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Immobilienpreise, Lagen, Perspektiven: Der Immobilienmarkt in Berlin

Als Hauptstadt ist Berlin ein Hotspot für Kreativität und Internationalität. Die Metropole ist von einer Mischung aus Aufbruchstimmung, Dynamik und Wachstum geprägt. Diese Anziehungskraft wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus: In den Szenebezirken haben Immobilienpreise schwindelerregende Höhen erreicht, sodass östliche und westliche Randlagen an Attraktivität gewinnen.

Tipp: Lesen Sie den Bericht zum Immobilienmarkt Berlin als PDF

Soziodemografische Rahmenbedingungen

Berlin wächst rasant: Aktuell leben fast 3,7 Millionen Menschen in der Spreemetropole. Vor fünf Jahren waren es noch 200.000 weniger. Langfristig wird der Zuzug auf hohem Niveau anhalten: Bis 2030 könnte die Einwohnerzahl auf beinahe 4 Millionen steigen. Neben Wanderungsbewegungen aus dem Umland, profitiert Berlin vor allem vom Zuzug junger Leute. 2/3 der Bevölkerung sind jünger als 33 Jahre. Nicht nur bei jungen Deutschen ist Berlin beliebt. Auch international gehört die Stadt zu den angesagtesten Metropolen der Welt. So sind in den letzten Jahren tausende junge Amerikaner hierhin gezogen, um ein Start-up zu gründen. Auch Briten zieht es an die Spree und das nicht erst seit der Entscheidung zum Brexit. Dauerhaft wohnen etwa 10.000 von ihnen in Berlin. Hinzu kommen Neubürger aus dem südlichen Europa (Spanien, Italien, Griechenland) und Osteuropa (Polen, Rumänien, Bulgarien). Ihr Anteil lag 2015 bei rund 60 % des gesamten Zuwachses.

Beschäftigung

Einer der wichtigsten Wirtschaftszweige ist die boomende Tourismusbranche mit rund 50.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und etwa 3.500 Auszubildenden. Berlin ist außerdem ein bedeutender Finanzplatz: 17 Kreditinstitute und 24 Versicherungen haben hier ihren Hauptsitz. Traditionell stark ist auch die Metall- und Elektroindustrie, der Maschinen- und Fahrzeugbau sowie die chemisch-pharmazeutische Industrie. Etliche Global Player haben hier ihre Firmenzentrale, darunter die Deutsche Telekom, Mediengigant Axel Springer und Pharmariese Pfizer. Zudem ist Berlin seit 1991 Bundeshauptstadt. Viele Ministerien, Behörden, Botschaften und Verbände sind hier ansässig. Für wirtschaftliche Dynamik sorgt außerdem der Start-up-Boom. Seit 2003 ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten insgesamt um fast 20 % auf über 1,8 Millionen gestiegen. Auch entstehen immer mehr hochqualifizierte Arbeitsplätze. Außerdem ist Berlin ein international anerkannter Wissenschaftsstandort. Neben der Freien Universität, der Humboldt Universität, der Charité und der Technischen Universität verfügt sie über 30 private Hochschulen sowie 60 außeruniversitäre Forschungseinrichtungen, an denen etwa 200.000 Menschen studieren, forschen und lehren. Das monatliche Gehalt liegt in Berlin bei durchschnittlich 3.100 Euro.

Haushaltsstruktur

Berlin ist die Single-Hochburg Deutschlands: Beinahe 55 % der Einwohner leben solo. Wobei der Anteil der Ein-Personen-Haushalte in den Bezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg mit 60,4 % am höchsten ist. In lediglich 28,2 % aller Haushalte leben zwei Personen. Der Rest verteilt sich auf Mehrpersonenhaushalte. Bis 2030 wird sich der Trend zum Single-Dasein fortsetzen: Lag die Zahl in 2009 bei 1,08 Millionen, wird sie bis 2030 auf voraussichtlich 1,18 Millionen steigen – ein Plus von rund 9 %. Die größte Gruppe der Alleinlebenden wird die der Senioren ab 65 Jahren sein. Mit 40,7 % ist sie bereits heute am stärksten vertreten. Hingegen ist die Zahl der Familien mit Kindern rückläufig: In nur 17 % der Berliner Haushalte lebten 2015 Kinder im Alter unter 18 Jahren.

