Erbbaurecht: Wann sich eine Erbpacht lohnt
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Erbbaurecht: Wann sich eine Erbpacht lohnt

Das Erbbaurecht bedeutet, dass eine Person auf einem Grundstück ein Bauwerk errichten darf, wobei der jeweilige Grund und Boden einer anderen Person gehört.

Inhaltsverzeichnis

  1. Laufzeit der Erbpacht

  2. Auslaufen der Erbpacht

  3. Pachtende

  4. Verlängerung der Erbpacht

  5. Eigentümer bei Erbpacht

  6. Erbbauzins als Entschädigung

  7. Erbpacht ablösen

  8. Gesetzliche Regelung

Rechtlich betrachtet handelt es sich beim Erbbaurecht um ein sogenanntes beschränktes dingliches Recht, was daraus abgeleitet wird, dass eine „fremde“ Person natürlicher oder juristischer Natur auf dem Grund und Boden eines anderen Eigentümers ein Bauwerk errichten darf. Die rechtliche Grundlage des Erbbaurechtes ist der Erbbaurechtsvertrag, der zwischen den beiden beteiligten Parteien geschlossen wird. Eine weitere Eigenschaft besteht beim Erbbaurecht darin, dass dieses im Prinzip wie jedes Grundstück verkauft, vererbt oder belastet werden kann. Das „Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz)“, welches bereits 1919 erlassen wurde, ist die allgemeine gesetzliche Grundlage der Erbpacht.

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Laufzeit des Erbbaurechts

Eine wesentliche Eigenschaft besteht beim Erbbaurecht darin, dass dieses für einen gewissen Zeitraum vereinbart wird. In der Regel werden Erbbaurechtverträge mit einer Laufzeit zwischen 75 und 99 Jahren geschlossen. Nach Ablauf des Vertrages erlischt die Erbpacht, sodass auf dem Grundstück errichtete Gebäude wieder zu entfernen sind. Oftmals ist es in der Praxis allerdings so, dass die Erbpacht um einen weiteren Zeitraum verlängert wird. Dazu sollte der Nutzer frühzeitig gegenüber dem Eigentümer seinen Wunsch auf Verlängerung anmelden. Die Verlängerung muss vor Ablauf ins Grundbuch eingetragen werden, sonst muss ein neuer Vertrag geschlossen werden. Umgekehrt kann der Erbbaurechtvertrag auch vorzeitig aufgelöst werden. Dazu bedarf es der Zustimmung des Grundstückeigentümers. Die Aufhebung muss dem Grundbuchamt mitgeteilt werden und ist unwiderruflich.

Was passiert, wenn die Erbpacht ausläuft?

Läuft die Erbpacht aus, verliert der Pächter sein Nutzungsrecht. Dieses geht vollständig zurück an den Verpächter. Steht eine Immobilie auf dem Grundstück geht auch diese auf den Grundstückseigentümer über. Allerdings muss sie abgelöst werden – und zwar zu mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes. Der Grundstückseigentümer kann dem Pächter dazu ein Angebot machen. Entweder legt er dieses willkürlich fest oder es wurde vorab etwas im Vertrag dazu festgehalten. Doch Vorsicht: Wird das Angebot abgelehnt, geht die Immobilie ohne Entschädigung auf den Grundstückseigentümer über. Um eine solche Situation zu vermeiden, sollte der Erbpachtvertrag rechtzeitig verlängert werden.

Was passiert nach Pachtende?

Nach Pachtende werden die ehemaligen Erbpachtnehmer entweder zu Mietern in ihrem eigenen Haus oder sie müssen ausziehen. Mieten können sie zur marktüblichen Miete, dieser Betrag kann auch aus der Ablösesumme für die Immobilie, die der Erbpachtgeber zahlen muss, beglichen werden. Ist die Zahlung der Miete finanziell nicht machbar oder kommt aus anderen Gründen nicht infrage, müssen die ehemaligen Erbpachtnehmer ausziehen.

Wird Erbpacht immer verlängert?

