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Immobilienpreise, Lagen, Perspektiven: Der Immobilienmarkt in Hamburg

Hamburg ist Kult und cool. Von Blankenese bis Billstedt kann jeder nach seiner Fasson glücklich werden. Ein ausgewogener Branchenmix macht die Hansestadt auch in wirtschaftlicher Hinsicht stark. Diese gute Ausgangsposition belebt den Immobilienmarkt: Für Villen mit Alsterblick werden Liebhaberpreise gezahlt, Stadtviertel südlich der Elbe sind zunehmend gefragt.

Soziodemografische Rahmenbedingungen

Hamburg gehört zu den Wachstumsregionen in Deutschland. Fast 1,8 Millionen Menschen leben aktuell in der Hansestadt. Bis 2030 könnten es laut Demografie-Konzept des Hamburger Senats 300.000 Einwohner mehr sein. Vor allem Junge zieht es wegen der guten Ausbildungs- und Arbeitsmöglichkeiten in die Stadt. Hinzukommt, dass die Geburtenrate seit 2014 wieder steigt. So sind in 2016 mit über 3.000 Neugeborenen doppelt so viele Kinder zur Welt gekommen wie 2015. Zeitgleich werden die Hamburger immer älter. Mehr als 430.000 sind 60 Jahre und darüber. Das sind rund 24 % der Bevölkerung. Darüber hinaus ist Hamburg seit Jahrzehnten ein internationaler Schmelztiegel. Mehr als 10.000 Menschen chinesischer Abstammung leben hier. Aufgrund von historisch gewachsenen Handelsbeziehungen mit Persien ist Hamburg außerdem die Heimat von rund 120.000 Menschen iranischer Herkunft. Viele davon sind Akademiker. In den letzten Jahren kamen zudem hochqualifizierte Zuwanderer aus Südeuropa, insbesondere aus Spanien. Traditionell leben auch viele Portugiesen in der Hansestadt, zur Zeit knapp 12.000. Nicht zu vergessen ist die große skandinavische Community: 104.000 Dänen leben in Hamburg und im benachbarten Schleswig-Holstein sowie rund 2.200 Schweden.

Beschäftigung

Nach Rotterdam und Antwerpen ist Hamburg der drittgrößte Frachthafen Europas. Über 900 Häfen in mehr als 170 Ländern werden von hier aus mit Waren und Gütern beliefert. In 2016 wurden knapp 92 Millionen Tonnen in über 2,61 Millionen Containern umgeschlagen, wobei China der mit Abstand größte Handelspartner ist. Entsprechend bedeutend ist die schifffahrtsbezogene Wirtschaft und die Logistikbranche. 120 Reedereien sind in Hamburg ansässig und etwa 230.000 Menschen arbeiten in der Hafen- und Schifffahrtsbranche. Bekannte Hamburger Container-Schiffsreedereien sind Hapag-Lloyd und F. Laeisz sowie die Kreuzfahrtreedereien Sea Cloud Cruises und TUI Cruises. Weiterhin wichtig ist die Luftfahrtindustrie mit etwa 35.000 Arbeitsplätzen. Mit dem Bau des Großraumflugzeugs A380 ist Hamburg an einem international herausragenden Projekt der Luftfahrt beteiligt. Außerdem wird der A320 hier endmontiert. Im vergangenen Jahr wurde darüber hinaus das Zentrum für angewandte Luftfahrtforschung (ZAL) eröffnet, was der Hansestadt den Spitznamen „Silicon Valley der Luftfahrt“ eingebracht hat. Daneben ist die Elbmetropole ein herausragender Medienstandort. Die Spiegel Verlagsgruppe ist hier genauso beheimatet wie das Verlagshaus Gruner & Jahr und die renommierte ZEIT. Zahlreiche Branchenriesen haben hier entweder ihren Sitz, wie der DAX-Konzern Beiersdorf und der Versandhändler Otto, oder ihre Deutschlandzentrale wie der niederländisch-britische Konzern Unilever. Auch die Edeka-Gruppe hat hier ihren Stammsitz. Daneben ist Hamburg ein gefragter IT-Standort. Mehr als 9.600 zumeist mittelständische IT-Unternehmen sind hier angesiedelt, in denen rund 32.500 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte arbeiten. Auch prominente Internetfirmen wie Google, Facebook und Twitter wissen die Vorzüge Hamburgs zu schätzen und haben hier eine deutsche Dependance. Führend ist die Hansestadt zudem im Bereich Life Science, Biotechnologie und Medizin. Seit 2004 existiert ein engmaschiges Cluster zwischen Wissenschaft, Forschung und Unternehmen, so dass sich mittlerweile 500 Firmen aus diesen Bereichen hier angesiedelt haben, darunter Philips und Olympus. 42.300 hochqualifizierte Fachkräfte arbeiten in diesen Sektoren. Insgesamt hat Hamburg gut 929.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Mit einer Arbeitslosenquote von etwa 7,4 %, liegt sie jedoch über dem Bundesdurchschnitt von 6 %.

