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Schenkung Haus –
eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen
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Gehört eine Immobilie zum Vermögen, wählen viele Eigentümer den Weg der Schenkung statt das Haus zu vererben. Erfahren Sie hier u.a., wie eine Schenkung abläuft und welche Vor- und Nachteile sie bietet.

Wie verschenke ich eine Immobilie?

Wenn Sie Ihre Immobilie im Rahmen einer Schenkung übertragen wollen, ist dafür ein notarieller Schenkungsvertrag erforderlich. Gleichzeitig mit der Schenkung des Hauses sollten Sie auch Ihre eigene Vorsorge im Blick haben: Sichern Sie sich das Wohnrecht in der verschenkten Immobilie oder lassen Sie bei einer vermieteten Immobilie ein Nießbrauchrecht eintragen. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und sorgen dafür, dass Sie trotz der Schenkung das Haus weiterhin nutzen können oder Erträge wie Mieteinnahmen daraus erhalten.

Wann ist der beste Zeitpunkt für die Schenkung?

In vielen Fällen wollen Eltern durch die Schenkung ein Haus bzw. mehrere Immobilien noch zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen. Der Grund ist vor allem finanzieller Natur. Denn bei Schenkungen gelten hohe Freibeträge für nahe Verwandte. So müssen Kinder bis zu einem Vermögenswert von 400.000 Euro keine Steuern zahlen. Bei Ehegatten liegt der Freibetrag sogar bei 500.000 Euro und bei Enkelkindern bei 200.000 Euro. Lebenspartner ohne Trauschein erhalten hingegen lediglich einen Freibetrag in Höhe von 20.000 Euro.
Bei einer Schenkung können diese Freibeträge alle zehn Jahre ausgeschöpft und das Vermögen ohne Schenkungssteuer übertragen werden. Geht der Vermögenswert über die Freibeträge hinaus, ist ein rechtzeitiger Beginn der Schenkungen ratsam, um die Freibeträge entsprechend mehrfach auszuschöpfen. Es empfiehlt sich also, eine Schenkung frühzeitig zu planen.

Auf der anderen Seite stellt die Schenkung zugleich einen Weg dar, um gewisse Erben aus dem Nachlass auszuschließen beziehungsweise deren Pflichtanteil zu reduzieren. Ein Beispiel: Ein Immobilieneigentümer ist mit seinen Kindern zerstritten und möchte, dass allein der Lebenspartner die Immobilie erhält. Dies ist möglich, indem er die Immobilie diesem zu Lebzeiten schenkt. Zwar haben die Kinder einen sogenannten Pflichtanteilergänzungsanspruch. Dieser Anspruch sinkt jedoch in jedem Jahr nach der erfolgten Schenkung um zehn Prozent und endet nach zehn Jahren komplett. Wer seine Immobilie auf diese Weise übertragen möchte und den Pflichtteilergänzungsanspruch ausschließen möchte, sollte die Schenkung daher rechtzeitig planen.

Kann eine Schenkung rückgängig gemacht werden?

In der Regel enthält der Schenkungsvertrag auch eine Vereinbarung dazu, wann die Schenkung rückgängig gemacht werden kann. Dabei handelt es sich um sogenannte Katastrophenklauseln, die die Rückübertragung in bestimmten Fällen regelt. So fällt bei einer Schenkung das Haus beispielsweise zurück an den Schenkenden, wenn den Beschenkten (beispielsweise den Kindern) eine Privatinsolvenz droht. Damit der Wert des Hauses nicht in die Insolvenzmasse fließt, wird die Übertragung vorher rückgängig gemacht. Auch wenn der Beschenkte stirbt oder im Falle einer Scheidung vom beschenkten Ehepartner ist es möglich, den Vertrag rückabzuwickeln.

Schenkung Haus: Vor- und Nachteile im Überblick

Gerade wenn das zu vererbende Vermögen über den gesetzlichen Freibeträgen liegt, geht die Schenkung mit finanziellen Vorteilen einher. Bei einer rechtzeitigen Planung können Sie bei der Schenkung des Hauses und der Übertragung anderer Vermögenswerte die Steuerlast deutlich reduzieren.

Die Übertragung zu Lebzeiten an einen Beschenkten, der später zu den Erben gehört, bietet die Möglichkeit, einen Teil der Erbschaftssteuer zu sparen. Dadurch, dass die Schenkung alle zehn Jahre wiederholt werden kann, lassen sich bei umsichtiger Planung erhebliche Vermögenswerte übertragen. Als Immobilienbesitzer legen Sie bereits zu Lebzeiten fest, wer das Haus bekommt und beugen damit Streitigkeiten unter den Erben vor. Zudem reduzieren Sie durch die frühzeitige Übertragung den Pflichtteilsanspruch weiterer Erben.

Ein Nachteil besteht darin, dass Sie nach der Schenkung nicht mehr Eigentümer Ihrer Immobilie sind. Sie haben keine Möglichkeit mehr, das Haus zu verkaufen oder ein Darlehen auf das Haus aufzunehmen. Durch die Vereinbarung eines Wohnrechts oder eines Nießbrauchs sichern Sie sich weiterhin die Nutzungsrechte der Immobilie.

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