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Zwangsversteigerung:
Vorteile und Risiken
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Vorteile und Risiken
Zwangsversteigerung: Vorteile und Risiken

Zwangsversteigerungen bieten Kaufinteressenten die Chance, eine Immobilie günstig zu erwerben. Erfahren Sie u.a., wie eine Zwangsversteigerung abläuft und welche Vorteile sowie Risiken mit ihr zusammenhängen.

Wie kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen?

Eine mit einer Hypothek belastete Immobilie wird durch monatliche Ratenzahlungen an die Bank getilgt. Ist der Schuldner mit mehreren Zahlungen im Rückstand, initiiert die Bank als letzte Option eine Zwangsversteigerung. Auch unbezahlte Rechnungen führen unter Umständen zu einer solchen Maßnahme.
Aus dem Erlös einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger bedient und Schuldner komplett oder zu großen Teilen von ihren finanziellen Lasten befreit. Doch bevor dies passiert, erhalten die betroffenen Eigentümer mehrfach Mahnungen und die Information über eine drohende Zwangsversteigerung.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Gläubiger beantragen eine Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht. Dieses setzt einen Verkehrswert der Immobilie auf Grundlage eines von ihm in Auftrag gegebenen Wertermittlungsgutachtens fest. Der Termin wird zeitnah im Schaukasten des Amtsgerichtes sowie in der regionalen Tageszeitung veröffentlicht. Wer auf die Immobilie bieten will, muss volljährig sein und einen gültigen Personalausweis besitzen. Außerdem ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes bei Zuschlag zu entrichten. Sind diese Voraussetzungen gegeben, erhält der Interessent mit dem höchsten Gebot den Zuschlag. Er wird damit sofortiger neuer Eigentümer. Eine Grundbucheintragung erfolgt jedoch erst nach Zahlung der Grunderwerbssteuer. Es ist daher wichtig, dass die Bieter ihre Finanzierung bereits zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung geregelt haben. Wird der Mindestgebotswert nicht erzielt, muss die Versteigerung zu einem späteren Zeitpunkt wiederholt werden.

Kosten der Zwangsversteigerung

Maximal acht Wochen nach einer Immobilienersteigerung ist der festgesetzte Kaufpreis an das Amtsgericht zu überweisen. Er reduziert sich um die bereits gezahlte Sicherheitsleistung. Hinzu kommen die Grunderwerbssteuer, Gebühren der Grundbucheintragung und die Zuschlagsgebühren des Amtsgerichtes. Letztere ersetzen die notarielle Beurkundung, die bei einer Zwangsversteigerung entfällt.

Welche Vorteile bietet eine Zwangsversteigerung?

Der Preis für zwangsversteigerte Immobilien liegt häufig erheblich unter ihrem tatsächlichen Verkehrswert. Das macht es auch Menschen mit begrenzten finanziellen Mitteln möglich, Eigentum zu erwerben. Ferner besteht die Möglichkeit, vorab Wertgutachten bei Gericht einzusehen, die über den Zustand der Immobilie informieren. Bestehende Verbindlichkeiten zur Immobilie werden ebenfalls durch das Amtsgericht offengelegt.

Gibt es Risiken bei Zwangsversteigerungen?

Das größte Risiko einer ersteigerten Immobilie besteht darin, dass sie vorab nicht von innen, sondern nur von außen besichtigt werden kann. Interessenten können daher nur schwer kalkulieren, welche Sanierungskosten zusätzlich auf sie zukommen. Denn: Auch wenn ein Haus von außen einen guten Eindruck macht, kann sein Innenleben katastrophale Überraschungen bringen. Das Risiko besteht vorrangig dann, wenn die aktuellen Eigentümer Gerichtsgutachtern den Zugang in das betroffene Gebäude verwehren. So entstehen viele Wertgutachten, die sich nur auf das äußere Erscheinungsbild einer Immobilie stützen. Das Risiko für Käufer steigt zusätzlich dadurch, dass es bei der Zwangsversteigerung kein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag gibt.

Ein weiteres Risiko stellen auch die vorherigen Besitzer der Immobilie dar: Menschen, die im Zuge einer Zwangsversteigerung ihr Zuhause verloren haben, werden mit einer bitteren Erfahrung konfrontiert. Einige weigern sich strikt auszuziehen. In Einzelfällen zerstören die ehemaligen Besitzer auch Teile der Immobilie absichtlich. Ziehen die letzten Eigentümer nicht freiwillig aus, ist notfalls eine Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher erforderlich. Dies kostet Zeit und Geld und stellt für beide Parteien eine große Belastung dar.

Sonderfall Teilungsversteigerung

Bei einer Teilungsversteigerung handelt es sich um den Verkauf von Anteilen einer Eigentümergemeinschaft. Haben beispielsweise mehrere Personen ein Haus geerbt und sind uneinig über dessen Verkauf, wandelt ein Notar die Immobilie in anteiliges Geldvermögen um. Im Zuge einer Teilungsversteigerung kann ein Miteigentümer dann das betroffene Haus komplett erwerben. Damit übernimmt er gleichzeitig alle Rechte und Belastungen.

Werden alte Schulden durch neue Eigentümer übernommen?

Durch die Zwangsversteigerung eines Hauses werden bestehende Verbindlichkeiten ausgelöst. Reicht die erzielte Summe zur Schuldendeckung nicht aus, wird ein Teil der Grundschuld möglicherweise auf den neuen Eigentümer übertragen. Hierüber werden alle Interessenten im Laufe der Zwangsversteigerung jedoch durch den Rechtspfleger ausführlich informiert.

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