Steuern beim Immobilienverkauf: Infos und Berechnung
Unter bestimmten Voraussetzung wird beim Grundstücksverkauf, Hausverkauf und Wohnungsverkauf eine Steuer fällig. Doch das Finanzamt schickt nicht bei jedem Immobiliengeschäft einen Steuerbescheid. Erfahren Sie hier, mit welchen Steuern Sie beim Immobilienverkauf rechnen müssen und wann der Hausverkauf von der Steuer befreit bleibt.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Steuern beim Hausverkauf fallen an, wenn mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft werden oder wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde und innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird.
Eine Immobilie bleibt steuerfrei, wenn sie ausschließlich selbst genutzt wurde oder wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen ist.
Bei gewerblichen Immobilienverkäufen gelten spezielle Regeln, wie die Drei-Objekte-Grenze, die Umsatzsteuer und die Gewerbesteuer.
Hinweis:
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Inhaltsverzeichnis:
Die Drei-Objekte-Grenze: Wann gilt ein Immobilienverkauf als gewerblich?
Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf aus dem Betriebsvermögen an?
Welche Steuern fallen beim Vererben und Schenken von Immobilien an?
Lassen sich Verluste beim Immobilienverkauf steuerlich geltend machen?
Hausverkauf Steuer: Wann sind private Immobilienverkäufe steuerpflichtig?
Gerade, wer zum ersten Mal eine Immobilie privat verkauft, fragt sich in der Regel vor dem Hausverkauf: „Müssen wir steuern zahlen?“ Wann beim Hausverkauf eine Steuer zu zahlen ist, regelt das Einkommenssteuergesetz (EStG) in §23 (Private Veräußerungsgeschäfte).
Demnach fallen bei einem Hausverkauf Steuern an, wenn:
Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen.
Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben und sie weniger als zehn Jahre nach dem Kauf verkaufen.
Bei privaten Verkäufen gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren: Wer eine Eigentumswohnung , ein Haus oder ein Grundstück innerhalb dieser Frist mit Gewinn verkauft, zahlt in der Regel eine sogenannte Spekulationssteuerauf den Wertgewinn. Es gibt jedoch auch Ausnahmen, bei welchen Sie von der Steuer beim Immobilienverkauf verschont bleiben: So gilt die 10-Jahres-Frist nicht für Immobilien, die Sie ausschließlich selbst genutzt und damit nie vermietet haben. Haben Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus allerdings innerhalb der zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf vermietet, wird hierin eine Absicht zur Gewinnerzielung gesehen. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung jedoch mindestens in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr selbst bewohnt haben, zahlen Sie trotz der zwischenzeitlichen Vermietung keine Spekulationssteuer.
Für eine Immobilie, die Sie beispielsweise vier Jahre lang vermietet haben und die Sie im Anschluss zwei Jahre lang selbst genutzt haben, zahlen Sie beim Hausverkauf keine Steuern, obwohl die 10-Jahres-Frist noch nicht verstrichen ist.
Wann gilt eine Immobilie als selbst genutzt?
Eine Immobilie gilt steuerrechtlich als selbst genutzt, wenn:
sie zwischen Anschaffung und Verkauf komplett zu eigenen Wohnzwecken oder
sie im im Verkaufsjahr sowie den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Wenn Sie die Immobilie also im Jahr 2025 verkaufen möchten, gilt sie als selbst genutzt, sofern Sie diese vom 31.12.2022 bis zum 01.01.2025 selbst bewohnt haben. Ein Jahr und zwei Tage sind also in bestimmten Fällen ausreichend.
Hausverkauf Steuern: Wann bleibt der Immobilienverkauf steuerfrei?
Der Immobilienverkauf bleibt privater Immobilienverkauf in bestimmten Fällen steuerfrei:
Verkauf der Wohnung nach der Spekulationsfrist von zehn Jahren
Die Immobilie wurde ausschließlich selbst genutzt (entweder die gesamte Zeit oder innerhalb der letzte zwei Jahre vor dem Verkauf)
Unabhängig von allen anderen Umständen bleibt ein Immobilienverkauf immer von der Steuer befreit, wenn sich Haus oder Wohnung zehn Jahre in Ihrem Besitz befanden. Aber achten Sie sorgfältig darauf, dass das Finanzamt mit den exakten Daten des Kauf- und Verkaufsvertrages rechnet.
Das ist in der zweiten Variante, bei der auf den Immobilienverkauf keine Steuer fällig wird, nicht der Fall: Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangen Jahren selbst bewohnt, werden Sie ebenfalls nicht zur Spekulationssteuer herangezogen. Dabei ist es unerheblich, ob Sie Haus oder Wohnung zuvor eventuell bereits vermietet hatten. Und: Für den Fiskus zählen in diesem Fall ausschließlich die Kalenderjahre. Theoretisch können Sie folglich im Dezember 2023 ein Haus kaufen, dieses beziehen und es im Januar 2025 wieder verkaufen. Sie haben dann zwar lediglich ein Jahr plus zwei Monate "eigengenutzt", trotzdem kann auf Ihren Immobilienverkauf keine Steuer erhoben werden.
