Was in den Immobilienkaufvertrag muss

Sind sich Verkäufer und Käufer grundsätzlich über ein Immobiliengeschäft einig, kommt es zum Kaufvertrag. Seine Bestandteile sollten genau geprüft werden.

Die Vorbereitung durch den Notar

Die Inhalte des Kaufvertrags für Haus oder Wohnung werden vom Notar formuliert. Als unabhängiger Berater ist er zur Neutralität verpflichtet. Beim Entwurf des Vertrags berücksichtigt der Notar die individuellen Wünsche von Käufer und Verkäufer sowie die Besonderheiten des Einzelfalls und gleicht die Interessen beider Parteien aus. Während eines gemeinsamen Termins klärt er Käufer und Verkäufer über die Bedeutung der Inhalte des Kaufvertrags auf. Mit ausreichendem zeitlichen Abstand zur Unterzeichnung und Beurkundung muss der Notar den Parteien den Kaufvertrag zur inhaltlichen Prüfung zur Verfügung stellen. Sofern sich dabei Rückfragen ergeben, werden sie einvernehmlich geklärt. Dann findet der eigentliche Beurkundungstermin statt. Erst durch die notarielle Beurkundung wird ein privates Grundstücksgeschäft rechtskräftig.

Zur Vorbereitung des Beurkundungstermins benötigt der Notar folgende Unterlagen:

  • Kopien der Personalausweise von Verkäufer und Käufer
  • Steuernummer von Verkäufer und Käufer
  • Informationen zu zuständigem Grundbuchamt und Grundbuchblattnummer der Immobilie
  • Kaufpreis
  • Angaben darüber, wann und wie der Käufer zahlt
  • Zeitpunkt der Übergabe
  • Höhe der Maklergebühr
  • Angabe darüber, ob ein Notaranderkonto (Treuhandkonto) eingerichtet werden soll
  • Bei Eigentumswohnungen:
      - Anschrift des Verwalters
      - Höhe des Wohngeldes
      - die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
      - aktuelle Wohngeldabrechnung

Inhalte des Immobilienkaufvertrags

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags hat sich das Eigentumsverhältnis der Immobilie zunächst noch nicht geändert. Deshalb werden zwei wichtige Vorkehrungen zum Schutz beider Parteien getroffen.

Die Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen. Sie dient der Sicherheit des Käufers, da sie seinen Anspruch auf Übereignung der Immobilie sichert und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie doppelt veräußern kann. Erst nach Eintragung der Vormerkung im Grundbuch, die nach Vertragsabschluss erfolgt, muss er den Kaufpreis zahlen. Auch der Verkäufer wird abgesichert, da der Käufer erst nach Zahlung des Kaufpreises als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen wird. Die Umsetzung dieser Schritte übernimmt der Notar, wozu er durch entsprechende Erklärungen im Kaufvertrag ermächtigt wird.

Die Immobilie

Auch die betreffende Immobilie wird in den Vertrag aufgenommen, und zwar exakt so, wie sie im Grundbuch bezeichnet ist. Dazu sieht der Notar vorab das Grundbuch ein. Nur was im Vertrag aufgeführt ist, wird verkauft. Deshalb sollten Käufer und Verkäufer die Bezeichnung der Immobilie genau prüfen. Im Grundbuch sind auch etwaige Nutzungsrechte, beispielsweise ein Wohnrecht oder ein Wegerecht, vermerkt. Diese Rechte erlöschen nicht mit dem Verkauf der Immobilie. Im Fall einer Eigentumswohnung werden Eigentum und Sondernutzungsrecht gemäß der Teilungserklärung aufgeführt.

