Hier würden Sie die Innenstadt Stuttgarts, mit einer Mischung aus modernen und althergebrachten Häusern sehen.

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Immobilienpreise, Lagen, Perspektiven: Der Immobilienmarkt in Stuttgart

Stuttgart, die schwäbische Hauptstadt vom „Ländle“, genießt einen exzellenten Ruf als Innovationsmetropole. Findige Ingenieurskunst und gesellige Lebensart ergänzen sich bestens. Von den hervorragenden wirtschaftlichen Voraussetzungen profitiert auch der Immobilienmarkt: Einfamilienhäuser sind eine begehrte Rarität, die Preise für Eigentumswohnungen befinden sich auf einem Allzeithoch.

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt im Überblick

Insgesamt blickt der Stuttgarter Immobilienmarkt auf ein höchst erfolgreiches Geschäftsjahr 2016: 5.741 Kaufverträge wurden abgeschlossen. Das sind zwar 10 % weniger als im Vorjahr, jedoch lag der Umsatz bei 3,41 Milliarden Euro und ist damit der zweitbeste Wert nach 2015. Großen Anteil an diesem Rekordergebnis hatten die Transaktionen von Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern: Um 14 % sind die Verkaufserlöse in diesen Marktsegmenten gestiegen, trotz rückläufiger Vertragszahlen. Besonders gravierend fiel der Rückgang bei Reihenhäusern mit einem Minus von 26 % aus. Ebenfalls wurden 4 bzw. 6 % weniger Einfamilienhäuser und Dreifamilienhäuser veräußert. Lediglich die Zahl der verkauften Zweifamilienhäuser hat sich positiv entwickelt: Sie stieg um 15 %. Von allen Nutzungsarten waren Einfamilienhäuser die begehrtesten: 259 wechselten den Besitzer, wobei die Baualtersklasse bis 1945 mit 67 Objekten am stärksten vertreten war. Vor allem Wohnlagen in Stuttgart-Süd wurden nachgefragt. Hier betrugen die Kaufpreise je nach Mikrostandort, Ausstattung und Zustand zwischen 1.519 Euro/m² und 6.037 Euro/m². Außerhalb der Innenstadt gehörte Bad Cannstatt zu den beliebtesten Wohnlagen. Die Kaufpreise erreichten hier maximal 4.972 Euro/m². Zudem fanden 12 Villen einen neuen Eigentümer. Ihr durchschnittlicher Kaufpreis lag bei 3,79 Millionen Euro.

Das mit Abstand größte Segment des Stuttgarter Immobilienmarktes bilden Eigentumswohnungen. Zwar waren die Vertragsabschlüsse im Vergleich zu 2015 auch hier um 7 % rückläufig und beliefen sich auf insgesamt 4.035 Verkäufe. Allerdings stieg das Preisniveau in diesem Zeitraum deutlich an: Um durchschnittlich 15 % bei Immobilien im Wiederverkauf und um 8 % bei Neubauten. Stadtweit lag der Kaufpreis für Bestandswohnungen im Schnitt bei 3.677 Euro/m². Deutlich teurer wurden neugebaute Eigentumswohnungen mit durchschnittlich 5.451 Euro/m² gehandelt. Den Spitzenpreis von 15.506 Euro/m² erzielte eine Wohnung in Stuttgart-Mitte. Wesentlich günstiger wurden mit einem maximal Kaufpreis von 6.108 Euro/m² Immobilien im begehrten Stadtteil Feuerbach angeboten. Sie möchten wissen wie viel Ihre Immobilie in Stuttgart wert ist? Lassen Sie Ihre Immobilie durch die Immobilienexperten von Homeday kostenfrei und unverbindlich online bewerten.

Bemerkenswert ist die Verteilung der Marktteilnehmer bezogen auf den Umsatz mit bebauten Grundstücken: Privatpersonen gehörten mit 33 % zur zweitgrößten Gruppe unter den Verkäufern. Bei den Erwerbern standen sie mit 30 % ebenfalls an zweiter Stelle. Institutionelle Investoren wie Banken, Versicherungen und Fonds kamen lediglich auf einen Anteil von 17 bzw. 18 %.