Eine Erbpacht wird nicht pauschal verlängert, es besteht kein Recht auf Verlängerung. Daher sollten Erbpachtnehmer bereits bei Vertragsabschluss die Option auf Verlängerung schriftlich festhalten. Wird das Grundstück weiter als Erbpachtgrundstück genutzt, hat der Erbpachtnehmer ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss. Ein neuer Vertrag kann allerdings einen deutlich höheren Erbzins beinhalten und sollte genau geprüft werden.

Gut zu wissen:

Wünscht der Erbpachtnehmer eine Verlängerung des Erbpachtvertrages, sollte er dies frühzeitig mit dem Eigentümer des Grundstücks besprechen. Die Verlängerung muss nämlich vor Ablauf des Vertrages im Grundbuch eingetragen werden und dies kann einige Zeit in Anspruch nehmen.

Wer ist Eigentümer bei Erbpacht?

Eigentümer des Grundstücks bei einer Erbpacht ist der Erbpachtgeber, also der Eigentümer des Grundstücks. Oft sind das Kirchen oder Gemeinden, es können aber auch Privatpersonen sein. Der Eigentümer tritt lediglich ein Nutzungsrecht für das Grundstück an den Erbpachtnehmer über einen festgelegten Zeitraum ab. Der Erbpachtnehmer ist jedoch Eigentümer des auf dem Erbpachtgrundstück errichteten Gebäudes.

Der Erbbauzins als Entschädigung

Die Erbpacht meint, dass der Erbbaurechtgeber – hierzulande meistens Institutionen, wie Gemeinden und Kirchen – einen sogenannten Erbbauzins erhält. Dieser ist praktisch eine Entschädigung dafür, dass er seinen Grund und Boden dem jeweiligen Erbbauberechtigten zur Verfügung stellt, damit dieser ein Bauwerk errichten und nutzen kann.

Vorteile für den Pächter

Das Erbbaurecht ist für Pächter insbesondere dann interessant, wenn die Hypothekenzinsen relativ hoch sind. In diesem Fall ist der Erbbauzins nämlich oftmals niedriger als der Zins für die Finanzierung, die zum Kauf des Grundstücks erforderlich wäre. Auf dieser Basis bietet die Erbpacht insbesondere Personen und Familien mit einem relativ geringen Einkommen die Möglichkeit, dennoch ein Eigenheim zu errichten. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist das Erbbaurecht allerdings weniger interessant, denn da sich die Bauzinsen auf einem sehr geringen Niveau bewegen, ist der Erbbauzins fast immer (deutlich) höher.

Vorteile für den Verpächter

Wer sein Grundstück nicht verkaufen, aber dennoch einen Ertrag erwirtschaften möchte, kann es verpachten. Üblicherweise wird für den Erbbaurechtsvertrag eine lange Laufzeit, die im privaten Bereich meist 99 Jahre beträgt, vereinbart, was beiden Seiten Sicherheit bietet. Ferner ist es bezüglich des Erbbauzinses so, dass dieser keineswegs für die gesamte Laufzeit festgesetzt ist, sondern sich erhöhen kann. Allerdings ist eine Anhebung frühestens alle drei Jahre möglich. Auch darf der jeweilige Pächter nicht frei über die auf dem Grundstück errichtete Immobilie verfügen. Meistens ist im Erbbaurechtsvertrag nämlich ein Mitspracherecht des Grundstückseigentümers festgehalten, sodass eine etwaige Weitergabe der Immobilie an dessen Zustimmung gebunden ist.

Welche Nachteile hat Erbpacht?

Eine Erbpacht birgt für den Pächter durchaus ein paar Nachteile. So ist dieser nicht Eigentümer des Grundstückes und kann in den meisten Fällen nicht frei über seine Immobilie verfügen. Oft ist nämlich ein Mitspracherecht für den Verpächter vertraglich festgehalten. Erbbaurechtsverträge laufen recht lange, in der Regel muss daher bis zu 99 Jahre lang der Erbzins gezahlt werden. Dieser kann außerdem im Laufe der Zeit kräftig angehoben werden. Des Weiteren besteht für den Pächter selbst oder seine Erben die Gefahr, die Immobilie unter Wert verkaufen zu müssen. Läuft der Erbpachtvertrag nämlich nicht mehr sonderlich lange, interessieren sich deutlich weniger potenzielle Käufer für die Immobilie. Möglich ist außerdem, dass der Grundstückseigentümer Eigenbedarf anmeldet. Dies sollte vertraglich ausgeschlossen werden.