Gewährleistung

Weder ein Neubau noch eine Bestandsimmobilie wird ohne Mängel übergeben. Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie wird meist die Gewährleistung des Verkäufers im Kaufvertrag ausgeschlossen. Als Verkäufer sollte man sich diesbezüglich nicht auf Verhandlungen einlassen und auch keinerlei Garantien geben. Allerdings darf der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel nicht arglistig verschweigen. Andernfalls muss er für dessen Behebung aufkommen oder der Kaufvertrag kann rückabgewickelt werden. Dazu muss der Käufer wiederum nachweisen, dass dem Verkäufer der Mangel bekannt war. Beim Kauf einer neuen Immobilie hingegen schreibt das Gesetz eine fünfjährige Gewährleistung für Mängel vor. Um als Verkäufer zu beweisen, dass keine etwaigen Mängel verschwiegen wurden, sollte ein Übergabeprotokoll angefertigt und von beiden Parteien unterschrieben werden.

Übergabetermin

Im Vertrag wird ein Termin genannt, an dem die Übergabe der Immobilie erfolgt. Meistens liegt er nah am Zeitpunkt der Zahlung des Kaufpreises.

Maklerprovision

Sofern die Immobilie durch einen Makler vermittelt wurde, enthält der Kaufvertrag oftmals eine Klausel zu dessen Provision. Das ist meist eigentlich nicht nötig, denn zum Zeitpunkt der Beurkundung hat der Makler seine Provision bereits verdient. Die Klausel bietet aber dem Makler eine Grundlage, aufgrund derer er seine Provision verlangen kann. Sie sollte keinen Geldbetrag und auch keinen prozentualen Anteil angeben. Damit nämlich würde sich der Vertragswert erhöhen, und entsprechend würden Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer steigen. Stattdessen sollte die Klausel so schlicht formuliert sein wie im folgenden Beispiel: „Dieser Kaufvertrag ist zustande gekommen durch die Vermittlung der Maklerfirma (Name der Maklerfirma).“
In einem Fall hat die Maklerklausel aber ihre Berechtigung. Dieser Fall liegt vor, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, der Käufer jedoch einen Teil der Maklerprovision übernehmen soll. Dann hat der Käufer eine Verpflichtung gegenüber dem Verkäufer, die in den Kaufvertrag aufgenommen werden muss.

Die Maklerprovision ist die Vergütung, die dem Makler nach dem Unterzeichnen eines Miet- oder Kaufvertrags zu zahlen ist. In den meisten Fällen wird sie zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Die Abwicklung des Kaufvertrags

Unmittelbar nach der Beurkundung beginnt der Notar mit der Abwicklung des Kaufvertrags: Er schafft die Voraussetzungen, damit der Verkäufer den Kaufpreis erhält und der Käufer seine Immobilie.

Auflassung und Umschreibung

Dazu veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Nachdem der Käufer die Zahlung des Kaufpreises durch eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Notar nachgewiesen hat, beantragt er die Umschreibung im Grundbuch: Der Käufer wird als Eigentümer eingetragen. Damit ist der Kaufvertrag der Immobilie vollzogen.

Bedingungen prüfen

Parallel dazu prüft der Notar, ob notwendige Bedingungen eines Verkaufs erfüllt sind. Dabei geht er der Frage nach, ob ein Vorkaufsrecht vorliegt. Beispielsweise steht Gemeinden beim Verkauf eines Grundstücks unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht zu, etwa wenn es in einem Überschwemmungsgebiet liegt oder wenn die unbebaute Fläche in einem Wohngebiet liegt. Außerdem ist ein eventuelles privat-rechtliches Vorkaufsrecht zu prüfen. Zum Beispiel entsteht ein Vorkaufsrecht eines Mieters bei Erstverkauf einer Wohnung nach Begründung des Wohnungseigentums. Und wenn ein Eigentümer einer Wohnung, der einer Eigentümergemeinschaft angehört, seine Wohnung verkauft, muss oftmals die notariell beglaubigte Zustimmung des Verwalters vorliegen, bevor das Grundbuchamt den Eigentumsübergang in das Grundbuch einträgt.

Grundpfandrechte

Schließlich prüft der Makler, ob Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen sind, ob also Forderungen eines Gläubigers noch nicht erfüllt sind. Nach Vereinbarung kann das Grundpfandrecht zur Finanzierung des Immobilienkaufs auf den Käufer übergehen. Gegebenenfalls kann aber auch der entsprechende Betrag aus dem Kaufpreis gezahlt und die Eintragung im Grundbuch gelöscht werden.