Geht der Nachlass einer verstorbenen Person im Zuge der Erbschaft auf mehr als einen Erben über, entsteht eine Erbengemeinschaft. Vor allem, wenn Erblasser eine Wohnung oder ein
Haus vererben
kann es dann kompliziert werden. Wer nicht bis zur Klärung sämtlicher Unstimmigkeiten auf seinen Anteil des Erbes warten möchte, darf seinen Erbanteil verkaufen. Erfahren Sie hier, wann dies sinnvoll ist und worauf Sie achten müssen. Hier erfahren Sie u.a. welche Steuern fällig werden, sobald Betroffene ein geerbtes Haus verkaufen.
Hinterlässt ein Erblasser seinen Nachlass mehr als einem Erben, steht jedem seiner Erben nur ein Anteil des Erbes zu. Dieser Teil wird Erbteil oder auch Erbanteil genannt. Der Erbteil ist also nur in einer
Erbengemeinschaft
relevant. Wie hoch er ausfällt, kann der Erblasser grundsätzlich selbst bestimmen. Dazu muss er eine letztwillige Verfügung wie ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen. Tut er dies nicht, greift das Bundesgesetzbuch. In den Paragrafen 1924 ff. ist die
gesetzliche Erbfolge
abhängig vom Verwandtschaftsgrad und damit einhergehend auch die Höhe des jeweiligen Erbteils geregelt. Mit einem Testament lassen sich Familienangehörige übrigens auch
enterben
.
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Höhe des Erbteils – drei Beispiele
Die ersten beiden Beispiele verdeutlichen typische Konstellationen bei einer
Erbschaft
, wenn keine letztwillige Verfügung vorliegt. Das dritte stellt kurz den Sonderfall des Berliner Testaments dar.
Beispiel 1: Güterstand der Zugewinngemeinschaft Hinterlässt ein Ehepartner nach seinem Tod den anderen Ehepartner sowie zwei Kinder, erbt der Partner die Hälfte des Erbes und die beiden Kinder je ein Viertel.
Beispiel 2: Gütertrennung Bei der gleichen Ausgangssituation, aber mit der Besonderheit, dass die Ehepartner sich für eine Gütertrennung entschieden haben, erben der hinterbliebene Ehepartner und die zwei Kinder je ein Drittel des Nachlasses.
Beispiel 3: Berliner Testament Haben die Eheleute ein Berliner Testament aufgesetzt, erbt der hinterbliebene Ehepartner alles allein und die Kinder nichts bzw. erst, wenn auch der andere Ehepartner stirbt. Diese Variante kann sinnvoll sein, wenn es sich beim Nachlass um eine selbstgenutzte Immobilie handelt. So lässt sich vermeiden, dass die Immobilie verkauft werden muss, um die Miterben auszuzahlen.
Kann ich auf meinen Erbanteil gegen Abfindung verzichten?
Jeder Erbe kann gegen Abfindung auf seinen Erbanteil verzichten
Grundsätzlich kann jeder Erbe auf seinen Erbanteil verzichten und dafür von den Miterben eine Abfindung bekommen. Dieses Vorgehen nennt sich Abschichtung. Es funktioniert allerdings nur, wenn die Miterben mit der Zahlung der Abfindung und dem Austritt aus der Erbengemeinschaft einverstanden sind und auch in der Lage sind, diese Abfindung zu zahlen. Durch die so genannte Anwachsung vermehrt sich der jeweilige Erbteil der verbleibende Erben anteilig.
Besonders bei Immobilien bietet dieser Schritt eine gute Möglichkeit, wenn ein Erbe schnell an Geld kommen möchte, die Miterben sich aber über den etwaigen
Verkauf der Immobilie
noch nicht einig sind. Zudem lässt sich so ein Erbstreit vermeiden. Die Höhe der Abfindung kann frei verhandelt werden. Tendenziell wird sie aber unter dem Betrag liegen, der dem ausscheidenden Erben nach erfolgreichem Verkauf der Immobilie zustehen würde. Schließlich muss er sich durch die Abschichtung nicht mehr um den Nachlass kümmern.
