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Die Mehrzahl der Immobilienverkäufer beauftragt einen Immobilienmakler zur Vermarktung ihrer Immobilie. In den meisten Fällen wird zu diesem Zweck ein Makleralleinauftrag abgeschlossen. Was zeichnet einen Maklervertrag als Alleinauftrag aus und wie unterscheidet er sich von einem allgemeinen Maklervertrag? Sind qualifizierte Makleralleinaufträge rechtswirksam? In unserem Ratgeber beantworten wir Ihre Fragen rund um das Thema Makleralleinauftrag.

Was versteht man unter einem Makler-Alleinauftrag?

Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, wickeln den Verkauf in der Regel über einen oder mehrere Immobilienmakler ab. Dabei können Sie auf drei verschiedene Makleraufträge zurückgreifen:

    • Allgemeiner Maklerauftrag
    • Makleralleinauftrag
    • Qualifizierter Alleinauftrag

Immobilienbesitzer, die mit einem engagierten Makler einen Maklervertrag als Alleinauftrag vereinbaren, haben meist gute Chancen auf einen schnellen und reibungslosen Immobilienverkauf. Der Alleinauftrag sichert nicht nur beiden Parteien eine problemlose Vertragsabwicklung. Durch Makleralleinaufträge sind Makler verpflichtet, den Verkauf einer Immobilie zu erreichen. Wurde mit einem Makler ein Alleinauftrag vereinbart, wird er sein ganzes Fachwissen, seine Marktkenntnisse und seine Kontakte in den Dienst eines erfolgreichen Verkaufs stellen. Da dem Makler nach erfolgtem Immobilienverkauf beim Makleralleinauftrag eine Maklerprovision zusteht, ist er motiviert, den bestmöglichen Preis auszuhandeln. Dafür verzichtet der Eigentümer durch den Abschluss eines Makleralleinauftrags darauf, weitere Makler mit der Vermarktung und dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen.

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Was unterscheidet einen allgemeinen Maklervertrag von einem Alleinauftrag?

Im Gegensatz zu einem Maklervertrag als Alleinauftrag ist der Eigentümer bei einem allgemeinen oder normalen Maklerauftrag nicht an einen einzigen Immobilienmakler gebunden. Er kann sein Haus oder seine Wohnung auch unterschiedlichen Maklern zur Vermarktung überlassen. Zudem ist es dem Eigentümer erlaubt, privat nach Kaufinteressenten zu suchen. Kommt es zum Privatverkauf, geht der Immobilienmakler leer aus, da die Maklerprovision entfällt. Neben diesen vermeintlichen Vorteilen für den Eigentümer birgt ein Allgemeinauftrag Nachteile gegenüber einem Makleralleinauftrag. Bei einem allgemeinen Maklervertrag erhält der Makler zwar die Erlaubnis zur Vermarktung der Immobilie, ist jedoch nicht verpflichtet den Immobilienverkauf intensiv voranzutreiben. Da der Makler nicht fest mit einer Provision rechnen kann, ist seine Motivation, die Immobilie erfolgreich zu verkaufen, geringer als beim Alleinauftrag. Die Aussicht auf einen schnellen Verkauf ist deshalb beim normalen Maklerauftrag meist geringer als beim Maklervertrag als Alleinauftrag.

Muss ein Maklervertrag als Alleinauftrag schriftlich vereinbart werden?

Ob ein einfacher oder qualifizierter Makleralleinauftrag rechtswirksam ist, hängt nicht von der Form seiner Vereinbarung ab. Es ist gesetzlich nicht festgelegt, dass ein Maklervertrag als Alleinauftrag der Schriftform bedarf. Vielmehr bildet die Kommunikation zwischen Immobilienmakler und Verkäufer die Grundlage für die Gültigkeit von Makleralleinaufträgen. Gehen Sie mit einem Makler online oder telefonisch in Kontakt, ist die Basis für den Maklervertrag bereits gelegt. Beauftragen Sie den Makler daraufhin telefonisch oder per E-Mail Ihre Immobilie zu verkaufen, gilt das schon als Maklervertrag. Eine schriftlicher Vereinbarung oder Unterschrift ist nicht notwendig.

Worin besteht der Unterschied zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Makler-Alleinauftrag?

Einfacher Makleralleinauftrag

Wird zwischen Eigentümer und Makler ein einfacher Alleinauftrag abgeschlossen, ist es dem Verkäufer erlaubt auch auf eigene Faust nach Kaufinteressenten zu suchen. Weitere Makler dürfen nicht hinzugezogen werden. Verkauft der Eigentümer seine Immobilie privat, muss er dem Immobilienmakler keine Provision zahlen.

