Diese Steuern fallen beim Immobilienverkauf an

Eigentümer, die Ihre Immobilie veräußern wollen, stellen sich oft die Frage, ob und wieviel Steuern sie nach dem Verkauf an den Fiskus abführen müssen.

Ausgangslage

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis Notar- und Maklergebühren, die Kosten für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer an. Das wissen die meisten Kaufinteressenten und planen die Extrakosten in Ihre Berechnung mit ein.

Jedoch stellt sich die Frage, welche Kosten bei der Veräußerung entstehen. Ob das Finanzamt am Gewinn beteiligt wird, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.

Die Art und Zeitspanne der Nutzung ist ein wichtiger Punkt.

Immobilie als Kapitalanlage

Sofern beim Immobilienverkauf ein gewisser Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf unterschritten wird, handelt es sich um ein Geschäft mit Gewinnerzielungsabsicht.

Bei vermieteten Immobilien gilt die Zehn-Jahresfrist, auch Spekulationsfrist genannt. Sofern innerhalb dieser Zeit verkauft wird, ist der Gewinn steuerpflichtig.

Die Höhe der Spekulationssteuer ist grundsätzlich abhängig von der Höhe des erzielten Gewinns und dem individuellen Steuersatz des Steuerpflichtigen.

Wann beginnt die Spekulationsfrist

Bei der Berechnung der Frist kommt es auf das Datum des notariellen Kaufvertrages an oder falls vorhanden, auf das Datum des bindenden Vorvertrages der beiden Parteien.

Handelt es sich um eine geerbte oder geschenkte Immobilie, ist das Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrages durch den Vorbesitzer relevant.

Selbstnutzung der Immobilie

Wird die Immobilie im Jahr des Verkaufes selbst zu Wohnzwecken genutzt und die beiden Jahre zuvor ebenfalls, fallen auf den Verkaufsgewinn keine Steuern an. Hierbei ist auch die alleinige Nutzung durch Kindergeld berechtigte Kinder möglich.

Zudem muss die Nutzungsdauer nicht ganze drei Jahre betragen - Ein Monat im vorletzten Jahr, das ganze letzte Jahr und ein Monat im Jahr der Veräußerung reicht zur Wahrung der Frist völlig aus.

Anders sieht es aus, wenn es sich um gewerblichen Immobilienverkauf handelt.

Gewerblicher Immobilienverkauf

Von Immobilienhandel wird ausgegangen, wenn innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf einer Immobilie deren Verkauf erfolgt. Hierbei kommt es jedoch nicht auf die genaue Jahresfrist, sondern vielmehr auf die Gesamtsituation an. Auch wer im sechsten Jahr die Grenze von drei Objekten überschreitet, muss Steuern abführen, da er vom Fiskus als gewerblicher Händler eingruppiert wird. Die Gründe für den Verkauf sind unerheblich. Selbst eine Scheidung, ein Todesfall oder eine Zwangsversteigerung ändern nichts an der Steuerpflicht.

Ausgangspunkt der Berechnung ist der erzielte Veräußerungsgewinn. Dieser wird mit dreieinhalb Prozent und sodann dem individuellen Hebesatz der betreffenden Kommune multipliziert. Das Ergebnis ist der zu zahlende Gewerbesteuerbetrag.

Steuerlich gesehen wird natürlichen Personen und Personengesellschaften ein Freibetrag in Höhe von 24.500 Euro pro Jahr vom Fiskus zugebilligt.

Gemischte Nutzung

Bei gemischter Nutzung wird anteilig aufgeschlüsselt. Der privat genutzte Teil wird nicht besteuert, der gewerblich genutzte Teil der Immobilie schon. Um die Besteuerung zu vermeiden, muss die Immobilie komplett zu Wohnzwecken genutzt worden sein: Im ersten Jahr einen Monat lang, dann ein volles Jahr und im Jahr des Verkaufes noch einen weiteren Monat. Dann bereits sind die Voraussetzungen erfüllt und der Gewinn bleibt steuerfrei.

Privat- und Betriebsvermögen

Die Übertragung eines betrieblichen Grundstücks in das Privatvermögen kommt einem Erwerb gleich. Der Grund ist irrelevant. Der Entnahmewert entspricht in solch einem Fall dem Anschaffungspreis. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren beginnt zu laufen.

Beim umgekehrten Fall, sofern eine private Immobilie in das Betriebsvermögen eingegliedert wird, existiert kein Verkauf. Jedoch wird bei der späteren Veräußerung des Betriebs der Unternehmer automatisch persönlich steuerpflichtig.

