Erbteil verkaufen – Was gilt es zu beachten?

Geht der Nachlass einer verstorbenen Person im Zuge der Erbschaft auf mehr als einen Erben über, entsteht eine Erbengemeinschaft. Vor allem, wenn Erblasser eine Wohnung oder ein Haus vererben kann es dann kompliziert werden. Wer nicht bis zur Klärung sämtlicher Unstimmigkeiten auf seinen Anteil des Erbes warten möchte, hat die Möglichkeit, seinen Erbteil zu verkaufen. Erfahren Sie hier, wann dies sinnvoll ist und worauf Sie achten müssen.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist der Erbteil?
2. Kann ich auf meinen Erbanteil gegen Abfindung verzichten?
3. Darf ich meinen Erbteil verkaufen und wann ist dies sinnvoll?
4. Wer sind die potenziellen Käufer meines Erbanteils?
5. Wie ist der Ablauf des Erbteilverkaufs?
6. Was sollte der Erbteilskaufvertrag enthalten?
7. Welchen Preis kann ich für meinen Erbteil erzielen?

Hinterlässt ein Erblasser seinen Nachlass mehr als einem Erben, steht jedem seiner Erben nur ein Anteil des Erbes zu. Dieser Teil wird Erbteil oder auch Erbanteil genannt. Der Erbteil ist also nur in einer Erbengemeinschaft relevant. Wie hoch er ausfällt, kann der Erblasser grundsätzlich selbst bestimmen. Dazu muss er eine letztwillige Verfügung wie ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen. Tut er dies nicht, greift das Bundesgesetzbuch. In den Paragrafen 1924 ff. ist die gesetzliche Erbfolge abhängig vom Verwandtschaftsgrad und damit einhergehend auch die Höhe des jeweiligen Erbteils geregelt. Mit einem Testament lassen sich Familienangehörige übrigens auch enterben.

Die ersten beiden Beispiele verdeutlichen typische Konstellationen bei einer Erbschaft, wenn keine letztwillige Verfügung vorliegt. Das dritte stellt kurz den Sonderfall des Berliner Testaments dar.

Grundsätzlich kann jeder Erbe auf seinen Erbanteil verzichten und dafür von den Miterben eine Abfindung bekommen. Dieses Vorgehen nennt sich Abschichtung. Es funktioniert allerdings nur, wenn die Miterben mit der Zahlung der Abfindung und dem Austritt aus der Erbengemeinschaft einverstanden sind und auch in der Lage sind, diese Abfindung zu zahlen. Durch die so genannte Anwachsung vermehrt sich der jeweilige Erbteil der verbleibende Erben anteilig.

Besonders bei Immobilien bietet dieser Schritt eine gute Möglichkeit, wenn ein Erbe schnell an Geld kommen möchte, die Miterben sich aber über den etwaigen Verkauf der Immobilie noch nicht einig sind. Zudem lässt sich so ein Erbstreit vermeiden. Die Höhe der Abfindung kann frei verhandelt werden. Tendenziell wird sie aber unter dem Betrag liegen, der dem ausscheidenden Erben nach erfolgreichem Verkauf der Immobilie zustehen würde. Schließlich muss er sich durch die Abschichtung nicht mehr um den Nachlass kümmern.

Jeder Erbe darf seinen Erbteil verkaufen. Anders als bei der Abschichtung ist dafür in der Regel auch nicht das Einverständnis der Miterben nötig. Handelt es sich bei dem Nachlass allerdings um eine Immobilie, darf der Erbteil nur mit Zustimmung der restlichen Erbengemeinschaft verkauft werden. Schließlich ist sie ein gemeinschaftliches Eigentum.

Insbesondere wenn sich die Erbengemeinschaft uneins darüber ist, was mit der Immobilie passieren soll, kann der Verkauf des Erbteils eines oder mehrerer Miterben sinnvoll sein. Drohen Erbstreitigkeiten, lohnt es sich unter Umständen, seinen Erbteil zu verkaufen.

Generell ist jede natürliche oder juristische Person berechtigt, einen Erbteil zu kaufen. Potenzielle Käufer können also die Miterben, aber auch Personen außerhalb der Erbengemeinschaft sein. Ebenso ist es möglich, seinen Erbteil an eine Bank oder entsprechende Unternehmen zu verkaufen. Die Miterben haben jedoch ein Vorkaufsrecht. Um es auszuüben, müssen sie innerhalb der Vorkaufsfrist eine formlose Erklärung abgeben. Sie können den Erbteil dann zu den gleichen Konditionen kaufen, wie es Dritte könnten.

Sind sich der verkaufswillige Erbe und der Käufer einig, wird ein Erbteilskaufvertrag aufgesetzt. Dieser muss nach Paragraf 2033 BGB notariell beurkundet werden. Handelt es sich bei dem Käufer nicht ohnehin um einen oder mehrere Miterben, werden diese über den Verkauf informiert. Dadurch können sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und den Erbteil zu den im Vertrag genannten Konditionen kaufen. Der ursprüngliche Käufer hat dann kein Anrecht mehr auf den Kauf. Nach erfolgreichem Verkaufsabschluss ist der Verkäufer kein Miterbe mehr, für eventuelle Nachlassverbindlichkeiten haftet er jedoch weiterhin. So muss er z. B. unter Umständen trotzdem die Erbschaftssteuer zahlen.

Möchten Sie Ihren Erbteil verkaufen, werden dafür die üblichen Notarkosten fällig. Für das Aufsetzen und Beurkunden des Erbteilskaufvertrags berechnet der Notar Gebühren gemäß des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG).

Wie in jedem anderen Vertrag auch sollten im Erbteilskaufvertrag genaue Angaben zum Vertragsgegenstand und den Vereinbarungen stehen. Dazu gehören:

Erbteilskaufverträge können sehr individuell ausfallen, weshalb je nach Einzelfall weitere Punkte in den Vertrag aufgenommen werden müssen.

Welcher Preis sich für einen Erbteil erzielen lässt, hängt von vielen Faktoren ab. Generell wird der Nachlass im Hinblick auf die Erbschaftssteuer vom Finanzamt anders bewertet, als im Hinblick auf einen Verkauf. Es ist also sinnvoll seinen Erbteil zum Stichtag des Verkaufs bewerten zu lassen, um einschätzen zu können, welcher Verkaufspreis möglich ist. Um den Verkehrswert – auch: Zeitwert oder Marktwert – geerbter Immobilien zu ermitteln, gibt es in Deutschland drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, das Ertragswertverfahren bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und anderen Kapitalanlagen und das Sachwertverfahren für Gewerbeimmobilien, aber auch Grundstücke und Häuser. Mehr zu den einzelnen Verfahren können Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung lesen.

Themengebiet: Immobilienerbschaft