Immobilienpreise zum Wohnmarkt Stuttgart

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Soziodemografische Rahmenbedingungen

Mit rund 610.000 Einwohnern ist Stuttgart die sechstgrößte Stadt Deutschlands. Hält das Bevölkerungswachstum, wie vom Statistischen Landesamt Baden-Württemberg vorausberechnet, in den nächsten Jahren an, werden 2025 etwa 645.000 Menschen in der Schwabenmetropole leben. Zudem sorgt eine gestiegene Geburtenrate dafür, dass Stuttgart wächst: Mit 6.773 Neugeborenen erlebte die Stadt im vergangenen Jahr einen seit 40 Jahren nicht da gewesenen Babyboom. Dennoch muss sich Stuttgart dem demografischen Wandel stellen. Liegt der Anteil der unter 25-jährigen heute bei 24,1 %, wird er in 2025 auf 23,8 % gesunken sein. Steigen wird dagegen die Zahl der über 65-jährigen von derzeit rund 112.000 auf dann etwa 131.500. Einige Experten gehen sogar davon aus, dass in Zukunft rund ein Viertel der Bevölkerung im Seniorenalter sein könnte.

Beschäftigung

Stuttgart ist das Herz einer der wirtschaftsstärksten Regionen Europas. In einem in 2014 von Eurostat, dem Statistischen Amt der EU, erstellten Ranking führender europäischer Metropolen, belegt die baden-württembergische Landeshauptstadt mit einem Bruttoinlandsprodukt (BIP) von knapp 185 Milliarden Euro Platz 10. Damit liegt die Stadt gleich hinter der Inner City London West. Aufgrund der Vielzahl von überwiegend wissens- und technologiebasierten Branchen ist Stuttgart bestens für die Zukunft gerüstet: 17 % der Unternehmen sind im Bereich IT/Software tätig, jeweils 12,2 % verteilen sich auf Elektrotechnik und Maschinenbau und 10,3 % konzentrieren sich auf den Forschungssektor. Mit Daimler und Porsche sind zwei der international bekanntesten Konzerne der Automobilindustrie in Stuttgart vertreten, die mit rund 100.000 Beschäftigten zu den größten Arbeitgebern der Region zählen. Danach folgt der Technologiedienstleister Bosch mit 33.000 Beschäftigten. Weitere 13.000 Beschäftigte sind bei den Traditionsmarken Bauknecht, Dürr, Kärcher, Stihl und Trumpf tätig. Mit jährlich 17,2 Milliarden Euro bzw. 30,2 % ist der Maschinenbau die mit Abstand umsatzstärkste Branche. Stark vertreten ist außerdem die Bauwirtschaft mit etwa 11.800 Betrieben. Zu den namhaftesten Vertretern gehören Züblin und Wolff & Müller. Darüber hinaus existiert in Stuttgart eine vielfältige Medienlandschaft. 400 Verlage sind hier ansässig, unter anderem die Verlagsgruppe Georg von Holtzbrinck, der Schulbuchhersteller Klett und die Thieme Verlagsgruppe, die auf medizinische und naturwissenschaftliche Publikation spezialisiert ist. Zudem ist Stuttgart ein Hotspot für Firmen aus den Bereichen Filmanimation, Special Effects und 3D-Technologie. Jährlich findet hier das renommierte International Festival of Animated Film statt, das 85.000 Besucher aus aller Welt anlockt. Für Schokoladenfans interessant: Aus Stuttgart kommt die beliebte Ritter Sport. Etwa 1.000 Mitarbeiter kümmern sich um die Herstellung, die Verpackung und den Versand der süßen Quadrate. Ferner ist Stuttgart der drittwichtigste Finanzplatz Deutschlands mit einem jährlichen Handelsvolumen von circa 90 Milliarden Euro. Stuttgarts Wirtschaft brummt: Insgesamt gibt es 396.516 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Die Arbeitslosenquote ist mit 4,2 % nach München die niedrigste in Deutschland. Zunehmend bemerkbar macht sich indes der Fachkräftemangel: So fehlen bis ins kommende Jahr hinein geschätzte 17.000 Akademiker, 15.000 ausgebildete Fachkräfte und 42.000 weitergebildete Fachleute. Das Durchschnittsgehalt ist mit 35.000 Euro pro Jahr hierzulande eines der höchsten.