Auch als Wissenschaftsstandort ist die Elbmetropole mit 19 Hochschulen öffentlicher und privater Träger gut aufgestellt. Das Angebot reicht von der HafenCity Universität, wo Architektur und Stadtplanung gelehrt wird, über die international anerkannte Bucerius Law School für Rechtswissenschaften bis zur Helmut Schmidt-Universität, die Hochschule der Bundeswehr. Mit einer durchschnittlichen Kaufkraft von mehr als 43.600 Euro pro Jahr und Einwohner gehört Hamburg zu den wirtschaftlich starken Regionen in Deutschland. Am höchsten ist sie im Elbvorort Nienstedten mit jährlich 138.941 Euro pro Kopf. Dagegen haben die Bewohner im Osten Hamburgs und südlich der Elbe deutlich weniger zur Verfügung. In Wilhelmsburg etwa stehen den Bewohnern im Schnitt 20.098 Euro pro Person und Jahr zur Verfügung.

Haushaltsstruktur

Insgesamt hat Hamburg 1.014.313 Haushalte. Über die Hälfte davon wird von Singles bewohnt. Die meisten Alleinlebenden weisen die Stadtteile Eimsbüttel (26.192 Haushalte) und Winterhude (22.898 Haushalte) auf. Paare ohne Kinder leben in 28 % der Haushalte. In jedem siebten Haushalt wohnen zwei Personen mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren. Insgesamt leben 292.362 Minderjährige in der Hansestadt. Junge Stadtteile sind vor allem Rahlstedt und Wilhelmsburg mit zusammen 26.332 Kindern und Jugendlichen. Gering ist mit 5 % der Anteil der Alleinerziehenden. Die meisten davon leben im Bezirk Wandsbek (10.604 Haushalte), gefolgt von Hamburg-Mitte (8.342 Haushalte). 20 % der Haushalte werden von Senioren bewohnt. Damit hat Hamburg im Vergleich der Bundesländer nach Berlin den geringsten Anteil an Seniorenhaushalten. Die größte Gruppe unter den Mehrpersonenhaushalten ist mit 102.924 die der 3-Personen-Haushalte. An zweiter Stelle kommen 66.642 Haushalte mit 4 Personen.

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt im Überblick

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt blickt auf ein hervorragendes Jahr zurück: Laut Gutachterausschuss wurden in 2015 Häuser, Wohnungen und Grundstücke für rund 9,5 Milliarden Euro gehandelt. Das sind 20 % mehr als ein Jahr zuvor. Besonders begehrt sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Ihr Verkauf stieg zum Vorjahr um 15 %. In bevorzugten Wohnlagen, wie beispielsweise am Alsterlauf oder in den Walddörfern, werden Objekte ab 800.000 Euro gehandelt. Auch in mittleren Lagen, wie etwa in Niendorf oder Wandsbek, reichen die Preise für Einfamilienhäuser, die entweder neu gebaut wurden oder top in Schuss sind, an 500.000 Euro heran. Teilweise liegen sie je nach Mikrolage und Ausstattungsmerkmalen auch deutlich darüber. Um 8 % sind die Preise für Reihenhäuser gestiegen. Selbst Objekte in einfacher Lage, zum Beispiel in Hamm, Horn oder Billstedt, werden selten unter 300.000 Euro angeboten. Immer vorausgesetzt, dass die bauliche und energetische Beschaffenheit modernen Standards entspricht. In guten bis sehr guten Lagen, also in Alsternähe oder den Elbvororten, variieren die Kaufpreise zwischen 470.000 Euro und 760.000 Euro.

