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Unter bestimmten Voraussetzung wird eine Steuer bei Hausverkauf, Wohnungsverkauf & Grundstücksverkauf fällig. Doch das Finanzamt schickt nicht bei jedem Immobiliengeschäft einen Steuerbescheid. Erfahren Sie hier, mit welchen Steuern Sie bei gewerblichen und privaten Verkäufen rechnen müssen und wann der Verkauf steuerfrei bleibt.

Wann sind private Immobilienverkäufe steuerpflichtig?

Die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften regelt das Einkommensteuergesetz (EStG) in § 23. Als Faustregel, wann Sie als Verkäufer den Hausverkauf versteuern müssen, gelten folgende Kriterien:

    • Sie haben die Immobilie nicht selbst bewohnt und verkaufen sie weniger als zehn Jahre nach dem Kauf
    • Sie verkaufen mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren

Bei privaten Verkäufen gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren: Wer eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück innerhalb dieser Frist mit Gewinn verkauft, zahlt in der Regel eine sogenannte Spekulationssteuer auf den Wertgewinn. Regelungen dazu finden sich in §23 Einkommensteuergesetz. Es gibt jedoch auch Ausnahmen, bei welchen Sie von der Steuer verschont bleiben: Die 10-Jahresfrist gilt nicht für Immobilien, die Sie ausschließlich selbst genutzt und damit nie vermietet haben. Haben Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus allerdings innerhalb der zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf vermietet, wird hierin eine Absicht zur Gewinnerzielung gesehen. Haben Sie als Eigentümer Ihr Haus oder Ihre Wohnung dann allerdings in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr selbst bewohnt, zahlen Sie ebenfalls keine Spekulationssteuer. Das heißt: Für eine Immobilie, die beispielsweise vier Jahre lang vermietet war und die der Eigentümer im Anschluss zwei Jahre lang selbst genutzt hat, zahlt er beim Verkauf also keine Steuern, obwohl die 10-Jahresfrist noch nicht verstrichen ist.

Gut zu wissen:

Verkaufen Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung, die Sie geerbt haben, geht die Spekulationsfrist des Erblasser auf Sie als Erben über. Das heißt: Befand sich die Immobilie mehr als zehn Jahre im Besitz des Erblassers oder hat er die Wohnung oder das Haus in den letzten zwei Jahren vor seinem Tod selbst bewohnt, zahlen Sie keine Spekulationssteuer.

Wann ist ein Immobilienverkauf als gewerblich einzustufen?

Verkaufen Sie drei oder mehr Immobilien oder Grundstücke innerhalb von fünf Jahren mit der Absicht, einen Gewinn zu erzielen, geht das Finanzamt in der Regel von einem gewerblichen Verkauf aus. Die Drei-Objekt-Grenze gilt jedoch nicht in jedem Fall, die Steuerbehörden prüfen bei jeder Transaktion genau, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Handelt es sich um einen gewerblichen Handel, sind die Einnahmen und Gewinne nach §15 EStG als gewerbliche Einkünfte zu versteuern. Für die Umsatzsteuer bei einem gewerblichen Immobiliengeschäft gilt der aktuelle Umsatzsteuersatz von 19 Prozent.

Wie berechnet sich die Steuer bei einem Hausverkauf, Wohnungsverkauf oder Grundstücksverkauf?

Stuft das Finanzamt den Immobilienverkauf als gewerblich ein oder verkaufen Sie Ihre Immobilie innerhalb der 10-Jahresfrist ohne Sie selbst genutzt zu haben, ist der Verkaufsgewinn zu besteuern. Wie hoch in diesem Fall die Steuer beim Hausverkauf, Wohnungsverkauf oder Grundstücksverkauf ist, hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Die Steuer fällt nur an, wenn Sie mit dem Geschäft einen Gewinn erzielen. Dieses vereinfachte Beispiel verdeutlicht die Berechnung:

Anschaffung einer Immobilie im Jahr 2011 für 300.000 Euro
Verkauf im Jahr 2019 für 350.000 Euro
Veräußerungskosten (z.B. Instandsetzung der Außenanlagen) 10.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn 40.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40 Prozent
Fällige Steuer 16.000 Euro

Wie lässt sich die Steuer beim Hausverkauf senken?

Unterliegt ein Immobilienverkauf der Spekulationssteuer, haben Sie Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren. Die Anschaffungskosten, die der Berechnung zugrunde liegen, beinhalten nicht nur den reinen Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Kosten für den Notar oder die Maklergebühr. Darüber hinaus können Sie Verkaufsnebenkosten gegenrechnen: Kosten für Immobilienanzeigen oder andere Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf fließen in die Berechnung ein und mindern so die Steuerlast.

Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf aus dem Betriebsvermögen an?

Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen veräußert, zählt der Gewinn zum Unternehmensgewinn und ist entsprechend zu versteuern. Bei Grundstücken aus dem Betriebsvermögen gibt es keine Spekulationsfrist. Das heißt, der Fiskus erhebt bei jedem Immobiliengeschäft Steuern.

Steuer bei Hausverkauf, Wohnungsverkauf & Grundstücksverkauf - Was zahlt der Käufer?

Auch der Käufer zahlt eine Steuer beim Kauf einer Immobilie. Bei jedem Immobiliengeschäft fällt Grunderwerbsteuer an, die zu Lasten des Käufers geht. Die Bundesländer haben eigene Sätze für die Höhe der Grunderwerbsteuer festgelegt. Käufer zahlen dabei zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises an das Finanzamt. Geht eine Immobilie infolge einer Erbschaft auf den neuen Eigentümer über, fällt keine Steuer an. Die Erben zahlen keine Grunderwerbsteuer. Verkauft der Erbe die Immobilie dann an einen Dritten weiter, zahlt der Erwerber wiederum Grunderwerbsteuer.

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