Bestens aufgestellt ist Stuttgart auch im Bereich der Wissenschaften: 20 öffentliche und private Hochschulen bieten ein breitgefächertes Bildungsangebot. Renommiert für ihre exzellente Ingenieursausbildung ist insbesondere die Universität Stuttgart. Weltweit angesehene Professoren, wie der Architekt Frei Otto, oder der mit zahlreichen Preisen ausgezeichnete Bauingenieur Werner Sobek haben hier unterrichtet. Zudem ist Stuttgart einer der innovativen Forschungsstandorte in Deutschland. Nirgendwo sonst werden mehr Patente angemeldet. Gleich fünf der wichtigsten Institute der Fraunhofer Gesellschaft sind hier vor Ort, darunter das Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO) und das Fraunhofer-Institut für Bauphysik (IBP). Insgesamt unterhalten 13 Wissenschaftseinrichtungen eine oder mehrere Dependancen, so das Deutsche Zentrum für Luft- und Raumfahrt (DLR) und die Max Planck-Gesellschaft. Rekordverdächtige 62.000 Studierende waren im Wintersemester 2015/2016 an Stuttgarter Hochschulen eingeschrieben.

Haushaltsstruktur

Stuttgart hat 324.370 Haushalte. Fast 52 % davon werden von Singles bewohnt. Besonders hoch ist der Anteil der Alleinlebenden in den südlich und westlich gelegenen Stadtteilen, wo er bis zu 70 % betragen kann. 85.151 Haushalte werden von zwei Personen bewohnt. Danach folgen 3-Personen-Haushalte mit 34.546 Einheiten. Die Ein-Kind-Familie ist mit 28.812 Haushalten die häufigste Familienform, die besonders in Bad Cannstatt, Vaihingen und im Osten Stuttgart anzutreffen ist.

Welche Preisentwicklungen finden in den Stadtteilen statt?

Zu den nobelsten Adressen in Stuttgart gehört die nördlich der Innenstadt befindliche Killesberghöhe, wo sich großbürgerliche Villen mit modernen Architektenhäusern abwechseln und parkähnliche Grundstücke für die nötige Diskretion sorgen. Weltberühmt ist hier die Weißenhofsiedlung, die 1927 unter der Leitung von Mies von der Rohe errichtet wurde. Seit 2016 gehört sie zum UNESCO-Weltkulturerbe. Unterhalb von einer Million Euro wird hier keine Immobilie veräußert. Im Schnitt liegt der Quadratmeterpreis bei 5.550 Euro. Ebenfalls begehrt, wenn auch nicht so prominent, ist das benachbarte Feuerbach, das sowohl von einer Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern unterschiedlicher Baualtersklassen geprägt ist, als auch von Geschosswohnungsbauten. Je nach Mikrolage kann es hier recht schick und deshalb teuer sein. So ist der durchschnittliche Nettokaufpreis von 2.850 Euro/m² im 2. Halbjahr 2014 auf mittlerweile 3.650 Euro/m² gestiegen. Auch das nördlich angrenzende Zuffenhausen, das von zahlreichen Grünflächen durchzogen ist, gehört zu den guten bis mittleren Wohnlagen. Durch die Neuentwicklung des ehemaligen 42.500 Quadratmeter großen US-Militärgeländes zwischen Burgholzhof und Zuffenhausen-Im Raiser zum Wohngebiet hat der Stadtteil zusätzlich an Attraktivität gewonnen. Über 33 % sind die Nettokaufpreise innerhalb des vergangenen Jahres gestiegen. Wer hier jetzt eine Immobilie erstehen möchte, muss mit einem Nettokaufpreis von durchschnittlich 4.050 Euro/m² rechnen. Am Stadtrand liegt Stammheim, das vor allem wegen seiner Justizvollzugsanstalt bekannt ist. Mit dem Bauvorhaben „Langenäcker Wiesert“ wird hier in den nächsten Jahren eines der größten Neubaugebiete entstehen. Aufgrund der zahlreich vorhandenen Angebote für Kinder und Jugendliche ist Stammheim bereits jetzt bei Familien beliebt. Geprägt ist der Stadtteil von einer gemischten Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Geschosswohnungsbauten unterschiedlicher Baujahre. Je nach Mikrolage und Qualität liegt der Nettokaufpreis aktuell bei 3.350 Euro/m².

