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Während die meisten Eigentümer einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, nehmen andere den Verkauf selbst in die Hand. Erfahren Sie hier, welche Aufgaben der Verkäufer in diesem Fall übernimmt, wie hoch sein Zeitaufwand ist und welche Kosten beim privaten Hausverkauf anfallen.

Welche Aufgaben müssen private Verkäufer übernehmen?

Wer sein Haus oder seine Wohnung im Alleingang verkauft, muss eine Reihe von Aufgaben erledigen, die üblicherweise ein Makler übernimmt. Dazu gehören die folgenden:

    • Angebotspreis festlegen
    • für den Verkauf notwendige Dokumente besorgen
    • Immobilie prominent bewerben
    • mit potenziellen Käufern kommunizieren
    • Besichtigungen organisieren und durchführen
    • Käufer auswählen und seine Zahlungsfähigkeit prüfen
    • Kaufpreis verhandeln
    • rechtliche Unklarheiten beseitigen
    • Abwicklung des Kaufs über den Notar
    • Immobilie übergeben

Welcher zeitliche und finanzielle Aufwand mit diesen Aufgaben auf den Eigentümer zukommt, erfahren Sie nachfolgend. Außerdem finden Sie am Ende des Artikels eine Aufstellung aller Kosten, die beim privaten Hausverkauf anfallen.

Wie lässt sich der Angebotspreis ermitteln?

Der Angebotspreis entscheidet wesentlich darüber, ob sich ein Käufer für eine Immobilie findet. Um den richtigen Preis festzulegen, sollten Eigentümer wissen, wie viel ihre Immobilie wert ist. Der Preis lässt sich beispielsweise anhand des Werts vergleichbarer Immobilien bestimmen. Als Recherchequellen bieten sich hier Immobilienportale im Internet sowie Immobilienanzeigen in regionalen Zeitungen an. Abhängig vom Zustand des Gebäudes können die Preise jedoch stark von der eigenen Immobilie abweichen. Wer den Hausverkauf privat abwickeln möchte, sollte hier gründlich recherchieren und den Immobilienmarkt über einen längeren Zeitraum, am besten über mehrere Wochen, beobachten. Denn ein einmal falsch angesetzter Angebotspreis führt unter Umständen dazu, dass die Immobilie entweder unter Wert verkauft wird oder sich überhaupt kein Käufer dafür findet.

Eine zuverlässige, jedoch auch kostspielige Preiseinschätzung bietet ein Immobiliengutachter. Er bewertet die Immobilie anhand verschiedener Kriterien wie Zustand und Lage und erstellt ein Wertgutachten. Seine Dienstleistung kann – abhängig vom Wert der Immobilie – mehrere tausend Euro kosten. Das Gutachten allein garantiert jedoch nicht, dass sich bei dem angesetzten Preis auch ein Käufer findet.

Welche Unterlagen sind für den Hausverkauf nötig?

Für den Immobilienverkauf benötigen Verkäufer einige Unterlagen, die teils zeitaufwendig zu beschaffen sind und Geld kosten. Einige Dokumente sollten Eigentümer daher am besten zu Beginn des Verkaufsprozesses bei den entsprechenden Behörden und Dienstleistern beantragen.

Eine Auswahl der Unterlagen:

Hinweis

Fehlen wichtige Unterlagen, kann dies nicht nur den Verkauf erheblich verzögern und gegebenenfalls sogar zum Platzen bringen. Für den Verkäufer besteht auch ein finanzielles Risiko. So drohen etwa Bußgelder in Höhe von bis zu 15.000 Euro, wenn der Energieausweis in bestimmten Phasen des Verkaufsprozesses nicht vorliegt.

Um sie später potenziellen Käufern oder deren Banken [Stichwort: Hypothek, Immobilienkredit ] zur Verfügung zu stellen, sollten sich Verkäufer zudem die Zeit nehmen, um die Dokumente zu digitalisieren. Wer den Hausverkauf privat in die Hand nimmt, sollte mindestens zehn Stunden für diese Phase des Verkaufsprozesses einplanen.

