Steuer bei Hausverkauf, Wohnungsverkauf & GrundstücksverkaufSteuer bei Hausverkauf, Wohnungsverkauf & GrundstücksverkaufSteuer bei Hausverkauf, Wohnungsverkauf & Grundstücksverkauf

Unter bestimmten Voraussetzung wird eine Steuer bei Hausverkauf, Wohnungsverkauf & Grundstücksverkauf fällig. Doch das Finanzamt schickt nicht bei jedem Immobiliengeschäft einen Steuerbescheid. Erfahren Sie hier, mit welchen Steuern Sie bei gewerblichen und privaten Verkäufen rechnen müssen und wann der Verkauf steuerfrei bleibt.

Inhaltsverzeichnis

1. Wann sind private Immobilienverkäufe steuerpflichtig?
2. Wann ist ein Immobilienverkauf als gewerblich einzustufen?
3. Wie berechnet sich die Steuer?
4. Wie lässt sich die Steuer beim Hausverkauf senken?
5. Welche Steuern fallen aus dem Betriebsvermögen an?
6. Was zahlt der Käufer?

Die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften regelt das Einkommensteuergesetz (EStG) in § 23. Als Faustregel, wann Sie als Verkäufer den Hausverkauf versteuern müssen, gelten folgende Kriterien:

Bei privaten Verkäufen gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren: Wer eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück innerhalb dieser Frist mit Gewinn verkauft, zahlt in der Regel eine sogenannte Spekulationssteuer auf den Wertgewinn. Regelungen dazu finden sich in §23 Einkommensteuergesetz. Es gibt jedoch auch Ausnahmen, bei welchen Sie von der Steuer verschont bleiben: Die 10-Jahresfrist gilt nicht für Immobilien, die Sie ausschließlich selbst genutzt und damit nie vermietet haben. Haben Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus allerdings innerhalb der zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf vermietet, wird hierin eine Absicht zur Gewinnerzielung gesehen. Haben Sie als Eigentümer Ihr Haus oder Ihre Wohnung dann allerdings in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr selbst bewohnt, zahlen Sie ebenfalls keine Spekulationssteuer. Das heißt: Für eine Immobilie, die beispielsweise vier Jahre lang vermietet war und die der Eigentümer im Anschluss zwei Jahre lang selbst genutzt hat, zahlt er beim Verkauf also keine Steuern, obwohl die 10-Jahresfrist noch nicht verstrichen ist.

Verkaufen Sie drei oder mehr Immobilien oder Grundstücke innerhalb von fünf Jahren mit der Absicht, einen Gewinn zu erzielen, geht das Finanzamt in der Regel von einem gewerblichen Verkauf aus. Die Drei-Objekt-Grenze gilt jedoch nicht in jedem Fall, die Steuerbehörden prüfen bei jeder Transaktion genau, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Handelt es sich um einen gewerblichen Handel, sind die Einnahmen und Gewinne nach §15 EStG als gewerbliche Einkünfte zu versteuern. Für die Umsatzsteuer bei einem gewerblichen Immobiliengeschäft gilt der aktuelle Umsatzsteuersatz von 19 Prozent.

Stuft das Finanzamt den Immobilienverkauf als gewerblich ein oder verkaufen Sie Ihre Immobilie innerhalb der 10-Jahresfrist ohne Sie selbst genutzt zu haben, ist der Verkaufsgewinn zu besteuern. Wie hoch in diesem Fall die Steuer beim Hausverkauf, Wohnungsverkauf oder Grundstücksverkauf ist, hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Die Steuer fällt nur an, wenn Sie mit dem Geschäft einen Gewinn erzielen. Dieses vereinfachte Beispiel verdeutlicht die Berechnung:

Unterliegt ein Immobilienverkauf der Spekulationssteuer, haben Sie Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren. Die Anschaffungskosten, die der Berechnung zugrunde liegen, beinhalten nicht nur den reinen Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Kosten für den Notar oder die Maklergebühr. Darüber hinaus können Sie Verkaufsnebenkosten gegenrechnen: Kosten für Immobilienanzeigen oder andere Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf fließen in die Berechnung ein und mindern so die Steuerlast.

Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen veräußert, zählt der Gewinn zum Unternehmensgewinn und ist entsprechend zu versteuern. Bei Grundstücken aus dem Betriebsvermögen gibt es keine Spekulationsfrist. Das heißt, der Fiskus erhebt bei jedem Immobiliengeschäft Steuern.

Auch der Käufer zahlt eine Steuer beim Kauf einer Immobilie. Bei jedem Immobiliengeschäft fällt Grunderwerbsteuer an, die zu Lasten des Käufers geht. Die Bundesländer haben eigene Sätze für die Höhe der Grunderwerbsteuer festgelegt. Käufer zahlen dabei zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises an das Finanzamt. Geht eine Immobilie infolge einer Erbschaft auf den neuen Eigentümer über, fällt keine Steuer an. Die Erben zahlen keine Grunderwerbsteuer. Verkauft der Erbe die Immobilie dann an einen Dritten weiter, zahlt der Erwerber wiederum Grunderwerbsteuer.

Themengebiet: Immobilienverkauf