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Erst der Kaufvertrag für ein Haus besiegelt das Geschäft zwischen Immobilienverkäufer und -käufer. Erfahren Sie hier u.a., welche Unterlagen Sie für den Kaufvertrag für ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung benötigen und was den Verkauf rechtskräftig macht.

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Schnelle Übersicht

Was ist vor dem Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu klären? Wie läuft die Erstellung des Kaufvertrags ab und wie geht es eigentlich nach dem Kaufvertrag weiter? Eine kurze Übersicht vorab:

Vor dem Kaufvertrag

Damit ein Kaufvertrag überhaupt zustande kommt, müssen sich Verkäufer und Käufer über den Kaufpreis einig sein. Auch andere Eckpunkte wie etwa der Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie oder die etwaige Übernahme von Mobiliar wie einer Einbauküche sind vorab zu klären. Besteht Konsens zwischen den Parteien, beauftragt in der Regel der Käufer einen Notar mit dem Kaufvertrag für die Immobilie.

Während der Erstellung des Kaufvertrags

Der beauftragte Notar führt ein Vorgespräch mit dem Verkäufer und Käufer und bespricht den Inhalt des Kaufvertrags (Rahmenbedingungen, individuelle Vereinbarungen). Anschließend formuliert er den Kaufvertrag und schickt einen Vorentwurf an beide Parteien. Sind Käufer und Verkäufer mit dem Inhalt einverstanden, vereinbaren sie den Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrages. Der Notar verliest beim Termin den kompletten Kaufvertrag und unterzeichnet ihn gemeinsam mit den Parteien.

Nach dem Kaufvertrag

Haben die Vertragsparteien den Kaufvertrag unterzeichnet, lässt der Notar den Anspruch des neuen Eigentümers via Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Der Käufer wiederum zahlt Kaufpreis und Grunderwerbsteuer, sodass der Notar im nächsten Schritt die Auflassung im Grundbuch beantragt. Der Eigentümerwechsel wird damit rechtskräftig vollzogen.

Wie kommt der Kaufvertrag für ein Haus zustande?

Wer in Deutschland einen rechtsgültigen Kaufvertrag für ein Haus schließen will, braucht einen Notar. Dieser fungiert als neutraler Mittler zwischen Käufer und Verkäufer und hat die Aufgabe, das Eigentum einer Partei auf die andere zu übertragen. Verkäufer und Käufer bevollmächtigen den Notar, sie im Rahmen des Grundbuchverfahrens zu vertreten und alle notwendigen Genehmigungen und Erklärungen – wie etwa Negativzeugnisse zum Vorkaufsrecht – einzuholen.

Sobald sich Verkäufer und Käufer über den Kaufpreis und weitere Konditionen des Hausverkaufs einig sind, hat der Käufer mit dem Vorvertrag und der Reservierungsvereinbarung zwei Möglichkeiten, sich seine Wunschimmobilie zu sichern. Er kann einen Notar aber auch direkt mit der Erstellung des Kaufvertrags beauftragen. Wenn gewünscht, trifft sich der Notar mit beiden Vertragsparteien zu einem Vorgespräch und klärt mit ihnen die Details und Vereinbarungen, die der Kaufvertrag für das Haus beinhalten soll. Alternativ ist es möglich, das Vorgespräch telefonisch zu führen oder alle Modalitäten per E-Mail festzulegen. Anschließend formuliert der Notar den Kaufvertrag im Sinne des Käufers und Verkäufers und legt beiden Parteien einen Vorentwurf vor. Dies gibt beiden Gelegenheit, etwaige Fragen vor der offiziellen Unterzeichnung des Kaufvertrags für das Haus zu klären.

Gut zu wissen:
Ein Notar gewährleistet in erster Linie, dass der Kaufvertrag für eine Immobilie frei von juristischen Fehlern ist. Er besichtigt weder die Immobilien noch prüft er, wie kreditwürdig der potenzielle Käufer ist. Für Eigentümer empfiehlt es sich daher, einen Immobilienmakler mit dem Immobilienverkauf zu beauftragen. Er kennt Ihr Haus nicht nur auf dem Papier. Zudem holt er Informationen zur finanziellen Situation Ihres Käufers ein und stellt generell sicher, dass Ihnen im Immobilienkaufvertrag kein Nachteil entsteht.

Wie läuft die Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar ab?

