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Erst der Kaufvertrag für ein Haus besiegelt das Geschäft zwischen Immobilienverkäufer und -käufer. Erfahren Sie hier u.a., welche Unterlagen Sie für den Kaufvertrag benötigen und wer den Verkauf rechtskräftig macht.

Wie kommt der Kaufvertrag für ein Haus zustande?

Wer in Deutschland einen rechtsgültigen Kaufvertrag für ein Haus schließen will, braucht einen Notar. Dieser fungiert als neutraler Mittler zwischen Käufer und Verkäufer und hat die Aufgabe, das Eigentum einer Partei auf die andere zu übertragen. Verkäufer und Käufer bevollmächtigen den Notar, sie im Rahmen des Grundbuchverfahrens zu vertreten und alle notwendigen Genehmigungen und Erklärungen – wie etwa Negativzeugnisse zum Vorkaufsrecht – einzuholen.

Sobald sich Verkäufer und Käufer über den Kaufpreis und weitere Konditionen des Hausverkaufs einig sind, engagiert üblicherweise der Käufer einen Notar. Wenn gewünscht, trifft sich dieser mit beiden Vertragsparteien zu einem Vorgespräch und klärt mit ihnen die Details und Vereinbarungen, die der Kaufvertrag für das Haus beinhalten soll. Alternativ ist es möglich, das Vorgespräch telefonisch zu führen oder alle Modalitäten per E-Mail festzulegen. Anschließend formuliert der Notar den Kaufvertrag im Sinne des Käufers und Verkäufers und legt beiden Parteien einen Vorentwurf vor. Dies gibt beiden Gelegenheit, etwaige Fragen vor der offiziellen Unterzeichnung des Kaufvertrags für das Haus zu klären.

Gut zu wissen:
Ein Notar gewährleistet in erster Linie, dass der Kaufvertrag frei von juristischen Fehlern ist. Er besichtigt weder die Immobilien noch prüft er, wie kreditwürdig der potenzielle Käufer ist. Für Eigentümer empfiehlt es sich daher, einen Immobilienmakler mit dem Immobilienverkauf zu beauftragen. Er kennt Ihr Haus nicht nur auf dem Papier. Zudem holt er Informationen zur finanziellen Situation Ihres Käufers ein und stellt generell sicher, dass Ihnen im Immobilienkaufvertrag kein Nachteil entsteht.

Wie läuft die Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar ab?

Während der notariellen Beurkundung liest der Notar den beiden Parteien den gesamten Immobilienkaufvertrag noch einmal vor. Die Parteien haben dabei die Möglichkeit, kleinere Änderungen vornehmen zu lassen. Wichtig ist, dass alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer im Vertrag klar geregelt sind, sodass es im Nachhinein nicht zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt.
Sind alle Details geklärt, unterzeichnen der Notar und die Vertragsparteien den Kaufvertrag. Die Beurkundung durch den Notar macht den Kaufvertrag für ein Haus rechtlich bindend.

Wer übernimmt die Kosten für den Notar?

Die Notarkosten beim Immobilienkauf übernimmt in der Regel der Käufer im Rahmen der Erwerbsnebenkosten. Wie hoch das Notar-Honorar ist, hängt in der Regel vom Immobilienwert beziehungsweise der Kaufsumme (rund 2 Prozent) ab und ist im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt.

Gut zu wissen:
Wer seinen Hauskauf über einen Immobilienkredit finanziert, sollte den Notartermin für den Kaufvertrag erst vereinbaren, nachdem er eine schriftliche Finanzierungszusage von seiner Bank erhalten hat. Denn der Notar ist befugt, bereits ab Terminvereinbarung seine Kosten geltend zu machen.

Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienkaufvertrag?

Um den Kaufvertrag für ein Haus rechtsgültig aufzusetzen, sind einige Formalitäten einzuhalten. Damit der Notar den Immobilienkaufvertrag beurkunden kann, müssen Verkäufer und Käufer u.a. diese Unterlagen zur Beurkundung mitbringen:

    • Personalausweis von Käufer und Verkäufer
    • Steueridentifikationsnummer beider Parteien
    • evtl. Nachweise über Sanierungsmaßnahmen
    • evtl. Versicherungsnachweis für das Gebäude
    • evtl. Bau- und Grundrisszeichnungen

In den Kaufvertrag selbst gehören diese Informationen:

    • Name, Anschrift und Geburtsdatum von Verkäufer und Käufer
    • Lage und Anschrift der Immobilie gemäß Grundbucheintragung
    • Ggf. Ausstattung
    • Relevante Grundbucheintragungen wie beispielsweise Grundbuchblattnummer, Belastungen durch Grundschulden oder eine Grunddienstbarkeit
    • Angaben zu Zahlungsart- und Zahlungszeitpunkt
    • Zeitpunkt der Schlüsselübergabe beziehungsweise Regelung zum Nutzen-Lasten-Wechsel
    • Besondere Vereinbarungen (Übernahme von Mobiliar, Renovierungen etc.)
    • Gewährleistungsregelung

Welche Unterlagen sind beim Kaufvertrag für eine Wohnung nötig?