Qualifizierter Makleralleinvertrag

Bei dieser Form des Makleralleinauftrags wird der Makler exklusiv beauftragt und verpflichtet, eine Immobilie zu verkaufen. Ein privater Immobilienverkauf durch den Verkäufer ist ausgeschlossen. Der Immobilienbesitzer überlässt die Vermarktung, die Suche nach potentiellen Käufern sowie alle Verhandlungen dem Makler.

Qualifizierte Makleralleinaufträge besitzen häufig eine sogenannte "Hinzuziehungs- oder Verweisungsklausel". Diese Klausel besagt, dass der Verkäufer, einen von ihm selbst gefundenen Interessenten an den Makler zu verweisen hat. Da der Eigentümer durch diese Klausel seine Immobilie nicht selbst verkaufen kann, stellt sie laut Gesetzgeber einen schwerwiegenden Eingriff in das Persönlichkeitsrecht des Immobilienbesitzers dar. Aus diesem Grund ist ein solcher qualifizierter Makleralleinauftrag nur rechtswirksam, wenn er als Individualvereinbarung getroffen wird.

Welche Vorteile bzw. Nachteile hat ein Makleralleinvertrag?

Wer seine Immobilie über einen Makler verkaufen möchte, kann zwischen einem allgemeinen und einem Makler-Alleinvertrag wählen. Engagierte Immobilienmakler werden immer danach streben, einen Maklervertrag als Alleinvertrag abzuschließen. Denn nur durch ihn ist gewährleistet, dass der Makler für seine Anstrengungen für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie entlohnt wird. Machen Sie sich hier selbst ein Bild über die Nachteile und Vorteile des Makleralleinauftrags:

Makleralleinauftrag - Vorteile

    • Fixkosten: Für den Verkäufer hat ein Makleralleinauftrag den finanziellen Vorteil, dass die Höhe der Maklercourtage vorab festgelegt wird. Er behält den Überblick über die Maklerkosten und erlebt keine bösen Überraschungen. Dagegen kann bei einem Allgemeinauftrag die Provision je nach Makler unterschiedlich hoch ausfallen.
    • Expertise: Erhält ein Makler einen Alleinauftrag, wird er bei der Erstellung von Exposé, Inseraten und anderen Werbemitteln keine Kosten und Mühen scheuen, um Ihre Immobilie angemessen zu präsentieren.
    • Beratung: Wenn Sie einen Makleralleinauftrag abschließen, findet vorab eine ausführliche Beratung statt. Da es auch im Interesse des Maklers ist, ein lukratives Immobiliengeschäft abzuschließen, gehört die Bewertung Ihrer Immobilie und die Festlegung eines angemessenen Kaufpreises zu den zentralen Schwerpunkten seiner Tätigkeit.
    • Hohes Engagement: Existiert ein Maklervertrag als Alleinauftrag, ist der beauftragte Makler hoch motiviert. Schließlich erhält er seine Provision nur, wenn Haus oder Eigentumswohnung erfolgreich verkauft werden.
    • Ein Ansprechpartner: Bei einem Makleralleinvertrag steht Ihnen und den Kaufinteressenten ein zentraler Ansprechpartner in allen Fragen rund um den Verkaufsprozess kompetent zur Seite. Potentielle Käufer profitieren von höchster Diskretion beim Immobilienkauf. Ausnahme: Räumt der Makleralleinauftrag eine Unterbeauftragung ein, kann der Makler die Hilfe eines Kollegen zur schnelleren Vermarktung der Immobilie in Anspruch nehmen.
Hinweis:

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Makleralleinauftrag - Nachteile

    • Zeitlich begrenzte Vertragslaufzeit: Ein Makler-Alleinauftrag besitzt meist eine Laufzeit von ca. sechs Monaten. Nach Ablauf dieses Zeitraums endet der Vertrag, auch wenn es zu keinem Verkauf gekommen ist.
    • Aufwandsentschädigung und Maklerprovision: Kommt es zu keinem Verkauf, ist der Verkäufer trotzdem verpflichtet, dem Makler eine Aufwandsentschädigung zu zahlen. Ihre Höhe ist abhängig vom Preis der Immobilie, der Dauer der Serviceleistungen des Maklers und den Marketingausgaben z. B. für Exposé, Inserate, Porto, Sachverständige etc. Bei erfolgreichem Verkauf wird eine Maklerprovision fällig.

Wie lange sind befristete Makleralleinaufträge gültig?

Möchten Verkäufer mit einem Makler einen Alleinauftrag oder einen qualifizierten Alleinauftrag abschließen, wird in der Regel eine bestimmte Vertragslaufzeit vereinbart. Üblich sind Vertragsbefristungen von drei bis sechs Monaten. Eine festgelegte Vertragslaufzeit hat für Verkäufer den Vorteil, dass der Makler bestrebt sein wird, die Immobilie so schnell wie möglich zu verkaufen. Nachteilig ist, dass ein befristeter Maklervertrag als Alleinauftrag nicht einfach kündbar sind.