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt im Überblick

Ein Blick auf den Berliner Wohnimmobilienmarkt verdeutlicht das enorme Potenzial für Immobilieneigentümer und Investoren. Für über 5 Milliarden Euro wurden laut vorläufiger Marktanalyse des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin in 2016 Eigentumswohnungen gehandelt. Eine Steigerung zum Vorjahr um 17 %. Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung lag im Juni 2017 bei 3.630 Euro/m² und damit 10 % höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Unverändert hoch ist außerdem die Nachfrage nach Einfamilienhäusern. Hier lag der durchschnittliche Angebotspreis im Juni 2017 bei 3.180 Euro/m² und damit sogar 12 % höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Vor allem in den südlichen Toplagen (Grunewald, Dahlem, Wannsee, Nikolaisee, Frohnau) haben die Preise aufgrund der äußerst begrenzt vorhandenen Angebote zugelegt.

Doch nicht nur in Prestigevierteln sind Kaufobjekte begehrt. Zunehmend sind nicht mehr nur die Innenstadtlagen für Käufer attraktiv, die sich angesichts der Angebotsknappheit in etablierten Lagen umorientieren. Markierte der S-Bahnring zwischen Messe/ICC im Westen und Frankfurter Allee im Osten bisher für viele die Grenze, darf es inzwischen auch etwas am Rande der Großstadt sein. Zum Beispiel liegen die Nettokaufpreise für Häuser in Spandau inzwischen bei durchschnittlich 2.790 Euro/m². Im Juni 2016 waren es noch 2.530 Euro/m². In Marzahn werden mittlerweile 2.650 Euro/m² für ein Haus gezahlt, je nachdem, um welche Mikrolage es sich handelt, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet und wie modern die Energietechnik ist. Neben kauffreudigen Eigennutzern, tragen vor allem renditesuchende Kapitalanleger dazu bei, dass die Preise auf ein Allzeithoch geklettert sind. So kann der Neubaupreis für eine Immobilie in sehr guter Lage bis zu 10.000 Euro/m² betragen. Selbst in ausgesuchten Randlagen ist unter 3.000 Euro/m² nur noch selten etwas zu erwerben. Gute Zeiten also für Immobilienverkäufer.

Immobilienpreise zum Wohnmarkt Berlin

Welche Preisentwicklungen finden in den Stadtteilen statt?

Schauen wir uns nun die Stadtbezirke im Einzelnen an. Zu den begehrtesten Lagen in Berlin gehört von jeher Charlottenburg-Wilmersdorf. Neben der historischen Mitte fungiert die „City West“ als Zentrum und glänzt mit dem mondänen Kurfürstendamm. Prächtige Altbauten mit schmucken Fassaden säumen die Linden bewachsenen Straßen. Während sich in den oberen Etagen großzügige Wohnungen befinden, lädt im Erdgeschoss ein Café zum Verweilen oder eine Boutique zum Stöbern ein. Der großbürgerliche Charme hat seinen Preis: 3.980 Euro/m² müssen Altbau-Liebhaber im Schnitt für eine Eigentumswohnung bezahlen, sofern es überhaupt Angebote gibt. Mit 12 % ist die Preissteigerungsrate beachtlich. Ebenfalls tiefer in die Tasche greifen muss man für Immobilien im idyllischen Ortsteil Halensee, der am westlichen Ende des Kurfürstendamm liegt und von Villen und kleineren Miethaussiedlungen dominiert wird. Hier sind die Nettokaufpreise für Häuser innerhalb eines Jahres um 4 % auf durchschnittlich 4.150 Euro/m² geklettert.

Südlich davon liegt Schmargendorf, das durch seinen kleinstädtischen Charakter besticht. Von Bäumen gesäumte Straßen mit niedrigen Mietshäusern und adretten Altbauten bestimmen hier das Stadtbild. Markant ist besonders das Rathaus im Stil märkischer Backsteingotik. Mit einem durchschnittlichen Nettoverkaufspreis für eine Wohnung von 3.670 Euro/m² gehört der Bezirk im Vergleich zu den angrenzenden Bezirken zum niedrigeren Investment Segment.

