Hier würden Sie die Dresdner Altstadt mit der Elbe im rechten Bildbereich erblicken.

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Immobilienpreise, Lagen, Perspektiven: Der Immobilienmarkt in Dresden

Dresden ist eine der schönsten Barockstädte Deutschlands. Historische Pracht und moderne Lebenswelten gleiten fließend ineinander über und verleihen dem Elbflorenz ein ganz besonderes Flair. Robust zeigt sich der lokale Immobilienmarkt: Die Preise für sanierte Altbauten in bevorzugten Lagen sind stabil, bei hochwertigen Eigenheimen in wachsenden Wohnvierteln ziehen die Preise an.

Der Dresdner Wohnimmobilienmarkt im Überblick

Bevor wir uns die Wohnlagen genauer anschauen, werfen wir zuvor einen Blick auf die gesamte Entwicklung am Dresdner Wohnimmobilienmarkt. Rund 6.100 Immobilien wechselten laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt Dresden in 2016 den Besitzer mit einem Wert von 2,1 Milliarden Euro. 4.382 Verkäufe entfielen auf den Bereich Wohnungs- und Teileigentum, was einer Zunahme von 7 % zum Vorjahr entspricht. Ebenfalls gestiegen sind die erzielten Kaufpreise von 648 Millionen Euro in 2015 auf 667 Millionen Euro in 2016. Insbesondere wurden unbebaute Grundstücke gehandelt. Der Erwerb von Einfamilienhausgrundstücken machte mehr als 60 % aller Transaktionen im Bereich Wohnen aus. Für Bauland in guten bis mittleren Lagen wurden durchschnittlich 220 Euro/m² und damit 10 % mehr gezahlt als in 2015. Bei Doppelhaushälften waren es 255 Euro/m² und ein ebensolcher Anstieg.

Zurückgegangen sind indes die Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäuser sowie von Geschosswohnungsbauten um jeweils 4 % bzw. 8 %. Damit einher ging ein Preisanstieg von 10 % bis 20 %: Für neugebaute freistehende Einfamilienhäuser wurden zwischen 2.000 Euro/m² und 4.000/m² gezahlt. Die Preise für Bestandsobjekte fingen bei 550 Euro/m² an und schraubten sich je nach Lage und Erhaltungszustand bis auf 5.400 Euro/m² herauf. Den höchsten Verkaufspreis erzielte mit 1,9 Millionen Euro eine denkmalgeschützte und aufwendig sanierte Villa im begehrten Loschwitz. Zu den mit Abstand umsatzstärksten Lagen gehörte, wie bereits ein Jahr zuvor, die Neustadt. Im Schnitt lag der Quadratmeterpreis hier für ein bestehendes Mehrfamilienobjekt bei über 15 % zum Vorjahr und betrug 1.410 Euro/m². Objekte, die nach 2015 gebaut wurden, ließen sich für durchschnittlich 2.825 Euro/m² veräußern. Der Markt für Eigentumswohnungen konzentrierte sich vor allem auf die Neustadt und Striesen. Hier sind die Erstverkäufe um 7 % und die Weiterverkäufe um 6 % gestiegen. Für umgewandelte Objekte ab dem Sanierungsjahr 2014 wurden im Erstverkauf zwischen 3.270 Euro/m² und 3.490 Euro/m² gezahlt. Weitaus geringer fiel die Zahlungsbereitschaft bei Objekten im Zweitverkauf aus: Hier lag die Spanne lediglich zwischen 1.530/m² und 1.620/m². Sie möchten wissen wie viel Ihre Immobilie in Dresden wert ist? Lassen Sie Ihre Immobilie durch die Immobilienexperten von Homeday kostenfrei und unverbindlich online bewerten.

Immobilienpreise zum Wohnmarkt Dresden

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Soziodemografische Rahmenbedingungen

Mit über 553.000 Einwohnern ist Dresden, nach Berlin und Leipzig, die drittgrößte Stadt in den neuen Bundesländern und steht im Vergleich bundesdeutscher Großstädte auf Platz 11. Kam es nach der Wiedervereinigung zwischen 1990 und 2005 zu einem Bevölkerungsrückgang von rund 23.000 Einwohnern, wächst die sächsische Landeshauptstadt seitdem wieder kontinuierlich. So hat sie in den letzten 27 Jahren insgesamt rund 43.000 Einwohner hinzugewonnen. Langfristig wird der Zuzug anhalten: Bis 2030 werden schätzungsweise 29.000 Neubürgerinnen und Neubürger nach Dresden ziehen, prognostiziert das Statistische Landesamt Sachsen. Besonders junge Leute finden die Barockstadt attraktiv: Aktuell liegt der Anteil der 15- bis 29-jährigen an der Gesamtbevölkerung bei 19,6 %. In 2030 wird auf über 30 % gestiegen sein. Darüber hinaus verzeichnete Dresden in 2015 mit 8.000 Neugeborenen einen neuen Rekord. Wachsen wird die Anzahl der Senioren ab 60 Jahren, die aktuell 27 % der Bevölkerung stellen. In 2020 werden es voraussichtlich mehr als 30 % sein, Tendenz weiter steigend. Einen Migrationshintergrund haben 53.999 Menschen in Dresden, was einem Anteil von 9,83 % an der Gesamtbevölkerung entspricht.