Gut zu wissen:
Ein großer Vorteil der Abschichtung ist, dass keine notarielle Beurkundung notwendig ist. Dennoch empfiehlt es sich, die Abschichtungsvereinbarung von einem Notar beurkunden zu lassen, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Darf ich meinen Erbteil verkaufen und wann ist dies sinnvoll?
Jeder Erbe darf seinen Erbteil verkaufen. Anders als bei der Abschichtung ist dafür in der Regel auch nicht das Einverständnis der Miterben nötig. Handelt es sich bei dem Nachlass allerdings um eine Immobilie, darf der Erbteil nur mit Zustimmung der restlichen Erbengemeinschaft verkauft werden. Schließlich ist sie ein gemeinschaftliches Eigentum.
Insbesondere wenn sich die Erbengemeinschaft uneins darüber ist, was mit der Immobilie passieren soll, kann der Verkauf des Erbteils eines oder mehrerer Miterben sinnvoll sein. Drohen Erbstreitigkeiten, lohnt es sich unter Umständen, seinen Erbteil zu verkaufen.
Hinweis:
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Wer sind die potenziellen Käufer meines Erbanteils?
Generell ist jede natürliche oder juristische Person berechtigt, einen Erbteil zu kaufen. Potenzielle Käufer können also die Miterben, aber auch Personen außerhalb der Erbengemeinschaft sein. Ebenso ist es möglich, seinen Erbteil an eine Bank oder entsprechende Unternehmen zu verkaufen. Die Miterben haben jedoch ein
Vorkaufsrecht
. Um es auszuüben, müssen sie innerhalb der Vorkaufsfrist eine formlose Erklärung abgeben. Sie können den Erbteil dann zu den gleichen Konditionen kaufen, wie es Dritte könnten.
Wie ist der Ablauf des Erbteilverkaufs?
Sind sich der verkaufswillige Erbe und der Käufer einig, wird ein Erbteilskaufvertrag aufgesetzt. Dieser muss nach Paragraf 2033 BGB notariell beurkundet werden. Handelt es sich bei dem Käufer nicht ohnehin um einen oder mehrere Miterben, werden diese über den Verkauf informiert. Dadurch können sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und den Erbteil zu den im Vertrag genannten Konditionen kaufen. Der ursprüngliche Käufer hat dann kein Anrecht mehr auf den Kauf. Nach erfolgreichem Verkaufsabschluss ist der Verkäufer kein Miterbe mehr, für eventuelle Nachlassverbindlichkeiten haftet er jedoch weiterhin. So muss er z. B. unter Umständen trotzdem die
Erbschaftssteuer
zahlen.
Erbteil verkaufen – Notarkosten
Möchten Sie Ihren Erbteil verkaufen, werden dafür die üblichen Notarkosten fällig. Für das Aufsetzen und Beurkunden des Erbteilskaufvertrags berechnet der
Notar
Gebühren gemäß des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG).
Was sollte der Erbteilskaufvertrag enthalten?
Wie in jedem anderen Vertrag auch sollten im Erbteilskaufvertrag genaue Angaben zum Vertragsgegenstand und den Vereinbarungen stehen. Dazu gehören:
Angaben zu Käufer, Verkäufer und Erblasser
Angaben zum konkreten Verkaufsgegenstand
Angaben zur Gegenleistung für den Erbteilsverkauf
Angabe zur Übernahme der Kosten
Angaben zur Haftungsübernahme bei Altlasten
Ggf. Angaben zur Vorkaufsfrist für die Miterben
Erbteilskaufverträge können sehr individuell ausfallen, weshalb je nach Einzelfall weitere Punkte in den Vertrag aufgenommen werden müssen.
Erbanteil verkaufen - mit welchen Preis kann ich rechnen?