Sehr gefragt sind zudem Eigentumswohnungen. Ihr Verkauf stieg zum Vorjahr um 13 %. Die hohe Nachfrage treibt die Preise, die um 6 % zugelegt haben. Beliebt sind vor allem Objekte in innerstädtischen Lagen. Neubauwohnungen werden hier mittlerweile für durchschnittlich 6.000 Euro/m² angeboten, sofern es Angebote gibt. Denn einzig in der HafenCity stehen noch große Areale für den citynahen Wohnungsbau zur Verfügung. Je nach Ausstattung und Blickbeziehung zum Wasser, beginnen die Verkaufspreise hier bei 5.500 Euro/m² und enden bei etwa 8.500 Euro/m². Handelt es sich um ein Penthouse mit Terrasse und Hafenblick kann sich der Preis auch verdoppeln. Eine Alternative sind gut erhaltene Bestandswohnungen. Hier gilt: Je zentrumsnaher die Lage, desto höher der Wiederverkaufspreis. Für moderne Objekte werden zwischen 3.600 Euro/m² und 5.100 Euro/m² gezahlt. Aufgrund des knappen Angebots im gesamten Stadtgebiet weichen die Käufer zunehmend in Randbezirke aus, wie etwa ins östlich gelegene Lohbrügge nahe Bergedorf. Hier sind die Preise innerhalb eines Jahres um 13 % gestiegen und liegen aktuell bei 3.000 Euro/m².

Immobilienpreise zum Wohnmarkt Hamburg

Welche Preisentwicklungen finden in den Stadtteilen statt?

Exklusive Lagen haben in Hamburg entweder einen freien Blick auf die Alster oder die Elbe. Verfügt die Immobilie außerdem noch über einen direkter Zugang zum Wasser, ist das Wohnparadies perfekt. Wer das seltene Glück hat, ein Objekt am Alsterufer in Harvestehude erstehen zu können, muss allerdings bereit sein, Liebhaberpreise in Millionenhöhe zu zahlen. Begehrte Adressen befinden sich auch im angrenzenden Eppendorf, wo repräsentative Architektur das Stadtbild prägt. Die Gediegenheit hat ihren Preis: In 2016 sind die Nettoverkaufspreise um 24 % auf 5.750 Euro/m² gestiegen. Damit ist Eppendorf nach Harvestehude und Rotherbaum die teuerste citynahe Lage in Hamburg. Gegenüber von Eppendorf liegt Winterhude, das ebenfalls von großbürgerlichen Altbauten geprägt ist. In geringem Maße sind auch Ein- und Zweifamilienhäuser unterschiedlicher Baualtersklassen vorhanden. Im Schnitt liegt der Nettokaufpreis hier bei 5.550 Euro/m² und ist damit im Vergleich zum 1. Halbjahr 2015 nur leicht gestiegen. Nimmt man noch Uhlenhorst hinzu, hat man die Alster einmal im Uhrzeigersinn umrundet. Sofern es hier Kaufangebote gibt, liegen sie aktuell bei etwa 6.400 Euro/m². Zu den nobelsten Lagen gehören der Feenteich und die Schöne Aussicht.

Doch es müssen nicht immer die etablierten Premium Lagen sein. Im Gegenteil. Viele Stadtteile durchlaufen zur Zeit einen Wandel. Wie etwa Barmbek-Nord, das sich vom einstigen Arbeiterviertel zum attraktiven Wohnquartier mausert. Positiv ist insbesondere, dass durch die Neuentwicklung des ehemaligen Güterbahnhofareals, ein Zugang zum angrenzenden Stadtpark geschaffen wurde. Innerhalb eines Jahres sind die Nettokaufpreise für moderne Objekte um 9 % gestiegen. Wurden sie im 1. Halbjahr 2014 noch für 3.600 Euro/m² angeboten, lassen sich inzwischen 4.400 Euro/m² realisieren. Ebenfalls zu den Hidden Champions zählt Steilshoop. Lange Zeit wegen seiner großen Wohnanlagen aus der Nachkriegszeit nur mäßig beliebt, wird der Stadtteil durch das neue Pergolenviertel zunehmend attraktiv. Auf 27 Hektar entstehen in den nächsten Jahren rund 1.400 Wohnungen inklusive Parks und großzügige Spielflächen für Kinder. Entsprechend geklettert sind die Kaufpreise von 1.700 Euro/m² in 2014 auf mittlerweile 2.800 Euro/m² – ein Anstieg von 37 %.