Beschäftigung

Seit der Wiedervereinigung hat sich Dresden zu einem prosperierenden Wirtschaftsstandort entwickelt. Waren im Jahr 2000 lediglich 8.000 Unternehmen ansässig, zählt die IHK Dresden mittlerweile rund 97.000 Mitgliedsunternehmen. Die rege Betriebsamkeit erklärt sich nicht zuletzt durch den starken Gründergeist, der in Dresden tief verwurzelt ist. Tüftler und Forscher fühlten sich hier bereits im 19. Jahrhundert wohl. So ist in Dresden nicht nur der Christstollen erfunden worden, sondern auch das Porzellan, das Frotteehandtuch, der Bierdeckel und die Kaffeefiltertüte. Allein in 2013 wurden fast 5.500 neue Betriebe gegründet. In Zukunft wird die Zahl der Gründung vermutlich weiter steigen, denn seit wenigen Wochen verfügt Dresden über einen Start-up-Inkubator, der auf dem Gelände der „Gläsernen Manufaktur“ von Volkswagen angesiedelt ist. Hier sollen Jungunternehmer gefördert werden, die innovative Lösungen für Mobilitätsdienste entwickeln. Zudem zahlt sich die konsequente Fokussierung auf Hochtechnologien aus: Weltweit führende Unternehmen aus den Bereichen Mikroelektronik, Nanotechnologie und Life Science sind hier vertreten, darunter Infineon, GlaxoSmithKline Biologicals, Novaled und Global Foundaries. Darüber hinaus besteht ein engmaschiges Netzwerk zwischen Wissenschaft und Wirtschaft, insbesondere in den Sektoren Energie- und Biotechnologie, was der Region den Spitznamen „Silicon Saxony“ eingebracht hat. Zu den bekanntesten Unternehmen gehören Areva Energietechnik, der Technologie-Gigant ABB und EADS Elbe Flugzeugwerke. Dresden hat außerdem den Vorteil eines diversifizierten Mittelstands mit überwiegend kleineren und mittleren Unternehmen. Lediglich 3 % beschäftigen mehr als 250 Mitarbeiter. Zu den traditionell in der sächsischen Landeshauptstadt vertretenen Branchen zählt der Anlagen- und Maschinenbau mit 40 Unternehmen und etwa 4.000 Beschäftigten, die Druckindustrie mit 130 Unternehmen sowie 30 Betriebe, die unterschiedliche Dienstleistungen im Bereich Verpackung anbieten. Eine herausragende Stellung hat außerdem der Tourismus. Über 4 Millionen Übernachtungen verzeichnete die Stadt in 2016. 18 % der Gäste kommen aus dem Ausland, insbesondere aus den USA, der Schweiz, Österreich, Russland und Japan. Daneben hat sich Dresden als wichtige Messestadt etabliert und gehört zu den Top 10 in Deutschland. Insgesamt hat Dresden zur Zeit 246.809 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, davon 17 % Hochqualifizierte, die im Bereich Wissenschaft, Forschung und Dienstleistung tätig sind. Weitere 10 % arbeiten in der Informations- und Kommunikationsbranche. Die Arbeitslosenquote liegt mit 6,8 % über dem Bundesdurchschnitt von rund 6 %. Das jährliche Bruttoinlandsprodukt liegt bei fast 29.000 Euro und reicht damit an das von Berlin heran.

Kaum bekannt ist, dass Dresden die Stadt mit der größten Forschungsdichte Deutschlands ist. Nirgends sonst konzentrieren sich mehr Wissenschaftler und Forscher als hier. Bei der Anzahl der Forschungseinrichtungen belegt Dresden mit 45 Institutionen bundesweit Platz 5 nach den westdeutschen Großstädten Berlin, München, Hamburg und Köln. Zudem ist mit der Technischen Universität Dresden die einzige „Exzellenz-Universität“ Ostdeutschlands vertreten. Die Zahl der Studierenden liegt aktuell bei etwa 47.000, ein historischer Rekord für die Barockstadt.

