Hier würden Sie mittig das Münchner Rathaus sehen, rechts im Bild die Frauenkirche und im Hintergrund die Alpen.

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Immobilienpreise, Lagen, Perspektiven: Der Immobilienmarkt in München

München gilt als „Weltstadt mit Herz“. High-Tech und Haxen harmonisieren bestens miteinander. Die enorme wirtschaftliche Prosperität lässt auch den Immobilienmarkt florieren: Neubauten werden vom Reißbrett weg verkauft, bei Bestandsobjekten haben die Preise deutlich angezogen.

Der Münchener Wohnimmobilienmarkt im Überblick

Der Münchener Wohnimmobilienmarkt hat ein Rekordjahr hinter sich: Grundstücke, Wohnimmobilien und Zinshäuser im Wert von rund 12,6 Milliarden Euro wechselten 2016 den Besitzer. Das entspricht einem Plus von 20 % zum Vorjahr. Vor allem der Engpass beim Wohnungsbau treibt die Preise. So wurde zwar die Zielmarke an zu errichtenden Wohnungen im Rahmen der Wohnungsbauoffensive in 2015 auf 8.500 Einheiten pro Jahr erhöht. Jedoch wurden tatsächlich nur rund 6.000 Einheiten gebaut. Für Neubau-Eigentumswohnungen liegt der Preis in durchschnittlichen Wohnlagen mittlerweile bei rund 6.800 Euro/m², in guten Wohnlagen sogar bei 7.450 Euro/m². Ebenfalls nur begrenzt vorhanden sind Kaufangebote an Bestandswohnungen, so dass selbst Objekte, die sich in weniger bevorzugten Lagen befinden und energetisch nicht in sonderlich gutem Zustand sind, für 4.000 Euro/m² gehandelt werden. In guten, zentralen Lagen kann der durchschnittliche Kaufpreis bei über 9.000 Euro/m² liegen.

Wer sich in München den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, muss außer Geld sehr viel Glück haben. Denn Neubaugebiete für den Wohnungsbau sind so gut wie nicht vorhanden. Entsprechend begehrt sind die wenigen baureifen Grundstücke für Einfamilienhäuser. So liegt der aktuelle Bodenrichtwert in guten Lagen, wie etwa Pasing oder Forstenried, bei deutlich über 1.400 Euro/m² und kann bis zu 2.500 Euro/m² betragen. In sehr guten Lagen, beispielsweise in Bogenhausen, müssen für unbebaute Wohnbaugrundstücke bis zu 4.100 Euro/m² gezahlt werden. Sofern dort überhaupt Baulücken zur Verdichtung vorhanden sind. Angesichts der generell wenig vorhandenen Bauflächen für Eigenheime ist auch das Preisniveau von Doppelhaushälften im Wiederverkauf gestiegen. Seit 2012 klettert es jährlich um 10 %. Objekte mit rund 140 m² Wohnfläche der Baujahre 1926 bis 2013 in mittlerer bis guter Wohnlage werden im Schnitt für 890.000 Euro verkauft. Je nach Ausstattungsniveau und energetischer Zukunftsfähigkeit kann der Preis 900.000 Euro auch deutlich übersteigen. Mit im Schnitt 800.000 Euro bzw. 675.000 Euro werden Reiheneckhäuser bzw. Reihenmittelhäuser zwar etwas niedriger gehandelt. Doch auch hier sind die Angebote überschaubar. In eingeführten Lagen kommen Objekte allenfalls durch einen Generationswechsel auf den Markt und werden dann zu Höchstpreisen angeboten. Sie möchten wissen wie viel Ihre Immobilie in München wert ist? Lassen Sie Ihre Immobilie durch die Immobilienexperten von Homeday kostenfrei und unverbindlich online bewerten.