Während der notariellen Beurkundung liest der Notar den beiden Parteien den gesamten Kaufvertrag für die Immobilie noch einmal vor. Die Parteien haben dabei die Möglichkeit, kleinere Änderungen vornehmen zu lassen. Wichtig ist, dass alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer im Wohnungs- oder Hauskaufvertrag klar geregelt sind, sodass es im Nachhinein nicht zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt.
Sind alle Details geklärt, unterzeichnen der Notar und die Vertragsparteien den Kaufvertrag. Die Beurkundung durch den Notar macht den Kaufvertrag für ein Haus rechtlich bindend.

Wer übernimmt die Kosten für den Notar?

Die Notarkosten beim Immobilienkauf übernimmt in der Regel der Käufer im Rahmen der Erwerbsnebenkosten. Wie hoch das Notar-Honorar ist, hängt in der Regel vom Immobilienwert beziehungsweise der Kaufsumme (rund 2 Prozent) ab und ist im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt.

Hinweis:

Wer seinen Hauskauf über einen Immobilienkredit finanziert, sollte den Notartermin für den Kaufvertrag erst vereinbaren, nachdem er eine schriftliche Finanzierungszusage von seiner Bank erhalten hat. Denn der Notar ist befugt, bereits ab Terminvereinbarung seine Kosten geltend zu machen.

Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienkaufvertrag?

Um den Kaufvertrag für ein Haus rechtsgültig aufzusetzen, sind einige Formalitäten einzuhalten. Damit der Notar den Immobilienkaufvertrag beurkunden kann, müssen Verkäufer und Käufer u.a. diese Unterlagen zur Beurkundung mitbringen:

    • Personalausweis von Käufer und Verkäufer
    • Steueridentifikationsnummer beider Parteien
    • evtl. Nachweise über Sanierungsmaßnahmen
    • evtl. Versicherungsnachweis für das Gebäude
    • evtl. Bau- und Grundrisszeichnungen

In den Kaufvertrag selbst gehören diese Informationen:

    • Name, Anschrift und Geburtsdatum von Verkäufer und Käufer
    • Lage und Anschrift der Immobilie gemäß Grundbucheintragung
    • Ggf. Ausstattung
    • Relevante Grundbucheintragungen wie beispielsweise Grundbuchblattnummer, Belastungen durch Grundschulden oder eine Grunddienstbarkeit
    • Angaben zu Zahlungsart- und Zahlungszeitpunkt
    • Zeitpunkt der Schlüsselübergabe beziehungsweise Regelung zum Nutzen-Lasten-Wechsel
    • Besondere Vereinbarungen (Übernahme von Mobiliar, Renovierungen etc.)
    • Gewährleistungsregelung

Welche Unterlagen sind beim Kaufvertrag für eine Wohnung nötig?

Im Gegensatz zum Kaufvertrag für ein Haus sind in den Kaufvertrag für eine Wohnung zudem alle Rechte und Pflichten aufzunehmen, die der Käufer im Rahmen der Eigentumsübernahme in der Eigentümergemeinschaft erhält. Wer eine Wohnung verkaufen möchte, benötigt zudem zusätzlich diese Unterlagen:

Darüber hinaus sollten sich diese Informationen im Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung finden:

    • Nummer und Lage der Wohnung
    • Wohnungsgröße
    • Informationen zum Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
    • Modalitäten zur Instandhaltungsrücklage
    • evtl. Angaben zum Mietverhältnis

Wie geht es nach der Beurkundung des Kaufvertrags weiter?

Da der Käufer der Immobilie mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht automatisch zum neuen Eigentümer wird, lässt der Notar im Grundbuch zunächst die sogenannte Auflassungsvormerkung eintragen. Sie räumt dem neuen Eigentümer nach § 883 BGB den Anspruch auf ein Grundstück ein und stellt zugleich sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht doppelt verkaufen oder mit weiteren Grundschulden belasten kann. Gleichzeitig dient die Auflassungsvormerkung auch dem Immobilienbesitzer als Sicherheit. Denn der Käufer wird erst dann offizieller Eigentümer der Immobilie, nachdem er die vom Finanzamt geforderte Grunderwerbsteuer sowie den Kaufpreis gezahlt hat. Letzteren kann der Käufer dabei entweder direkt an den Verkäufer oder über ein sogenanntes Notaranderkonto, welches der Notar verwaltet, überweisen. Liegt dem Notar der Zahlungsnachweis vor, beantragt er die Eintragung der Auflassung ins Grundbuch. Dies stellt nach § 925 BGB den rechtsgültigen Eigentümerwechsel dar. Da die Grundbuchänderung meist nicht direkt nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgt, erhält der neue Besitzer den Schlüssel zu seiner Immobilie in der Praxis häufig schon vor dem offiziellen Eigentümerwechsel.