Zu den bevorzugten Wohnlagen im Zentrum Berlins gehören die Bezirke Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Friedrichshain. Die quirlige Atmosphäre lockt Künstler und Kreative genauso wie Familien und Paare. Kaufangebote sind hier allerdings selten und Grundstücke für den Wohnungsneubau äußerst rar. Wer dennoch die Chance hat, etwa im Prenzlauer Berg eine Immobilie erstehen zu können, muss mit Nettokaufpreisen für Wohnungen von durchschnittlich 3.980 Euro/m² rechnen. Zudem wird mit dem im Bau befindlichen Stadtquartier „NIO“ die letzte große Baulücke im Prenzlauer Berg geschlossen, was zu weiteren Preissteigerungen im Bestand führen dürfte. Ähnlich ist die Situation in Kreuzberg. Auch hier ist die Nachfrage groß und die Auswahl knapp. Jedoch fällt der Kaufpreisanstieg für Wohnungen mit 14 % im Vergleich zu 17 % in Prenzlauer Berg moderater aus. Zurzeit lassen sich in Kreuzberg Kaufpreise für Wohnungen von im Schnitt 4.220 Euro/m² erzielen. Klappt es mit dem Wunschobjekt nicht in Prenzlauer Berg oder Kreuzberg, dann vielleicht in Friedrichshain. Doch auch hier müssen Kaufinteressenten Geduld mitbringen, wenn sie etwas Passendes finden möchten. Mit Nettoverkaufspreisen von durchschnittlich 3.710 Euro/m² für eine Wohnung steht Friedrichshain den beiden vorgenannten Bezirken jedoch in nichts nach.

Hervorragend hat sich in den letzten Jahren der Ortsteil Wilhelmstadt im Bezirk Spandau entwickelt, der geprägt ist von Einfamilienhäusern und Geschosswohnungsbauten. 2011 wurde er zum städtischen Sanierungsgebiet geklärt. Im Zuge dessen sind öffentliche Plätze aufgewertet worden und Grünflächen wurden neu bepflanzt. Bis 2021 sollen insgesamt 27 Millionen Euro an öffentlichen Mitteln in die Modernisierung des Viertels fließen. Die Maßnahmen wirken sich bereits auf die Preise aus: 3.300 Euro beträgt aktuell der durchschnittliche Kaufpreis für ein Haus pro Quadratmeter – ein Anstieg von 10 % innerhalb eines Jahres. Verkäufer sollten die Entwicklung also genau beobachten, damit sie den richtigen Zeitpunkt für den Immobilienverkauf wählen.

Im Norden Berlins könnte Reinickendorf zukünftig interessant werden. Ein Bezirk mit einfachen bis gutbürgerlichen Wohnlagen, der wegen seiner zahlreichen Seen, Parks und Grünanlagen ein beliebter Wohnort ist. Zur Zeit ist er allerdings noch durch die Einflugschneise des Flughafens Tegel belastet. Dies wird sich in Zukunft jedoch ändern, wenn der Flughafen Berlin-Brandenburg in Betrieb ist. Dann könnte Reinickendorf deutlich an Attraktivität gewinnen. Erste Immobilienprojektentwickler stehen bereits in den Startlöchern, um Eigentumswohnungen zu bauen. Wie die international tätige BPD, die das Quartier „Hermsdorfer Terrasse“ in der Ulmenstraße auf dem ehemaligen Güterbahnhofgelände aktuell realisiert. Bei den Nettoverkaufspreisen macht sich der Wandel bereits bemerkbar: Wohnungen werden jetzt für 2.160 Euro/m² gehandelt, das entspricht einem Plus von 14 % gegenüber zum Juni 2016.

Im Aufwind ist auch der Bezirk Pankow und der daran angrenzende Ortsteil Heinersdorf. Neben Mitte und Lichtenberg zählt Pankow mit seinen fast 390.000 Einwohnern zu den am schnellsten wachsenden Bezirken Berlins. In den kommenden Jahren soll das Großbauvorhaben „Pankower Tor“ realisiert werden, ein 40 Hektar großes Stadtquartier mit Einkaufszentrum, neuem S- und U-Bahnhof, Kitas, Schulen, Fachmärkten und rund 1.000 Wohnungen. Zudem steht die Neuentwicklung des früheren Ringlokschuppens Heinersdorf an. Die geplanten Projekte beflügeln die Kaufpreise. Aktuell werden für Wohnungen in Pankow durchschnittlich 3.080 Euro/m² gezahlt – vorausgesetzt, die Mikrolage stimmt, die Immobilie ist in Top-Zustand und kann auch im Punkto Energieeffizienz mithalten. Geradezu dörflich mutet Heinersdorf mit der im 13. Jahrhundert errichteten Feldsteinkirche an. Freistehende Einfamilienhäuser wechseln sich hier mit kleineren Mietshäusern ab, dazwischen befinden sich Kleingartenanlagen oder ausgedehnte Grünflächen. Für derart viel Ruhe und Beschaulichkeit am Rande der hektischen Großstadt, werden für Häuser aktuell durchschnittlich 2.840 Euro/m² netto gezahlt.