Immobilienpreise zum Wohnmarkt München

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Soziodemografische Rahmenbedingungen

München wächst rasant: 1,54 Millionen Einwohner zählt die Isarmetropole mittlerweile. Über 32.000 Menschen kamen allein im vergangenen Jahr hinzu. Außerdem hält die Stadt den Geburtenrekord zum neunten Mal in Folge: 18.107 Neugeborene sind hier in 2016 zur Welt gekommen. So viele Kinder, wie nirgendwo sonst in Deutschland. Laut Bevölkerungsprognose wird München Ende 2018 1,6 Millionen Einwohner haben. Bis 2028 könnten weitere 100.000 Neubürger hinzukommen. Die Beliebtheit kommt nicht von ungefähr, liegt München doch auf Platz 4 im internationalen Ranking der lebenswertesten Städte der Welt und schlägt damit Metropolen wie Sydney und Kopenhagen. Ausschlaggebend für die gute Platzierung sind die politische und soziale Stabilität sowie umweltbezogene Aspekte. Hinzu kommen eine gut ausgebaute Gesundheitsversorgung und Bildungsangebote.

Beschäftigung

Seit Jahrzehnten ist München unangefochtener Spitzenreiter in Sachen High-Tech in Deutschland, weshalb die Millionenmetropole inoffiziell auch „Isar Valley“ genannt wird. Die Crème de la Crème der IT ist hier versammelt: Microsoft hat Ende 2016 seine neue Deutschland-Zentrale in Schwabing mit 1.900 Mitarbeitern bezogen. Ebenfalls in Schwabing unterhält IBM seit Frühjahr 2017 ein neues Forschungszentrum für Künstliche Intelligenz, das auf bis zu 1.000 Mitarbeiter ausgelegt ist. Auch Google ist mit einem Entwicklungslabor an der Isar vertreten. Bis zu 400 Softwareentwickler will der Internetriese zukünftig in seiner Dependance im Arnulfpark unterbringen. Daneben tummeln sich Apple, Cisco, Siemens und viele weitere Unternehmen aus der ITK-Branche in München. Rund 12 % aller Beschäftigten arbeiten in diesem Sektor. Bedeutend ist außerdem die Automobilbranche mit Herstellern wie BMW, Audi und MAN/Volkswagen inklusive der Zulieferindustrie, darunter Bosch, Osram und Infineon. Etwa 186.000 Menschen arbeiten in 1.100 Unternehmen der Fahrzeugindustrie. Zudem haben 15 % aller deutschen Biotechnologiefirmen in München ihren Sitz. Viele davon sind auf dem neu geschaffenen Campus Martinsried angesiedelt. Insgesamt zählt die bayerische Landeshauptstadt knapp 800.000 sozialversicherungspflichtige Beschäftigte. 24,3 % davon entfallen auf den Dienstleistungssektor, 18,4 % arbeiten im Handel und 11,3 % sind im Gesundheitswesen tätig. Aktuell liegt die Arbeitslosenquote bei lediglich 3,9 % und ist damit die niedrigste in Deutschland. Darüber hinaus ist München ein weltweit anerkannter Wissenschaftsstandort: Neben der renommierten Ludwig-Maximillians-Universität (LMU), an der circa 50.000 Studierende eingeschrieben sind, gibt es noch 16 weitere international bekannte Lehr- und Forschungseinrichtungen, wie etwa die Fraunhofer-Gesellschaft, die Max-Planck-Gesellschaft zur Förderung der Wissenschaft sowie das Helmholtz-Forschungszentrum für Umwelt und Gesundheit. Mit durchschnittlich 30.796 Euro pro Jahr verfügen die Münchener über die höchste Kaufkraft aller deutschen Großstädte.

Haushaltsstruktur

Über die Hälfte (54,4 %) aller Münchener lebt allein. Während in der Altersgruppe zwischen 18 bis 39 Jahren mit 46,4 % deutlich mehr Männer als Frauen (39 %) solo leben, kehrt sich dieses Verhältnis im Seniorenalter um: Ab 60 stellen Frauen mit 37 % den größeren Anteil. Männer ab 60 leben hingegen nur zu 19 % allein. Den mit Abstand höchsten Single-Anteil aller Münchener Stadtteile verzeichnet das Studentenviertel Maxvorstadt mit 68,8 %. Bei den Mehrpersonenhaushalten ohne Kinder dominieren mit 187.506 die Zwei-Personen-Haushalte, gefolgt von 32.218 Haushalten mit drei Bewohnern und 9.351 Vier-Personen-Haushalten.

