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Unter bestimmten Voraussetzung wird beim Grundstücksverkauf, Hausverkauf und Wohnungsverkauf eine Steuer fällig. Doch das Finanzamt schickt nicht bei jedem Immobiliengeschäft einen Steuerbescheid. Erfahren Sie hier, mit welchen Steuern Sie beim Immobilienverkauf rechnen müssen und wann der Hausverkauf von der Steuer befreit bleibt.

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Hausverkauf und Steuer: Wann sind private Immobilienverkäufe steuerpflichtig?

Gerade, wer zum ersten Mal eine Immobilie privat verkauft, fragt sich in der Regel vor dem Hausverkauf: „Müssen wir steuern zahlen?“ Wann beim Hausverkauf eine Steuer zu zahlen ist, regelt das Einkommenssteuergesetz (EStG) in §23 (Private Veräußerungsgeschäfte).

Demnach fallen bei einem Hausverkauf Steuern an, wenn:

    • Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen.
    • Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben und sie weniger als zehn Jahre nach dem Kauf verkaufen.

Denn: Bei privaten Verkäufen gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren: Wer eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück innerhalb dieser Frist mit Gewinn verkauft, zahlt in der Regel eine sogenannte Spekulationssteuer auf den Wertgewinn. Es gibt jedoch auch Ausnahmen, bei welchen Sie von der Steuer beim Immobilienverkauf verschont bleiben: So gilt die 10-Jahres-Frist nicht für Immobilien, die Sie ausschließlich selbst genutzt und damit nie vermietet haben. Haben Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus allerdings innerhalb der zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf vermietet, wird hierin eine Absicht zur Gewinnerzielung gesehen. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung jedoch mindestens in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr selbst bewohnt haben, zahlen Sie trotz der zwischenzeitlichen Vermietung keine Spekulationssteuer.

Das heißt: Für eine Immobilie, die Sie beispielsweise vier Jahre lang vermietet haben und die Sie im Anschluss zwei Jahre lang selbst genutzt haben, zahlen Sie beim Hausverkauf keine Steuern, obwohl die 10-Jahres-Frist noch nicht verstrichen ist.

Gut zu wissen:

Verkaufen Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung, die Sie geerbt haben, geht die Spekulationsfrist des Erblassers auf Sie als Erben über. Das heißt: Befand sich die Immobilie mehr als zehn Jahre im Besitz des Erblassers oder hat er die Wohnung oder das Haus in den letzten zwei Jahren vor seinem Tod selbst bewohnt, zahlen Sie beim Immobilienverkauf keine Steuer.

Die Drei-Objekte-Grenze: Wann gilt ein Immobilienverkauf als gewerblich?

Verkaufen Sie drei oder mehr Immobilien oder unbebaute Grundstücke innerhalb von fünf Jahren mit der Absicht, einen Gewinn aus dem Verkauf zu erzielen, geht das Finanzamt in der Regel von einem gewerblichen Verkauf aus. Diese Drei-Objekt-Grenze gilt jedoch nicht in jedem Fall. Die Steuerbehörden prüfen bei jeder Transaktion genau, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Einkommenssteuer

Handelt es sich um einen gewerblichen Handel, sind die Einnahmen und Gewinne nach §15 EStG als gewerbliche Einkünfte zu versteuern.

Umsatz- und Gewerbesteuer

Für die Umsatzsteuer bei einem gewerblichen Immobiliengeschäft gilt der übliche Umsatzsteuersatz von 19 Prozent beziehungsweise aktuell im Zuge der Mehrwertsteuersenkung 16 Prozent. Die Umsatzsteuer fällt auch für Notargebühren und Maklerkosten an. Stuft das Finanzamt den Immobilienverkauf als gewerblichen Grundstückshandel ein, muss der Verkäufer eine Gewerbesteuer zahlen. Berechnungsgrundlage ist der Veräußerungsgewinn. Um den Gewerbesteuerbetrag zu ermitteln, wird für den Gewinn eine Steuermesszahl (3,5 Prozent) angesetzt und mit dem Hebesatz der jeweiligen Kommune multipliziert.

Steuer beim Immobilienverkauf: Wie wird sie berechnet?