Haushaltsstruktur

Wie in den großen Städten Westdeutschlands, so lebt auch in Dresden über die Hälfte (51 %) der Bevölkerung als Single. Zu den von ihnen bevorzugten Stadtvierteln gehören Johannstadt, Pieschen-Süd sowie Antonstadt, wo der Anteil mit 68,3 % am höchsten ist. Am geringsten ist die Single-Dichte mit 24,1 % in Schönfeld-Schullwitz. Danach folgen 89.775 Haushalte mit 2 Personen und 30.824 Haushalte mit 3 Personen. In 18,5 % Haushalten leben Kinder, wobei es sich in der Mehrzahl der Fälle um Haushalte mit einem Kind handelt (30.434 Haushalte). Weit dahinter folgen Gemeinschaften, in denen 2 Kinder leben (19.738 Haushalte). Größere Einheiten ab 3 Kinder und mehr sind mit knapp 5.000 Haushalten deutlich in der Unterzahl. Einen besonders hohen Kinderanteil haben Haushalte in Gönnsdorf/Pappritz (27,6 %), Langebrück/Schönborn (27,1 %), Bühlau (25,5 %) und Weixdorf (25,1 %). Die meisten alleinlebenden Senioren weisen die Stadtteile Äußere Neustadt (52,8 %) und Gorbitz-Nord (46,3 %) auf.

Welche Preisentwicklungen finden in den Stadtteilen statt?

Exklusive Wohnlagen befinden sich in Dresden am Elbhang und am Elbufer. Wer beispielsweise an einer stilvollen Villa im ehemaligen Winzer- und Fischerdorf Loschwitz interessiert ist, wo im 18. Jahrhundert Adelige, Künstler und Dichterfürsten wie etwa Friedrich Schiller residierten, muss bereit sein Liebhaberpreise in sechs- wenn nicht gar siebenstelliger Millionenhöhe zu zahlen. Kaufpreise von 3.000 Euro/m² sind hier eher die Regel als die Ausnahme. Immer vorausgesetzt, dass die Objektqualität den heutigen Ansprüchen an Komfort und Energieverbrauch entspricht. Ebenso begehrt ist das an Loschwitz angrenzende Villenviertel Weißer Hirsch und das danebenliegende Bühlau. Mit 2.900 Euro/m² sind die durchschnittlichen Verkaufspreise hier zwar moderater als in Loschwitz, die Käuferschaft ist aber dennoch nicht weniger an der Zahl. Gerade freistehende Einfamilienhäuser sind sehr gefragt, lassen sich mangels Bauland allerdings nicht beliebig vermehren. Dementsprechend kennen die Preise nur eine Richtung: nach oben. Entspannter ist die Situation dagegen bei Eigentumswohnungen, da es hierfür Flächenreserven gibt. Mit dem Projekt „Königspark“ kommen in Loschwitz demnächst 95 neue sowie hochwertig sanierte Eigentumswohnungen auf den Markt.

Gegenüber von Loschwitz, auf der anderen Seite des Elbufers, liegt das ebenso wohlhabende Blasewitz. Ende des 19. Jahrhunderts zogen vor allem Fabrikbesitzer, Staatsbeamte und Wissenschaftler in die großzügigen Herrschaftshäuser. Bis heute haben die Altbauten, dank gelungener Sanierung, ihren Glanz bewahrt. Die Pracht hat ihren Preis: So liegt der durchschnittliche Verkaufspreis bei 2.500 Euro/m². Weiter westlich in Richtung Innenstadt liegt Striesen, der bevölkerungsreichste Stadtteil Dresdens. Knapp 40.000 Menschen wohnen hier. Dennoch lebt es sich keineswegs beengt. Im Gegenteil. Gründerzeitbauten dominieren das Stadtbild, alte Bäume säumen die Straßen, die abends von verschnörkelten Gaslaternen erleuchtet werden. Zudem gibt es im Stadtteil verstreut einige Parks. Darüber hinaus gibt es Grundstücke für den Bau von Eigentumswohnungen, wie das „Quartier Striesen Plus“, das aktuell an der Ecke Schandauer-/Glashütterstraße entsteht. Trotzdem unterscheiden sich die Mikrolagen innerhalb des Stadtteils preislich: Objekte im Osten von Striesen werden im Schnitt für 2.500 Euro/m² gehandelt, im Westen sind es 200 Euro/m² mehr. Am höchsten sind die Verkaufspreise in den südlichen Lagen, die an den Großen Garten angrenzen. Hier liegt das Preisniveau durchschnittlich bei 2.800 Euro/m². Zu den etablierten Stadtteilen gehört auch Gruna, das über eine gemischte Baustruktur verfügt. Sowohl genossenschaftliche Gartenheimsiedlungen und Hochhäuser sind hier zu finden, als auch freistehende Einfamilienhäuser und Gründerzeitbauten. Vorausgesetzt dass Lage und Modernität den Kaufvorstellungen entsprechen, lassen sich im Schnitt 2.500 Euro/m² erzielen.

