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Der Homeday-Preisatlas bietet einen detaillierten Einblick in den deutschen Immobilienmarkt. Er zeigt den Kauf- und Mietpreis für jedes einzelne Haus und jede Wohnung in Deutschland. Hier beantworten wir die wichtigsten Fragen zum Preisatlas.

Was ist der Homeday-Preisatlas?

Mit dem Homeday-Preisatlas erhalten Verkäufer, Käufer, Immobilieneigentümer, Mieter, Vermieter und Kapitalanleger einen Marktüberblick und Informationen über:

    • den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Kauf- und Mietobjekte bis auf Wohnblockebene
    • die Preisentwicklung der letzten Quartale bzw. Jahre in ihrem Wohnblock und der Stadt
    • den Wert ihrer Immobilie
    • die Qualität der Wohnlage
    • die Preisentwicklung, durch regelmäßige Updates per E-mail
    • alle neuen Immobilien-Angebote in einem Wohnblock.

Die wichtigsten Fragen zum Preisatlas (FAQ)

Wer kalkuliert die Homeday-Preise?

Die Preisberechnungen erfolgen auf Basis des von Homeday entwickelten Algorithmus. Der auf Machine-Learning basierende Ansatz berücksichtigt über 150 Merkmale bei der Berechnung. Die Berechnung erfolgt automatisiert, das heißt die Gewichtung und Wichtigkeit der Merkmale für den Preis können nicht manuell geändert werden.
Die Homeday-Preise ergeben sich aus vielzähligen Transaktionsdaten von Homeday und externen Daten. Detaillierte Informationen zu den verwendeten Berechnungsmethoden finden Sie hier.

Welche Daten werden für den Homeday-Preis verwendet?

Die Datensammlung umfasst derzeit über zehn Millionen Angebotsdaten für Immobilien seit 2012 und wird ständig erweitert. Diese Daten stammen aus über 350 deutschen öffentlich zugänglichen Datenquellen. Dazu gehören die großen Immobilienportale in Deutschland wie ImmobilienScout, Immowelt, Immonet, Ebay-Kleinanzeigen, überregionale Zeitungen sowie für die Kernregionen die regionalen Wochenblätter.

Der Datensatz wird um aktuelle Homeday-Transaktionsdaten, mehrere tausend Verkäufe die Homeday pro Jahr begleitet, ergänzt.

Wie beeinflusst die Datenmenge den Homeday-Preis?

Die Anzahl der Angebote und ihre detaillierte Beschreibung beeinflussen die Genauigkeit unserer Berechnung. Je genauer die Immobilien beschrieben werden und je mehr Angebotswerte zur Verfügung stehen, desto genauer und differenzierter ist unser Algorithmus in der Lage, eine Marktwerteinschätzung vorzunehmen.

Ist der Homeday-Preis ein gutachterlicher Wert?

Nein. Bei der Immobilienbewertung handelt es sich um Ferneinschätzungen. Die Homeday-Preise sind damit geschätzte Immobilienwerte zum Zeitpunkt der Preisberechnung, die auf den verfügbaren aktuellen und historischen Daten beruhen.

Der Homeday-Preis ist eine Einschätzung des zu erzielenden Marktpreises, der über das Vergleichswertverfahren in Anlehnung an die ImmoWertV §16 ermittelt wurde. Er ist kein gutachterlicher Wert, da das Objekt weder durch einen Gutachter in Augenschein genommen, noch Angaben zu den Objekten überprüft wurden.

Wie werden die Homeday-Preise ermittelt?

Für die Berechnung des Homeday-Preises verwenden wir eine Kombination aus heuristischen Berechnungsmethoden und einem “Supervised-Machine-Learning”-Ansatz.

Die Kerndaten zu einer Immobilie, Geodaten und soziodemographische Daten beeinflussen den Immobilienwert und damit den Preis innerhalb einer Wohngegend. Diese Daten kombinieren unsere Algorithmen miteinander. Auf diese Weise entsteht ein Berechnungsmodell, dass die Abhängigkeiten und Beziehung der Daten identifiziert und entsprechend nachbildet und es uns damit ermöglicht, eine kleinräumige Beurteilung der Lage und des Preises zu berechnen.

