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Immobilienkaufvertrag: Nicht nur der Inhalt zählt

Der unterschriebene Immobilienkaufvertrag besiegelt das Geschäft zwischen Verkäufer und Käufer. Damit er rechtsgültig ist, spielen mehrere Aspekte eine Rolle.

Clarissa Freund

Immobilienredakteurin

05. Januar 2018 ·  7 Minuten Lesezeit

Welche Rolle spielt der Notar beim Immobilienverkauf?

Wer in Deutschland einen rechtsgültigen Immobilienkaufvertrag schließen will, braucht einen Notar. Als neutraler Mittler zwischen Käufer und Verkäufer hat er die Aufgabe, das Eigentum zwischen den Parteien zu übertragen. Dafür formuliert er den Kaufvertrag im Sinne des Käufers und Verkäufers. Seine Beurkundung macht den Immobilienkaufvertrag rechtlich bindend.

Die Kosten für den Notar übernimmt in der Regel der Käufer der Immobilie. Als unabhängiger Mittler vertritt der Notar dennoch die Interessen beider Vertragsparteien und ist zur Neutralität verpflichtet.

Wie wird der Immobilienkaufvertrag rechtsgültig?

Das Vorgespräch

Bevor der Notar den Vertrag aufsetzt, trifft er sich mit beiden Vertragsparteien zu einem Vorgespräch. Er klärt mit Käufer und Verkäufer die Details und Vereinbarungen, die sie in den Vertrag aufnehmen wollen.

Diese Informationen gehören u.a. in den Immobilienkaufvertrag:

  • Name, Anschrift und Geburtsdatum von Verkäufer und Käufer
  • Lage und Anschrift der Immobilie gemäß Grundbucheintragung
  • Ggf. Ausstattung
  • Relevante Grundbucheintragungen wie beispielsweise Grundbuchblattnummer, Belastungen durch Grundschulden oder Dienstbarkeiten
  • Kaufpreis
  • Angaben zu Zahlungsart- und Zahlungszeitpunkt
  • Zeitpunkt der Schlüsselübergabe beziehungsweise Regelung zum Nutzen-Lasten-Wechsel
  • Besondere Vereinbarungen (Übernahme von Mobiliar, Renovierungen etc.)
  • Beschreibung etwaiger Mängel
  • Gewährleistungsregelung
  • Regelung über die durch den Vertrag anfallenden Kosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, etwaige Maklerprovision etc.)

Bei Eigentumswohnungen werden zudem noch alle Rechte und Pflichten in den Vertrag aufgenommen, die der Käufer im Rahmen der Eigentumsübernahme in der Wohneigentümergemeinschaft erhält.

Verkäufer und Käufer bevollmächtigen den Notar, sie im Rahmen des Grundbuchverfahrens zu vertreten und alle notwendigen Genehmigungen und Erklärungen wie etwa Negativzeugnisse zum Vorkaufsrecht einzuholen.

Hinweis

Ein Notar gewährleistet in erster Linie, dass der Kaufvertrag frei von juristischen Fehlern ist. Er besichtigt weder die Immobilien noch prüft er, wie kreditwürdig der potenzielle Käufer ist.

Tipp: Für Immobilienverkäufer empfiehlt es sich, einen Makler zu beauftragen. Er kennt Ihre Immobilie nicht nur auf dem Papier. Zudem holt er Informationen zur finanziellen Situation Ihres Käufers ein und stellt generell sicher, dass Ihnen im Immobilienkaufvertrag kein Nachteil entsteht.

Wie läuft der Beurkundungstermin ab?

Bevor sich Käufer und Verkäufer mit dem Notar zur offiziellen Unterzeichnung des Kaufvertrags treffen, legt der Notar beiden Parteien einen Vorentwurf vor. So haben Verkäufer und Käufer Gelegenheit, etwaige Fragen vorab zu klären.

Während der notariellen Beurkundung liest der Notar den beiden Parteien den gesamten Immobilienkaufvertrag noch einmal vor. Hier haben die Parteien die Möglichkeit, kleinere Änderungen vornehmen zu lassen. Wichtig ist, dass alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer im Vertrag klar geregelt sind, sodass es im Nachhinein nicht zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt. Sind alle Details geklärt, unterzeichnen der Notar und die Vertragsparteien den Kaufvertrag.

Für den Immobilienkaufvertrag benötigt der Notar u.a. diese Dokumente:

  • Personalausweis von Käufer und Verkäufer
  • Steueridentifikationsnummer beider Parteien
  • aktueller Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • sofern relevant: Teilungserklärung

Da sich die Eigentumsverhältnisse der Immobilie nicht direkt mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags ändern, lässt der Notar im Grundbuch zunächst die sogenannte Auflassungvormerkung eintragen. Sie räumt dem neuen Eigentümer nach § 883 BGB den Anspruch auf ein Grundstück ein und sichert ihn davor ab, dass der Verkäufer die Immobilie doppelt verkauft. Gleichzeitig dient die Auflassungsvormerkung auch dem Immobilienbesitzer als Sicherheit. Denn der Käufer wird erst als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen, wenn er den Kaufpreis gezahlt hat. Weist der Käufer die erfolgte Zahlung nach, beantragt der Notar die Eintragung der Auflassung im Grundbuch. Nach § 925 BGB wird mit ihr der rechtsgültige Eigentümerwechsel vollzogen.

Hinweis

Etwaige im Grundbuch eingetragene Nutzungsrechte wie Wohn- oder Wegerecht gelten auch nach einem Eigentümerwechsel weiter.

Gibt es ein Rücktrittsrecht beim Immobilienkaufvertrag?

Der notariell beurkundete Immobilienkaufvertrag ist für Verkäufer und Käufer bindend. Möglich wird der Rücktritt vom Kaufvertrag beziehungsweise dessen Rückabwicklung, wenn gewisse Gründe vorliegen. Dies ist etwa der Fall, wenn der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt oder der Verkäufer bei Vertragsabschluss Mängel an der Immobilie nachweislich verschwiegen hat.

Es empfiehlt sich generell, das Rücktrittsrecht in den Immobilienkaufvertrag mit aufzunehmen. Es hat Vorrang gegenüber dem durch das Gesetz geregelte Rücktrittsrecht, das den Rücktritt oftmals zeitlich als auch finanziell sehr aufwendig macht. Eine entsprechende Klausel kommt vor allem Verkäufern zugute, da eine Rücktrittsabwicklung einen erneuten Verkauf verzögern kann.

Tipp: Lassen Sie es gar nicht erst zu einer Rückabwicklung kommen. Die Homeday-Makler begleiten Sie von Anfang an in jeder Phase Ihres Verkaufsprozesses: von der Immobilienbewertung über die Vermarktung bis hin zur Bonitätsprüfung potenzieller Käufer.

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