Kaufnebenkosten – ein entscheidender Posten bei der Immobilienfinanzierung
Bei einem Haus-, Wohnungs oder Grundstückskauf ist es allein mit der Zahlung des Kaufpreises nicht getan. Es müssen dazu bei jedem Immobilienkauf sogenannte Kaufnebenkosten (auch Erwerbsnebenkosten) entrichtet werden. Erfahren Sie in diesem Artikel, was ein Immobilienkauf an Nebenkosten mit sich bringt, wie Sie die Kaufnebenkosten berechnen und wer sie zahlen muss.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Die Nebenkosten Hauskauf betragen zwischen 9 und 12 % des Kaufpreises.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist abhängig vom Bundesland.
Versteckte Hauskauf Nebenkosten wie Sanierungs- oder Umzugskosten sind ebenfalls zu bedenken.
Für privat genutzte Immobilie können Kaufnebenkosten nicht von der Steuer abgesetzt werden.
Inhaltsverzeichnis
Welche Versicherungen sollten Immobilienbesitzer in die Nebenkosten Hauskauf einberechnen?
Nebenkosten Hauskauf: Welche versteckten Nebenkosten gibt es?
Hinweis:
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Was sind Kaufnebenkosten?
Als Kaufnebenkosten werden sämtliche Kosten bezeichnet, die zum reinen Kaufpreis der Immobilie dazu kommen. Darunter fallen verschiedene Gebühren und Steuern, so zum Beispiel das Gebühren für den Notar, die Umschreibung des Grundbuchs, die Grunderwerbsteuer sowie die Maklerprovision. Diese vier Posten gehören zu den klassischen Nebenkosten und betragen jeweils einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie.
Nachfolgend sehen Sie einen Überblick zur Berechnung der wichtigsten Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf:
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Notar- und Grundbuchamt: ca. 2 % des Kaufpreises
Der Eintrag in die Grundbücher und die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags kosten den Käufer eine Gebühr von ca. 2% des Kaufpreises. Die Höhe des Anteils an den Nebenkosten Hauskauf ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotGK). Unter anderem setzen sich die Notar- und Grundbuchkosten aus den Beurkundungskosten, den Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch und weiteren Dienstleistungen des Notars zusammen. Wie hoch die Kosten letztlich ausfallen, ist vom konkreten Fall abhängig. Notar und Grundbuchamt stellen eine Rechnung, wenn beispielsweise eine Vorverkaufsverzichtserklärung einzuholen ist oder wenn Dienstbarkeiten wie Wegerechte und Wohnrechte eingetragen werden sollen.
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Maklergebühr: bis zu 3,57 % des Kaufpreises
Die Maklerprovision kann frei zwischen Immobilienmakler und Kunde vereinbart werden. Sie beträgt i.d.R. bis zu 3,57% des Kaufpreises – jeweils für Käufer und Verkäufer. Am 23. Dezember 2020 ist eine bundeseinheitliche Regelung zur Maklerprovision in Kraft getreten. Dabei gibt es drei verschiedene Regelungen zur Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer: Ein Makler, der für beide Parteien tätig ist, darf nur eine Vergütung zu gleichen Teilen verlangen und muss die Courtage also hälftig aufteilen. Vertritt der Makler nur den Verkäufer, zahlt dieser auch die Maklercourtage. In diesem Fall verpflichtet sich der Käufer im Kaufvertrag zur Übernahme der hälftigen Maklerprovision. Denkbar ist zudem, dass nur eine Partei die volle Maklergebühr übernimmt.
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Grunderwerbsteuer: 3,5 % – 6,5 % des Kaufpreises
Der Grunderwerbssteuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland und beträgt zwischen 3,5% – 6,5% des Kaufpreises der Immobilie. Grunderwerbsteuer wird beim Kauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken fällig. Der Kaufvertrag regelt, wer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat - in der Regel übernimmt der Käufer die Steuer. Der Notar meldet den Kaufvertragsabschluss an das zuständige Finanzamt, das einen Grunderwerbssteuerbescheid an den Steuerpflichtigen versendet. Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erstellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann erfolgen.