Hinweis

Etwaige im Grundbuch eingetragene Nutzungsrechte wie Wohn- oder Wegerecht gelten auch nach einem Eigentümerwechsel weiter. Mehr Details zum Thema Wegerecht erfahren Sie in unserem Ratgeber-Artikel:
Zum Artikel: Nutzungsrechte an anderen Grundstücken

Gibt es ein Rücktrittsrecht beim Immobilienkaufvertrag?

Der notariell beurkundete Immobilienkaufvertrag ist für Verkäufer und Käufer bindend. Unter gewissen Umständen ist es jedoch möglich, vom Haus-Kaufvertrag, Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung oder Kaufvertrag für ein Grundstück zurückzutreten beziehungsweise ihn rückabwickeln zu lassen. Dies ist etwa der Fall, wenn der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt oder der Verkäufer bei Vertragsabschluss Mängel an der Immobilie nachweislich verschwiegen hat.
Es empfiehlt sich generell, das Rücktrittsrecht in den Kaufvertrag für ein Haus aufzunehmen. Denn es hat Vorrang gegenüber dem durch das Gesetz geregelte Rücktrittsrecht, das den Rücktritt oftmals zeitlich als auch finanziell sehr aufwendig macht. Eine entsprechende Klausel kommt vor allem Verkäufern zugute, da eine Rücktrittsabwicklung einen erneuten Verkauf verzögern kann.

Tipp:

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Kaufvertrag Haus – FAQs

Welche Bedeutung hat der Kaufvertrag für den Hauskauf?

In Deutschland funktioniert der Immobilienverkauf nur mit einem notariell beurkundeten Kaufvertrag. In einem ersten Schritt einigen sich Verkäufer und Käufer auf einen Preis und grundlegende Konditionen wie den Übergabezeitpunkt der Immobilie. Besteht Konsens zwischen den Parteien, beauftragt in der Regel der Käufer einen Notar mit der Erstellung des Kaufvertrags. Erst mit der Beurkundung wird der Vertrag dann rechtlich bindend.

Welche Informationen gehören in den Kaufvertrag für eine Immobilie?

In den Vertrag gehören neben den Daten zur Immobilie (Lage, Ausstattung, Kaufpreis, Mängel) auch relevante Grundbucheintragungen und die Regelung zu anfallenden Kosten wie Grunderwerbsteuer. Damit es später nicht zu einem Rechtsstreit kommt, sollten Verkäufer und Käufer die Inhalte dabei möglichst genau festhalten. Was beim Kaufvertrag sonst zu beachten ist, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Welche Dokumente sind für den Immobilienkaufvertrag wichtig?

Damit der Notar den Kaufvertrag rechtsgültig beurkunden kann, müssen Käufer und Verkäufer einige Unterlagen vorlegen. Dazu zählen neben personenbezogenen Daten wie Ausweis und Steueridentifikationsnummer auch Dokumente, die zur Immobilie gehören: z.B. Energieausweis, Versicherungsnachweis, Bau- und Grundrisszeichnungen und Nachweise über eventuelle Sanierungsmaßnahmen.

Wie läuft die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags ab?

Sind sich Verkäufer und Käufer über den Kaufpreis der Immobilie einig, erstellt der Notar den Kaufvertrag. Der Notar bespricht den Inhalt des Vertrags mit beiden Parteien und übersendet ihnen anschließend einen Entwurf. Sind sie mit dem Inhalt einverstanden, verliest und beurkundet der Notar den Vertrag in einem gemeinsamen Termin. Wie es nach der Beurkundung weitergeht, erfahren Sie hier.

Kann man von einem Kaufvertrag für ein Haus zurücktreten?

Die Beurkundung durch den Notar macht den Kaufvertrag rechtlich bindend. Für beide Parteien empfiehlt es sich daher, alle Konditionen vorher möglichst genau festzuhalten. Ein Rücktritt ist unter einigen Bedingungen dennoch möglich: Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht oder finden sich vom Verkäufer nachweislich verschwiegene Mängel, kann der Vertrag rückabgewickelt werden.

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