Stuft das Finanzamt den Immobilienverkauf als gewerblich ein oder verkaufen Sie Ihre Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist, ohne Sie selbst genutzt zu haben, ist der Verkaufsgewinn zu besteuern. Wie hoch in diesem Fall die Steuer beim Immobilienverkauf ist, hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Die Steuer fällt nur an, wenn Sie mit dem Geschäft einen Gewinn erzielen. Dieses vereinfachte Beispiel verdeutlicht die Berechnung der Steuer beim Immobilienverkauf:

Anschaffung einer Immobilie im Jahr 2011 für 300.000 Euro
Verkauf im Jahr 2019 für 350.000 Euro
Veräußerungskosten (z.B. Instandsetzung der Außenanlagen) 10.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn 40.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40 Prozent
Fällige Steuer 16.000 Euro

Wie lassen sich die Steuern beim Immobilienverkauf senken?

Unterliegt ein Immobilienverkauf der Spekulationssteuer, haben Sie Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren. Die Anschaffungskosten, die der Berechnung zugrunde liegen, beinhalten nicht nur den reinen Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Kosten für den Notar oder die Maklergebühr. Darüber hinaus können Sie Verkaufsnebenkosten gegenrechnen: Kosten für Immobilienanzeigen oder andere Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf fließen in die Berechnung ein und mindern so die Steuerlast.

Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf aus dem Betriebsvermögen an?

Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen veräußert, zählt der Gewinn zum Unternehmensgewinn und ist entsprechend zu versteuern. Bei Grundstücken aus dem Betriebsvermögen gibt es keine Spekulationsfrist. Das heißt, der Fiskus erhebt bei jedem Hausverkauf Steuern.

Welche Steuern fallen beim Vererben und Schenken von Immobilien an?

Nicht nur beim Hausverkauf können Steuern anfallen: Auch beim Vererben einer Immobilie oder beim Übertragen einer Immobilie per Schenkung kann das Finanzamt eine Steuer erheben. Sie ist abhängig vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser beziehungsweise Schenker. Anders als bei der Steuer beim Immobilienverkauf sind Erbschafts- und Schenkungssteuer von den Erben beziehungsweise Beschenkten zu zahlen.

Erbschaftssteuer

Wer erbt, erhält je nach Verwandtschaftsverhältnis gewisse Freibeträge. Das heißt: Der Erbe zahlt bis zu einer gewissen Vermögenshöhe keine Erbschaftssteuer. Für Eheleute gilt etwa ein Freibetrag von 500.000 Euro. Das heißt: Verstirbt ein Ehepartner und vererbt seinem Hinterbliebenen Ehepartner eine Immobilie im Wert von bis zu 500.000 Euro, zahlt der Erbe keine Erbschaftssteuer. Hat die Immobilie einen Wert von 800.000 Euro, zahlt der Erbe auf die 300.000 Euro, die über den Freibetrag hinausgehen, Erbschaftssteuer. Die Erbschaftssteuer bemisst sich am Vermögenswert und der Steuerklasse der Erben. Den Wert der vererbten Immobilie bestimmt das Finanzamt über die Daten der Gutachterausschüsse.

Hinweis:

Detaillierte Informationen zum Thema Erbschaftssteuer erhalten Sie in unserem Ratgeber-Artikel „Erbschaftssteuer – Das bekommt der Staat“

Schenkungssteuer

Auch bei einer Schenkung erhalten nahe Verwandte als Begünstigte hohe Freibeträge: Ehegatten zahlen bis zu einem Vermögenswert von 500.000 Euro keine Schenkungssteuer, Kinder bis zu einem Wert von 400.000 Euro. Ist der Immobilienwert höher als der Freibetrag, fällt Schenkungssteuer auf die Differenz zum Freibetrag an. Freibeträge lassen sich jedoch alle zehn Jahre neu ausschöpfen. Dadurch ist es möglich, ein sehr hohes Vermögen schon zu Lebzeiten zu übertragen, ohne dass Steuern für die Beschenkten anfallen.

Hinweis:

Mehr Informationen zum Thema Schenkungssteuer erhalten Sie in unserem Ratgeberartikel „ Schenkungssteuer und Freibeträge: Rechnet sich die Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten?“

Lassen sich Verluste beim Immobilienverkauf steuerlich geltend machen?

