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Immobilienpreise, Lagen, Perspektiven: Der Immobilienmarkt in Köln

Köln besticht durch seine Vielfalt und ist attraktiv aufgrund seiner Diversität. Welche andere Millionenstadt in Deutschland kann schon von sich behaupten, Karnevalshochburg und Kunstmetropole zugleich zu sein. Die wachsende Beliebtheit spiegelt sich auch auf dem Immobilienmarkt wider: Die „Schäl Sick“ holt auf, in etablierten Lagen steigen die Preise.

Tipp: Lesen Sie den kompletten Marktbericht zum Immobilienmarkt Köln vom März 2017 als PDF.

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt im Überblick

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Bevor wir die Wohnlagen im Einzelnen betrachten, werfen wir zunächst einen Blick auf die gesamte Entwicklung am Kölner Wohnimmobilienmarkt. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln besteht bis 2020 jährlich ein zusätzlicher Bedarf von mindestens 6.200 Wohnungen. Gebaut wurden seit 2014 pro Jahr jedoch nur etwa 4.000 Einheiten. Dies führt zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang, aufgrund dessen die Immobilienpreise weiter steigen werden. Zudem verändern sich Wohnlagen durch Sanierungsmaßnahmen und Stadtentwicklungsprojekte oder gewinnen mangels Alternativen an Attraktivität. Darüber hinaus sind Immobilien aufgrund der Niedrigzinsphase als Kapitalanlage grundsätzlich attraktiv.

2016 betrug der Geldumsatz insgesamt fast 5,09 Milliarden Euro und ging damit um 12,9 % im Vergleich zum Vorjahr zurück. Wer sich den Traum vom eigenen Haus in Köln erfüllen möchte, muss dafür tief in die Tasche greifen. Beispielsweise liegt der Durchschnittskaufpreis für neugebaute Reihenendhäuser oder Doppelhaushälften bei 530.000 Euro. Etwas günstiger angeboten werden erstbezugsfertige Reihenmittelhäuser mit 480.000 Euro. Bei vergleichbaren Bestandsobjekten liegt die Preisspanne – je nach Lage, Größe und energetischer Baualtersklasse – zwischen 235.000 Euro und 580.000 Euro. Stadtweit gestiegen sind auch die Preise für Eigentumswohnungen. Von knapp 2.000 Euro/m² in 2010 auf rund 3.000 Euro/m² in 2015. Und die Trendkurve geht weiter nach oben: In diesem Jahr könnten Verkäufer durchschnittlich 3.200 Euro/m² für ihre Eigentumswohnung erzielen – vorausgesetzt Mikrolage und Objektqualität stimmen. Sie möchten wissen wie viel Ihre Immobilie in Köln wert ist? Lassen Sie Ihre Immobilie durch die Immobilienexperten von Homeday kostenfrei und unverbindlich online bewerten.

Soziodemografische Rahmenbedingungen

Mit knapp über einer Million Einwohnern ist Köln die größte Stadt Nordrhein-Westfalens und die viertgrößte Deutschlands. Seit der Jahrtausendwende hat die Rheinmetropole rund 80.000 Einwohner hinzugewonnen, ein Plus von 8%. Dieser Trend wird sich langfristig fortsetzen: Bis 2040 werden schätzungsweise weitere 200.000 Menschen nach Köln ziehen.

Beschäftigung

Attraktiv ist die Stadt insbesondere wegen ihrer wirtschaftlichen Dynamik, die sie einem differenzierten Branchenmix (Medien- und Kommunikationswirtschaft, Chemieindustrie, Fahrzeug- und Maschinenbau sowie Versicherungsgewerbe) und gut ausgebauten Cluster-Strukturen verdankt. Zu den bekanntesten Großunternehmen mit Sitz in Köln gehören REWE, Ford, AXA und RTL. Mit 533.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wurde Ende September 2015 ein Allzeithoch erreicht. Allerdings lag die Arbeitslosenquote mit 8,3 % zum Jahresende 2016 deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 6,1 %. Darüber hinaus ist Köln ein renommierter Wissenschaftsstandort mit 13 Hochschulen und sechs Forschungseinrichtungen. 2012 wurde der Universität zu Köln der Exzellenzstatus verliehen. Treiber der wirtschaftlich positiven Entwicklung ist der Dienstleistungssektor mit über 40.000 Beschäftigten und das produzierende Gewerbe mit fast 83.000 Beschäftigten. Das durchschnittliche Monatsgehalt liegt in Köln bei etwa 3.200 Euro.