Im Gegensatz zum Kaufvertrag für ein Haus sind in den Kaufvertrag für eine Wohnung zudem alle Rechte und Pflichten aufzunehmen, die der Käufer im Rahmen der Eigentumsübernahme in der Eigentümergemeinschaft erhält. Wer eine Wohnung verkaufen möchte, benötigt zudem zusätzlich diese Unterlagen:

Darüber hinaus sollten sich diese Informationen im Kaufvertrag finden:

    • Nummer und Lage der Wohnung
    • Wohnungsgröße
    • Informationen zum Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
    • ggf. Sondernutzungsrechte
    • Modalitäten zur Instandhaltungsrücklage
    • evtl. Angaben zum Mietverhältnis

Wie geht es nach der Beurkundung des Kaufvertrags weiter?

Da der Käufer der Immobilie mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht automatisch zum neuen Eigentümer wird, lässt der Notar im Grundbuch zunächst die sogenannte Auflassungsvormerkung eintragen. Sie räumt dem neuen Eigentümer nach § 883 BGB den Anspruch auf ein Grundstück ein und stellt zugleich sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht doppelt verkaufen oder mit weiteren Grundschulden belasten kann. Gleichzeitig dient die Auflassungsvormerkung auch dem Immobilienbesitzer als Sicherheit. Denn der Käufer wird erst dann offizieller Eigentümer der Immobilie, nachdem der Käufer die vom Finanzamt geforderte Grunderwerbsteuer sowie den Kaufpreis gezahlt hat. Letzteren kann der Käufer dabei entweder direkt an den Verkäufer oder über ein sogenanntes Notaranderkonto, welches der Notar verwaltet, überweisen. Liegt dem Notar der Zahlungsnachweis vor, beantragt er die Eintragung der Auflassung ins Grundbuch. Dies stellt nach § 925 BGB den rechtsgültigen Eigentümerwechsel dar. Da die Grundbuchänderung meist nicht direkt nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgt, erhält der neue Besitzer den Schlüssel zu seiner Immobilie in der Praxis häufig schon vor dem offiziellen Eigentümerwechsel.

Hinweis

Etwaige im Grundbuch eingetragene Nutzungsrechte wie Wohn- oder Wegerecht gelten auch nach einem Eigentümerwechsel weiter. Mehr Details zum Thema Wegerecht erfahren Sie in unserem Ratgeber-Artikel:
Zum Artikel: Nutzungsrechte an anderen Grundstücken

Gibt es ein Rücktrittsrecht beim Immobilienkaufvertrag?

Der notariell beurkundete Immobilienkaufvertrag ist für Verkäufer und Käufer bindend. Unter gewissen Umständen ist es jedoch möglich, vom Immobilienkaufvertrag zurückzutreten beziehungsweise ihn rückabwickeln zu lassen. Dies ist etwa der Fall, wenn der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt oder der Verkäufer bei Vertragsabschluss Mängel an der Immobilie nachweislich verschwiegen hat.

Es empfiehlt sich generell, das Rücktrittsrecht in den Kaufvertrag für ein Haus aufzunehmen. Denn es hat Vorrang gegenüber dem durch das Gesetz geregelte Rücktrittsrecht, das den Rücktritt oftmals zeitlich als auch finanziell sehr aufwendig macht. Eine entsprechende Klausel kommt vor allem Verkäufern zugute, da eine Rücktrittsabwicklung einen erneuten Verkauf verzögern kann.

Tipp: Lassen Sie es gar nicht erst zu einer Rückabwicklung kommen. Die Homeday-Makler begleiten Sie von Anfang an in jeder Phase Ihres Verkaufsprozesses: von der Immobilienbewertung über die Vermarktung bis hin zur Bonitätsprüfung potenzieller Käufer. Das Beste: Beim Verkauf mit einem Homeday-Makler zahlen Verkäufer keine Provision und auch sonst keinerlei Gebühren.

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