeben. Ein befristeter Maklervertrag kann nur außerordentlich gekündigt werden, wenn ein “wichtiger Grund” vorliegt. Darüber hinaus kann auch eine ungerechtfertigt lange Vertragslaufzeit dazu führen, dass ein Vertrag als sittenwidrig gilt und nach § 138 BGB nichtig wird. Mehr zum Thema Makleralleinauftrag kündigen

Kann der Maklervertrag bei zu langer Vertragslaufzeit gekündigt werden?

Es ist möglich, einen Maklervertrag wegen einer zu langen Vertragslaufzeit zu kündigen, wenn diese nach § 138 BGB als sittenwidrig gilt. In der Regel werden Vertragslaufzeiten zwischen sechs und acht Monaten als rechtmäßig eingestuft. Ist eine Immobilie schwer zu vermarkten, kommt auch eine längere Laufzeit infrage. Letztlich kommt es auf den Einzelfall an.

Wann endet ein befristeter Maklervertrag?

Ein befristeter Maklervertrag endet, wenn die darin vereinbarte Frist abgelaufen ist. Voraussetzung ist, dass keine automatische Verlängerung des Vertrags nach Fristende vereinbart wurde. Die Kündigung eines befristeten Vertrags ist nur möglich, wenn die ursprünglich vereinbarte Frist bereits abgelaufen ist beziehungsweise sich der Vertrag bereits in der Verlängerung befindet. Einzige Ausnahme: Es besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht. Mehr zur Kündigungsfrist beim Maklervertrag erfahren

Kann man bei einem Maklervertrag sein Haus auch privat verkaufen?

Ob Sie Ihr Haus trotz eines bestehenden Maklervertrags auch privat verkaufen können, hängt von der Art Ihres Maklervertrags ab. Bei einem Einfachen Maklervertrag oder Alleinauftrag dürfen auch Sie als Eigentümer einen Käufer suchen und Ihr Haus ohne Maklerin verkaufen – vorausgesetzt, der Kontakt zum Käufer kam nicht über die Maklerin zustande. Bei einem Qualifizierten Alleinauftrag darf einzig Ihr Makler die Immobilie vermarkten. Verkaufen Sie dennoch privat, müssen Sie u. U. Schadensersatz an den Makler zahlen. Unter Umständen ist es möglich, den Maklervertrag zu kündigen und privat zu verkaufen.

Was bedeutet das Widerrufsrecht bei Maklern?

Seit 13. Juni 2014 haben Kaufende und Verkaufende die Möglichkeit, einen geschlossenen Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Voraussetzung ist, dass der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers (z. B. per E-Mail oder Telefon) geschlossen wurde. Immobilienmakler haben die Pflicht, ihre Kundeninnen über deren Recht zum Widerruf schriftlich in Kenntnis zu setzen. Dies gilt für alle Geschäfte, für die der Kunde im Falle der Vertragserfüllung eine Provision zahlen müsste.

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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