Haushaltsstruktur

Rund die Hälfte der 557.090 Haushalte in Köln wird von Singles bewohnt. Danach folgen 2-Personen-Haushalte mit 27 %. In lediglich 22 % der Haushalte leben drei Personen und mehr. Diese Größenverteilung wird bis 2040 anhalten, wobei der Anteil der 2-Personen-Haushalte mit rund 18 % am stärksten wachsen wird. Die Zahl der Alleinstehenden nimmt um 34.100 Haushalte zu, was einem Anteil von 12,3 % entspricht. Mit 11,5 % fällt der Zuwachs an Mehrpersonenhaushalten am geringsten aus. In lediglich 114.300 Kölner Haushalten werden im Jahr 2040 Kinder leben.

Welche Preisentwicklungen finden in den Stadtteilen statt?

Exklusive Wohnlagen in Köln bieten entweder einen Blick auf den Dom, befinden sich am Rhein oder liegen im Grünen. Entsprechend sind die Preise. Ein knapp 150 Quadratmeter großes Neubau-Wohnloft im angesagten Rheinauhafen kann beispielsweise rund eine Million Euro kosten. Schick wird es auch im Gerling-Quartier, das gerade in der Altstadt neu entwickelt wird. Neben Büros und Gewerbeeinheiten wird es hier großzügige Luxuswohnungen geben. Kostenpunkt: Zwischen 5.800 Euro und 10.000 Euro je Quadratmeter.

In der Neustadt, dem Belgischen Viertel und in der Südstadt finden ebenfalls Sanierungsmaßnahmen statt, die zu einer Aufwertung führen: Lag der durchschnittliche Netto-Kaufpreis für eine Wohnung in der Altstadt-Nord im März 2016 bei knapp 3.950 Euro/m², ist er ein Jahr später auf rund 4.050 Euro/m² gestiegen, auch wenn man keine Sicht auf den Dom oder den Rhein hat. Denn Wohnen in der City liegt sowohl bei Jung als auch bei Alt im Trend. Da das Angebot jedoch äußerst knapp ist und entwicklungsfähige Flächen nur begrenzt vorhanden sind, ziehen die Preise an. Für Verkäufer eine lukrative Situation, sind sie so in einer starken Verhandlungsposition.

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Ebenfalls positiv ist die Preisentwicklung in exklusiven Wohnlagen im Süden von Köln, wie in Raderberg, Raderthal und Marienburg, die zum Stadtbezirk Rodenkirchen gehören. Hier befinden sich überwiegend freistehende Einfamilienhäuser mit großem Gartenanteil. Auch hier ist das Angebot begrenzt und lässt sich nicht beliebig vermehren. So liegt der durchschnittliche Kaufpreis für den Quadratmeter eines Hauses in Marienburg momentan bei rund 3.500 Euro. Im weiter südlich gelegenen Hahnwald, das zu den teuersten Adressen in Köln gehört, beträgt er für ein Haus sogar 4.900 Euro/m².

Beachtlich sind auch die Preissprünge in den südwestlich gelegenen Stadtteilen Müngersdorf, Lindenthal und Braunsfeld, die von zahlreichen Grünflächen, wie dem Stadtwald und der Jahnwiese, durchzogen sind. Neben gartenstadtähnlichen Siedlungsstrukturen prägen vor allem Einfamilienhäuser das Straßenbild. Wie schon in den exklusiven Wohnlagen sind auch hier erhebliche Preiszuwächse zu verzeichnen: In Braunsfeld um 7 % bei Häusern, um 23 % bei Wohnungen innerhalb eines Jahres. Der Netto-Kaufpreis für ein 150 Quadratmeter großes Eigenheim kann hier bei 630.000 Euro liegen, abhängig natürlich von der genauen Lage, qualitativ hochwertigen Ausstattungsmerkmalen und einer modernen Energietechnik.