Gut zu wissen: Unter die steuerliche Klassifizierung "private Nutzung zu Wohnzwecken" fällt nicht nur das Bewohnen von Haus oder Wohnung durch Sie selbst, sie schließt ebenso Ihre Kinder ein - vorausgesetzt, Sie erhalten für diese zum Verkaufszeitpunkt noch Kindergeld.
Die Drei-Objekte-Grenze: Wann gilt ein Immobilienverkauf als gewerblich?
Verkaufen Sie drei oder mehr Immobilien oder unbebaute Grundstücke innerhalb von fünf Jahren mit der Absicht, einen Gewinn aus dem Verkauf zu erzielen, geht das Finanzamt in der Regel von einem gewerblichen Verkauf aus. Diese Drei-Objekt-Grenze gilt jedoch nicht in jedem Fall. Die Steuerbehörden prüfen bei jeder Transaktion genau, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Einkommenssteuer
Handelt es sich um einen gewerblichen Handel, sind die Einnahmen und Gewinne nach §15 EStG als gewerbliche Einkünfte zu versteuern.
Umsatz- und Gewerbesteuer
Für die Umsatzsteuer bei einem gewerblichen Immobiliengeschäft gilt der übliche Umsatzsteuersatz von 19 Prozent. Die Umsatzsteuer fällt auch für Notargebühren und Maklerkosten an. Stuft das Finanzamt den Immobilienverkauf als gewerblichen Grundstückshandel ein, muss der Verkäufer eine Gewerbesteuer zahlen. Berechnungsgrundlage ist der Veräußerungsgewinn. Um den Gewerbesteuerbetrag zu ermitteln, wird für den Gewinn eine Steuermesszahl (3,5 Prozent) angesetzt und mit dem Hebesatz der jeweiligen Kommune multipliziert.
Das folgende Beispiel zeigt, in welchem Fall Sie die Drei-Objekt-Grenze überschreiten:
Kauf von fünf Appartements im Jahr 2017
Verkauf eines Appartements im Jahr 2018
Verkauf von zwei weiteren Appartements im Jahr 2021
Aufgrund der getätigten Käufe und Verkäufe stuft das Finanzamt das als gewerblichen Grundstückshandel ein und die Verkäufe unterliegen der Umsatzsteuer. Zudem müssen Sie die Einnahmen und Gewinn versteuern.
Neue Rechtsprechung zur Zehn-Jahres-Frist
Immobilienverkauf aus einer Erbengemeinschaft
Für einigen Aufruhr bei den Finanzämtern, die gerne jeden Immobilienverkauf mit einer Steuer belegen, der innerhalb der Zehn-Jahres-Frist stattfindet, hat ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) gesorgt (Az. IX R 13/22). Es ändert die Rechtslage bei Immobilienveräußerungen, die aus einer Erbengemeinschaft resultieren. Im konkreten Fall hatte ein Erbe die Anteile seiner Miterben an einer gemeinsam geerbten Immobilie aufgekauft und das Haus nur ein Jahr später - also deutlich vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfreist - wieder verkauft. Der Fiskus beschied zunächst, dass auf den Immobilienverkauf Steuer fällig sei. Der Bundesfinanzhof urteilte anders: Der Erwerb von Anteilen aus einer Erbengemeinschaft sei steuerlich nicht mit einem privaten Erwerb zu vergleichen, weil es sich um "Gesamthandseigentum" handele. Entsprechend sei - anders als bei einem privaten Veräußerungsgeschäft - auch der Immobilienverkauf von der Steuer befreit.
Drei-Jahres-Frist genügt auch bei Zweitwohnungen
Der Bundefinanzhof hat in einem weiteren Urteil klargestellt, dass auch für Zweitwohnungen und Feriendomizile die Einhaltung der Drei-Jahres-Frist ausreicht, um keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen (Az. IX R 37/16). Diese Regelung gilt für alle Gebäude, die nur zeitweilig genutzt werden, in der Zeit dazwischen gleichwohl als Wohnung zur Verfügung stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden.
Anteilige Besteuerung von vermieteten Räumen
Gänzlich anders sieht die Sachlage aus, wenn Sie eine Immobilie zwar überwiegend selbst nutzen, gleichzeitig aber - wie im konkreten Fall - zwei Zimmer, beispielsweise im Dachgeschoss, konsequent vermieten. Verkaufen Sie Ihr Haus in dieser Konstellation vor Ablauf der Spekulationsfrist, so fällt auf den Immobilienverkauf eine Steuer an - und zwar auf den anteiligen Veräußerungsgewinn der Zimmer, die vermietet wurden. Der Bundesfinanzhof entschied, dass das Kriterium der Selbstnutzung für die vermieteten Flächen nicht gegeben sei (Az. IX R 20/21).
Hausverkauf Steuern: Wie wird die Steuer ermittelt?
Stuft das Finanzamt den Hausverkauf als gewerblich ein oder verkaufen Sie Ihr Haus innerhalb der 10-Jahres-Frist, ohne Sie selbst genutzt zu haben, ist der Verkaufsgewinn zu besteuern. Wie hoch in diesem Fall die Steuer beim Hausverkauf ist, hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Die Steuer fällt nur an, wenn Sie mit dem Geschäft einen Gewinn erzielen. Dieses vereinfachte Beispiel verdeutlicht die Berechnung der Steuer beim Hausverkauf:
