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Immobilienpreise, Lagen, Perspektiven: Der Immobilienmarkt in Düsseldorf

Düsseldorf ist berühmt für seine schicke „Kö“ und seine gesellige Altstadt. Der Mix aus Großstadt-Tempo und rheinischer Gelassenheit zieht Künstler, Kreative, Akademiker und Studenten aus aller Welt an. Auch der Immobilienmarkt ist in Bewegung: Eigenheime in Spitzenlagen sind begehrt wie nie, etablierte Quartiere entwickeln sich weiter.

Soziodemografische Rahmenbedingungen

Düsseldorf ist beliebt: Aktuell hat die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt 635.000 Einwohner und ist damit nach Köln die zweitgrößte Stadt in NRW. Treffen die Prognosen des statistischen Landesamtes ein, wird die Einwohnerzahl bis 2040 um 13,1 % steigen, so dass dann über 718.000 Menschen in Düsseldorf leben werden. Nicht nur für junge Leute ist die Stadt aufgrund der guten Studien- und Ausbildungsmöglichkeiten ein Anziehungspunkt. Auch Familien haben Düsseldorf in den letzten Jahren für sich entdeckt. Seit 2008 sind 3.624 Familien in die Rheinmetropole gezogen, was einem Plus von 6 % entspricht. Auch wenn die Stadt mit 8.891 Neugeborenen in 2016 einen Geburtenrekord feiern konnte, muss sie sich dennoch auf den demografischen Wandel vorbereiten: Bereits heute liegt der Anteil der Personen über 65 Jahre an der Gesamtbevölkerung bei fast 20 % und wird in den nächsten Jahren weiter steigen.

Beschäftigung

Düsseldorf gehört zu den prosperierenden Wirtschaftsstandorten Deutschlands. Im Ranking des „Zukunftsatlas 2016“ des Prognos-Instituts liegt die Stadt auf Platz 25 aller untersuchten Kreise und kreisfreien Städte. Rund 100.000 Unternehmen sind im Raum Düsseldorf ansässig und verteilen sich ausgewogen auf die Sektoren produzierendes Gewerbe, Industrie, Dienstleistungen und verarbeitendes Gewerbe. Attraktiv ist Düsseldorf auch wegen seiner hervorragenden Verkehrsanbindung: Der Flughafen ist der drittgrößte Deutschlands mit jährlich über 22 Millionen Passagieren, 210.000 Flugbewegungen und 90.000 Tonnen Luftfracht. Wöchentlich werden 131 Interkontinentalflüge angeboten. Zudem besteht mit dem Hochgeschwindigkeitszug Thalys eine direkte Bahnverbindung nach Amsterdam, Brüssel und Paris. Mit 40.000 Arbeitsplätzen ist Düsseldorf der zweitwichtigste Industriestandort von allen Großstädten in NRW. Ob Stahlverarbeitung, Chemie, Anlagen- und Maschinenbau – zahlreiche Global Player sind hier vertreten, darunter der indische Stahlgigant Tata Steel, der Weltmarktführer für Gase Air Liquide sowie Chemieriese Henkel. Zudem ist Düsseldorf ein hervorragender Ort für die digitale Wirtschaft: Alle drei deutschen Mobilfunk-Betreiber (Vodafone, Telekom und Telefónica) sind hier präsent. Hinzu kommen relevante Netzwerkausrüster wie Ericsson, Huawei, Alcatel-Lucent, Hitachi, Nokia Solutions and Networks, Oracle und ZTE. Seit 2016 besteht mit dem „digihub“ zudem ein Innovationscluster für digitale Technologien, das Wissenschaft, Mittelstand und Start-ups enger miteinander vernetzt. Darüber hinaus sind fast 14.000 ausländische Unternehmen in Düsseldorf vertreten. Die meisten kommen aus den Niederlanden (581), gefolgt von den USA (431) und Großbritannien (405). Stark gewachsen ist zudem die Zahl japanischer und insbesondere chinesischer Firmen, von denen es jeweils knapp 500 Betriebe in Düsseldorf gibt. Ein weiterer bedeutender Wirtschaftszweig sind Mode-, Beauty- und Lifestyle-Produkte, die mit 18 Milliarden Euro Umsatz einen Anteil von 8,2 % an der Wirtschaftsleistung Düsseldorfs ausmachen. Aktuell sind 24.737 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Modewirtschaft tätig. Wichtig ist darüber hinaus die Kreativbranche. 12,8 % aller Betriebe in Düsseldorf sind hierin tätig und erwirtschaften einen Umsatz von 7,4 Milliarden Euro. Insgesamt zählt die Rheinmetropole derzeit 465.200 Erwerbstätige. Damit bewegt sich die Zahl der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer auf Rekordniveau. Dennoch liegt die momentane Arbeitslosenquote mit 7,6 % deutlich über dem Bundesdurchschnitt von knapp 6 %. Das verfügbare jährliche Pro-Kopf-Einkommen liegt bei 23.970 Euro.

Auch in Sachen Bildung und Forschung kann Düsseldorf exzellente Zahlen vorweisen: 35 öffentlich-rechtliche und 37 private Hochschulen sorgen für einen lebhaften Wissenschaftsbetrieb. Zu den bekanntesten gehören die Heinrich-Heine-Universität, die Hochschule Düsseldorf (HSD), die Kunstakademie Düsseldorf und die Robert Schumann-Hochschule. Daneben sind 13 Fraunhofer Institute, 12 Max-Planck-Institute und 3 Forschungszentren der Helmholtz-Gemeinschaft sowie 11 Einrichtungen der Leibniz-Gesellschaft hier vertreten. Insgesamt 745.000 Studierende waren im Wintersemester 2015/2016 an Düsseldorfer Hochschulen eingeschrieben – so viele wie nie zuvor.

Haushaltsstruktur

Rund 355.000 Haushalte gibt es insgesamt in Düsseldorf. Über 52 % werden von Alleinstehenden bewohnt. Damit hat Düsseldorf die höchste Single-Dichte von allen Städten in NRW. Besonders groß ist die Zahl der Alleinstehenden unter den 45- bis 65-Jährigen mit 54.000 Haushalten, gefolgt von den 30- bis 45-Jährigen mit 49.000 Haushalten. Bevorzugte Single-Stadtteile sind Pempelfort und die City, wo ihr Anteil bei etwa 70 % liegt. Danach folgen 2-Personen-Haushalte mit 91.153 und 3-Personen-Haushalte mit 71.179. Die Anzahl der Familien mit Kindern unter 18 Jahren liegt aktuell bei 58.988 Haushalten. Besonders hoch ist ihr Anteil im Stadtteil Wittlaer mit 32,8 % und in Holthausen mit 21,7 %.

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt im Überblick

Das Geschäftsjahr 2016 war durchaus erfolgreich: 5.015 Kauffälle im Wert von über 4,1 Milliarden Euro registrierte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Düsseldorf. Damit stiegen die Transaktionen um 7 % zum Vorjahr. Zeitgleich sank jedoch der erzielte Umsatz um 5 %. Besonders bemerkbar machte sich das zunehmend knapper werdende Angebot beim Verkauf von Eigenheimen: So wurden lediglich 190 freistehende Ein- bzw. Zweifamilienhäuser veräußert, 123 Doppelhaushälften sowie 216 Reihenhäuser. Im 10-Jahres-Vergleich sind das die niedrigsten Verkaufszahlen. Die durchschnittliche Kaufpreisspanne lag bei Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen 170.000 Euro und 1,8 Millionen Euro, abhängig von der jeweiligen Wohnlage und Objektqualität. Bei Reihenhäusern begannen die Verkaufspreise bei 220.000 Euro und kamen im obersten Spektrum auf 680.000 Euro. Höhere Preise erzielten Doppelhaushälften, deren Spanne zwischen 280.000 Euro und 860.000 Euro lag.

Ganz anders zeigte sich der Markt für Eigentumswohnungen: Hier ist ein großes Angebot an Neubauten und zeitgemäßen Bestandsobjekten in unterschiedlichen Lagen vorhanden, so dass Kapitalanleger im großen Stil zum Zuge kommen konnten. Sowohl die Verkäufe als auch die Umsätze stiegen im Vergleich zu 2015 mit 13 % bzw. 23 % – bis dato nie gemessene Werte. Gehandelt wurde vor allem Wohneigentum der Baualtersklassen zwischen 1948 und 2006.
1.802 Verkäufe erzielten einen Umsatz von über 353 Millionen Euro. Wobei die günstigen Objekte im Schnitt für 1.500 Euro/m² und die teuersten für durchschnittlich 3.500 Euro/m² veräußert wurden. Den geringsten Eigentümerwechsel gab es bei Altbauten der Baualtersklassen bis 1947. Lediglich 303 Objekte wurden hier verkauft – die preiswertesten für 1.700 Euro/m², die teuersten für 4.500 Euro/m².

Immobilienpreise zum Wohnmarkt Düsseldorf

Welche Preisentwicklungen finden in den Stadtteilen statt?

Schlängeln wir uns nun von Nord nach Süd am Rhein entlang und schauen uns einzelne Wohnanlagen genauer an. Als Faustregel gilt: Je näher der Rhein und je idyllischer die Umgebung, desto begehrter. Ganz im Norden am Ostufer des Rheins liegt das noble Wittlaer, das überwiegend geprägt ist von einer Villen- und Einfamilienhausbebauung. Viele Landespolitiker und Firmenchefs sind hier mit ihren Familien zu Hause. Kaufangebote beginnen bei 650.000 Euro und können bis in den siebenstelligen Bereich übergehen, abhängig von Mikrolage und Objektqualität. Ebenfalls zu den gehobenen Lagen gehört das benachbarte Angermund. Wer in Düsseldorf etwas auf sich hält, hat hier seine Adresse. Angesichts der vielen Kaufinteressenten und des äußerst geringen Angebots muss man jedoch sehr viel Glück haben, damit hier der Traum vom Eigenheim in Erfüllung geht. Im Schnitt liegt der Nettokaufpreis bei 3.550 Euro/m² und ist seit dem 2. Halbjahr 2014 annähernd konstant geblieben. Idyllische Lagen gibt es auch im angrenzenden Kaiserswerth, das für seine historische Altstadt und seine malerische Burgruine „Kaiserpfalz“ weit über Düsseldorf hinaus bekannt ist. Schmucke Ein- und Zweifamilienhäuser prägen das Stadtbild, genauso wie hübsche Reihenhaussiedlungen. Durchschnittlich werden hier Nettokaufpreis von 3.350 Euro/m² erzielt. Bevorzugte Stadtteile im Norden sind außerdem Lohausen, Kalkum und Stockum. Insbesondere Lohausen ist durch einige Neubaumaßnahmen noch attraktiver geworden, was zu einer Belebung der Preise geführt hat. Um 17 % sind sie im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Wurden Objekte im 1. Halbjahr 2015 noch für durchschnittlich 2.650 Euro/m² angeboten, liegt der Nettokaufpreis jetzt im Schnitt bei 3.500 Euro/m². Nicht ganz so rasant entwickeln sich die Preise derzeit in Stockum, wo die Nettokaufpreise mit 5.700 Euro/m² ohnehin bereits zu den höchsten zählen. Von Käufern entdeckt wird momentan das beschauliche Lichtenbroich, das östlich von Lohausen in Richtung Ratingen liegt und nur knapp 6.000 Einwohner hat. Konnten Käufer im 1. Halbjahr 2015 noch Immobilien für moderate 1.800 Euro/m² ergattern, müssen sie nun 3.400 Euro/m² für ein modernes Objekt kalkulieren.

Am nördlichen Rand der Innenstadt liegt das gutbürgerliche Golzheim. Von hier aus ist es nur einen Katzensprung in den beliebten Nordpark oder in die Altstadt, die man per Fahrrad am Rhein entlang in wenigen Minuten erreicht. Wohneigentum ist hier äußerst begehrt, hat mit inzwischen 3.700 Euro/m² aber auch seinen Preis. Um 3 % sind die Kaufpreise hier im vergangenen Jahr gestiegen. Zu den Trendvierteln gehört Derendorf, das sich durch die Umwandlung des 36 Hektar großen, ehemaligen Güterbahnhofs in den letzten Jahren verändert hat. Immer mehr junge Familien ziehen hierher, aber auch Paare, Singles und Studenten. Zumal die Hochschule Düsseldorf mit ihrem quirligen Campus nicht weit ist. Folglich kennt die Preiskurve nur eine Richtung: Nach oben. Innerhalb des letzten Jahres ist sie um 22 % gestiegen. Wer jetzt kaufen möchte, muss im Schnitt mit 3.950 Euro/m² rechnen. Noch angesagter ist Pempelfort, wo sich die Kunstakademie mit der legendären Sammlung Joseph Beuys befindet. Bei Sonnenschein strömen die meisten Anwohner in den Hofgarten oder auf die Rheinterrassen. Kunst und Komfort gleich vor der eigenen Haustür genießen zu können, ist seit dem 2. Halbjahr 2015 kostspieliger geworden: Lag der durchschnittliche Nettokaufpreis damals noch bei 3.800 Euro/m², wird heute selten etwas unter 4.250 Euro/m² angeboten. Eines der teuersten Fleckchen ist das wuselige Unterbilk. Abhängig von der Mikrolage findet man sowohl herausgeputzte Altbauten als auch modernisierte Wohnanlagen aus den 1970er- und 1980er Jahren. Variabel sind die Kaufpreise angesichts der regen Nachfrage jedoch nur bedingt. Im Schnitt liegen sie bei 6.050 Euro/m². Viel Entwicklungspotenzial hat das im Süden angrenzende einstige Industrie- und Arbeiterviertel Oberbilk. Zahlreiche Bauprojekte, wie die geplanten 400 Wohnungen an der Mindener Straße von VIVAWEST, unterstützen den positiven Wandel. Je nach Lage und Objektzustand lassen sich hier 2.800 Euro/m² erzielen. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einer Kaufpreisveränderung von 22 %.

Gefragt ist auch das östlich der Innenstadt befindliche Gerresheim, das im Norden an das vornehme Grafenberg angrenzt. Architektonisch geprägt ist der Stadtteil von kleinteiligen Arbeiterquartieren, die vielfach unter Denkmalschutz stehen und hübsch hergerichtet sind. Darüber hinaus gibt es Reihenhaussiedlungen mit Gärten, Fachwerkhäuser und Backsteinbauten sowie in Richtung Flingern Nord einen großen Bestand an Einfamilienhäusern. Die Begehrtheit hat in 2016 zu einem Kaufpreisanstieg von 12 % geführt, so dass der Nettokaufpreis mittlerweile bei durchschnittlich 3.200 Euro/m² liegt. Auch im vorhin erwähnten Flingern Nord haben die Kaufpreise mit einer Steigerung von 13 % merklich angezogen. Wegen seiner unkonventionellen Atmosphäre, den vielen originellen Läden und inhabergeführten Cafés ist der Stadtteil besonders bei junge Leuten beliebt. Manche vergleichen ihn gar mit Prenzlauer Berg in Berlin oder Notting Hill in London. Für 3.550 Euro/m² werden Objekte hier mittlerweile gehandelt. Ruhig und grün wohnt es sich im benachbarten Eller. Im Norden prägen vor allem Einfamilienhäuser das Straßenbild, im Süden dominieren Mehrgeschosswohnungsbauten. Auch hier sind Käufer auf der Pirsch nach ihrem Traumobjekt und könnten für durchschnittlich 2.600 Euro/m² zum Zuge kommen. Im Süden Düsseldorfs sollte man Wersten und Holthausen im Blick behalten, die sich seit der umgesetzten Quartierskonzepte zwischen 2011 und 2014 positiv weiterentwickeln. Mehr als 8 Millionen Euro wurden in die Gebäudemodernisierung und in die Grünflächensanierung investiert. Viele der einst einfachen Lagen haben sich zwischenzeitlich zu begehrten Vierteln gemausert. Stimmt dann auch noch die Objektqualität im Hinblick auf Energieverbrauch und Ausstattung liegen die Nettokaufpreise in Wersten bei durchschnittlich 3.200 Euro/m², in Holthausen sind sie mit 2.400 Euro/m² etwas günstiger.

