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Vorkaufsrecht: Das sollten Käufer und Verkäufer wissenVorkaufsrecht:
Das sollten Käufer und Verkäufer wissen
Vorkaufsrecht:
Das sollten Käufer und Verkäufer wissen

Das Vorkaufsrecht räumt Berechtigten den Anspruch ein, einen Verkaufsgegenstand vor anderen zu erwerben. Erfahren Sie u.a., welche Formen des Vorkaufsrechts es gibt und welche Rolle es beim Immobilienverkauf spielt.

Was regelt das Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht regelt ein dokumentiertes Kaufinteresse einer bestimmten Person an einem Grundstück, einer Immobilie oder Sache. Das Vorkaufsrecht unterliegt komplexen gesetzlichen Regelungen und wird in den meisten Fällen im Grundbuch eingetragen. Es ist dabei unumgänglich, einen Notar einzuschalten.

Hinweis

Das Grundbuch beinhaltet alle rechtlichen Daten zu den einzelnen Grundstücken einer Gemeinde. Erfahren Sie mehr zum Inhalt eines Grundbuches und warum der Grundbuchauszug Voraussetzung ist um eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen.
Zum Artikel: Was beinhaltet ein Grundbuchauszug?

Unterschiedliche Formen des Vorkaufsrechts

Grundsätzlich ist zwischen einem schuldrechtlichen, dinglichen und öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht zu unterscheiden.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht regelt die Vorkaufsrechte beweglicher Gegenstände, also Dinge, die keiner Grundbucheintragung bedürfen. Gibt es Vorkaufsberechtigte an bestimmten Gegenständen, können diese einen bereits abgeschlossenen Kaufvertrag einer dritten Person übernehmen. Vorstellbar ist dies bei besonderen Nachlässen, von denen sich ein Teil der Erbengemeinschaft trennen möchte. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ermöglicht es einem kaufinteressierten Erben, einen Nachlassgegenstand von seinen Miterben zu kaufen. Eine Begrenzung des Kaufpreises ist ebenfalls möglich.

Das dingliche Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht ist ausschließlich bei Grundstücken und Immobilien anwendbar und muss zwingend im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung bewirkt eine automatische Sperre und dient dem Schutz des Vorkaufsberechtigten. Als Vorkaufsberechtigte lassen sich beispielsweise Familienangehörige von Immobilieneigentümern eintragen.

Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Unter das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht fallen Flächen, die Kommunen vorbehalten sind. Plant eine Gemeinde ein neues Einkaufszentrum oder Wohnungen, kann sie das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht beanspruchen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Pläne dem Allgemeinwohl der Bürgerinnen und Bürger dienen. Nicht alle Bauvorhaben einer Gemeinde werden als solche erachtet. Kontroversen gibt es beispielsweise bei der Rodung eines Waldes, der durch seinen Erholungswert ebenfalls dem Allgemeinwohl dient. Ist ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht vorhanden, haben Privatpersonen keine Chance, das Grundstück zu erwerben.

Das Vorkaufsrecht von Mietern

Wird eine Immobilie in Wohnungseigentum umgewandelt, muss der Eigentümer dem betroffenen Mieter die Möglichkeit einräumen, seine Mietwohnung zu kaufen. Dieses Recht steht dem Mieter einmalig beim ersten Verkauf der Wohnung nach der Aufteilung in Wohneigentum zu. Hierfür sollte der “teilende” Eigentümer dem Mieter die Wohnung bereits vor anderen Kaufinteressenten zum Kauf anbieten. Spätestens muss dies jedoch geschehen, wenn der Abschluss eines Kaufvertrags mit einem anderen Käufer erfolgt ist. Der Notar informiert in diesem Fall den Mieter. Der Mieter kann jedoch nur zu den Konditionen in den Kaufvertrag eintreten, welche der Dritte mit dem Verkäufer geschlossen hat. Problematisch ist jedoch, dass Investoren in der Regel bereits sind, einen weitaus höheren Preis zu zahlen als Mieter aufbringen können.

Hinweis

Für einen rechtsgültigen Immobilienkaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer spielen mehrere Aspekte eine wichtige Rolle. Erfahren Sie mehr dazu in unserem Ratgeber-Artikel.
Zum Artikel: Immobilienkaufvertrag- Nicht nur der Inhalt zählt

Voraussetzungen zum Erwerb eines Vorkaufsrechts

Ein Vorkaufsrecht ist ein Vertragsrecht und setzt voraus, dass die Vertragsparteien volljährig sind. Bei einem Vorkaufsrecht für ein Haus oder eine Wohnung gilt dieses Recht für die aktuellen Mieter. Bei einem Vorkaufsrecht für Tiere können ehemalige Vorbesitzer sich als Verkaufsberechtigte bewerben. Oder aber Menschen, die sich nachweislich besonders um die entsprechenden Tiere gekümmert haben.

In welchen Fällen ist ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen?

Ein Vorkaufsrecht entfällt bei Verkäufen an Familienmitglieder und Personen der gesetzlichen Erbfolge. Auch die langjährige Haushälterin kann unter Umständen zu diesem Personenkreis zählen. Ausgeschlossen sind ferner Schenkungen und Zwangsversteigerungen.

Gibt es ein Rücktrittsrecht?

Für jede Form des Vorkaufsrechts gibt es ein Rücktrittsrecht. Idealerweise wird es im Vertrag festgeschrieben. Bei Immobilienverkäufen muss ein Rücktritt notariell dem Grundbuchamt mitgeteilt werden. Danach wird die eingetragene Sperre gelöscht und der Verkauf an einen anderen Interessenten freigegeben.

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