Rechtliche Grundlagen der Außenprovision
Für Verbraucher:innenkäufe von Wohnungen und Einfamilienhäusern begrenzen gesetzliche Regeln die Verteilung von Maklerkosten. Maßgeblich sind insbesondere die §§ 656a bis 656d BGB.
Die besonderen Regeln zur Maklerkostenverteilung gelten für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist. Sie betreffen Rechtsverhältnisse, die ab dem 23. Dezember 2020 entstanden sind. Für andere Objektarten oder Käufe durch Unternehmen lassen sich diese Vorgaben nicht ohne Weiteres übertragen.
§ 656c BGB ist vor allem bei einer Doppelprovision relevant. Arbeitet ein Makler für Käufer:innen und Verkäufer:innen und versprechen beide Seiten eine Provision, müssen sie sich zur Zahlung in gleicher Höhe verpflichten. Die Vorschrift soll verhindern, dass eine Seite im Ergebnis deutlich stärker belastet wird als die andere.
Objekt und Käuferstatus prüfen: Die Sonderregeln erfassen Wohnungen und Einfamilienhäuser beim Kauf durch Verbraucher:innen.
Auftragssituation klären: Entscheidend ist, ob der Makler für beide Parteien oder nur für eine Seite tätig wird.
Zahlungsvereinbarung lesen: Provisionshöhe, Kostentragung und Fälligkeit sollten nachvollziehbar geregelt sein.
Doppelprovision und gleiche Kostenverpflichtung
Bei einer Doppelprovision bestehen Maklervereinbarungen mit Käufer:innen und Verkäufer:innen. Für den erfassten Verbraucherkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses müssen beide Seiten dann in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet sein.
Die gleiche Kostenverpflichtung betrifft die vereinbarte Belastung beider Parteien. Sie beantwortet nicht automatisch jede Frage zur Wirksamkeit einzelner Vertragsklauseln oder zur konkreten Fälligkeit im Einzelfall.
Einseitiger Maklerauftrag und Kostenbeteiligung
Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, darf die andere Partei bei einem erfassten Verbraucherkauf nur bis zur Höhe des Anteils der auftraggebenden Partei an den Maklerkosten beteiligt werden. Die auftraggebende Seite muss also mindestens einen gleich hohen Betrag selbst schulden.
Der Anteil der nicht auftraggebenden Partei wird erst fällig, wenn die auftraggebende Partei ihren Maklerlohn gezahlt hat und dies nachweisen kann. Eine vollständige Weitergabe einer von Verkäufer:innen geschuldeten Vergütung an Käufer:innen ist in diesem Fall nicht wirksam.
Textform beim Maklervertrag
Maklerverträge über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus müssen in Textform geschlossen werden. Eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger muss erkennen lassen, von wem sie stammt.
Interessierte sollten die Vereinbarung speichern und prüfen, bevor sie eine Provision akzeptieren. Bei unklaren Klauseln oder einer ungewöhnlichen Kostenverteilung kann eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls sinnvoll sein.
