• Kaufvertrag Haus: Darauf sollten Sie achten

    Kaufvertrag Haus:
    Das macht den Verkauf rechtskräftig

    Clarissa Bethke

    Clarissa Bethke

    Immobilienredakteurin

    11. Mai 2022

    7 Minuten Lesezeit

    Erst der Kaufvertrag für ein Haus
    besiegelt das Geschäft zwischen Immobilienverkäufer und -käufer.
    Erfahren Sie hier u.a., welche Unterlagen Sie für den Kaufvertrag für
    ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung benötigen und was den Verkauf
    rechtskräftig macht.

    Inhaltsverzeichnis

    1. Schnelle Übersicht

    2. Wie kommt der Kaufvertrag für ein Haus zustande?

    3. Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienkaufvertrag?

    4. Wie geht es nach der Beurkundung des Kaufvertrags weiter?

    5. Gibt es ein Rücktrittsrecht beim Immobilienkaufvertrag?

    Hinweis:

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    Schnelle Übersicht

    Was ist vor dem Kaufvertrag für
    eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu klären? Wie läuft die Erstellung
    des Kaufvertrags ab und wie geht es eigentlich nach dem Kaufvertrag
    weiter? Eine kurze Übersicht vorab:

    Vor dem Kaufvertrag

    Damit ein Kaufvertrag überhaupt zustande kommt, müssen sich Verkäufer und Käufer über den Kaufpreis
    einig sein. Auch andere Eckpunkte wie etwa der Zeitpunkt der Übergabe
    der Immobilie oder die etwaige Übernahme von Mobiliar wie einer
    Einbauküche sind vorab zu klären. Besteht Konsens zwischen den Parteien,
    beauftragt in der Regel der Käufer einen Notar mit dem Kaufvertrag für
    die Immobilie.

    Während der Erstellung des Kaufvertrags

    Der beauftragte Notar führt ein
    Vorgespräch mit dem Verkäufer und Käufer und bespricht den Inhalt des
    Kaufvertrags (Rahmenbedingungen, individuelle Vereinbarungen).
    Anschließend formuliert er den Kaufvertrag und schickt einen Vorentwurf
    an beide Parteien. Sind Käufer und Verkäufer mit dem Inhalt
    einverstanden, vereinbaren sie den Notartermin zur Beurkundung des
    Kaufvertrages. Der Notar verliest beim Termin den kompletten Kaufvertrag
    und unterzeichnet ihn gemeinsam mit den Parteien.

    Nach dem Kaufvertrag

    Haben die Vertragsparteien den Kaufvertrag unterzeichnet, lässt der Notar den Anspruch des neuen Eigentümers via Auflassungsvormerkung
    im Grundbuch eintragen. Der Käufer wiederum zahlt Kaufpreis und
    Grunderwerbsteuer, sodass der Notar im nächsten Schritt die Auflassung
    im Grundbuch beantragt. Der Eigentümerwechsel wird damit rechtskräftig
    vollzogen.

    Wie kommt der Kaufvertrag für ein Haus zustande?

    Wer in Deutschland einen rechtsgültigen Kaufvertrag für ein Haus schließen will, braucht einen Notar .
    Dieser fungiert als neutraler Mittler zwischen Käufer und Verkäufer und
    hat die Aufgabe, das Eigentum einer Partei auf die andere zu
    übertragen. Verkäufer und Käufer bevollmächtigen den Notar, sie im
    Rahmen des Grundbuchverfahrens zu vertreten und alle notwendigen
    Genehmigungen und Erklärungen – wie etwa Negativzeugnisse zum Vorkaufsrecht – einzuholen.

    Sobald sich Verkäufer und Käufer über den Kaufpreis und weitere Konditionen des Hausverkaufs einig sind, hat der Käufer mit dem Vorvertrag und der Reservierungsvereinbarung
    zwei Möglichkeiten, sich seine Wunschimmobilie zu sichern. Er kann
    einen Notar aber auch direkt mit der Erstellung des Kaufvertrags
    beauftragen. Wenn gewünscht, trifft sich der Notar mit beiden
    Vertragsparteien zu einem Vorgespräch und klärt mit ihnen die Details
    und Vereinbarungen, die der Kaufvertrag für das Haus beinhalten soll.
    Alternativ ist es möglich, das Vorgespräch telefonisch zu führen oder
    alle Modalitäten per E-Mail festzulegen. Anschließend formuliert der
    Notar den Kaufvertrag im Sinne des Käufers und Verkäufers und legt
    beiden Parteien einen Vorentwurf vor. Dies gibt beiden Gelegenheit,
    etwaige Fragen vor der offiziellen Unterzeichnung des Kaufvertrags für
    das Haus zu klären.