Beim Verkauf einer Immobilie können Eigentümer entweder einen Gewinn oder Verlust machen. Ein Verlust kommt etwa zustande, wenn der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie höher war als Preis, zu dem die Immobilie verkauft wird. Die gute Nachricht: Wer seine Immobilie mit Verlust verkauft, kann den verlorenen Betrag möglicherweise steuerlich geltend machen. Eine Möglichkeit besteht darin, den Verlust im gleichen Jahr mit vergleichbaren Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien oder Wertpapieren zu verrechnen. Eine Verrechnung mit anderen Einkünften (z.B. Gehalt) ist jedoch nicht möglich. Es ist auch möglich, einen Verlust durch den Verkauf einer Immobilie in das Vorjahr zurückzutragen, beispielsweise, wenn es keine gleichartigen Veräußerungsgewinne in dem gleichen Jahr gibt, mit welchem sich die Verluste verrechnen lassen. Genauso ist es möglich, den Verlust in das nächste Jahr vorzutragen, um ihn wiederum mit einem Veräußerungsgewinn zu berechnen. Welche Möglichkeit sich für Sie steuerlich am günstigsten auswirkt, sagt Ihnen am besten ein Steuerberater. Er weiß zudem genau, welche Steuer beim Immobilienverkauf für Sie anfällt.

Hausverkauf & Steuern: Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Steuern beim Immobilienverkauf fallen nicht nur für den Eigentümer an. Auch der Käufer zahlt eine Steuer beim Kauf einer Immobilie. Bei jedem Immobiliengeschäft fällt Grunderwerbsteuer an, die zu Lasten des Käufers geht. Die Bundesländer haben eigene Sätze für die Höhe der Grunderwerbsteuer festgelegt. Käufer zahlen dabei zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises an das Finanzamt. Geht eine Immobilie infolge einer Erbschaft auf den neuen Eigentümer über, fällt keine Steuer an. Die Erben zahlen keine Grunderwerbsteuer. Verkauft der Erbe die Immobilie dann an einen Dritten weiter, zahlt der Erwerber wiederum Grunderwerbsteuer.

Steuer bei Immobilienverkauf – FAQs

Immobilie verkaufen: Fällt eine Steuer an?

Wer eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein unbebautes Grundstück weniger als zehn Jahre nach dem Kauf verkauft, zahlt in der Regel eine Spekulationssteuer auf den Wertgewinn. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn Sie die Immobilie für eine gewisse Zeit selbst genutzt haben. Detailierte Informationen finden Sie hier.

Ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig?

Ob Sie bei einem Wohnungsverkauf Steuern zahlen, hängt davon ab, wie lange Sie die Wohnung besitzen und wie Sie sie in der Vergangenheit genutzt haben. Haben Sie die Wohnung vor weniger als zehn Jahren gekauft und in der Zeit vermietet, zahlen Sie beim Verkauf eine Spekulationssteuer auf den Gewinn. Keine Steuer beim Immobilienverkauf zahlen Sie jedoch, wenn Sie die Wohnung mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst zu Wohnzwecken genutzt haben.

Welche Kosten kann ich beim Hauskauf von der Steuer absetzen?

Kaufen Sie ein Gebäude, um selbst darin zu wohnen, können Sie die Anschaffungskosten nicht von der Steuer absetzen. Kaufen Sie eine Immobilie, um diese zu vermieten, sieht es anders aus. Dann können Sie Erwerbsnebenkosten wie die Maklerprovision (Ausnahme: Grunderwerbsteuer) von der Steuer absetzen. Erfahren Sie auch, wie Sie bei einem Hausverkauf die Steuerlast senken.

Wann kann ich eine Wohnung steuerfrei verkaufen?

Damit Sie beim Wohnungsverkauf keine Steuer zahlen, müssen verschiedene Kriterien erfüllt sein. Vermieten Sie die Wohnung, müssen zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mindestens zehn Jahre liegen. Sonst fällt eine Spekulationssteuer an. Haben Sie die Wohnung eine bestimmte Zeit lang selbst genutzt, fällt keine Steuer für Sie an. Alle Voraussetzungen für einen steuerfreien Immobilienverkauf finden Sie hier.

Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie an?

Auch beim Verkauf von Gewerbeimmobilien gilt: Wird die Immobilie weniger als zehn Jahre nach dem Kauf verkauft, ist der Gewinn zu versteuern. War die Immobilie Teil des Betriebsvermögens, sieht es anders aus. Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen veräußert, zählt der Gewinn zum Unternehmensgewinn und ist entsprechend zu versteuern. Bei Grundstücken aus dem Betriebsvermögen gibt es keine Spekulationsfrist. Das heißt, der Fiskus erhebt bei jedem Hausverkauf Steuern.

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