Ganz im Osten liegt Bad Cannstatt. Attraktiv ist der mit fast 70.000 Einwohnern bevölkerungsreichste Stadtteil wegen seiner großen Grünareale, darunter der Zoo Wilhelma, der Kurpark und der untere Schlossgarten. In den letzten Jahren sind vermehrt Familien hierher gezogen. Das gestiegene Interesse beflügelt die Kaufpreise, die im Vergleich zum Vorjahr um 9 % auf 3.050 Euro/m² gestiegen sind. Wobei es angesichts des kaum vorhandenen Angebots schwer ist, ein Eigenheim zu finden. Noch deutlicher sind die Kaufpreise im angrenzenden Stuttgart-Ost nach oben geklettert: Lagen sie im 1. Halbjahr 2015 bei moderaten 2.400 Euro/m², werden zeitgemäß ausgestattete Immobilien jetzt im Schnitt für 3.550 Euro/m² veräußert. Und je näher sich die Immobilie an der Parkanlage Villa Berg oder dem Schlossgarten befindet, umso höher ist ihr Kaufpreis. Großes Potenzial hat auch das benachbarte Wangen, wo einige Neubaugebiete für Dynamik sorgen. Darunter ist unter anderem das Projekt „Bozelen“, mit dem im letzten Jahr über 70 Eigentumswohnungen auf den Markt gekommen sind. Mittlerweile liegen die Nettokaufpreise hier im Schnitt bei 4.300 Euro/m², womit der Stadtteil zu den begehrtesten Lagen im östlichen Stuttgart zählt.

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Idyllisch von Weinbergen umgeben liegt Hedelfingen, das eine lange Tradition als Weinbauort hat. Hübsche Fachwerkhäuser wechseln sich hier mit Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Geschosswohnungsbauten unterschiedlicher Baualtersklassen ab. Mit Kaufpreisen von 2.400 Euro/m² ist der als einfache bis mittlere Lage eingestufte Stadtteil vergleichsweise günstig. Allerdings müssen Käufer auch hier Glück und Geduld aufbringen, möchten sie eine geeignete Immobilie finden.

Schauen wir uns jetzt die südlichen Stadtteile Stuttgarts an, wo das gutbürgerliche Sillenbuch mit durchschnittlich 5.000 Euro/m² zu den begehrtesten Stadtteilen zählt. Baumgesäumte Straßen prägen das Stadtbild, in denen vielfach Einfamilienhäuser mit großzügigen Gärten stehen. Zahlreiche Kaufinteressenten sind hier auf der Suche nach einem schmucken Eigenheim, treffen jedoch auf ein äußerst begrenztes Angebot. Dementsprechend sind die Preise innerhalb eines Jahres um 10 % gestiegen. Noch gravierender ist die Situation in den umliegenden Stadtteilen. Auch hier übersteigt die Nachfrage das Angebot bei weitem, was zu teilweise erheblichen Preissprüngen geführt hat. Am deutlichsten fiel der Anstieg im etablierten Plieningen mit 43 % aus. Konnten Käufer hier im 1. Halbjahr 2016 noch für durchschnittlich 3.250 Euro/m² zum Zuge kommen, müssen sie jetzt mit rund 4.150 Euro/m² rechnen. In Birkach war der Preisanstieg mit 27 % ebenfalls enorm. Je nach Mikrolage und Objektqualität könnte der momentane Nettokaufpreis von 4.700 Euro/m² weiter zulegen. Zumal es so gut wie keine Grundstücke für den Neubau von Eigenheimen gibt. Das gilt ebenso für das gutsituierte Degerloch. Auch hier zeigt die Preiskurve steil nach oben: Um 36 % ist sie im vergangenen Jahr gestiegen und hat den durchschnittlichen Nettokaufpreis auf 3.950 Euro/m² angehoben. Äußerst beliebt ist außerdem Vaihingen am südwestlichen Stadtrand von Stuttgart. Zwar stehen hier Grundstücke für die Nachverdichtung zur Verfügung, jedoch werden sie überwiegend für den Geschosswohnungsbau verwendet. Für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhaussiedlungen steht hingegen nur ein sehr geringes Flächenangebot zur Verfügung. Entsprechend stabil zeigen sich die Nettokaufpreise mit 4.250 Euro/m² für eine moderne Immobilie.