Welche Merkmale berücksichtigt der Algorithmus?

Der Algorithmus gewichtet alle relevanten Merkmale wie Quadratmeterzahl, Lage oder die Anzahl der Zimmer nach ihrem Einfluss auf den Immobilienpreis in den einzelnen Regionen über einen bestimmten Zeitraum. Dieses Modell wird mit den uns bekannten Immobilien-Transaktions- und Angebots-Daten trainiert, so dass sich ein dynamisches Regelwerk ergibt, mit dem man den Immobilienwert eines Hauses / einer Wohnung bestimmen kann.

Neben dem Angebotspreis verwendet das Modell weitere wichtige, relevante Kerndaten der Immobilie wie:

    • Wohnfläche in Quadratmeter
    • Grundstücksgröße bei Häusern
    • Zimmeranzahl
    • Balkon
    • Keller
    • Garagen
    • Stellplätze
    • Ausstattungsmerkmale (einfach bis luxus)
    • Zustand der Immobilie (Teil-, Voll- oder unrenoviert)
    • ...

Wie viele Merkmale verwendet der Algorithmus?

Es werden circa 150 Merkmale verwendet. Dabei unterscheiden wir zwischen den Kerndaten der Immobilie (wie Ort und der Ortsteil im Einzelfall auch die Adresse, Quadratmeterzahl, Anzahl der Zimmer) sowie den unterstützenden Faktoren wie den Geo- und soziodemographischen Daten (Abstand zu Nahverkehrsmitteln, Anzahl der Schulen, Abstand und Anzahl der Immobilie zu Parks).

Ändert sich der Algorithmus jemals?

Ja, unser Team von Datenexperten, Geo-Analysten und Entwicklern arbeitet jeden Tag daran den Algorithmus kontinuierlich weiter zu entwickeln. Unser Ziel dabei ist es, den Nutzern die bestmögliche Preiskalkulation zu liefern. Je mehr Daten in unseren Algorithmus einfließen und je mehr Verbesserungen vorgenommen werden, desto genauer wird das Ergebnis.

Ändert sich der Immobilienwert jemals?

Ja, die Homeday-Preise sind geschätzte Marktwerte einer Immobilie und ändern sich im Zeitverlauf. Der aktuell berechnete Wert einer Immobilie wird an die Marktsituation angepasst. Unser Ziel dabei ist es, Käufern, Verkäufern und Immobilieneigentümern die bestmögliche Schätzung des Immobilienwertes zu liefern.

Was ist der Wertebereich in der Detailbewertung?

Der Wertebereich, in der Detailbewertung, zeigt die hohen und niedrigen Schätzwerte der Immobilie. So kann beispielsweise der Homeday-Preis bei 2.600 €/qm liegen, während die ermittelte Wertespanne bei 2.250 €/qm bis 3.000 €/qm beträgt.

Hier würden Sie das Bild des Wertebereichs vom Preisatlas sehen.

Der Wertebereich kann in der Größenordnung variieren, abhängig von der Datenmenge und dem historischen Zeitverlauf. Ein größerer Bereich deutet darauf hin, dass weniger Daten verfügbar sind oder dass die Daten eine größere Volatilität aufweisen. Ein kleinerer Wertebereich bedeutet, dass wir viele Informationen haben, die uns bei der Berechnung des Homeday-Preises und des Wertebereiches helfen. Wir sind uns sicher, dass Ihnen der Wertebereich einen wichtigen Hinweis auf die erwartete Genauigkeit gibt. Da jede Immobilie jedoch einzigartig ist, kann eine genauere Einschätzung nur durch einen Experten vor Ort durchgeführt werden.

Warum sehe ich Preise für die Vergangenheit?

Wir verfügen nicht nur über aktuelle Transaktionspreise. Unser Immobilien-Transaktions-Datenbestand reicht bis in das Jahr 2012 zurück. Über diese Daten können wir darstellen, wie sich eine Immobilie im Laufe der Jahre im Wert verändert hat.