Ein Beispiel:

Herr Müller kauft am 05.03.2009 eine Immobilie für 150.000 Euro. 2013 überführt er diese in sein Betriebsvermögen. Der Einlagewert beträgt 200.000 Euro. Die Immobilie wird vier Jahre später für 280.000 Euro veräußert. Der Gewinn von insgesamt 130.000 Euro gliedert sich in zwei Bestandteile. 80.000 Euro müssen hier als Gewinn aus Gewerbetätigkeit und 50.000 Euro als Spekulationsgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften nach Paragraf 22 EStG besteuert werden.

Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften

Der Gewinn beim Immobilienverkauf berechnet sich aus der Differenz Verkaufserlös minus Anschaffungskosten inklusive Kaufnebenkosten plus getätigte Abschreibungen. Dieser Betrag wird mit den persönlichen Bruttoeinnahmen addiert. Je nach individuellem Steuersatz ergibt sich auf diese Weise die jeweilige Steuerlast.

Berechnung der Spekulationssteuer

Herr Schneider verkauft eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren für 350.000 Euro. Der Kaufpreis inklusive aller Erwerbsnebenkosten belief sich auf 250.000 Euro. Es wurden Reparaturen und Sanierungen für 40.000 Euro vorgenommen und
Abschreibungen in Höhe von 20.000 Euro über den gesamten Zeitraum angesetzt. Der Gewinn beträgt 80.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 40 Prozent beläuft sich die zu erwartende Steuernachzahlung auf 32.000 Euro.

Auch interessant: Gemäß Paragraf 11 EStG ist ein Gewinn bei einem Immobilienverkauf steuerlich dem Jahr zuzurechnen, wo er faktisch zufließt.

Steuerfreibetrag

Der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften, der unbesteuert bleibt, darf 599 Euro im Jahr nicht übersteigen. Ab 600 Euro Gewinn bittet der Fiskus zur Kasse.

Die Angabe dieser Kostenpunkte senkt Ihre Steuerlast

  • Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem Verkauf stehen
    Rechnungen für Annoncen, Kosten für Fahrten und Telefonkosten
  • Erwerbsnebenkosten des Kaufes (Notargebühren, Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag)
  • Kosten eines professionellen Immobiliengutachtens
  • Kosten für Reparaturen und Modernisierungen
  • Überweisungsbelege als Kostennachweis der Handwerker
  • Eigenarbeit kann steuerlich nicht berücksichtigt werden
  • Arbeiten müssen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb durchgeführt werden
  • Als “Erhaltungsaufwand” werden diese den Anschaffungskosten zugerechnet
  • Ohne Umsatzsteuer nur maximal 15 Prozent der Gebäudekosten
  • Kostenblock wird als Position Werbungskosten komplett abgeschrieben

So entgehen Sie Ihrer Steuerpflicht

  • Im Idealfall selbst Immobilie bewohnen

  • Bei vermieteten Immobilien: Zwingend Zehn-Jahres-Spekulationsfrist beachten

  • Alternativ: Kündigung wegen Eigenbedarf und drei Jahre Eigennutzung

  • Objektgrenzen einhalten: In fünf bis sechs Jahren maximal 3 Objekte verkaufen

  • Verschenken der Immobilie an Ehe- bzw. eingetragenen Lebenspartner oder Kind
    Folgende Steuerfreigrenzen greifen aktuell:
    Ehe- und Lebenspartner: 500.000 Euro, Kinder: 400.000 Euro je Elternteil

  • Möglichkeit, den Kaufpreis in Raten zu zahlen:
    Der Verkaufsgewinn wird über Jahre verteilt. Steuerfreibeträge werden genutzt. In Kalenderjahren mit geringem Einkommen können größere Ratenzahlungen vereinbart und so die individuelle Steuerlast merklich reduziert werden

  • Die Minderung des Verkaufspreises durch den separaten Verkauf frei beweglicher Gegenstände wie zum Beispiel einer Einbauküche

  • Steuerlast zwingend durch anrechenbare Ausgaben mindern

  • Steuerberater und Lohnsteuerhilfevereine informieren Sie umfassend

Fazit: Da bei jedem Immobilienkauf Grunderwerbsteuer anfällt, bekommt das Finanzamt vom Eigentümerwechsel automatisch Kenntnis - Verschweigen zwecklos -