Wie lässt sich ein Makleralleinauftrag kündigen?

Wie leicht sich ein Makler-Alleinvertrag kündigen lässt, hängt davon ab, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Makleralleinvertrag handelt. Erfahren Sie hier wie Sie einen Makleralleinauftrag kündigen können:

Unbefristete Makleralleinaufträge kündigen

Unbefristete Verträge sind jederzeit kündbar. Eine Angabe von Gründen ist nicht notwendig.

Befristete Makleralleinaufträge kündigen

Ein Maklervertrag als Alleinvertrag hat eine feste Laufzeit. Innerhalb dieses Zeitraums hat der Immobilienmakler das alleinige Recht, die Immobilie zu verkaufen. Nach Ablauf der vereinbarten Frist können Sie einen befristeten Makleralleinauftrag kündigen. Optional kann zwischen Verkäufer und Makler die Vereinbarung getroffen werden, dass der Alleinauftrag nach Ablauf der Laufzeit ohne eine gesonderte Kündigung ausläuft. Wollen Sie innerhalb der Laufzeit einen befristeten Makler-Alleinauftrag fristlos kündigen, muss ein triftiger Grund vorliegen. Von einem "außerordentlichen Kündigungsrecht" können Sie bei einem einfachen und qualifizierten Makleralleinauftrag laut BGH Gebrauch machen, wenn es von Seiten des Maklers zu schweren Pflichtverletzungen gekommen ist. Darunter fallen:

    • Der Makler ist seinen vertraglich festgelegten Pflichten zur Vermarktung der Immobilie nicht nachgekommen
    • Der Makler macht wissentlich falsch Angaben
    • Der Makler unterlässt es Besichtigungen durchzuführen
    • Der Makler beschädigt das Vertrauensverhältnis
Hinweis:

Ein Immobilienmakler mit Alleinauftrag ist laut BGH verpflichtet den Verkaufspreis einer Immobilie realistisch zu gestalten. Er muss den Auftraggeber über Kaufangebote richtig und vollständig informieren. Verletzt er diese Pflicht, ist er zu Schadensersatzzahlungen verpflichtet.

Nachdem der Verkäufer von Pflichtverletzungen durch den Makler erfahren hat, muss die Kündigung aus wichtigen Gründen innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnisnahme ausgesprochen werden. Besteht ein schriftlicher Makleralleinauftrag ist dieser auch schriftlich zu kündigen.

Makleralleinauftrag – FAQ

Was ist ein Makleralleinauftrag?

Ein Makleralleinauftrag bedeutet, dass der Eigentümer, im Gegensatz zum Allgemeinauftrag, mit nur einem Makler einen Alleinauftrag abschließt. Dadurch bindet sich der Verkäufer an einen Makler und verpflichtet sich bei einem erfolgreichen Verkauf seiner Immobilie zur Zahlung einer Maklerprovision. Gleichzeitig hat der Alleinauftrag den Vorteil, dass er für Sicherheit auf beiden Seiten sorgt. Mehr zum Thema Makleralleinauftrag

Was sind die Vorteile eines Makleralleinauftrags?

Zu den Vorteilen eines Makleralleinauftrags zählen die fixen Kosten, da die Maklercourtage vorab festgelegt wird. Außerdem profitieren Sie von einer ausführlichen Beratung und einem hohen Engagement durch den Makler. Schließlich erhält er seine Provision nur, wenn Haus oder Eigentumswohnung erfolgreich verkauft werden. Zudem haben Sie nur einen Ansprechpartner, der Ihnen und den Kaufinteressenten bei allen Fragen rund um den Verkaufsprozess kompetent zur Seite steht.

Was sind die Nachteile eines Makleralleinauftrags?

Ein Nachteil eines Makleralleinauftrags ist seine zeitliche begrenzte Vertragslaufzeit, die meistens sechs Monate beträgt. Nach Ablauf dieses Zeitraums endet der Vertrag, auch wenn es zu keinem Verkauf gekommen ist. Darüber hinaus ist der Verkäufer verpflichtet, dem Makler bei Nichtverkauf eine Aufwandsentschädigung für seine Dienstleistung zu zahlen. Weitere Vor- und Nachteile eines Makleralleinauftrags

Kann man einen Maklervertrag vorzeitig kündigen?

Einen unbefristeten Maklervertrag können Sie jederzeit ohne Angaben von Gründen kündigen. Wollen Sie einen befristeten Maklervertrag innerhalb seiner Laufzeit kündigen, brauchen Sie dafür einen triftigen Grund. Dieser liegt beispielsweise vor, wenn der Makler seinen Pflichten nicht nachkommt.

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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