    Gut zu wissen:

    Ein Notar gewährleistet in erster Linie, dass der Kaufvertrag für eine
    Immobilie frei von juristischen Fehlern ist. Er besichtigt weder die
    Immobilien noch prüft er, wie kreditwürdig der potenzielle Käufer ist.
    Für Eigentümer empfiehlt es sich daher, einen Immobilienmakler mit dem Immobilienverkauf
    zu beauftragen. Er kennt Ihr Haus nicht nur auf dem Papier. Zudem holt
    er Informationen zur finanziellen Situation Ihres Käufers ein und stellt
    generell sicher, dass Ihnen im Immobilienkaufvertrag kein Nachteil
    entsteht.

    Wie läuft die Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar ab?

    Während der notariellen
    Beurkundung liest der Notar den beiden Parteien den gesamten Kaufvertrag
    für die Immobilie noch einmal vor. Die Parteien haben dabei die
    Möglichkeit, kleinere Änderungen vornehmen zu lassen. Wichtig ist, dass
    alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer im Wohnungs- oder
    Hauskaufvertrag klar geregelt sind, sodass es im Nachhinein nicht zu
    gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt.

    Sind alle Details geklärt, unterzeichnen der Notar und die
    Vertragsparteien den Kaufvertrag. Die Beurkundung durch den Notar macht
    den Kaufvertrag für ein Haus rechtlich bindend.

    Wer übernimmt die Kosten für den Notar?

    Die Notarkosten beim Hauskauf übernimmt in der Regel der Käufer im Rahmen der Kaufnebenkosten . Wie hoch das Notar-Honorar ist, hängt in der Regel vom Immobilienwert beziehungsweise der Kaufsumme (rund 1,5 Prozent) ab und ist im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt.

    Hinweis:

    Wer seinen Hauskauf über einen Immobilienkredit
    finanziert, sollte den Notartermin für den Kaufvertrag erst
    vereinbaren, nachdem er eine schriftliche Finanzierungszusage von seiner
    Bank erhalten hat. Denn der Notar ist befugt, bereits ab
    Terminvereinbarung seine Kosten geltend zu machen.

    Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienkaufvertrag?

    Um den Kaufvertrag für ein Haus
    rechtsgültig aufzusetzen, sind einige Formalitäten einzuhalten. Damit
    der Notar den Immobilienkaufvertrag beurkunden kann, müssen Verkäufer
    und Käufer u.a. diese Unterlagen zur Beurkundung mitbringen:

    • Personalausweis von Käufer und Verkäufer

    • Steueridentifikationsnummer beider Parteien

    • Energieausweis

    • evtl. Nachweise über Sanierungsmaßnahmen

    • evtl. Versicherungsnachweis für das Gebäude

    • evtl. Bau- und Grundrisszeichnungen

    In den Kaufvertrag selbst gehören diese Informationen:

    • Name, Anschrift und Geburtsdatum von Verkäufer und Käufer

    • Lage und Anschrift der Immobilie gemäß Grundbucheintragung

    • Ggf. Ausstattung

    • elevante Grundbucheintragungen wie beispielsweise Grundbuchblattnummer, Belastungen durch Grundschulden oder eine Grunddienstbarkeit

    • Kaufpreis der Immobilie

    • Angaben zu Zahlungsart- und Zahlungszeitpunkt

    • Zeitpunkt der Schlüsselübergabe beziehungsweise Regelung zum Nutzen-Lasten-Wechsel

    • Besondere Vereinbarungen (Übernahme von Mobiliar, Renovierungen etc.)

    • Beschreibung etwaiger Mängel

    • Gewährleistungsregelung

    • Regelung über die durch den Vertrag anfallenden Kosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, etwaige Maklerprovision etc.)

    Welche Unterlagen sind beim Kaufvertrag für eine Wohnung nötig?

    Im Gegensatz zum Kaufvertrag für
    ein Haus sind in den Kaufvertrag für eine Wohnung zudem alle Rechte und
    Pflichten aufzunehmen, die der Käufer im Rahmen der Eigentumsübernahme
    in der Eigentümergemeinschaft erhält. Wer eine Wohnung verkaufen möchte, benötigt zudem zusätzlich diese Unterlagen:

    Darüber hinaus sollten sich diese Informationen im Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung finden:

    Wie geht es nach der Beurkundung des Kaufvertrags weiter?

    Da der Käufer der Immobilie mit
    der Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht automatisch zum neuen
    Eigentümer wird, lässt der Notar im Grundbuch zunächst die sogenannte Auflassungsvormerkung eintragen. Sie räumt dem neuen Eigentümer nach § 883 BGB
    den Anspruch auf ein Grundstück ein und stellt zugleich sicher, dass
    der Verkäufer die Immobilie nicht doppelt verkaufen oder mit weiteren
    Grundschulden belasten kann. Gleichzeitig dient die
    Auflassungsvormerkung auch dem Immobilienbesitzer als Sicherheit. Denn
    der Käufer wird erst dann offizieller Eigentümer der Immobilie, nachdem
    er die vom Finanzamt geforderte Grunderwerbsteuer sowie den Kaufpreis gezahlt hat. Letzteren kann der Käufer dabei entweder direkt an den Verkäufer oder über ein sogenanntes Notaranderkonto ,
    welches der Notar verwaltet, überweisen. Liegt dem Notar der
    Zahlungsnachweis vor, beantragt er die Eintragung der Auflassung ins
    Grundbuch. Dies stellt nach § 925 BGB
    den rechtsgültigen Eigentümerwechsel dar. Da die Grundbuchänderung
    meist nicht direkt nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgt, erhält der
    neue Besitzer den Schlüssel zu seiner Immobilie in der Praxis häufig
    schon vor dem offiziellen Eigentümerwechsel.