Wie begeistern Sie Kaufinteressenten für Ihre Immobilie?

Ist der Angebotspreis festgelegt, gilt es, Interessenten auf die Immobilie aufmerksam zu machen. Dafür eignen sich neben Zeitungsinseraten vor allem Anzeigen auf den großen Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 oder Immowelt. Dabei kommen – je nach Angebotsdauer – unterschiedliche Kosten auf den Verkäufer zu. Ein Inserat auf ImmobilienScout24 kostet den Privatverkäufer allein für eine Laufzeit von drei Monaten zwischen 250 Euro und 450 Euro. Der private Hausverkauf dauert in der Regel jedoch länger und die Anzeigenkosten steigen entsprechend. Um möglichst viele Interessenten zu erreichen, sollte die Immobilie zudem über mehr als ein Portal beworben werden.

Die Immobilienanzeige sollte ein ansprechendes Immobilienexposé darstellen, das auf den ersten Blick durch seine qualitativ hochwertigen Fotos auffällt. Es ist daher notwendig, einen professionellen Fotografen zu engagieren, der die Vorzüge der Immobilie erkennt und in den Fokus rückt. Die Kosten für ein Shooting variieren je nach Zeitaufwand und Größe der Immobilie. Rund 300 Euro sind mindestens einzuplanen.

Neben den Fotos der Immobilie spielt auch der Freitext der Anzeige eine wesentliche Rolle für den Verkauf. Er sollte alle wichtigen Informationen zur Immobilie enthalten. Dazu zählen etwa Lage, Zustand und die Ausstattung. Es ist daher wichtig, sich für die Beschreibung ausreichend Zeit zu nehmen und zuvor andere Exposés zu lesen. Eigentümer ohne Verkaufserfahrung sollten insgesamt fünf Stunden für die Anzeigenerstellung einplanen.

Wie umfangreich ist die Kommunikation mit Kaufinteressenten?

Je nach Nachfrage und Attraktivität des Exposés melden sich unterschiedliche Interessenten für den Immobilienkauf. Wer den Hausverkauf privat abwickelt, muss in dieser Phase des Verkaufsprozesses die Anfragen potenzieller Käufer sichten und Interessenten für Besichtigungstermine auswählen. Gleichzeitig gilt es, etwaige Fragen der Interessenten zu beantworten und Unterlagen (wie beispielsweise den Grundriss) zu übermitteln. Die Kommunikation kann schriftlich oder telefonisch erfolgen und je nach Vielfalt der Interessenten und der Fragen unterschiedlich viel Zeit in Anspruch nehmen. Ein Zeitaufwand von zehn Stunden ist ein realistischer Wert, an dem sich Verkäufer hier orientieren können.

Was gilt es bei der Immobilienbesichtigung zu beachten?

Sind die passenden Interessenten ausgewählt, gilt es, Besichtigungstermine auszumachen und jedem Interessenten die Immobilie im Idealfall bei einem Einzeltermin zu präsentieren. Je nach Größe der Immobilie sollten Verkäufer dabei 30 bis 60 Minuten pro Besichtigung einplanen. Zehn Stunden kommen hier – inklusive Terminabsagen und Neuvereinbarungen – mindestens zusammen.

Möchten Sie eine vermietete Wohnung verkaufen oder ein vermietetes Haus verkaufen, sind die Besichtigungen mit dem Mieter abzustimmen und entsprechend eine Vorlaufzeit einzuplanen. Bei unvermieteten oder vom Eigentümer bewohnten Immobilien gilt es, die Immobilie für die Termine vorzubereiten. Welche Maßnahmen Verkäufer dafür am besten ergreifen, erfahren sie in unserem Artikel Wohnungsbesichtigung planen. Durchschnittlicher Zeitaufwand: fünf bis zehn Stunden.