Auch wenn München auf den ersten Blick eine Single-Hochburg ist, existiert dennoch eine große Anzahl an Familienhaushalten: 104.884 bestehen aus zwei Personen mit mindestens einem minderjährigen Kind. Das trifft immerhin auf 13,1 % aller Privathaushalte in München zu. Ebenso verbreitet ist die Konstellation zwei Erwachsene plus zwei minderjährige Kinder. Davon gibt es 37.904 Haushalte. Die Zahl Alleinerziehender ist in München relativ gering: Jeder 28. Haushalt wird von einer Person geführt mit entweder einem oder mehreren Kindern unter 18 Jahren. Während die meisten Familien im südöstlich gelegenen Trudering-Riem wohnen, zieht es Senioren vor allem in die südwestlich gelegenen Stadtteile Hadern, Fürstenried, Forstenried und Solln.

Welche Preisentwicklungen finden in den Stadtteilen statt?

Schauen wir uns die Wohnlagen nun im Detail an: Zu den teuersten Adressen in München gehört Schwabing, das direkt am Englischen Garten liegt. Beliebt ist der Stadtteil wegen seiner Mischung aus Großstadtflair und Dorfidylle. IT-Konzerne sind hier genauso zu finden, wie der inhabergeführte Semmelhändler. Kreative wohnen Tür an Tür mit Prominenten, Studenten teilen sich großzügige Altbauetagen mit pendelnden Jungmanagern. Auch architektonisch ist Schwabing äußerst abwechslungsreich: Großbürgerliche Villen stehen neben modernen Bürobauten. Stadthäuser wechseln sich mit Mietsgebäuden ab. Aktuell entsteht mit dem „Schwabinger Tor“ am Parzivalplatz entlang der Leopoldstraße ein 200.000 Quadratmeter großes, exklusives Stadtquartier mit Büros, Wohnungen, Wellness-Hotel und Feinkostläden. Ein in der Lage für lange Zeit sicherlich einmaliges Projekt. Wer in Schwabing eine Immobilie ergattern möchte, braucht eine äußerst aufmerksame Glücksfee, so rar sind hier die Kaufgelegenheiten. Im östlichen Teil des Viertels liegen die Angebotspreise aktuell bei durchschnittlich 9.600 Euro/m². Zwar sind die Kaufpreise mit 7.950 Euro/m² im benachbarten Neuschwabing etwas moderater. Dafür sind die Offerten jedoch genauso gering. Absoluter Spitzenreiter unter den Top-Lagen ist neben Schwabing das Universitätsviertel. Hier ist kaum etwas unter 13.250 Euro/m² zu finden.

Auch östlich des Englischen Gartens gibt es begehrte Wohnlagen. Sie rücken durch die Ende 2016 in Betrieb gegangene Verlängerung der Tramlinie 25 noch näher an die City heran. Wie etwa Steinhausen, wo die Nettokaufpreise von 4.650 Euro/m² im 2. Halbjahr 2014 auf 12.100 Euro/m² im 1. Halbjahr 2016 stiegen. Zwischenzeitlich haben sie sich jedoch bei durchschnittlich 9.550 Euro/m² eingependelt. Eine ähnliche Entwicklung lässt sich im noblen Altbogenhausen beobachten. Auch wenn die Kaufpreise im Vergleich zu denen in Steinhausen im selben Zeitraum deutlich moderater zugelegt haben. Denn mit 9.950 Euro/m² waren sie bereits auf einem hohen Niveau. Aktuell werden Objekte hier durchschnittlich mit 10.100 Euro/m² gehandelt. Zu den mittleren Lagen gehört Johanneskirchen am nordöstlichen Rand von Bogenhausen. Sowohl Ein- und Zweifamilienhäuser prägen das durch zahlreiche Grünflächen und einen dichten Baumbestand aufgelockerte Stadtbild, als auch Wohnanlagen, die in den 1960iger und 1980iger Jahren gebaut wurden. Um 16 % sind die Preise hier innerhalb eines Jahres gestiegen, so dass sie mittlerweile bei fast 7.000 Euro/m² angekommen sind.