Zu den beliebten Stadtteilen im Hamburger Westen gehört das Szeneviertel Ottensen. Hier trifft man Filmschaffende wie den Regisseur Fatih Akin oder die Schauspielerin Hannelore Hoger. Der Einzelhandel wird bestimmt von kleinen Boutiquen und inhabergeführten Geschäften. Architektonisch ist in Ottensen alles vertreten: Vom Gründerzeitbau über den markanten Rotklinker bis zum hochgedämmten Effiienzgebäude. Für Objekte, die top in Schuss sind, lassen sich durchschnittlich 5.700 Euro/m² erzielen. Erfreulich entwickelt hat sich Altona-Nord, das überwiegend von Mietwohnungsbauten und großen Wohnanlagen geprägt ist. Je näher die Lage jedoch zum benachbarten Eimsbüttel ist, um so grüner und architektonisch reizvoller wird das Stadtbild. Zwar sind die Preise innerhalb eines Jahres nur leicht gestiegen, so dass der durchschnittliche Nettokaufspreis aktuell bei 5.350 Euro/m² liegt. Durch das neu entstehende Holsten-Quartier und die Neue Mitte Altona dürfte die Attraktivität jedoch weiter steigen und damit die Preise für zeitgemäße Objekte anziehen.

Zu den bevorzugten Villen- und Einfamilienhausgebieten gehören die Elbvororte Blankenese, Nienstedten, Groß Flottbek und Othmarschen im Westen sowie Teile von Volksdorf, Sasel und Wohldorf-Ohlstedt am nordöstlichen Stadtrand. Viele der hier angebotenen Objekte verfügen über große Gartengrundstücke. Bei einigen Objekten in Blankenese kann der freie Blick auf die Elbe hinzukommen. Kaufangebote sind hier äußerst rar und Baulücken so gut wie nicht vorhanden. Falls dennoch ein überaltertes Objekt weicht und dadurch ein Grundstück zur Neubebauung frei wird, liegen die Bodenpreise in den Elbvororten zur Zeit zwischen 700 Euro/m² und 2.400 Euro/m². In den Walddörfern variieren sie, abhängig von der Mikrolage, zwischen 420 Euro/m² und 920 Euro/m². Wer in den Walddörfern ein gut erhaltenes Einfamilienhaus erstehen möchte, muss mit Kaufpreisen ab 800.000 Euro rechnen. In den Elbvororten können es bis zu 3 Millionen Euro sein.

Beobachten sollte man die Entwicklung in Schnelsen, das im Nordwesten Hamburgs, an der Grenze zu Schleswig-Holstein, liegt. Hier wird der momentan im Bau befindliche Autobahndeckel über die A7 dafür sorgen, dass der Stadtteil in Zukunft an Wohnqualität gewinnt. Zumal das Viertel neben Mietwohnungsbauten auch von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern geprägt ist. Mit einem Anstieg von 18 % ist der Aufwärtstrends bei den Kaufpreisen bereits zu merken. Wer hier ein Objekt ins Auge fasst, muss im Schnitt mit 3.550 Euro/m² kalkulieren. Von der Neuausrichtung der Lage profitiert auch das benachbarte Eidelstedt, wo die Kaufpreise innerhalb eines Jahres um 24 % auf aktuell 3.600 Euro/m² gestiegen sind.

Neue Wohnlagen bilden sich darüber hinaus in den zentrumsnahen Stadtteilen im Osten der Hansestadt. Insbesondere Horn befindet sich im Aufwind. Über Jahrzehnte nicht sonderlich wegen seiner vielen zumeist einfachen vier- und fünfgeschossigen Wohngebäude aus den 1950er und 1960er Jahren begehrt, erfährt der Stadtteil seit der Modernisierung ganzer Quartiere eine deutliche Aufwertung. Aktuell liegt der durchschnittliche Nettokaufpreis bei 2.750 Euro/m². Auch das benachbarte Billstedt erfreut sich zunehmender Beliebtheit. Noch fällt die Preissteigerung mit 4 % hier moderat aus und mit 2.500 Euro/m² zählen die Kaufpreise zu den günstigsten der Stadt. Zukünftig soll es neben Alster und Elbe jedoch auch an der Bille begehrte Wohnlagen geben. Dazu will der Hamburger Senat bis 2030 attraktive Grünräume und Wasserlagen schaffen. Außerdem sollen tausende Wohnungen entlang der Elbe entstehen. Demnach wird sich der Hamburger Osten in den nächsten Jahren erheblich verändern. Bereits im Wandlungsprozess befindet sich der einstige Arbeiterstadtteil Rothenburgsort, der unterhalb von Horn liegt und sich in Zukunft in direkter Nachbarschaft zur HafenCity befinden wird. Lag der durchschnittliche Nettokaufpreis im 2. Halbjahr 2014 noch bei 2.700 Euro/m², beträgt er heute 3.500 Euro/m². Demnächst wird hier ein Wohncampus für Studenten gebaut sowie Hunderte Miet- und Eigentumswohnungen, weshalb der Aufwärtstrend sicher anhalten wird.