Nach den Besichtigungen steht für Immobilienverkäufer die Nachbereitung an. Hier gilt es, Fragen der Interessenten zu beantworten und etwaige Unterlagen nachzureichen. Der geschätzte Zeitaufwand liegt bei fünf bis zehn Stunden.

Hausverkauf privat: Wie läuft der Verkaufsabschluss?

Sind potenzielle Käufer gefunden, steht die Kaufpreisverhandlung an. Sie kann telefonisch, per Mail oder persönlich stattfinden und nimmt entsprechend Zeit in Anspruch. Verkäufer sollten sich gut auf die Verkaufsverhandlung vorbereiten. Denn Käufer versuchen in der Regel, den Kaufpreis der Immobilie zu drücken. Hier gilt es, sich auf etwaige Argumente vorzubereiten, um den eigenen Wunschpreis durchzusetzen – wahrscheinlich die größte Herausforderung, wenn der Hausverkauf privat erfolgt. Denn über Geld spricht bekanntlich niemand gern.

Nachdem der Verkäufer die Bonität oder Finanzierung der Anwärter geprüft hat, entscheidet er darüber, wer die Immobilie erhält. In der Regel möchten potenzielle Käufer oder deren Sachverständige die Immobilie zudem ein zweites Mal besichtigen – ein weiterer zusätzlicher Zeitaufwand.

Hat der Käufer den Notar beauftragt, spricht der Verkäufer mit ihm die Inhalte des Kaufvertrages für ein Haus ab und stellt ihm alle relevanten Unterlagen zur Verfügung. Ist der Kaufvertrag erstellt, sollte der Verkäufer diesen sorgfältig prüfen und sich gegebenenfalls mit dem Käufer dazu abstimmen. Ein Zeitaufwand von zehn bis 15 Stunden ist eine realistische Kalkulation für diese Phase des Verkaufsprozesses.

Sind sich beide Parteien einig, findet der rund zwei- bis dreistündige Termin beim Notar statt, bei dem Verkäufer und Käufer den Vertrag unterzeichnen. Sobald der Käufer den Kaufpreis überwiesen hat und der sogenannte Nutzen-Lasten-Wechsel stattgefunden hat, trifft sich der Verkäufer – insbesondere bei unvermieteten Immobilien – zur Übergabe von Schlüsseln und Unterlagen (rund zwei Stunden).

Berechnungsbeispiel: Kosten nach Zeitaufwand

Die nachfolgende Berechnung zeigt die Opportunitätskosten eines privaten Immobilienverkaufs, sprich: die Kosten, die – gemessen am Zeitaufwand – für einen Verkäufer entstehen, der den Hausverkauf privat leistet. In der Beispielrechnung wird von einem Bruttogehalt von 4.000 Euro ausgegangen:

Posten Zeitaufwand in Stunden Kosten (auch extern)
Angebotspreis ermitteln 1.500 Euro für den Gutachter
Dokumente zusammenstellen und digitalisieren (inklusive Behördengänge) 10
Energieausweis 50-300 Euro
Fotograf (extern) 300 Euro
Anzeigen auf verschiedenen Portalen erstellen 5 + Anzeigenkosten rund 900 Euro
Anfragen sichten und bearbeiten 10
Immobilie für Besichtigung vorbereiten 8
Besichtigungen inklusive Terminabsagen und Neuvereinbarungen 10
Nachbearbeitung Besichtigung 7
Zweitbesichtigung 2
Kaufpreisverhandlung 3
Vorab-Kommunikation mit dem Notar 4
Evtl. Verhandlung mit Käufer zu Vertrag 4
Notartermin 3
Übergabe Immobilie 2
Fahrtzeiten insgesamt ca. 5 + Fahrtkosten
Risikofaktoren wie die falsche Auswahl der Kaufinteressenten oder Verzögerungen bei der Beschaffung der Dokumente 10
Zeit-Kosten-Aufwand 83 2.075 Euro Kosten eigener Aufwand + 300 Euro Kosten Fotograf + 1.500 Euro Gutachter + 300 Euro Energieausweis + 900 Euro Kosten Anzeige= 5.075 Euro