Neben Bogenhausen bietet auch Berg am Laim zentrales Wohnen mit viel Grün. Nur wenige Minuten von der Innenstadt entfernt, verfügt der Stadtteil mit dem angrenzenden Ostpark über eines der beliebtesten Naherholungsgebiet Münchens. Wer in den Genuss dieser Annehmlichkeiten kommen möchte, muss im östlichen Teil von Berg am Laim durchschnittlich 7.400 Euro/m² zahlen. Ein im Vergleich zum 1. Halbjahr 2015 mit 5.750 Euro/m² ordentlicher Sprung um 21 %. Großes Potenzial hat auch Giesing, das an Berg am Laim angrenzt und sein einstiges Image als Arbeiterviertel längst verloren hat. Baulich ist der Stadtteil geprägt von unterschiedlichen Gebäudetypen, die von großen Wohnblöcken bis zu Ein- und Zweifamilienhäusern reichen. Verglichen mit anderen zentralen Lagen ist Giesing mit einem durchschnittlichen Nettokaufpreis von 5.900 Euro/m² zur Zeit noch vergleichsweise günstig. Je nach Mikrolage und Objektqualität dürfte sich hier zukünftig jedoch mehr realisieren lassen.

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Durch die Angebotsknappheit in zentrumsnahen Lagen rückt die Peripherie zunehmend in den Fokus, die früher eher wenig beachtet wurden. Wie zum Beispiel Thalkirchen südlich des Isartals. Mit dem „Asam-Schlössl“ hat das beschauliche Viertel sogar ein eigenes, kleines Barockschloss mit Garten zu bieten. Ein weiterer Anziehungspunkt ist die Floßlände, neben dem Eisbach einer der Hotspots für Surfer in München. Ein Geheimtipp ist Thalkirchen allerdings längst nicht mehr, wie der momentane Nettokaufpreis von durchschnittlich 7.350 Euro/m² zeigt. Gleich daneben liegt Harlaching, das geprägt ist von reizvollen Stadtvillen und Einfamilienhäusern aus dem frühen 20. Jahrhundert. Hier hat man nicht das Gefühl, in der drittgrößten Stadt Deutschlands zu leben, so gemütlich geht es in den Biergärten und Parks zu. Die Idylle hat ihren Preis und wer die Chance hat, ein Objekt erstehen zu können, darf nicht zu lange überlegen: So haben die Kaufpreise innerhalb eines Jahres merklich angezogen und sind von 7.900 Euro/m² auf 8.400 Euro/m² geklettert.

Ebenfalls naturnah liegt Solln im Süden Münchens an der Grenze zu Pullach. Im frühen 20. Jahrhundert sind hier die gleichnamige Villenkolonie und die exklusive Prinz-Ludwigs-Höhe entstanden. Neben Herrschaftshäusern, die teilweise in großzügige Parkanlagen eingebettet sind, gibt es auch exklusive Eigentumswohnanlagen. Sofern es überhaupt Kaufangebote gibt, beginnen die Preise für Villen bei etwa 1,4 Millionen Euro und für eine Doppelhaushälfte bei knapp einer Million Euro. Wer lieber auf eine Eigentumswohnung spekuliert, muss je nach Mikrolage und Ausstattungsmerkmalen circa. 6.550Euro/m² anlegen.