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= Kaufnebenkosten: 9 % – 12 %
Somit entstehen insgesamt Kaufnebenkosten von ca. 9% – 12% des Kaufpreises der Immobilie. Diese sollten zusätzlich zum Kaufpreis eingeplant werden. Mit einem Kaufnebenkostenrechner können Sie die voraussichtlichen Kosten für Ihr Vorhaben kalkulieren, um sich einen Überblick zu verschaffen. Ideal für ein Finanzierungsvorhaben ist es, wenn der Käufer die Nebenkosten Hauskauf aus Eigenkapital erbringt. In der Regel übernehmen Banken die Finanzierung der Nebenkosten Hauskauf nicht - hier kommt es auf das Einkommen und die Bonität des Kreditnehmers an.
Die Höhe der Kaufnebenkosten wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. So variiert sie je nachdem, ob gekauft oder gebaut wird, nach Kaufpreis und nach Bundesland. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die gängigen Erwerbsnebenkosten in den verschiedenen Bundesländern:
| Bundesland | Notar- und Grundbuchkosten (pauschal 2,0%) | Grunderwerbsteuer | Übliche Maklerprovision (Anteil Käufer, inkl. MwSt.)* | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 2,0% | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Bayern | 2,0% | 3,5% | bis zu 3,57% | 9,07% |
| Berlin | 2,0% | 6,0% | bis zu 3,57% | 11,57% |
| Brandenburg | 2,0% | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
| Bremen | 2,0% | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Hamburg | 2,0% | 4,5% | bis zu 3,57% | 10,07% |
| Hessen | 2,0% | 6,0% | bis zu 3,57% | 11,57% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 2,0% | 6,0% | bis zu 3,57% | 11,57% |
| Niedersachsen | 2,0% | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Nordrhein-Westfalen | 2,0% | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
| Rheinland-Pfalz | 2,0% | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Saarland | 2,0% | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
| Sachsen | 2,0% | 3,5% | bis zu 3,57% | 9,07% |
| Sachsen-Anhalt | 2,0% | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Schleswig-Holstein | 2,0% | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
| Thüringen | 2,0% | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
*Es kann in bestimmten Regionen Abweichungen geben.
Während die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf oder -bau in Berlin und Brandenburg am teuersten sind, müssen Käufer in Bayern und Sachsen am wenigsten zahlen.
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Welche Kaufnebenkosten fallen beim Hausbau an?
Beim Bau eines Hauses sind neben den gängigen Erwerbskosten zahlreiche weitere Posten, die sich zu den Nebenkosten zählen lassen, zu beachten:
Art der Kaufnebenkosten | Ungefähre Höhe der Kaufnebenkosten |
|---|---|
Ggf. Maklerprovision für das Baugrundstück | 3,0 - 7,0% des Kaufpreises zzgl. MwSt. |
Grunderwerbsteuer | 3,5 - 6,5% des Kaufpreises |
Notarhonorar und Grundbuchkosten | 1,5 - 2,0% des Kaufpreises |
Baugenehmigung | rund 0,5% der Bausumme |
Ggf. Erschließungskosten | je nach Umfang |
Bauherrenhaftpflicht | rund 0,1% des Kaufpreises |
Bauwesenversicherung | rund 0,12% des Kaufpreises |
Umzugskosten | je nach Umfang und Entfernung |
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Wird nicht gebaut, sondern gekauft, stehen mitunter andere Posten auf der Kaufnebenkostenliste. Die letztendliche Höhe ist natürlich immer vom Einzelfall abhängig.
| Art der Kaufnebenkosten | Ungefähre Höhe der Kaufnebenkosten |
|---|---|
| Ggf. Maklergebühren | bis zu 3,57 % des Kaufpreises |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 - 6,5% des Kaufpreises |
| Notarhonorar und Grundbuchkosten | 1,5 - 2,0% des Kaufpreises |
| Ggf. Renovierungs- und Modernisierungskosten | je nach Aufwand |
| Ggf. Umzugskosten | je nach Umfang und Entfernung |
| Ggf. Sachverständigenkosten | je nach Art und Umfang |
Mehr zum Thema Nebenkosten Hauskauf bzw. Nebenkosten Wohnungskauf finden Sie in unseren Ratgeber-Artikeln.
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Wie lassen sich die Kaufnebenkosten berechnen?
Da die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf oder -bau von vielen Faktoren abhängen, lassen sie nicht pauschal berechnen. Liegen bestimmte Informationen vor, kann ein Kaufnebenkostenrechner Auskunft geben. Tragen Sie dazu einfach im Tilgungsrechner den Kaufpreis, die Postleitzahl der Immobilie und die vereinbarte Maklerprovision ein. In wenigen Sekunden erhalten Sie die Summe der Kaufnebenkosten, mit der Sie rechnen müssen.