Wie genau sind die Homeday-Preise insgesamt?

Schauen Sie in unsere Tabelle unter dem Punkt “→wie genau ist der Homeday-Preis”, um zu sehen, wie präzise unsere Preise sind.

Der Homeday-Preis in meinem Wohnblock kann nicht stimmen!

Sollte der Verkaufs- oder Mietpreis im Preisatlas von Ihrer Vorstellung abweichen, teilen Sie uns dies bitte mit. Klicken Sie im Preisatlas auf "Nicht einverstanden?" unter dem Durchschnittspreis und melden uns dies gerne.

Was ist mit doppelten Angeboten in Portalen, die zu verfälschten Ergebnissen führen?

Wir wissen, dass diese sogenannten Dopplungen zu verfälschten Ergebnissen führen. Wir haben deswegen eine Methode entwickelt, die es uns erlaubt die Daten zu säubern, Dopplungen zu erkennen und im Zeitverlauf zusammenzufassen.

Warum gibt es in der Zeitreihen-Betrachtung für die Preisentwicklung Sprünge?

Die Anzahl der angebotenen Objekte in einer Region ist stark schwankend. Dieses kann z.B. durch die wirtschaftliche Entwicklung (Ruhrgebiet) oder z.B. die urbane Erschließung (Neubaugebiete) kommen.

Da im Allgemeinen die Anzahl der Objekte gerade in ländlichen Regionen nicht so groß ist, dass dadurch alle oben genannten Schwankungen ausgeglichen werden, kann es sein, dass die Preisgraphen eine gewisse Varianz ausweisen. Wir gleichen dies durch effektives Filtern der Ausnahmen und über eine Glättung der jährlichen Betrachtung aus.

Erfahren Sie mehr über die Genauigkeit unserer Preise.

Wie kommt die Kategorisierung in die einzelnen Wohnlagen “einfach” bis “herausragend” zustande?

Wir beziehen alle verfügbaren Daten, die uns über die Wohngegend zur Verfügung stehen ein und errechnen daraus die Kategorisierung. Hierfür benutzen wir die Angebotsdaten, Geodaten und soziodemographische Daten (wie Nähe zu Kitas, Schulen, Parks, öffentlichen Nahverkehr etc.).

Vor allem die soziodemographischen Daten bestimmen maßgeblich die Lage und damit den Preis. Daraus ergibt sich dann ein Gesamtbild von fünf Kategorien (einfach bis herausragend).

Um was für Immobilien handelt es sich in der interaktiven Karte?

Die interaktive Karte zeigt Ihnen in einem Umkreis von aktuell 500 Metern vergangene Transaktionen der letzten 5 Jahre zu denen addressgenaue Daten vorliegen.

Kann ich mich regelmäßig über die Preise informieren lassen?

Ja. Wir informieren Sie gerne regelmäßig per E-Mail über die Preisentwicklung in ihrer Umgebung. Hierzu müssten Sie einfach ihre E-Mailadresse unter “Wohnblock folgen” hinterlegen.

Werden zukünftig noch weitere Features zur Verfügung stehen?

Der Preisatlas wird kontinuierlich von uns weiterentwickelt.

Wie genau ist der Homeday-Preis?

Genauigkeit der Homeday-Preise

Für die Berechnung der Schätzgenauigkeit wurden die Daten in zwei Datensätze aufgeteilt. Ein Datensatz dient der Prüfung und der andere wird zum sogenannten “Trainieren” des Algorithmus benötigt.

Die folgende Tabelle verdeutlicht die Abweichungen vom Verkaufspreis für Wohnungen für einzelne Gebiete.