Welcher Preis sich durch das Verkaufen vom Erbanteil erzielt, hängt von vielen Faktoren ab. Generell wird der
Nachlass
im Hinblick auf die Erbschaftssteuer vom Finanzamt anders bewertet, als im Hinblick auf einen Verkauf. Es ist also sinnvoll seinen Erbteil zum Stichtag des Verkaufs bewerten zu lassen, um einschätzen zu können, welcher Verkaufspreis möglich ist. Um den
Verkehrswert einer Immobilie
(auch Zeitwert: oder Marktwert) geerbter Immobilien zu ermitteln, gibt es in Deutschland drei Verfahren: das
Vergleichswertverfahren
bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, das
Ertragswertverfahren
bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und anderen Kapitalanlagen und das
Sachwertverfahren
für Gewerbeimmobilien, aber auch Grundstücke und Häuser. Mehr zu den einzelnen Verfahren können Sie in unserem Ratgeber zur
Immobilienbewertung
lesen.
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Geerbtes Haus verkaufen - welche Steuern fallen an?
Welche Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses anfallen, ist von mehreren Faktoren abhängig. Prinzipiell muss bei jedem Erbe Erbschaftsteuer gezahlt werden. Die Höhe dieser errechnet sich durch den Wert des Erbes, z.B. der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad. Des Weiteren gibt es bei der Erbschaftssteuer Freibeträge, welche ebenfalls vom Verwandtschaftsgrad abhängig sind. Zusätzlich kann die
Spekulationssteuer
anfallen, wenn zwischen Erwerb des Hauses und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Bei der Spekulationssteuer gibt es ebenfalls Ausnahmen.
Erbteil verkaufen – FAQ
Was ist der Erbteil?
Gibt es mehr als einen Erben (Stichwort Erbengemeinschaft), steht jedem Erben nur ein bestimmter Anteil des Gesamtnachlasses zu. Diesen Teil nennt man Erbteil oder Erbanteil. Die jeweilige Höhe kann vom Erblasser vorab mithilfe einer letztwilligen Verfügung festgelegt werden. Andernfalls greift die gesetzliche Erbfolge anhand des Verwandtschaftsgrades.
Kann ich auf meinen Erbanteil gegen Abfindung verzichten?
Es ist möglich, im Zuge der sogenannten Abschichtung auf seinen Erbteil zu verzichten und dafür eine Abfindung der Miterben zu erhalten. Diese müssen dem Vorgehen natürlich zustimmen. Insbesondere bei geerbten Immobilie kann die Abschichtung sinnvoll sein, um einen Erbstreit zu vermeiden.
Mehr zum Thema Abfindung bei Verzicht
Darf ich meinen Erbteil verkaufen und wann ist dies sinnvoll?
Grundsätzlich darf jeder Erbe seinen Erbteil verkaufen. Handelt es sich bei dem Nachlass allerdings um eine Immobilie, darf der Erbteil jedoch nur mit Zustimmung der restlichen Erbengemeinschaft verkauft werden. Besteht Uneinigkeit darüber, was mit der Immobilie geschehen soll, kann es sinnvoll sein, wenn ein oder mehrere Erben ihren Erbteil verkaufen.
Weitere Informationen zum Thema Erbteil
Wie ist der Ablauf des Erbteilverkaufs?
Sind sich die Parteien einig, wird ein Erbteilskaufvertrag aufgesetzt, der nach Paragraf 2033 BGB notariell beurkundet wird. Sofern Sie nicht ohnehin die Käufer sind, werden die Miterben über den Verkauf informiert. So können sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Der ursprüngliche Käufer hat dann kein Anrecht mehr auf den Kauf. Nach erfolgreichem Verkaufsabschluss ist der Verkäufer kein Miterbe mehr, für eventuelle Nachlassverbindlichkeiten haftet er jedoch weiterhin.
Welchen Preis kann ich für meinen Erbteil erzielen?
Welcher Preis sich für einen Erbteil erzielen lässt, hängt von vielen Faktoren ab. Es ist sinnvoll, seinen Erbteil zum Stichtag des Verkaufs bewerten zu lassen. Dadurch lässt sich einschätzen, welcher Verkaufspreis möglich ist. Um den Verkehrswert geerbter Immobilien zu ermitteln, gibt es in Deutschland drei Verfahren.
Zu den Verfahren
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