Kann man Erbpacht ablösen?

Eine Erbpacht lässt sich durchaus ablösen bzw. vorzeitig beenden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sich der Erbpachtnehmer nicht an die im Vertrag festgehaltenen Vereinbarungen hält. Er also beispielsweise mit der Erbpachtzahlung in Verzug gerät oder das Grundstück verwahrlosen lässt. Wird daraufhin die Erbpacht beendet, nennt man dies Heimfall. Ebenso ist es möglich, dass sich beide Parteien einvernehmlich auf eine vorzeitige Beendigung der Erbpacht einigen.

Gesetzliche Regelung zum Erbbaurecht

Die Gesetze und Verordnungen zum Erbbaurecht sind im Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetzt – ErbbauRG) zusammengefasst. Darin sind Begrifflichkeiten und Inhalt des Erbbaurechts, Grundbuchvorschrift, Beleihung, Feuerversicherung, Zwangsversteigerung, Beendigung, Erneuerung und Heimfall geregelt. Teilweise findet im Erbbaurecht auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) Anwendung, z.B. in der Regelung des Erbbauzins, der Anwendung des Grundstücksrechts oder der Erneuerung des Erbbaurechtvertrags.

Erbbaurecht und Erbpracht – FAQ

Was ist unter Erbbaurecht und Erbpacht zu verstehen?

Das Erbbaurecht bedeutet, dass eine Person auf einem Grundstück ein Bauwerk errichten darf, wobei der jeweilige Grund und Boden einer anderen Person gehört. Die rechtliche Grundlage des Erbbaurechts ist der Erbbaurechtsvertrag, der zwischen den beiden beteiligten Parteien geschlossen wird. Das „Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz)“, welches bereits 1919 erlassen wurde, ist die allgemeine gesetzliche Grundlage der Erbpacht. Diese wird als Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks entrichtet.

Welche Laufzeit hat das Erbbaurecht?

In der Regel werden Erbbaurechtverträge mit einer Laufzeit zwischen 75 und 99 Jahren geschlossen. Nach Ablauf des Vertrages erlischt die Erbpacht, sodass auf dem Grundstück errichtete Gebäude wieder zu entfernen sind. Oftmals ist es in der Praxis allerdings so, dass die Erbpacht um einen weiteren Zeitraum verlängert wird. Die Verlängerung muss vor Ablauf ins Grundbuch eingetragen werden, sonst muss ein neuer Vertrag geschlossen werden. Mehr zum Thema

Welche Vorteile bietet die Erbpacht bzw. der Erbbauzins?

Die Erbpacht, auch Erbbauzins genannt, dient als Entschädigung dafür, dass der Erbbaurechtsgeber seinen Grund und Boden dem jeweiligen Erbbauberechtigten zur Verfügung stellt, damit dieser ein Bauwerk errichten und nutzen kann. Die Erbpacht ist für den Pächter von Vorteil, wenn die Hypothekenzinsen relativ hoch sind. In diesem Fall ist der Erbbauzins nämlich oftmals niedriger als der Zins für die Finanzierung, die zum Kauf des Grundstücks erforderlich wäre. Von Vorteil für den Verpächter ist, dass er sein Grundstück nicht verkaufen muss, aber dennoch einen Ertrag erwirtschaftet. Weiterlesen

Was sind ist gesetzliche Regelung zum Erbbaurecht?

Die Gesetze und Verordnungen zum Erbbaurecht sind im Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG) zusammengefasst. Teilweise findet im Erbbaurecht auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) Anwendung, z.B. in der Regelung des Erbbauzins, der Anwendung des Grundstücksrechts oder der Erneuerung des Erbbaurechtvertrags.

Themengebiet: Immobilienerbschaft

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