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Haus verkaufen: Auf diese Schritte kommt es an

Wer ein Haus verkaufen will, braucht nicht nur viel Zeit, sondern auch jede Menge Organisationstalent. Dokumente müssen beantragt, ein Preis kalkuliert und Besichtigungstermine organisiert werden. Hier erfahren Eigentümer, wie ein Hausverkauf abläuft und wer sie dabei unterstützen kann.

Der optimale Zeitpunkt

Grundsätzlich bieten sich Frühjahr und Sommer als ideale Jahreszeiten an, um ein Haus zu verkaufen. Denn: Auch, wenn sich der Immobilienmarkt in der Sommerurlaubszeit etwas beruhigt, eignen sich die langen, hellen Tage hervorragend für Besichtigungstermine. Gleichzeitig spielt aber auch die Nachfrage am Markt eine entscheidende Rolle. Ist diese niedrig, empfiehlt es sich – falls möglich – mit dem Hausverkauf zu warten.
Ebenso sollten Eigentümer den Verkauf verschieben, wenn eine Wertsteigerung ihrer Immobilie zu erwarten ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sich die Lage des Hauses beziehungsweise das Image des Viertels verbessert – etwa, weil die Infrastruktur ausgebaut wird, sich attraktive Firmen ansiedeln oder das Kulturangebot steigt.

Eigentümer sollten sich grob auf einer Dauer von fünf Monaten einstellen, um ein Haus zu verkaufen. Letztlich entscheidet aber vor allem die Lage der Immobilie darüber, wie schnell sich ein Haus verkaufen lässt.

Vorbereitungen für den Hausverkauf

Angebotspreis ermitteln

Ein realistischer Angebotspreis ist ein wichtiges Kriterium, um ein Haus zu verkaufen. Ist der Preis zu niedrig angesetzt, kann das Interessenten verunsichern. Möglicherweise vermuten sie dann Mängel. Ein zu hoher Preis schreckt von vornherein ab und ein Preis, der nachträglich gesenkt wird, lässt eine geringe Nachfrage vermuten. Details zur Berechnung erhalten Sie in unserem Ratgebertext “Die Bedeutung des richtigen Angebotspreises”.

Zielgruppe bestimmen

Um ein Haus zu verkaufen, gilt es, im Rahmen der Verkaufsstrategie die Zielgruppe festzulegen. Sie lässt sich beispielsweise nach der Art und Lage des Hauses sowie dessen Ausstattungsmerkmalen bestimmen. Junge Familien mit Kindern bevorzugen häufig bezugsfertige Häuser mit solidem bis hohem Standard. Andere Käufer haben wiederum eher Interesse daran, ein Haus nach eigenen Vorstellungen umzubauen. Sie möchten daher beim Kauf sparen. Von der Zielgruppe hängt auch ab, ob Eigentümer Mängel beseitigen, bevor sie ihr Haus verkaufen oder eher einen günstigeren Verkaufspreis ansetzen.

Verkaufsstrategie festlegen

Ist die Zielgruppe bestimmt, lässt sich entsprechend der Kaufpreis anpassen. Hier gilt es, einen angemessenen Startpreis festzulegen, der die Grundlage für spätere Verhandlungen bildet. Für das sogenannte Bieterverfahren, in dem sich die Interessenten gegenseitig überbieten, wird zu Beginn ein niedriger Preis angesetzt. Hier ist es wichtig, dass eine entsprechende Nachfrage für das Haus besteht. Ansonsten ist die Gefahr groß, dass die Immobilie zu einem sehr niedrigen Preis verkauft wird. Eine andere Verkaufsstrategie ist ein gezielter Preisnachlass. Dabei wird der Verkaufspreis fünf bis zehn Prozent höher angesetzt und potenziellen Käufern dann im Verkaufsgespräch mit einem Nachlass entgegengekommen.