Stuttgart-West, der größte innerstädtische Bezirk der Stadt, gehört mit 4.550 Euro/m² zu den exklusivsten Lagen und ist von unterschiedlichen Vierteln geprägt: Da gibt es das trendige Karlshöhe mit seinem beliebten Biergarten, von dem aus man über das Neckartal und den Süden der Stadt blicken kann. Gepflegte Wohnanlagen wechseln sich hier mit Ein- und Zweifamilienhäusern ab. Sehr beliebt sind auch die Hanglagen rund um die Hasenbergstiege, die mit 453 Metern höchste Erhebung Stuttgarts. Daneben gibt es noch den gediegenen Kräherwald, wo exklusive Architektenhäuser und großzügige Villen das Stadtbild prägen. Um 11 % haben die Preise hier im vergangenen Jahr zugelegt. Ganz im Westen liegt Weilimdorf, das sich ebenfalls durch einen hohen Wohn- und Freizeitwert auszeichnet. Begehrt sind vor allem die Lagen, die an die Killesberghöhe und an Feuerbach angrenzen. Mit 9 % sind die Nettokaufpreise zwar auch hier recht ordentlich gestiegen, liegen mit durchschnittlich 2.950 Euro/m² jedoch vergleichsweise günstig. Zu den exklusiven Wohnlagen gehört die Stuttgarter Mitte, die durch den Bau des Europaviertels noch ein Stück teurer geworden ist. Insbesondere das luxuriöse Wohn- und Hotelprojekt „Cloud No. 7“ hat für Furore gesorgt. Wer hier Eigentum erwerben möchte, muss sich im Schnitt auf 5.250 Euro/m² einstellen. Nicht minder beliebt ist der nördliche Teil der Stuttgarter Innenstadt, der unterhalb der Killesberghöhe liegt. Auch hier bestimmt die Hanglage und damit die unverbaubare Aussicht auf Stuttgart und die umliegenden Weinberge den Preis, der durchschnittlich 5.550 Euro/m² beträgt.

Aktuelle Durchschnittspreise für Immobilien in ausgewählten Stadtteilen

Stadtteil Preis pro Quadratmeter
Killesberghöhe ca. 5.550 €
Stuttgart-Nord ca. 5.550 €
Stuttgart Mitte ca. 5.250 €
Sillenbuch ca. 5.000 €
Birkach ca. 4.700 €
Stuttgart-West ca. 4.550 €
Wangen ca. 4.300 €
Vaihingen ca. 4.250 €
Plieningen ca. 4.150 €
Zuffenhausen ca. 4.050 €
Degerloch ca. 3.950 €
Feuerbach ca. 3.650 €
Stuttgart-Ost ca. 3.550 €
Stammheim ca. 3.350 €
Bad Cannstatt ca. 3.050 €
Weilimdorf ca. 2.950 €
Hedelfingen ca. 2.400 €

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Wie wird sich der Stuttgarter Immobilienmarkt weiterentwickeln?

Stuttgart ist eine prosperierende Großstadt mit besten Zukunftsaussichten und hoher Anziehungskraft. Zudem verfügt die Schwabenmetropole – anders als etwa München – über größere Flächenreserven für den Wohnungsneubau. Allerdings gelingt die Wohnraumschaffung angesichts des enormen Bedarfs zu langsam, weshalb die Stadt im Juni 2016 das „Bündnis für Wohnen“ mit der ortsansässigen Bau- und Wohnungswirtschaft vereinbart hat. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser ist jedoch davon auszugehen, dass der bereits vorhandene Engpass anhalten wird. Vor allem in begehrten Lagen ist damit zu rechnen, dass die Kaufpreise tendenziell weiter steigen, insbesondere für modern ausgestattete Immobilien in energetisch zeitgemäßem Zustand. Deutlich differenzierter ist die Situation im Segment der Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Wiederverkauf zu betrachten, da hier viele Kapitalanleger nach lukrativen Investmentmöglichkeiten suchen und deshalb für Preisauftrieb sorgen. Sofern es sich um Immobilien in suboptimalen Lagen und/oder in veraltetem Zustand handelt, könnte es hier zu Preiskorrekturen kommen, sollte der Markt abflauen.

Mietpreise zum Wohnmarkt Stuttgart

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