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Bei einem Haus-, Wohnungs oder Grundstückskauf ist es allein mit der Zahlung des Kaufpreises nicht getan. Es müssen dazu bei jedem Immobilienkauf sogenannte Kaufnebenkosten (auch Erwerbsnebenkosten) entrichtet werden. Erfahren Sie in diesem Artikel, was ein Immobilienkauf an Nebenkosten mit sich bringt, wie Sie die Kaufnebenkosten berechnen und wer sie zahlen muss.

Was sind Kaufnebenkosten?

Als Kaufnebenkosten werden sämtliche Kosten bezeichnet, die zum reinen Kaufpreis der Immobilie dazu kommen. Darunter fallen verschiedene Gebühren und Steuern, so zum Beispiel das Honorar für den Notar, Gebühren für die Umschreibung des Grundbuchs, die Grunderwerbsteuer sowie die Maklerprovision. Diese vier Posten gehören zu den klassischen Nebenkosten und betragen jeweils einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie.

Nachfolgend sehen Sie einen Überblick zur Berechnung der wichtigsten Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf:

  1. 01

    Notar- und Grundbuchamt: ca. 2 % des Kaufpreises

    Der Eintrag in die Grundbücher und die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags kosten den Käufer eine Gebühr von ca. 2% des Kaufpreises.

  2. 02

    Maklergebühr: ca. 3,5 - 7 % des Kaufpreises

    Die Maklerprovision kann frei zwischen Immobilienmakler und Kunde vereinbart werden. Sie beträgt i.d.R. 3,5 - 7% des Kaufpreises.

  3. 03

    Grunderwerbsteuer: 3,5 - 6,5 % des Kaufpreises

    Der Grunderwerbssteuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland und beträgt zwischen 3,5 - 6,5% des Kaufpreises der Immobilie.

  4. 04

    = Kaufnebenkosten: 9 - 15,5 %

    Somit entstehen insgesamt Kaufnebenkosten von ca. 9 - 15,5% des Kaufpreises der Immobilie. Diese sollten zusätzlich zum Kaufpreis eingeplant werden.

Die Höhe der Kaufnebenkosten wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. So variiert sie je nachdem, ob gekauft oder gebaut wird, nach Kaufpreis und nach Bundesland.
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die gängigen Erwerbsnebenkosten in den verschiedenen Bundesländern:

Bundesland Notar- und Grundbuchkosten (pauschal 2,0%) Grunderwerbsteuer Übliche Maklerprovision (Anteil Käufer)* Gesamt
Baden-Württemberg 2,0% 5,0% 3,57% 10,57%
Bayern 2,0% 3,5% 3,57% 9,07%
Berlin 2,0% 6,0% 7,14% 15,14%
Brandenburg 2,0% 6,5% 7,14% 15,64%
Bremen 2,0% 5,0% 5,95% 12,95%
Hamburg 2,0% 4,5% 6,25% 12,75%
Hessen 2,0% 6,0% 5,95% 13,95%
Mecklenburg-Vorpommern 2,0% 6,0% 3,57% 11,57%
Niedersachsen 2,0% 5,0% 3,57% 10,57%
Nordrhein-Westfalen 2,0% 6,5% 3,57% 12,07%
Rheinland-Pfalz 2,0% 5,0% 3,57% 10,57%
Saarland 2,0% 6,5% 3,57% 12,07%
Sachsen 2,0% 3,5% 3,57% 9,07%
Sachsen-Anhalt 2,0% 5,0% 3,57% 10,57%
Schleswig-Holstein 2,0% 6,5% 3,57% 12,07%
Thüringen 2,0% 6,5% 3,57% 12,07%
*Es kann in bestimmten Regionen Abweichungen geben.

Während die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf oder -bau in Berlin und Brandenburg am teuersten sind, müssen Käufer in Bayern und Sachsen am wenigsten zahlen.

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Welche Kaufnebenkosten fallen beim Hausbau an?

Beim Bau eines Hauses sind neben den gängigen Erwerbskosten zahlreiche weitere Posten, die sich zu den Nebenkosten zählen lassen, zu beachten:

Art der Kaufnebenkosten Ungefähre Höhe der Kaufnebenkosten
Ggf. Maklerprovision für das Baugrundstück 3,0 - 7,0% des Kaufpreises zzgl. MwSt.
Grunderwerbsteuer 3,5 - 6,5% des Kaufpreises
Notarhonorar und Grundbuchkosten 1,5 - 2,0% des Kaufpreises
Baugenehmigung rund 0,5% der Bausumme
Ggf. Erschließungskosten je nach Umfang
Bauherrenhaftpflicht rund 0,1% des Kaufpreises
Bauwesenversicherung rund 0,12% des Kaufpreises
Umzugskosten je nach Umfang und Entfernung

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Wird nicht gebaut, sondern gekauft, stehen mitunter andere Posten auf der Kaufnebenkostenliste. Die letztendliche Höhe ist natürlich immer vom Einzelfall abhängig.