Zu den beliebtesten Wohnlagen zählen Nippes und Ehrenfeld, die von einer hohen Urbanität gekennzeichnet sind. Weit über Köln hinaus bekannt sind sie insbesondere wegen ihrer multikulturellen Wuseligkeit. Ihren architektonischen Charme beziehen die „Veedel“ aus ihrer Bebauung mit Jugendstilhäusern und Gründerzeitbauten, die sich mit Mietshauskomplexen mischen. Da der Weg zur Universität nicht weit ist, sind hier vor allem junge Leute und Studenten anzutreffen. Auch in diesen Stadtteilen ist das Angebot an Kaufimmobilien äußerst knapp, weshalb die Kaufpreise im letzten Jahr deutlich angezogen haben. So lagen sie beispielsweise in Nippes für Wohnungen im März 2016 noch bei 3.350 Euro/m². Mit einer Preissteigerung von knapp 17 % liegen sie ein Jahr später bei rund 3.950 Euro/m².

Im Blick behalten sollte man in jedem Fall die rechtsrheinisch – also auf der „falschen Seite“, der sogenannten „Schäl Sick“ – gelegenen Stadtteile. Hier mausert sich Poll langsam aber stetig zu einer gefragten Wohnlage. Von Mülheim bis Poll wird die „Schäl Sick“ in den nächsten Jahren aufgemöbelt. Statt Industriebranchen soll zukünftig moderne Architektur das Stadtbild prägen. Dies wird die Immobilienpreise nachhaltig beeinflussen.

In Deutz hat die Aufwertung bereits zu steigenden Kaufpreisen geführt. Im Vergleich zum März 2016, wo der Quadratmeterpreis für eine Wohnung durchschnittlich 3.100 Euro/m² betrug, war er ein Jahr später um 150 Euro auf 3.250 Euro/m² gestiegen.

Aktuelle Durchschnittspreise für Immobilien in ausgewählten Stadtteilen

Stadtteil Kaufpreis/m²für ein Haus Preissteigerung Vorjahr(März 2016) Kaufpreis/m²für eine Wohnung Preissteigerung Vorjahr(März 2016)
Hahnwald ca. 4.900 € 17 % ca. 3.150 € 9 %
Braunsfeld ca. 4.050 € 7 % ca. 4.450 € 23 %
Nippes ca. 3.700 € 2 % ca. 3.950 € 17 %
Raderberg ca. 3.700 € 2 % ca. 3.950 € 7 %
Deutz ca. 3.500 € 7 % ca. 3.250 € 5 %

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Wie wird sich der Kölner Immobilienmarkt weiterentwickeln?

Die Zeiten, in denen es nur geringe Preisschwankungen am Kölner Immobilienmarkt gab, sind vorbei. In der Domstadt ist es in den vergangenen Jahren in manchen Lagen zu teilweise erheblichen Preisaufschlägen gekommen. Diese Entwicklung wird sich aufgrund der hohen Nachfrage und des geringen Angebots fortsetzen, wenngleich auch nicht in dieser Geschwindigkeit und Höhe. Hinzu kommt die Kostenentwicklung beim Neubau. Auch sie treibt die Preise in die Höhe. Außerdem wird insbesondere in den bisher eher günstigen Stadtteilen gebaut, was sich ebenfalls auf die dortige Preisentwicklung auswirken wird. Preisbestimmende Faktoren sind und bleiben aber nach wie vor die Mikrolage, Ausstattungsmerkmale und eine zukunftsgerichtete, energetische Beschaffenheit.

Mietpreise zum Wohnmarkt Köln

Tipp: Sie sind sich unsicher, ob die Vermietung oder der Verkauf für Sie die rentablere Option wäre? Prüfen Sie mit der Immobilienbewertung von Homeday welche Option sich eher lohnt:

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