Durch zahlreiche Stadtentwicklungsmaßnahmen hat der äußerste Westen Münchens in den letzten Jahren an Attraktivität gewonnen. In Aubing ist ein regelrechter Bauboom ausgebrochen. Hunderte von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Mietwohnungen sind hier seit 2010 entstanden. Zudem ist die Nahversorgung ausgebaut worden und es gibt ein größeres Angebot an Kitas, Schulen und Ärzten. Die gute Infrastruktur lässt die Preise steigen: Lagen sie in Aubing-Süd im 2. Halbjahr 2014 im Schnitt bei 4.650 Euro/m², werden Objekte jetzt kaum noch unter 6.200 Euro/m² angeboten. Einen Wandlungsprozess durchläuft zur Zeit auch Freiham, wo sich die letzte große zusammenhängende Fläche innerhalb der Münchener Stadtgrenzen befindet. Bis 2021 entsteht auf 350 Hektar ein neues Stadtquartier, in dem über 20.000 Menschen wohnen und arbeiten werden. Erste Auswirkungen auf die Preisentwicklung sind bereits zu spüren: Wurde ein Käufer im 1. Halbjahr 2016 noch für 6.100 Euro/m² fündig, muss er jetzt 6.400 Euro/m² zahlen.

Zu den mittleren Lagen im Norden zählt Milbertshofen, das wegen seiner Nähe zum Olympiapark bekannt ist. Große Wohnanlagen prägen den ehemaligen Arbeiterstadtteil genauso wie Einfamilienhäuser und Reihenhaus-Siedlungen. Vor allem in Richtung Petuelpark, eine 7,4 Hektar große Grünanlage, die den Stadtteil mit Schwabing verbindet, verwischen sich die Unterschiede in jüngster Zeit zunehmend. Hier zu wohnen ist beliebt geworden. Auch die Trendkurve zeigt: Der Quadratmeterpreis ist von 4.900 Euro im 2. Halbjahr 2014 um 1.000 Euro gestiegen und ist bei 5.900 Euro/m² angekommen. Kaufinteressenten sollten das Terrain also zügig sondieren, sofern sie nicht weitere Preissprünge in Kauf nehmen wollen. Eine ähnliche Entwicklung zeichnet sich im weiter nördlich gelegenen Stadtteil Am Hart ab. Früher ein von Arbeitersiedlungen geprägtes Viertel, wandelt es sich langsam zur Alternative für den Mittelstand. Insbesondere am Naherholungsgebiet „Panzerwiese“ sind großzügige Einfamilienhäuser entstanden. Entsprechend üppig ist der Preisanstieg in den letzten Jahren. Konnte man eine Immobilie in 2015 noch für 5.200 Euro/m² erstehen, müssen inzwischen 6.000 Euro/m² gezahlt werden.

Aktuelle Durchschnittspreise für Immobilien in ausgewählten Stadtteilen

Stadtteil Preis pro Quadratmeter
Altbogenhausen ca. 10.100 €
Schwabing ca. 9.600 €
Steinhausen ca. 9.550 €
Harlaching ca. 8.400 €
Neuschwabing ca. 7.950 €
Berg am Laim ca. 7.400 €
Thalkirchen ca. 7.350 €
Johanneskirchen ca. 6.800 €
Solln ca. 6.550 €
Freiham ca. 6.400 €
Aubing-Süd ca. 6.200 €
Am Hart ca. 6.000 €
Giesing ca. 5.900 €
Milbertshofen ca. 5.900 €

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Wie wird sich der Münchener Immobilienmarkt weiterentwickeln?

Aufgrund des starken Wirtschaftswachstums und der steigenden Bevölkerungszahl wird München weiterhin ein äußerst attraktiver Immobilienstandort bleiben. Die zentrale Herausforderung ist die Wohnraumversorgung. Hierfür hat München 870 Millionen Euro Fördergelder bis 2021 bereitgestellt. Mit einer merklichen Abschwächung der Kaufpreise ist jedoch nicht zu rechnen. Denn neben deutschen Kapitalanlegern haben auch internationale Investoren die Metropole fest im Blick. Trotzdem muss man sich der Risiken bewusst sein, wie zum Beispiel steigende Zinsen oder Preiskorrekturen bei Objekten in Lagen mit geringer Qualität und in schlechtem baulichem und energetischem Zustand.

Mietpreise zum Wohnmarkt München

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