Stadteinwärts befindet sich Johannstadt, das sich aufgrund seines unterschiedlichen Wiederaufbaus nach dem 2. Weltkrieg in Nord und Süd unterteilt. So wurde der nördliche Teil überwiegend mit größeren Wohnanlagen und Mietwohnungsbauten bebaut. Nur ab und zu gibt es Eigenheime. Die Kaufpreise liegen hier bei rund 2.400 Euro/m². Hingegen hat sich der Süden seinen gründerzeitlichen Charme bewahren können. Heute wechseln sich Ein- und Zweifamilienhäuser mit Reihenhäusern und mehrgeschossigen Wohngebäuden ab. Im Vergleich zum Nordteil beträgt die Preisdifferenz plus 300 Euro/m². Zum Trendviertel hat sich das der Inneren Altstadt vorgelagerte Pirnaische Vorstadt entwickelt. Noch vor wenigen Jahren kaum beachtet, profitiert der Stadtteil mittlerweile deutlich vom Dresden-Boom. Für ein modernes Objekt werden durchschnittlich 2.800 Euro/m² gezahlt. Damit reicht das Preisniveau an das von eingeführten Lagen heran.

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Neben der Pirnaische Vorstadt beginnt die Innere Altstadt, das Schmuckkästchen der Barockstadt. Hier versammeln sich alle Sehenswürdigkeiten: die Semper Oper, die Frauenkirche, der Zwinger, das Residenzschloss und viele bedeutende Orte mehr. In die Stadterneuerung und Gebäudesanierung sind in den letzten 25 Jahren Millionenbeträge investiert worden. Im Schnitt werden Objekte hier für 2.600 Euro/m² gehandelt. Einen Ring um die Innere Altstadt bilden die beiden Wohngebiete Wilsdruffer Vorstadt und Seevorstadt-West mit einer bunten Bewohnerschaft aus Studenten und Rentnern, Familien und Singles. Adrette Eigenheime teilen sich das Stadtbild mit Geschosswohnungsbauten. Dazwischen ist hier und da noch eine Brachfläche, auf der Neubauwohnungen entstehen, wie im neuen Struve-Carree. Um die 2.500 Euro/m² betragen hier die Kaufpreise, abhängig von der Objektqualität und der Mikrolage. Einen enormen Wandlungsprozess durchläuft aktuell Albertstadt. Aus der einst größten Militärstadt Europas wird sukzessive ein lebendiges Viertel für Start-ups, Dienstleistungsunternehmen und Kreative. Vor allem junge Menschen ziehen hierhin, gleich ob alleinstehend oder im Familienverbund. 13,5 % der Einwohner sind unter 18 Jahren. Die Kaufpreise von 2.800 Euro/m² können durchaus mit denen in etablierten Lagen mithalten.

Großes Potenzial haben auch Hellerau/Wilschdorf, Hellerberge und Klotzsche, die am nordwestlichen Rand von Dresden liegen. Weltbekannt ist Hellerau wegen der ersten deutschen Gartenstadt, die hier 1909 gegründet wurde und aufgrund der Deutschen Werkstätten, die sich in Hellerau befanden. Nach wie vor überwiegend naturnah, verfügen die Stadtteile über einen großen Bestand an Eigenheimen und Reihenhäusern unterschiedlicher Baualtersklassen. Während die Kaufpreise in Hellerau/Wilschdorf bei rund 2.900 Euro/m² liegen, sind Objekte in den beiden anderen Lagen mit 2.300 Euro/m² etwas günstiger. An der Grenze zur Dresdner Heide liegt Pieschen, das sich ebenfalls in eine nördliche und südliche Hälfte gliedert. Idyllische Fleckchen haben beide Lagen, wobei der Süden wegen seiner Nähe zur Elbe etwas begehrter ist. Sofern Lage und Beschaffenheit stimmen, liegen die Kaufpreise für Objekte im Norden bei etwa 1.900 Euro/m², im Süden sind es 2.200 Euro/m².