Beispielrechnung
| Posten | Höhe |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 19.500 € |
| Notarhonorar und Grundbuchkosten | 6.000 € |
| Maklerprovision | 10.710 € |
| Gesamt | 36.210 € |
Rechnet man nun die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren und die Maklerkosten zusammen, belaufen sich die Kaufnebenkosten für die Immobilie auf rund 36.000 Euro. Das entspricht gut 12% des Kaufpreises.
Egal, ob Hausbau oder -kauf, es ist wichtig, die Kaufnebenkosten bei der Immobilienfinanzierung zu berücksichtigen. Nicht selten belaufen sie sich auf bis zu 20% des Kaufpreises oder gar mehr. Viele Banken fordern zudem, dass die Erwerbsnebenkosten mit Eigenkapital finanziert werden. Kostet die Immobilie also beispielsweise 300.000 Euro müssen bis zu 60.000 Euro aus eigenen Mitteln gestemmt werden. Nur selten stimmt der Kreditgeber einer Komplettfinanzierung zu: Immerhin werden die Kaufnebenkosten im Gegensatz zur Immobilie nicht mit einem Gegenwert abgesichert. Um diese Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch 110-Prozent-Finanzierung genannt, zu erhalten, sind eine sehr gute Bonität, ein sicherer Arbeitsplatz und ein überdurchschnittliches Einkommen Voraussetzung.
Welche Versicherungen sollten Immobilienbesitzer in die Nebenkosten Hauskauf einberechnen?
Versicherungen dienen als Absicherung für den Hauskäufer.
Die Absicherung des Eigentümers spielt für Haus- oder Wohnungseigentümer eine wesentliche Rolle. Einige Versicherungsbeiträge fallen bereits während der Bauphase an und sind damit Teil der Budgetplanung.
Der folgende Überblick zeigt die wichtigsten Versicherungen:
Risikolebensversicherung: Eine Immobilie ist in aller Regel über ein Darlehen finanziert. Stirbt der Hauptverdiener, sind die Hinterbliebenen unter Umständen nicht mehr in der Lage, die monatlichen Raten zu zahlen und verlieren in dieser Situation auch noch ihr Zuhause. Eine gute Entscheidung ist eine Risikolebensversicherung, die im Todesfall die Versicherungssumme auszahlt.
Restschuldversicherung: Die Restschuldpolice ist eine Alternative zur Risikolebensversicherung. Stirbt der Hauptverdiener greift der Versicherungsschutz und deckt die noch verbleibende Darlehensschuld ab.
Berufsunfähigkeitsversicherung: Die Rückzahlung des Immobiliendarlehens ist auf das Einkommen des Hauptverdieners abgestellt. Ist der Hauptverdiener wegen eines Unfalls oder einer Krankheit arbeitsunfähig, können die Raten im schlimmsten Fall nicht mehr bewältigt werden. Die BUZ sichert den Ausfall des Einkommens.
Rechtsschutzversicherung: Kommt es bei einem Bauvorhaben zu Streitigkeiten mit dem Bauunternehmen oder anderen Problemen, die schlimmstenfalls vor Gericht ausgetragen werden, ist mit hohen Kosten zu rechnen. Ideal ist daher eine Bauherrenhaftpflicht, die in diesen Fällen schützt. Nach dem Einzug schützt eine Rechtsschutzversicherung beispielsweise bei Auseinandersetzungen mit Nachbarn oder Mietern.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung: Grundstückseigentümer haften für Schäden, die Dritte auf ihrem Grundstück erleiden. Beschädigt beispielsweise ein herabfallender Dachziegel ein parkendes Auto oder rutscht ein Passant im Winter auf dem nicht geräumten Gehweg aus, ist der Eigentümer schadenersatzpflichtig. Genau diese Risiken deckt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ab. Während der Bauphase ist die Bauherrenhaftpflicht zu empfehlen, die bei Schäden Dritter auf der Baustelle greift.
Wohngebäudeversicherung: Die Gebäudeversicherung ist eine wichtige Absicherung für Immobilieneigentümer. Die Versicherungspolice deckt Schäden am Gebäude, die durch Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel entstehen.
Elementarschadenversicherung: Die Elementarversicherung ist eine ideale Ergänzung der Wohngebäudeversicherung. Die Absicherung greift bei Schadenereignissen wie Erdrutschen, Lawinen oder Schäden durch Starkregen. Aufgrund der zunehmenden extremen Wetterereignisse ist die Police sehr zu empfehlen.