    Hinweis:

    Etwaige im Grundbuch eingetragene Nutzungsrechte wie Wohn- oder Wegerecht gelten auch nach einem Eigentümerwechsel weiter. Mehr Details zum Thema Wegerecht erfahren Sie in unserem Ratgeber-Artikel:
    Zum Artikel: Nutzungsrechte an anderen Grundstücken

    Gibt es ein Rücktrittsrecht beim Immobilienkaufvertrag?

    Der notariell beurkundete
    Immobilienkaufvertrag ist für Verkäufer und Käufer bindend. Unter
    gewissen Umständen ist es jedoch möglich, vom Haus-Kaufvertrag,
    Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung oder Kaufvertrag für ein
    Grundstück zurückzutreten beziehungsweise ihn rückabwickeln zu lassen.
    Dies ist etwa der Fall, wenn der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen
    nicht nachkommt oder der Verkäufer bei Vertragsabschluss Mängel an der Immobilie nachweislich verschwiegen hat.

    Es empfiehlt sich generell, das Rücktrittsrecht in den Kaufvertrag für
    ein Haus aufzunehmen. Denn es hat Vorrang gegenüber dem durch das Gesetz
    geregelte Rücktrittsrecht, das den Rücktritt oftmals zeitlich als auch
    finanziell sehr aufwendig macht. Eine entsprechende Klausel kommt vor
    allem Verkäufern zugute, da eine Rücktrittsabwicklung einen erneuten
    Verkauf verzögern kann.

    Tipp:

    Lassen Sie es gar nicht erst zu einer Rückabwicklung kommen. Die Homeday-Makler
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    Kaufvertrag Haus – FAQs

    Welche Bedeutung hat der Kaufvertrag für den Hauskauf?

    In Deutschland funktioniert der Immobilienverkauf nur mit einem notariell beurkundeten Kaufvertrag. In einem ersten Schritt einigen sich Verkäufer und Käufer auf einen Preis und grundlegende Konditionen wie den Übergabezeitpunkt der Immobilie. Besteht Konsens zwischen den Parteien, beauftragt in der Regel der Käufer einen Notar mit der Erstellung des Kaufvertrags. Erst mit der Beurkundung wird der Vertrag dann rechtlich bindend.

    Welche Informationen gehören in den Kaufvertrag für eine Immobilie?

    In den Vertrag gehören neben den Daten zur Immobilie (Lage, Ausstattung, Kaufpreis, Mängel) auch relevante Grundbucheintragungen und die Regelung zu anfallenden Kosten wie Grunderwerbsteuer. Damit es später nicht zu einem Rechtsstreit kommt, sollten Verkäufer und Käufer die Inhalte dabei möglichst genau festhalten. Was beim Kaufvertrag sonst zu beachten ist, haben wir hier für Sie zusammengefasst .

    Welche Dokumente sind für den Immobilienkaufvertrag wichtig?

    Damit der Notar den Kaufvertrag rechtsgültig beurkunden kann, müssen Käufer und Verkäufer einige Unterlagen vorlegen. Dazu zählen neben personenbezogenen Daten wie Ausweis und Steueridentifikationsnummer auch Dokumente, die zur Immobilie gehören: z.B. Energieausweis, Versicherungsnachweis, Bau- und Grundrisszeichnungen und Nachweise über eventuelle Sanierungsmaßnahmen.

    Wie läuft die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags ab?

    Sind sich Verkäufer und Käufer über den Kaufpreis der Immobilie einig, erstellt der Notar den Kaufvertrag. Der Notar bespricht den Inhalt des Vertrags mit beiden Parteien und übersendet ihnen anschließend einen Entwurf. Sind sie mit dem Inhalt einverstanden, verliest und beurkundet der Notar den Vertrag in einem gemeinsamen Termin. Wie es nach der Beurkundung weitergeht, erfahren Sie hier .

    Kann man von einem Kaufvertrag für ein Haus zurücktreten?

    Die Beurkundung durch den Notar macht den Kaufvertrag rechtlich bindend. Für beide Parteien empfiehlt es sich daher, alle Konditionen vorher möglichst genau festzuhalten. Ein Rücktritt ist unter einigen Bedingungen dennoch möglich: Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht oder finden sich vom Verkäufer nachweislich verschwiegene Mängel, kann der Vertrag rückabgewickelt werden.

    Themengebiet: Immobilienverkauf

    Hinweis:

    Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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