Bisher kaum gefragt ist der Bereich Marzahn-Hellersdorf, der fälschlicherweise mit Großwohnsiedlungen und Plattenbauten assoziiert wird. Dabei hat der östlichste Randbezirk von Berlin viele grüne Flecken und die Stadtstruktur ist sehr heterogen. Sie reicht von einer Blockrandbebauung aus den 20iger und 30iger Jahren über Geschosswohnungsbauten aus den 1990ern bis zu modernen Einfamilienhäusern und Villen. Die bisherige Kaufpreisveränderung für Häuser in Marzahn-Hellersdorf von 7 % ist gegenüber anderen Wohnlagen zwar moderat. Doch die Entwicklung der Nettokaufpreise für Wohnungen mit einem Plus von 16 % zum Vorjahr auf 1.820 Euro/m² im Juni 2017 deuten an, dass Marzahn nicht mehr lange ein Geheimtipp bleiben wird. Zumal die IGA Berlin 2017 (internationale Gartenausstellung), die seit April in Marzahn stattfindet, weitere Impulse geben wird.

Mondän-beschaulich geht es im südwestlich gelegenen Dahlem zu. Geprägt ist der Bezirk von großzügigen Villen und freistehenden Einfamilienhäusern, die oftmals über große Gartengrundstücke verfügen. Vor dem 2. Weltkrieg wohnten zahlreiche Filmstars, Wissenschaftlicher und Industrielle hier. Heute ist Dahlem insbesondere wegen der Freien Universität bekannt, die hier ansässig ist, und dem Botanischen Garten. Villen werden kaum unter 1,5 Millionen Euro angeboten. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser beginnen im oberen 6-stelligen Bereich bei circa 700.000 Euro.

Aktuelle Durchschnittspreise für Immobilien in ausgewählten Stadtteilen

Stadtteil Kaufpreis/m² für ein Haus Preissteigerung Vorjahr (Juni 2016) Kaufpreis/m² für eine Wohnung Preissteigerung Vorjahr (Juni 2016)
Halensee ca. 4.150 € 4 % ca. 3.870 € 26 %
Prenzlauer Berg ca. 3.810 € 8 % ca. 3.980 € 17 %
Friedrichshain ca. 4.670 € 42 % ca. 3.710 € 23 %
Kreuzberg ca. 4.130 € 44 % ca. 4.220 € 14 %
Charlottenburg ca. 4.140 € -1 % ca. 3.680 € 2 %
Pankow ca. 3.360 € 19 % ca. 3.080 € 19 %
Heinersdorf ca. 2.840 € 15 % ca. 2.800 € 15 %
Schmargendorf ca. 4.540 € 4 % ca. 3.670 € 8 %

Wie wird sich der Berliner Immobilienmarkt weiterentwickeln?

Berlin war, ist und bleibt eine Metropole mit enormer Anziehungskraft und verfügt – anders als andere Großstädte – noch über entwicklungsfähiges Bauland, insbesondere in den Außenbezirken. Dennoch wird auch der Rekord von über 20.000 Baugenehmigungen jährlich den wachsenden Bedarf an Wohnraum kaum decken, so dass die Nachfrage konstant hoch bleiben wird. Das Ausweichen auf Randlagen wird demnach anhalten und zu einem flächendeckenden Preisanstieg führen. Ungeachtet dessen warnen Experten jedoch vor einer möglichen Marktüberhitzung. Vor allem die Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen in sehr guten bis guten Lagen sehen sie kritisch, da die Mietsteigerung teilweise deutlich hinter der Kaufpreisentwicklung liegt. Eine objektive Einschätzung der Wertmerkmale einer Immobilie (Mikrolage, Ausstattungsqualität, Modernität der Haus- und Energietechnik) schützt hier vor Risiken und Nebenwirkungen.

Mietpreise zum Wohnmarkt Berlin

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