Hausratversicherung: Während Wohngebäude- und Elementarversicherung Schäden am Gebäude abdecken, dient die Hausratversicherung der Absicherung des beweglichen Eigentums. Kommt es infolge eines Feuers, Sturms oder austretendem Leitungswasser zu Schäden an Einrichtungsgegenständen, Möbeln oder anderem beweglichen Hausrat, übernimmt die Hausratversicherung die Regulierung des Schadens. In der Regel sichert die Police auch Schäden durch Diebstahl und Vandalismus.
Nebenkosten Hauskauf: Welche versteckten Nebenkosten gibt es?
Neben den gängigen Nebenkosten Hauskauf wie Grunderwerbsteuer und Maklercourtage gibt es bei einem Kaufvorhaben unter Umständen weitere Kostenfaktoren, die Immobilienkäufer bei der Kostenplanung berücksichtigen sollten.
Verschiedene versteckte Nebenkosten Hauskauf im Überblick:
Nebenkosten Hauskauf: Modernisierungs- und Sanierungskosten
Käufer, die sich für eine Bestandsimmobilie entscheiden, beziehen idealerweise Modernisierungs- und Sanierungskosten in ihr Vorhaben ein. In vielen Fällen sind die Schäden offensichtlich und einige Arbeiten werden bereits vor dem Einzug durchgeführt. Im besten Fall beauftragen Sie vor der Kaufentscheidung einen Gutachter, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen.
Unter Umständen zeigen sich Schäden jedoch erst nach dem Einzug und sorgen für erhebliche finanzielle Probleme. Es ist empfehlenswert, Rücklagen zu bilden, damit eine unvermittelt anstehende Reparatur kein großes Loch in das finanzielle Budget reißt. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, informieren Käufer sich idealerweise über die Höhe der vorhandenen Rücklagen und die geplanten Vorhaben der Hausgemeinschaft.
Nebenkosten Hauskauf: Umzugskosten
Die Kosten für ein Umzugsunternehmen sind im Vergleich zu anderen Ausgaben im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf oder Bauvorhaben zwar gering, dennoch sollten Käufer auch diese Kosten im Blick haben. Wie hoch die Rechnung letztlich ausfällt, ist vom Umfang des Hausrats und der Entfernung des neuen Wohnorts abhängig.
Nebenkosten Hauskauf: Miete
Dauert es länger als geplant, bis die neue Immobilie bezugsfertig ist, etwa weil der Bau sich verzögert und die Sanierung nicht wie geplant abläuft, müssen Käufer oder Bauherren länger in der Mietwohnung bleiben. Eventuell werden bereits Raten für die Finanzierung fällig und zusammen mit der Miete ergibt sich für eine bestimmte Zeit eine Doppelbelastung.
Wer trägt die Kaufnebenkosten?
In der Regel übernimmt der Käufer die Kaufnebenkosten. Er kalkuliert sie in seiner Finanzierung mit ein und zahlt die fälligen Gebühren und Steuern an die entsprechende Stelle. Eine Ausnahme bilden die Maklerkosten. Diese werden seit Dezember 2020 (Inkrafttreten des "Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“) geteilt. Beim Kauf von Gewerbeobjekten und Mehrfamilienhäusern genauso wie von Grundstücken greift das Gesetz jedoch nicht. Bauherren, die ein Grundstück zum Hausbau erwerben, werden durch die Gesetzesänderung also nicht zwangsweise entlastet.
Gut zu wissen
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Wie lassen sich die Kaufnebenkosten reduzieren?
Die Kosten für einen Immobilienkauf sind nicht unerheblich. Da ist es gut zu wissen, wo sich sparen lässt. Die Erwerbsnebenkosten lassen sich unter Umständen reduzieren. Am einfachsten gelingt dies, indem Sie auf nicht unbedingt notwendige Services verzichten. Das sind zum Beispiel die Dienstleistung eines Umzugsunternehmens. Eine andere Möglichkeit wäre, die Immobilie in einem Bundesland zu bauen oder zu kaufen, in dem die Grunderwerbsteuer vergleichsweise niedrig ausfällt. Für Bewohner in Grenzgebieten kann dies eine Lösung sein. Auch etwaige Erschließungskosten lassen sich verringern, indem Sie im Vorfeld genau abklären, welche Kosten auf Sie zukommen.
Gut zu wissen
Mit den richtigen Finanzierungskonditionen können ebenfalls zu einer Reduzierung der Gesamtkosten beitragen. Unser Partner Heun Finanz schafft für Kaufinteressenten Zugang zu optimalen Finanzierungskonditionen.