Tipp: Lassen Sie sich beim Verhandeln von einem Immobilienmakler unterstützen. Durch seine Erfahrung kennt er die richtige Zielgruppe für Ihr Haus und weiß, welche Verkaufsstrategie die beste ist.

So läuft der Hausverkauf

Bewerben der Immobilie

Ein wichtiger Erfolgsfaktor, um ein Haus zu verkaufen, ist ein aussagekräftiges Exposé der Immobilie. Es sollte neben aussagekräftigen Innen- und Außenaufnahmen die folgenden Informationen enthalten:

  • Baujahr
  • Grundriss und Lageplan
  • Energieausweis
  • Zustand und Datum der letzten Renovierung
  • Quadratmeterzahl der Wohnfläche
  • Zimmerzahl
  • laufende Betriebskosten
  • nächstmöglicher Einzugstermin
  • Ausstattung (Balkon, Terrasse, Garten; Garage, Stellplatz; Dachboden, Keller; Waschküche, Trockenspeicher, Lift)
  • Wohnumfeld (Kindergärten, Schulen; Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, Ärzte, Apotheken, Freizeitmöglichkeiten, Kulturangebote, Naherholungsgebiete)

Tipp: Ein Immobilienmakler weiß aus Erfahrung, welche Kriterien ihrer Immobilie Käufern wichtig sind und stellt diese im Exposé heraus. Außerdem kümmert er sich um die Vermarktung Ihres Hauses über Inserate und übernimmt die Vorauswahl der Interessenten. Wir helfen Ihnen, den passenden Immobilienmakler zu finden.

Besichtigungen planen

Sind potenzielle Käufer gefunden, stehen die ersten Besichtigungstermine an. Im Idealfall haben die Interessenten Gelegenheit, das Haus in einem Einzeltermin zu begutachten. Dies gibt Käufer und Verkäufer zugleich Gelegenheit, sich besser kennenzulernen. Worauf es bei der Besichtigung sonst noch ankommt und wie Sie Ihr Haus dafür vorbereiten, erfahren Sie im Ratgebertext “Die Immobilienbesichtigung”.

Gut zu wissen: Käufer, die den Hauskauf über die Bank finanzieren, benötigen dafür zahlreiche Dokumente mit Angaben zur Immobilie. Verkäufer sollten daher Unterlagen wie Sanierungsnachweise, Grundbuchauszug, Energieausweis sowie die Betriebsnebenkostenabrechnung bereithalten. Außerdem sollten sie Auskunft über Baujahr, Grundstücksfläche, Ausstattung oder Zustand des Hauses geben können. Mehr Infos zu den erforderlichen Unterlagen finden Sie in unserer Checkliste zum Hausverkauf.

Kaufvertrag aufsetzen

Sind sich Verkäufer und Käufer über den Preis einig geworden, gilt es, den Kaufvertrag aufzusetzen. Ein Notar, der als neutraler Vermittler sowohl die Interessen von Käufer als auch Verkäufer wahrt, formuliert dabei den Kaufvertrag. Nachdem beide Parteien den Vertrag geprüft haben, wird ein Termin festgelegt, bei dem er unterzeichnet und beurkundet wird. Danach beginnt der Notar mit der Abwicklung des Kaufvertrags, sprich: der Auflassung und Umschreibung der Immobilie im Grundbuch.

Übergabe des Hauses

Hat der Käufer den kompletten Kaufpreis gezahlt, wird das Haus an ihn übergeben. Falls nicht anders vereinbart, erhält der neue Eigentümer die Immobilie besenrein und frei von Mobiliar. Zudem bekommt er sämtliche Dokumente, die das Haus betreffen: darunter etwa Bauzeichnungen, Unterlagen zu Umbauten, zur Heizungsanlage und den Energieausweis.

In einem Übergabeprotokoll sollten Käufer und Verkäufer jegliche Mängel und Besonderheiten festhalten. Auch die übergebenen Unterlagen können darin vermerkt werden.