Springen wir jetzt noch auf die linksrheinische Seite. Äußerst exklusiv ist Oberkassel, wo es gediegen und diskret zugeht. Stars aus Sport, Mode und Unterhaltung wohnen hier. Auch zahlreiche Künstler sind hier zu Hause. Je weiter man stadtauswärts kommt, desto großzügiger werden die Anwesen. Im Luxussegment muss mit durchschnittlich 5.100 Euro/m² gerechnet werden. Auch Niederkassel zählt zu den sehr feinen Wohnlagen. Große Stadtvillen wechseln sich mit Ein- und Zweifamilienhäusern ab. Dazwischen findet sich ab und zu eine stilvolle Wohnanlage mit Eigentumswohnungen. Erwähnenswert ist außerdem, dass seit den 1970er Jahren viele Japaner hierhin gezogen sind und sich währenddessen eine entsprechende Infrastruktur inklusive Parkanlage mit Buddha-Schrein etabliert hat. Innerhalb eines Jahres haben die Kaufpreise um 18 % zugelegt und bewegen sich momentan bei 4.000 Euro/m². Weit weg von der Großstadt wähnt man sich im idyllischen Lörick mit seinen gepflegten Einfamilienhäusern, in deren Vorgärten im Sommer die Rasensprenger zischen. Um 58 % haben die Kaufpreise hier im vergangenen Jahr zugelegt, so dass unter 5.200 Euro/m² kaum etwas zu bekommen ist. Im Wandlungsprozess befindet sich augenblicklich Heerdt, das am westlichen Stadtrand liegt. Zwar hatte der Stadtteil schon immer präferierte Wohnlagen, war zugleich jedoch auch stets Bürostandort. Der neu gebaute Vodafone-Campus, auf dem sich Arbeit und Freizeit mischen, hebt diese Trennung teilweise auf. Zukünftig sollen weitere Bauprojekte die unterschiedlichen Lebensbereiche zusammenführen. Insofern hat der Stadtteil eine interessante Weiterentwicklung vor sich, die den jetzigen Nettokaufpreis von durchschnittlich 5.550 Euro/m² noch beflügeln könnte.

Aktuelle Durchschnittspreise für Immobilien in ausgewählten Stadtteilen

Stadtteil Preis pro Quadratmeter
Unterbilk ca. 6.050 €
Stockum ca. 5.700 €
Heerdt ca. 5.550 €
Lörick ca. 5.200 €
Oberkassel ca. 5.100 €
Wittlaer ca. 4.450 €
Pempelfort ca. 4.250 €
Niederkassel ca. 4.000 €
Derendorf ca. 3.950 €
Golzheim ca. 3.700 €
Angermund ca. 3.550 €
Flingern Nord ca. 3.550 €
Lohausen ca. 3.500 €
Lichtenbroich ca. 3.400 €
Kaiserswerth ca. 3.350 €
Gerresheim ca. 3.200 €
Wersten ca. 3.200 €
Oberbilk ca. 2.800 €
Eller ca. 2.600 €
Holthausen ca. 2.400 €

Wie wird sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt weiterentwickeln?

Die zukunftsorientierte Wirtschaftsausrichtung, das anhaltende Bevölkerungswachstum und die hohe Kaufkraft sind günstige Rahmenbedingungen für einen weiterhin dynamischen Immobilienmarkt. Zumal Düsseldorf in mittleren Lagen über Entwicklungspotenziale verfügt, sei es durch Neubau oder Nachverdichtung. Allerdings sind die Chancen unterschiedlich verteilt: Während sich der Preistrend bei Eigenheimen aufgrund des sehr geringen Angebots und der kaum vorhandenen Grundstücke weiter nach oben fortsetzen wird, ist bei Eigentumswohnungen durchaus Skepsis angebracht. Gerade im gehobenen Bereich und im Luxussegment besteht eine reichhaltige Auswahl sowohl von Neubauten als auch von guten Bestandsobjekten. Außerdem haben Kapitalanleger die Kaufpreisrallye dermaßen befeuert, dass abzuwarten bleibt, ob die zu erzielenden Mieten den Erwartungen entsprechen werden. Um einer möglichen Marktüberhitzung vorzubeugen, sollte der altbewährte Grundsatz „Lage, Lage, Lage“ in Kombination mit den Faktoren „energetischer Zustand“ und „Ausstattungsqualität“ befolgt werden.

Mietpreise zum Wohnmarkt Düsseldorf

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