Die Opportunitätskosten beim privaten Hausverkauf liegen damit bei mehr als 5.000 Euro (ausgegangen von einem Stundenlohn von 25 Euro). Dabei sind Posten wie Fahrtkosten, Gebühren von Behörden sowie weitere Serviceleistungen noch nicht berücksichtigt.

Privater Hausverkauf oder Hausverkauf mit einem Makler?

Wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen möchten, sollte Sie bestimmte Bedingungen erfüllen:

    • Sie verfügen über genug Zeit – beispielsweise für Behördengänge oder die Kommunikation mit Kaufinteressenten.
    • Sie sind bereit, einen Gutachter mit der Bewertung Ihrer Immobilie zu beauftragen oder sich selbst mit dem Immobilienmarkt intensiv zu beschäftigen, um den optimalen Angebotspreis zu ermitteln.
    • Sie besitzen ein Händchen fürs Schreiben, um Ihre Immobilie in der Anzeige auch sprachlich in Szene zu setzen.
    • Sie sind gewillt, beim Verkauf quasi in „Vorkasse“ zu gehen, indem Sie Geld für die Bewerbung Ihrer Immobilie (Anzeigenschaltung) und einen professionellen Fotografen ausgeben.
    • Sie wohnen in der Nähe der Immobilie und haben damit einen kurzen Anfahrtsweg bei den Besichtigungsterminen.
    • Sie trauen sich zu, selbständig Verkaufsverhandlungen zu führen, um Ihren Wunschpreis auch durchzusetzen.

Darüber hinaus gilt es, als Verkäufer selbstsicher und kompetent aufzutreten, Fragen des Käufers kompetent zu beantworten und den Verkaufsablauf jederzeit zu kennen.

Diese Gründe sprechen für den Immobilienverkauf mit einem Makler:

    • Ein Makler nimmt Ihnen in der Regel sämtliche Schritte im Verkaufsprozess ab und erspart Ihnen dadurch Zeit und Kosten.
    • Als erfahrener Experte ermittelt er präzise den optimalen Verkaufspreis Ihrer Immobilie
    • Er findet häufig schneller einen passenden Käufer (z.B. in seinem Kundenstamm).
    • Er übernimmt eine beratende Funktion in sämtlichen Belangen und steht für Fragen durch Sie oder den Käufer zur Verfügung.
    • Ein Makler kennt die Kniffe und Tricks rund um die Auswahl und Prüfung von Interessenten undn kann mit Verhandlungsgeschick den optimalen Preis für Sie erzielen.

Unser Tipp: Egal, ob Ihre persönlichen Umstände für oder gegen einen privaten Hausverkauf sprechen: Wer sich für den Immobilienverkauf mit einem Makler entscheidet, spart Zeit, Kosten und vor allem Nerven. Die Homeday-Makler unterstützen Sie im gesamten Verkaufsprozess: vom richtigen Angebotspreis über die Kaufpreisverhandlung bis hin zur Schlüsselübergabe. Wir übernehmen auch die Kosten für Energieausweis, Fotograf, Grundbuchauszug und die Inserate. Darüber hinaus prüfen wir alle Fallstricke, um Ihren Verkauf schnell, reibungslos und sicher abzuwickeln. Das Beste: Als Eigentümer zahlen Sie beim Verkauf mit einem Homeday-Makler keine Provision und auch sonst keine Gebühren für unseren Maklerservice. Starten Sie jetzt den Verkaufsprozess mit einer kostenlosen Bewertung Ihrer Immobilie durch einen Homeday-Makler.

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