Auch südlich der Elbe tut sich viel. Vor allem die Internationale Bauausstellung (IBA Hamburg), die 2013 in Wilhelmsburg stattfand, hat dazu beigetragen, dass sich das Image des Hamburger Südens zum Positiven wandelt. So ist Wohnen in Wilhelmsburg mittlerweile äußerst angesagt, insbesondere bei jungen Leuten. Sowohl Backsteinbauten als auch schmucke Häuser, die Anfang des 20. Jahrhunderts gebaut wurden, zieren die Straßen. Dazwischen stehen Einfamilienhäuser und Reihenhaussiedlungen. Die neue Beliebtheit zeigt sich am Preisanstieg von 16 % innerhalb eines Jahres. Nettokaufpreise von 4.250 Euro/m² sind keine Seltenheit mehr. Auch Harburg holt auf, wobei hier die Mikrolage entscheidend ist. Begehrt ist vor allem der Stadtteil Eißendorf, der neben dem Harburger Stadtpark entlang des Göhlbachtals liegt. Für moderne Objekte werden aktuell um die 2.850 Euro/m² gezahlt. Zunehmend attraktiv wird außerdem Neugraben-Fischbek an der Grenze zu Niedersachsen. Bisher nur mäßig mit Mehrgeschossbauten, größeren Wohnanlagen und vereinzelten Reihenhaussiedlungen bebaut, werden hier in Zukunft einige Neubaugebiete für mehrere tausend Menschen inklusive Nahversorgung entstehen. Geplant sind Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Mietwohnungen. Die städtebaulichen Veränderungen beleben die Preise: Wer hier heute ein zeitgemäßes Objekt erwerben möchte, kann mit 2.800 Euro/m² rechnen.

Aktuelle Durchschnittspreise für Immobilien in ausgewählten Stadtteilen

Stadtteil Preis pro Quadratmeter
Uhlenhorst ca. 6.400 €
Eppendorf ca. 5.750 €
Ottensen ca. 5.700 €
Winterhude ca. 5.550 €
Altona-Nord ca. 5.350 €
Barmbek-Nord ca. 4.400 €
Wilhelmsburg ca. 4.250 €
Eidelstedt ca. 3.600 €
Schnelsen ca. 3.550 €
Rothenburgsort ca. 3.500 €
Eißendorf ca. 2.850 €
Steilshoop ca. 2.800 €
Neugraben-Fischbek ca. 2.800 €
Horn ca. 2.750 €
Billstedt ca. 2.500 €

Wie wird sich der Hamburger Immobilienmarkt weiterentwickeln?

Hamburg ist zweifellos auf Wachstumskurs und hat den Vorteil, über ein großes Flächenreservoir für die Stadtentwicklung und den Wohnungsbau zu verfügen, auch wenn die Erschließung im Einzelnen durchaus anspruchsvoll sein mag. Zu den eingeführten Lagen kommen also in den nächsten Jahrzehnten weitere attraktive Räume hinzu, einige davon werden sogar Wasserbezug haben. Inwieweit es zu eventuellen Preisübertreibungen in den betroffenen Stadtteilen kommt, bleibt abzuwarten. Insbesondere Kapitalanleger sollten hier darauf achten, dass Mikrolage, Objektqualität, Kaufpreis und zu erzielender Mietpreis im Verhältnis zueinander stehen. Davon weniger betroffen sind über Jahrzehnte gewachsene und etablierte Standorte. Dortige Immobilien sind und bleiben weiterhin begehrt und wertstabil.

Mietpreise zum Wohnmarkt Hamburg

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