Lassen sich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Wer die Immobilie privat nutzen möchte, hat leider schlechte Karten: Die Kaufnebenkosten steuerlich abzusetzen, ist in diesem Fall nicht möglich. Wird die Immobilie allerdings vermietet und es werden steuerpflichtige Einnahmen generiert, ist zumindest die Grunderwerbsteuer bei der Steuer absetzbar. Diese zählt dann zu den Werbungskosten. Bei einer gewerblichen Nutzung gilt die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe.
Wann sind die Kaufnebenkosten fällig?
Die Kaufnebenkosten sind fällig, sobald Sie die Rechnung über den jeweiligen Posten erhalten. Das ist je nach Stelle unterschiedlich. Die Notarkosten sind zumeist recht zügig nach der Beurkundung zu zahlen. Hier ist mit zwei bis vier Wochen zu rechnen. Gebühren für den Grundbucheintrag sind in der Regel vier bis sechs Wochen nach der notariellen Beurkundung zu entrichten. Das Finanzamt meldet sich mit einem Bescheid über die Grunderwerbsteuer rund sechs bis acht Wochen nach Beurkundung. Es gewährt einen Monat, um die Steuer zu zahlen. Wurde ein Makler in Anspruch genommen, ist die Maklerprovision direkt nach der Beurkundung fällig. Es kann jedoch ein individuelles Zahlungsziel vereinbart werden. Bei den weiteren Kaufnebenkosten wie Renovierungs- oder Umzugskosten richtet sich die Fälligkeit nach dem persönlichen Zeitplan. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die gängigen Erwerbsnebenkosten in der Regel spätestens acht Wochen nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig sind.
Kaufnebenkosten – FAQ
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zum reinen Kaufpreis der Immobilie dazu kommen. Das sind in der Regel das Honorar für den Notar, Gebühren für die Umschreibung des Grundbuchs sowie die Maklerprovision. Dazu können weitere Leistungen den Erwerbsnebenkosten zugerechnet werden, beispielsweise etwaige Erschließungskosten, Umzugskosten oder die Beauftragung von Sachverständigen. Die Kaufnebenkosten hängen in erster Linie vom Kaufpreis ab, aber auch das Bundesland spielt eine Rolle.
Wer trägt die Kaufnebenkosten?
Üblicherweise trägt der Käufer die Kaufnebenkosten und zahlt die fälligen Gebühren und Steuern an die entsprechende Stelle. Eine Ausnahme bilden die Maklerkosten. Diese werden seit Dezember 2020 mit Inkrafttreten eines neuen Gesetzes – zumindest beim Kauf von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern – zwischen Verkäufer und Käufer hälftig geteilt. Mehr zum Thema Kaufnebenkosten erfahren
Wie können Kaufnebenkosten berechnet werden?
Viele Faktoren beeinflussen die Höhe der Nebenkosten bei einem Immobilienkauf oder -bau, weshalb sie sich nicht pauschal berechnen lassen. Wichtigster Punkt bei der Berechnung ist der Kaufpreis, da viele Kosten und Gebühren einem bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises entsprechen. Ausschlaggebend ist ebenso das Bundesland, indem die Immobilie gebaut oder gekauft wird. Ein Kaufnebenkostenrechner gibt Auskunft über die zu erwartende Höhe der Erwerbsnebenkosten. Zum Kaufnebenkostenrechner
Wie lassen sich die Kaufnebenkosten reduzieren?
Die Erwerbsnebenkosten lassen sich unter Umständen reduzieren. Am einfachsten gelingt dies, indem auf nicht unbedingt notwendige Services verzichtet wird, zum Beispiel ein Umzugsunternehmen. Auch etwaige Erschließungskosten lassen sich verringern, indem Sie im Vorfeld genau abklären, welche Kosten auf Sie zukommen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie in einem Bundesland zu kaufen, indem die Grunderwerbsteuer niedrig ausfällt.
Lassen sich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Ob sich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen lassen, hängt davon ab, ob die Immobilie privat genutzt wird oder nicht. Bei privater Nutzung können die Nebenkosten nicht von der Steuer abgesetzt werden. Bei Vermietung zählt zumindest die Grunderwerbsteuer zu den Werbungskosten, bei gewerblicher Nutzung kann sie als Betriebsausgabe geltend gemacht werden. Mehr über Kaufnebenkosten erfahren
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