Gebiet Anteil der Immobilien mit einer Abweichung vom Verkaufspreis kleiner 5 % Anteil der Immobilien mit einer Abweichung vom Verkaufspreis kleiner 10 % Anteil der Immobilien mit einer Abweichung vom Verkaufspreis kleiner 20 % Medianfehler in Prozent
Berlin 20,7 % 40,3 % 69,9 % 12,9 %
Hamburg 37,4 % 61,0 % 83,6 % 7,4 %
München 29,3 % 47,7 % 80,1 % 10,5 %
Köln 20,2 % 41,7 % 71,2 % 12,0 %
Düsseldorf 27,0 % 52,4 % 72,2 % 9,2 %
Stuttgart 22,3 % 43,8 % 76,0 % 11,3 %
Dresden 19,1 % 39,1 % 62,5 % 13,6 %
Frankfurt am Main 21,7 % 43,9 % 76,6 % 11,7 %
Stand Januar 2018: Unser Team von Datenexperten, Geo-Analysten und Entwicklern arbeitet jeden Tag daran den Algorithmus kontinuierlich weiter zu entwickeln. Regelmäßig werden wir Sie daher hier über die Genauigkeit der Preisschätzung informieren.

Sind reale Verkaufspreise nicht viel genauer als Angebotspreise?

In unseren Algorithmus fließen sowohl Angebots- als auch Transaktionszahlen ein.

Allerdings haben Analysen von uns ergeben, dass die in den letzten Jahren über Homeday abgewickelten Verkaufspreise ca. +/- 4 Prozent vom durchschnittlichen Angebotspreis abweichen.

Die folgende Tabelle verdeutlicht die Abweichungen vom Mietpreis für Wohnungen für einzelne Gebiete.

Gebiet Anteil der Immobilien mit einer Abweichung vom Mietpreis kleiner 5 % Anteil der Immobilien mit einer Abweichung vom Mietpreis kleiner 10 % Anteil der Immobilien mit einer Abweichung vom Mietpreis kleiner 20 % Medianfehler in Prozent
Berlin 31,0 % 56,4 % 84,3 % 8,6 %
Hamburg 30,9 % 55,5 % 82,7 % 8,8 %
München 26,3 % 49,7 % 79,3 % 10,1 %
Köln 34,3 % 61,3 % 85,6 % 7,6 %
Düsseldorf 35,6 % 59,3 % 86,4 % 8,0 %
Stuttgart 25,6 % 48,2 % 71,4 % 10,9 %
Dresden 42,0 % 69,3 % 92,3 % 6,1 %
Frankfurt am Main 31,9 % 58,7 % 84,7 % 8,2 %
Stand März 2018: Unser Team von Datenexperten, Geo-Analysten und Entwicklern arbeitet jeden Tag daran den Algorithmus kontinuierlich weiter zu entwickeln. Regelmäßig werden wir Sie daher hier über die Genauigkeit der Preisschätzung informieren.

Was ist der Medianfehler?

50 Prozent aller Bewertungen die wir durchführen, haben eine Wertabweichung die kleiner ist als der ausgewiesene Medianfehler.

Beispiel Berlin: Bei 50 Prozent aller Preisschätzungen der Objekte ist der Fehler kleiner 12,9 Prozent.

Wie können Makler profitieren?

Immobilien-Profis haben täglich damit zu tun, ihren Kunden ihr Wissen über Immobilien näher zu bringen. Sie können das Tool daher nutzen, um mit ihren Kunden reflektierter über Immobilienpreise zu sprechen. Außerdem können sie überzogene Preisvorstellungen anhand der genauen Marktpreise aus dem Preisatlas erklären und den richtigen Verkaufspreis festsetzen. So sparen sie Zeit und Mühe.

Wir sorgen nicht nur für Transparenz im Markt, sondern gehen gleich mit gutem Beispiel voran. Im Gegensatz zu anderen Anbietern von Bewertungen weisen wir die Fehlerraten unserer Berechnungen aus. So kann jeder nachvollziehen, wie genau unsere Homeday-Preise sind. Immobilien-Profis können gegenüber ihren Kunden auf die Genauigkeit und Fehlerraten unserer Homeday-Preise verweisen Genauigkeit und Fehlerraten und so plausibel darlegen, wie sich der Preis zusammensetzt. Damit profitieren Immobilienmakler von unserem Preisatlas und können sich stärker auf die vertrauensvolle Zusammenarbeit mit ihren Kunden konzentrieren.

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