Diese Steuern fallen beim Immobilienverkauf an

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis Notar- und Maklergebühren, die Kosten für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer an. Das wissen die meisten Kaufinteressenten und planen die Extrakosten in Ihre Berechnung mit ein.

Jedoch stellt sich die Frage, welche Kosten bei der Veräußerung entstehen. Ob das Finanzamt am Gewinn beteiligt wird, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.

Die Art und Zeitspanne der Nutzung ist ein wichtiger Punkt.

Sofern beim Immobilienverkauf ein gewisser Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf unterschritten wird, handelt es sich um ein Geschäft mit Gewinnerzielungsabsicht.

Bei vermieteten Immobilien gilt die Zehn-Jahresfrist, auch Spekulationsfrist genannt. Sofern innerhalb dieser Zeit verkauft wird, ist der Gewinn steuerpflichtig.

Die Höhe der Spekulationssteuer ist grundsätzlich abhängig von der Höhe des erzielten Gewinns und dem individuellen Steuersatz des Steuerpflichtigen.

Bei der Berechnung der Frist kommt es auf das Datum des notariellen Kaufvertrages an oder falls vorhanden, auf das Datum des bindenden Vorvertrages der beiden Parteien.

Handelt es sich um eine geerbte oder geschenkte Immobilie, ist das Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrages durch den Vorbesitzer relevant.

Wird die Immobilie im Jahr des Verkaufes selbst zu Wohnzwecken genutzt und die beiden Jahre zuvor ebenfalls, fallen auf den Verkaufsgewinn keine Steuern an. Hierbei ist auch die alleinige Nutzung durch Kindergeld berechtigte Kinder möglich.

Zudem muss die Nutzungsdauer nicht ganze drei Jahre betragen - Ein Monat im vorletzten Jahr, das ganze letzte Jahr und ein Monat im Jahr der Veräußerung reicht zur Wahrung der Frist völlig aus.

Anders sieht es aus, wenn es sich um gewerblichen Immobilienverkauf handelt.

Von Immobilienhandel wird ausgegangen, wenn innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf einer Immobilie deren Verkauf erfolgt. Hierbei kommt es jedoch nicht auf die genaue Jahresfrist, sondern vielmehr auf die Gesamtsituation an. Auch wer im sechsten Jahr die Grenze von drei Objekten überschreitet, muss Steuern abführen, da er vom Fiskus als gewerblicher Händler eingruppiert wird. Die Gründe für den Verkauf sind unerheblich. Selbst eine Scheidung, ein Todesfall oder eine Zwangsversteigerung ändern nichts an der Steuerpflicht.

Ausgangspunkt der Berechnung ist der erzielte Veräußerungsgewinn. Dieser wird mit dreieinhalb Prozent und sodann dem individuellen Hebesatz der betreffenden Kommune multipliziert. Das Ergebnis ist der zu zahlende Gewerbesteuerbetrag.

Steuerlich gesehen wird natürlichen Personen und Personengesellschaften ein Freibetrag in Höhe von 24.500 Euro pro Jahr vom Fiskus zugebilligt.

Bei gemischter Nutzung wird anteilig aufgeschlüsselt. Der privat genutzte Teil wird nicht besteuert, der gewerblich genutzte Teil der Immobilie schon. Um die Besteuerung zu vermeiden, muss die Immobilie komplett zu Wohnzwecken genutzt worden sein: Im ersten Jahr einen Monat lang, dann ein volles Jahr und im Jahr des Verkaufes noch einen weiteren Monat. Dann bereits sind die Voraussetzungen erfüllt und der Gewinn bleibt steuerfrei.

Die Übertragung eines betrieblichen Grundstücks in das Privatvermögen kommt einem Erwerb gleich. Der Grund ist irrelevant. Der Entnahmewert entspricht in solch einem Fall dem Anschaffungspreis. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren beginnt zu laufen.

Beim umgekehrten Fall, sofern eine private Immobilie in das Betriebsvermögen eingegliedert wird, existiert kein Verkauf. Jedoch wird bei der späteren Veräußerung des Betriebs der Unternehmer automatisch persönlich steuerpflichtig.

Herr Müller kauft am 05.03.2009 eine Immobilie für 150.000 Euro. 2013 überführt er diese in sein Betriebsvermögen. Der Einlagewert beträgt 200.000 Euro. Die Immobilie wird vier Jahre später für 280.000 Euro veräußert. Der Gewinn von insgesamt 130.000 Euro gliedert sich in zwei Bestandteile. 80.000 Euro müssen hier als Gewinn aus Gewerbetätigkeit und 50.000 Euro als Spekulationsgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften nach Paragraf 22 EStG besteuert werden.

Der Gewinn beim Immobilienverkauf berechnet sich aus der Differenz Verkaufserlös minus Anschaffungskosten inklusive Kaufnebenkosten plus getätigte Abschreibungen. Dieser Betrag wird mit den persönlichen Bruttoeinnahmen addiert. Je nach individuellem Steuersatz ergibt sich auf diese Weise die jeweilige Steuerlast.

Herr Schneider verkauft eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren für 350.000 Euro. Der Kaufpreis inklusive aller Erwerbsnebenkosten belief sich auf 250.000 Euro. Es wurden Reparaturen und Sanierungen für 40.000 Euro vorgenommen und
Abschreibungen in Höhe von 20.000 Euro über den gesamten Zeitraum angesetzt. Der Gewinn beträgt 80.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 40 Prozent beläuft sich die zu erwartende Steuernachzahlung auf 32.000 Euro.

Auch interessant: Gemäß Paragraf 11 EStG ist ein Gewinn bei einem Immobilienverkauf steuerlich dem Jahr zuzurechnen, wo er faktisch zufließt.

Der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften, der unbesteuert bleibt, darf 599 Euro im Jahr nicht übersteigen. Ab 600 Euro Gewinn bittet der Fiskus zur Kasse.

Fazit: Da bei jedem Immobilienkauf Grunderwerbsteuer anfällt, bekommt das Finanzamt vom Eigentümerwechsel automatisch Kenntnis - Verschweigen zwecklos -