Art der Kaufnebenkosten Ungefähre Höhe der Kaufnebenkosten
Ggf. Maklergebühren 3,0 - 7,0% des Kaufpreises zzgl. MwSt.
Grunderwerbsteuer 3,5 - 6,5% des Kaufpreises
Notarhonorar und Grundbuchkosten 1,5 - 2,0% des Kaufpreises
Ggf. Renovierungs- und Modernisierungskosten je nach Aufwand
Ggf. Umzugskosten je nach Umfang und Entfernung
Ggf. Sachverständigenkosten je nach Art und Umfang

Mehr zum Thema Nebenkosten Hauskauf bzw. Nebenkosten Wohnungskauf finden Sie in unseren Ratgeber-Artikeln.

Hinweis:

Sie wollen jetzt die Kaufnebenkosten Ihrer Wunschimmobilie berechnen? Der Tilgungsrechner von Homeday hilft Ihnen dabei.

Wer trägt die Kaufnebenkosten?

In der Regel übernimmt der Käufer die Kaufnebenkosten. Er kalkuliert sie in seiner Finanzierung mit ein und zahlt die fälligen Gebühren und Steuern an die entsprechende Stelle. Eine Ausnahme bilden die Maklerkosten. Bisher übernimmt auch diese häufig die Käuferseite, manchmal wird die Provision auch zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Spätestens wenn jedoch am 23.12.2020 das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft tritt, wird letzteres der Regelfall. Beim Kauf von Gewerbeobjekten und Mehrfamilienhäusern genauso wie von Grundstücken greift das Gesetz jedoch nicht. Bauherren, die ein Grundstück zum Hausbau erwerben, werden durch die Gesetzesänderung also nicht zwangsweise entlastet.

Wie lassen sich die Kaufnebenkosten berechnen?

Da die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf oder -bau von vielen Faktoren abhängen, lassen sie nicht pauschal berechnen. Liegen bestimmte Informationen vor, kann ein Kaufnebenkostenrechner Auskunft geben. Tragen Sie dazu einfach im Tilgungsrechner den Kaufpreis, die Postleitzahl der Immobilie und die vereinbarte Maklerprovision ein. In wenigen Sekunden erhalten Sie Summe der Kaufnebenkosten, mit der Sie rechnen müssen.

Beispielrechnung

Posten Höhe
Kaufpreis 300.000 €
Grunderwerbsteuer 19.500 €
Notarhonorar und Grundbuchkosten 6.000 €
Maklerprovision 21.420 €
Gesamt 46.920 €

Rechnet man nun die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren und die Maklerkosten zusammen, belaufen sich die Kaufnebenkosten für die Immobilie auf knapp 47.000 Euro. Das entspricht gut 15,5% des Kaufpreises.

Egal, ob Hausbau oder -kauf, es ist wichtig, die Kaufnebenkosten bei der Immobilienfinanzierung zu berücksichtigen. Nicht selten belaufen sie sich auf bis zu 20% des Kaufpreises oder gar mehr. Viele Banken fordern zudem, dass die Erwerbsnebenkosten mit Eigenkapital finanziert werden. Kostet die Immobilie also beispielsweise 300.000 Euro müssen bis zu 60.000 Euro aus eigenen Mitteln gestemmt werden. Nur selten stimmt der Kreditgeber einer Komplettfinanzierung zu: Immerhin werden die Kaufnebenkosten im Gegensatz zur Immobilie nicht mit einem Gegenwert abgesichert. Um diese Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch 110-Prozent-Finanzierung genannt, zu erhalten, sind eine sehr gute Bonität, ein sicherer Arbeitsplatz und ein überdurchschnittliches Einkommen Voraussetzung.

Wie lassen sich die Kaufnebenkosten reduzieren?

Die Kosten für einen Immobilienkauf sind nicht unerheblich. Da ist es gut zu wissen, wo sich sparen lässt. Die Erwerbsnebenkosten lassen sich unter Umständen reduzieren. Am einfachsten gelingt dies, indem Sie auf nicht unbedingt notwendige Services verzichten. Das sind zum Beispiel die Dienstleistung eines Umzugsunternehmens. Eine andere Möglichkeit wäre, die Immobilie in einem Bundesland zu bauen oder zu kaufen, in dem die Grunderwerbsteuer vergleichsweise niedrig ausfällt. Für Bewohner in Grenzgebieten kann dies eine Lösung sein. Auch etwaige Erschließungskosten lassen sich verringern, indem Sie im Vorfeld genau abklären, welche Kosten auf Sie zukommen.