Im Auge behalten sollte man die Entwicklung der Leipziger Vorstadt, insbesondere den Bereich des Neustädter Hafens, für den zur Zeit ein Masterplan erarbeitet wird. Ziel ist es, die überalterten, ehemaligen Gewerbeflächen in den kommenden Jahren in attraktive Wohnquartiere umzugestalten. Gelingt dies, wird es bei dem derzeitigen Kaufpreis von durchschnittlich 1.800 Euro/m² sicherlich nicht bleiben. Zu den guten Lagen gehört außerdem Friedrichstadt, das südlich der Elbe liegt, und über eine hervorragend erhaltene Bausubstanz verfügt. Große Teile des Viertels stehen unter Denkmalschutz. Zahlreiche Objekte sind bereits umfassend saniert worden. Ein Geheimtipp ist der Stadtteil deshalb nicht mehr, was sich auch am durchschnittlichen Kaufpreis von 2.500 Euro/m² zeigt.

Blicken wir nun noch in einige weiter südöstlich gelegene Stadtteile, wo sich ebenfalls eingeführte Lagen befinden, wie beispielsweise in Strehlen und in Leubnitz-Neuostra. Hier wohnt man ruhig und grün und lässt die Hektik der Großstadt hinter sich. Zweigeschossige Mehrfamilienhäuser prägen das Stadtbild, genauso wie schmucke Ein- und Zweifamilienhäuser. Zeitgemäße Objekte, die hier angeboten werden, erzielen einen Kaufpreis von im Schnitt 2.200 Euro/m². Erwähnenswert ist zudem Lockwitz. Insbesondere der nördliche Teil in Richtung Kleingartenverein gehört zu den begehrten Wohnlagen. Hier stehen gut in Schuss gehaltene Reihenhäuser, Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften. Darüber hinaus gibt es Geschosswohnungsbauten. Abhängig von der Mikrolage, der energetischen Beschaffenheit und den Ausstattungsmerkmalen werden Objekte hier für durchschnittlich 2.300 Euro/m² gehandelt.

Aktuelle Durchschnittspreise für Immobilien in ausgewählten Stadtteilen

Stadtteil Preis pro Quadratmeter
Loschwitz ca. 3.000 €
Bühlau/ Weißer Hirsch ca. 2.900 €
Hellerau/Wilschdorf ca. 2.900 €
Striesen-Süd ca. 2.800 €
Pirnaische Vorstadt ca. 2.800 €
Albertstadt ca. 2.800 €
Striesen-West ca. 2.700 €
Johannstadt-Süd ca. 2.700 €
Innere Altstadt ca. 2.600 €
Blasewitz ca. 2.500 €
Striesen-Ost ca. 2.500 €
Gruna ca. 2.500 €
Friedrichstadt ca. 2.500 €
Wilsdruffer Vorstadt/ Seevorstadt-West ca. 2.500 €
Johannstadt-Nord ca. 2.400 €
Hellerberge ca. 2.300 €
Lockwitz ca. 2.300 €
Pieschen-Süd ca. 2.200 €
Klotzsche ca. 2.200 €
Strehlen/ Leubnitz-Neuostra ca. 2.200 €
Pieschen-Nord ca. 1.900 €
Leipziger Vorstadt ca. 1.800 €

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Wie wird sich der Dresdner Immobilienmarkt weiterentwickeln?

Aufgrund der starken Wirtschaft und einer steigenden Einwohnerzahl wird Dresden auch zukünftig ein attraktiver Immobilienstandort bleiben. Zudem hat die Stadt den Vorteil, über Bauland in innerstädtischen Lagen zu verfügen, das sich für die Entwicklung von Mietwohnungen eignet. Insofern wird es hier nicht zu anhaltenden Engpässen kommen, wie etwa in westdeutschen Großstädten. Jedoch sind die Zukunftsperspektiven je nach Segment unterschiedlich: Während sich der Preisanstieg bei modernen Eigenheimen aufgrund des enormen Nachfrageüberhangs und den nicht vorhandenen Bauflächen fortsetzen wird, muss bei Eigentumswohnungen davon ausgegangen werden, dass sich die Preise einpendeln oder sogar sinken werden. Treiber dieser Entwicklung ist die hohe Neubautätigkeit im Bereich von Eigentumswohnungen. Interessant wird die Preisentwicklung von Eigenheimen in mittleren Lagen, deren Erhaltungszustand an die heutigen Ansprüche heranreicht. Sind Kaufinteressenten bereit, sich aufgrund des knappen Angebots in guten Lagen umzuorientieren, dürften hier Zugewinne möglich sein.