Lassen sich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Wer die Immobilie privat nutzen möchte, hat leider schlechte Karten: Die Kaufnebenkosten steuerlich abzusetzen, ist in diesem Fall nicht möglich. Wird die Immobilie allerdings vermietet und es werden steuerpflichtige Einnahmen generiert, ist zumindest die Grunderwerbsteuer bei der Steuer absetzbar. Diese zählt dann zu den Werbungskosten. Bei einer gewerblichen Nutzung gilt die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe.

Wann sind die Kaufnebenkosten fällig?

Die Kaufnebenkosten sind fällig, sobald Sie die Rechnung über den jeweiligen Posten erhalten. Das ist je nach Stelle unterschiedlich. Die Notarkosten sind zumeist recht zügig nach der Beurkundung zu zahlen. Hier ist mit zwei bis vier Wochen zu rechnen. Gebühren für den Grundbucheintrag sind in der Regel vier bis sechs Wochen nach der notariellen Beurkundung zu entrichten. Das Finanzamt meldet sich mit einem Bescheid über die Grunderwerbsteuer rund sechs bis acht Wochen nach Beurkundung. Es gewährt einen Monat, um die Steuer zu zahlen. Wurde ein Makler in Anspruch genommen, ist die Maklerprovision direkt nach der Beurkundung fällig. Es kann jedoch ein individuelles Zahlungsziel vereinbart werden. Bei den weiteren Kaufnebenkosten wie Renovierungs- oder Umzugskosten richtet sich die Fälligkeit nach dem persönlichen Zeitplan. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die gängigen Erwerbsnebenkosten in der Regel spätestens acht Wochen nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig sind.

Kaufnebenkosten – FAQ

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zum reinen Kaufpreis der Immobilie dazu kommen. Das sind in der Regel das Honorar für den Notar, Gebühren für die Umschreibung des Grundbuchs sowie die Maklerprovision. Dazu können weitere Leistungen den Erwerbsnebenkosten zugerechnet werden, beispielsweise etwaige Erschließungskosten, Umzugskosten oder die Beauftragung von Sachverständigen. Die Kaufnebenkosten hängen in erster Linie vom Kaufpreis ab, aber auch das Bundesland spielt eine Rolle.

Wer trägt die Kaufnebenkosten?

Üblicherweise trägt der Käufer die Kaufnebenkosten und zahlt die fälligen Gebühren und Steuern an die entsprechende Stelle. Eine Ausnahme bilden die Maklerkosten, obwohl auch diese bisher meistens die Käuferseite übernehmen. Manchmal wird die Provision auch zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Spätestens wenn am 23.12.2020 ein neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten in Kraft tritt, wird die Aufteilung der Regelfall sein. Mehr dazu

Wie können Kaufnebenkosten berechnet werden?

Viele Faktoren beeinflussen die Höhe der Nebenkosten bei einem Immobilienkauf oder -bau, weshalb sie sich nicht pauschal berechnen lassen. Wichtigster Punkt bei der Berechnung ist der Kaufpreis, da viele Kosten und Gebühren einem bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises entsprechen. Ausschlaggebend ist ebenso das Bundesland, indem die Immobilie gebaut oder gekauft wird. Ein Kaufnebenkostenrechner gibt Auskunft über die zu erwartende Höhe der Erwerbsnebenkosten. Zum Kaufnebenkostenrechner

Wie lassen sich die Kaufnebenkosten reduzieren?

Die Erwerbsnebenkosten lassen sich unter Umständen reduzieren. Am einfachsten gelingt dies, indem auf nicht unbedingt notwendige Services verzichtet wird, zum Beispiel eines Umzugsunternehmens. Auch etwaige Erschließungskosten lassen sich verringern, indem Sie im Vorfeld genau abklären, welche Kosten auf Sie zukommen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie in einem Bundesland zu kaufen, indem die Grunderwerbsteuer niedrig ausfällt.

Lassen sich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Ob sich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen lassen, hängt davon ab, ob die Immobilie privat genutzt wird oder nicht. Bei privater Nutzung können die Nebenkosten nicht von der Steuer abgesetzt werden. Bei Vermietung zählt zumindest die Grunderwerbsteuer zu den Werbungskosten, bei gewerblicher Nutzung kann sie als Betriebsausgabe geltend gemacht werden. Weiterlesen

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